【文章內容簡介】 業(yè)園區(qū)、江寧經濟技術開發(fā)區(qū)已成為全市高科技產業(yè)的主要基地和跨國公司全球生產加工基地。 南京高新技術開發(fā)區(qū)重點發(fā)展高新技術和軟件產業(yè)，目前已有 40 多家軟件企業(yè)入駐。南京經濟技術開發(fā)區(qū)重點發(fā)展新型平板顯示器件和生物醫(yī)藥產業(yè)，目前已有一批 TFT— LCD 和 PDP 生產企業(yè)入區(qū)，并形成了產業(yè)配套基地。南京江寧經濟技術開發(fā)區(qū)是高新技術生態(tài)工業(yè)園區(qū)，重點發(fā)展電子信息、機械制造、南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項目 可行性研究報告 20 食品加工、新型建材、汽車及汽車零部 件產業(yè)。南京化學工業(yè)園區(qū)是國家批準的中國重點石油化工基地，近期規(guī)劃面積 45 平方公里，遠期規(guī)劃面積 100 平方公里，正按照 “ 世界一流，中國第一 ” 的標準規(guī)劃建設。目前已有一批投資金額上億美元的外資大項目入駐園區(qū)，如美國 SHAW 公司和卡博特公司、英國 BOC公司、德國 RWE 公司、荷蘭 DSM 公司等。南京重點發(fā)展電子信息、石油化工、車輛制造、鋼鐵和能源等五大產業(yè)和生物制藥、新型建材、機械設備、食品飲料、紡織服裝等產業(yè)。這些重點發(fā)展的產業(yè)都具備良好產業(yè)基礎和發(fā)展支持體系。南京石化行業(yè)是全國五大基地之一，有揚子石化、金陵石化 等國家級大型企業(yè)，有各類化工研究所 40 余家、工程技術人員 2萬多人。南京電子信息業(yè)具有明顯的優(yōu)勢?，F有熊貓電子、愛立信通信、愛立信移動通訊、同創(chuàng)計算機等電子信息類企業(yè) 400 余家。有 24 所高校開設電子信息專業(yè)，擁有相關科研機構50 多家，工程技術人員近 4 萬人。南京軟件園、江蘇軟件園為國家級軟件產業(yè)基地。生物醫(yī)藥是南京的新興產業(yè)。現有生物醫(yī)藥生產企業(yè) 58 家，醫(yī)療器械生產企業(yè) 120 多家，專業(yè)技術人員 2 萬余人。 交通 南京市目前高速公路通車里程達 230 公里 ,高速公路網密度達 公里 /百平方公里 ,一級公路 123 公里、二級公路 207 公里 .新建改建縣鄉(xiāng)公路 1406 公里 ,全市公 路網密 度達到 公 里 /百平方公里 . 建成農 村水泥 路南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項目 可行性研究報告 21 4500多公里 。 南京鐵路、公路、水運、航空和管道五種運輸方式齊全，擁有一流的祿口國際機場，現已開通 80 多條國際、國內客貨運航線；南京港是亞洲最大的內河港口，年吞吐量 6000 多萬噸、集裝箱吞吐量 45 萬標箱；鐵路、高等級公路連接中國主要城市，構成了全方位、立體化、大運量的交通運輸網絡。程控電話、移動通信、微波通信、光纖數字通信、寬帶網，構成了南京立體的現代化通信網絡，是中國重要 的綜合性交通樞紐和華東地區(qū)重要的通信樞紐。 優(yōu)越的經濟環(huán)境以及活躍的國內外商務活動，預示著南京酒店業(yè)的美好發(fā)展前途。 二 、 南京 市旅游業(yè)發(fā)展狀況 南京旅游資源極其豐富，既有湖光山色的自然資源，又有眾多的歷史人文資源。全市共有大小景點近 200 處，其中鐘山風景區(qū)和秦淮風光帶兩處被列為“ 全國風景名勝四十佳 ” ，享譽海內外。鐘山風景區(qū)有紫金山、玄武湖、明代城墻、中山陵等，形成山、水、城、林渾然一體的多層次獨特景觀，在世界城市中實屬罕見。此外，秦淮風光帶、石城風景區(qū)、大江風貌區(qū)、棲霞風景區(qū)、南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項目 可行性研究報告 22 南郊風景區(qū)、湯山風景區(qū)、兩湖風 景區(qū)，金牛湖風景區(qū)、以及珍珠泉旅游度假區(qū)、無想寺旅游度假區(qū)等，共同構成了金陵旅游好風光。 南京的旅游綜合服務日趨完善，初步形成一個包括旅行社業(yè)、旅游飯店業(yè)、旅游交通業(yè)、旅游商品業(yè)、旅游娛樂業(yè)的綜合產業(yè)體系。 現有旅游涉外飯店 135 家，旅游星級 101 家，旅行社總數 278 家。其中涌現出象金陵飯店、玄武飯店等一些國內知名酒店集團，還有象希爾頓、喜來登、皇冠假日、華美達、 威斯汀、 豪生 、洲際 等國際酒店管理集團管理的酒店。 