【文章內容簡介】 潭段、潭來段以及新近通車的長潭西線和正在建設中的潭衡西線，特別是長潭西線將長沙岳麓大學城、麓谷高新區(qū)與***市的北二環(huán)大學區(qū)和九華經(jīng)濟區(qū)緊密的聯(lián)系在一起，車程不超過20分鐘，為***市的企業(yè)、科研機構與岳麓大學城的技術合作提供了良好的基礎條件，這也是長株潭地區(qū)得天獨厚的優(yōu)勢。上瑞高速醋潭段和上瑞高速潭邵段分別與株洲、婁底相連，也是***市與東部、西南和西部聯(lián)系的重要通道。水運方面：依托14個總集裝箱碼頭、鐵牛埠港區(qū)與河西中心港區(qū)，***港已躋身全國內河大港之列。現(xiàn)有千噸級泊位7個，年吞吐量達500萬噸，到2010年，將擁有千噸級泊位巧個，年吞吐量將超過 1000萬噸。為在河西中心港區(qū)基礎上建設的九華工業(yè)物流園提供了重要的物質支撐，也將為漣鋼、衡鋼等大企業(yè)和湘中、湘西地區(qū)提供通江達海的便捷通道。航空方面：***市緊鄰黃花機場，市中心到黃花機場的時間不超過50分鐘。通過黃花機場的56條航線可達國內45個大中型城市，以及香港、澳門、首爾。二、***城市化進程已進入高速發(fā)展期，人口的吸附力越來越強1．人口總量增長出現(xiàn)波動，城鎮(zhèn)人口比重不斷提高2004年到2007年期間，全市的人口呈緩慢增長的態(tài)勢。%，位居省前列。城鎮(zhèn)化水平高代表著***市居民生活水平的提高，同時人口增長和城市化水平提高也會對省內甚至來自全國各地的人有著越來越強的吸附力。具體情況請參見以下圖表：表：***市20042007人口增長情況年份　2004年2005年2006年2007年總人口（萬人）總人口增長率　%%%城鎮(zhèn)人口城鎮(zhèn)人口增長率　%%%城鎮(zhèn)化率%%%%注：原始數(shù)據(jù)來源于20052008年統(tǒng)計年鑒圖：***市20042007總人口增長情況和城鎮(zhèn)人口增長情況表三：***市20042007城鎮(zhèn)化率情況1997年，***；。未來20年間考慮到人口