隨著旅游經濟的快速發(fā)展，旅游產業(yè)規(guī)模也迅速擴大。獨具南京特色被譽為中國織錦工藝 “ 國之瑰寶 ” 的云錦 及 “ 活化石 ” 的雨花石，成為南京旅游商品的代表。美味的秦淮風味小吃及鹽水鴨，享譽中外。南京在不斷推出資源型旅游產品的同時，也舉辦多種形式的大型節(jié)慶活動。春天的國際梅花節(jié)、秋天的雨花石藝術節(jié)、以及迎新年聽鐘聲、夫子廟廟會等都是我們的傳統節(jié)慶活動。逐步形成了獨具特色的科技教育游、民俗風情游、休閑度假游。 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項目 可行性研究報告 23 2021年度，全市實現旅游總收入 379 億元人民幣，較上年增長 %；全年接待入境旅游者 萬人次，較上年增長 %；實現旅游創(chuàng)匯 億美元，較上年增長 %；全年接待國內旅游者 3220 萬人次，較上年增長 15%；實現國內旅游收入 333 億元人民幣，較上年增長 20%。 2021 年度，全市旅游總收入占 GDP的比值為 %，占第三產業(yè)增加值的比重為 %。 （一） 、入境旅游者人數 2021年 全年累計接待入境旅游者 萬人次，比去年同期增長 %。其中，外國人 萬人次，增長 9%；香港同胞 萬人次，增長 34%；澳門同胞 萬人次，較去年同期下降 % ，臺灣同胞 萬人次，增長 %。 （二）、 入境旅游者人天數 2021 年全市接待入境旅游者總人天數為 萬人天，較上年增長 %。其中，外國人 萬人天，同比增長 %；香港同胞 萬人天，同比增長 %；澳門同胞 萬人天，同比增長 %；臺灣同胞 萬人天，同比增長 %。 我們用連續(xù)的數據來看看南京市入境旅游人數、天數的發(fā)展趨勢 ： 項目 1990 1995 2021 2021 2021 入境游人數 263345 231704 419006 515081 719653 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項目 可行性研究報告 24 入境游天數 462279 554895 1843992 2213194 3266979 入境游人數趨勢01000002021003000004000005000006000007000008000001990 1995 2021 2021 2021系列1 入境游天數趨勢05000001000000150000020210002500000300000035000001990 1995 2021 2021 2021系列1 數據來源：江蘇統計年鑒 2021 從上述圖標來看，上世紀 90 年代以來，南京市入境市場的發(fā)展趨勢明顯，如為來不出現重大事件，南京入境游市場前景更加看漲。 （三） 、 入境 主要客源市場 2021年， 外國旅游者中，亞洲 萬人次，較上年增長 %，占外國人市場份額的 54%；歐洲 萬人次，較上年增長 %，占外國人的 22%；美洲 萬人次，較上年下降 %，占外國人的 17%；大洋洲 萬人次，較上年增長 %，占外國人的 4%；非洲及其它 萬人次，較上年增長 71%，占外國人南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項目 可行性研究報告 25 的 2%。主要客源國接待量位居前 10 位的國家依次是： （ 1）馬來西亞（ 萬人次，同比增長 %） ； （ 2）日本（ 萬人次，同比增長 %） ； （ 3）美國（ 萬人次 ，同比增長 %） ； （ 4）韓國（ 萬人次，同比增長 %） ； （ 5）新加坡（ 4 萬人次，同比增長 %） ； （ 6）德國（ 萬人次，同比增長 %） ； （ 7）英國（ 萬人次，同比增長 4%） ； （ 8）法國（ 萬人次、同比增長 %） ； （ 9）澳大利亞（ 萬人次，同比下降 %） ； （ 10）加拿大（ 萬人次，同比下降 %）。 從上述數據來看，懸宮大酒店的裝潢設計，要充分考慮到主要外賓市場國的文化背景，同時要融入南京的傳統元素，這樣才能對目標客戶具有強大的吸引力。 （四）、國內旅游收入的構成 抽樣調查結果顯示，在全市 333億元國內旅游收入中，長途交通費收入 億元，占 %；住宿費收入 億元，占 %；餐飲費收入 億元，占 %；景點游覽費收入 億元，占 %；娛樂費收入 億元，占 %；購物費收入 億元，占 %；市內交通費收入 億元，占%；郵電通信費收入 億元，占 %；其它收入 億元，占 %。 我們用 連續(xù)的統計數據來分析下南京國內游市場人數及收入的 發(fā)展趨勢： 項目 1990 1995 2021 2021 2021 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項目 可行性研究報告 26 國內游人數（萬人） 國內游收入（億元） 國內游人數趨勢1990 1995 2021 2021 2021系列1 國內游收入趨勢1990 1995 2021 2021 2021系列1 數據來源：江蘇統計年鑒 2021 南京國內旅游市場發(fā)展狀況良好，隨著高收入群的增長，南京高檔酒店市場的規(guī)模將迅速擴張。 （五）、國內旅游者客 源分布 按來寧國內旅游者客源市場劃分， 2021 年度客源比重列前十位的省份依次是：江蘇 萬人次（占 %）、安徽 萬人次（占 %）、上海 萬人次（占 %）、浙江 （占 %）、山東 萬人次（占 %）、南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項目 可行性研究報告 27 河南 189 萬人次（占 %）、廣東 萬人次（占 %）、北京 萬人次（占 %）、湖北 萬人次（占 %）、河北 萬人次（占 %）。上述十個客源市場占我市國內市場總量的比重達 %。 （ 六 ）、南京市旅游企業(yè)規(guī)模狀況 全市主要旅游景區(qū)（點）逾 80 家，擁有國家旅游局授予的 A 級景區(qū) 21 家，其中 4A級景區(qū) 7家， 3A 級景區(qū) 6家， 2A 級景區(qū) 8 家，全國工業(yè)旅游示范點 3家，農業(yè)旅游示范點 5 家，擁有國家級紅色旅游點 4 家。全市旅游業(yè)直接從業(yè)人員約 萬人。 截止 2021年底，全市共有旅行社 395 家，其中國際旅行社 27 家，國內旅行社 368 家；省屬旅行社 72 家，市屬旅行社 323 家。 全市現有旅游星級飯店 123 家，全市星級飯店客房總數 16008 間。在旅游星級飯店中，五星級飯店 8家，客房總數 2900 間，四星 級飯店 14 家，客房總數 3022 間，三星級飯店 53家，客房總數 6646 間，二星級及以下飯店 47 家，客房總數 3440 間。 項目 五星 四星 三星 二星以下 客房數 2900 3022 6646 3440 飯店數 8 14 53 47 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項目 可行性研究報告 28 南京市星級酒店客房構成比例圖0%20%40%60%80%100%1二星以下三星四星五星 數據來源：南京市 旅游 統計公報 2021 南京市酒店主要集中于中低檔區(qū)域，只能用于滿足觀光旅游和一般性商務和會議會展需求，而且基本都是“小而全”的旅游酒店，沒有明確的定位和特色。 整體競爭處于一種低水平狀 態(tài)，無法滿足高消費觀光人群、休閑度假人群、高檔會議會展和商務需求，高檔主題酒店市場供給缺位。而南京河西懸宮大酒店的建立正是定位于高檔文化藝術酒店，剛好切合南京市場的需求。 （ 七 ） 、旅游星級飯店經營接待情況 全市旅游星級飯店實現營業(yè)收入 億元，其中客房收入 億元，餐飲收入 億元，其它收入 億元。全市星級飯店平均出租率為 %，平均房價 307 元 /間天。其中五星級飯店出租率 %，平均房價 499 元 /間天，四星級飯店出租率為 %，平均出租率 359 元 /間天，三星級飯店出租率 %，平均房價 226 元 /間天，二星級及部分社會高檔賓館出租率 %，平均房價 233元 /間天。 項目 五星 四星 三星 二星以下 平均出租率 % % % % 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項目 可行性研究報告 29 平均房價 revpar %%%%%%五星 四星 三星 二星以下南京市星級酒店平均出租率狀況系列1 五星 四星 三星 二星以下南京市星級酒店r e v p a r 狀況系列1 數據來源： 南京市旅游統計公報 2021 南京市高星級酒店市場的平均出租率和 revpar 的狀況良好，從另一個側面表明，南京高檔酒店市場的有效供給不足。 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項目 可行性研究報告 30 第二節(jié) 懸宮 大酒店的綜合優(yōu)勢分析 一、區(qū)位優(yōu)勢 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店位于 南京河西新城，緊臨奧體中心和地鐵 1 號線起點站。 河西新區(qū)位于南京老城區(qū)與長江之間，是南京近年來全力開發(fā)建設的城市副中心區(qū)。十運會場館奧林匹克中心已經在此拔地而起；本區(qū) CBD 規(guī)劃的約十座寫字樓已經開工建設；河西新城建設指揮部也正在招商吸引國際級商業(yè)大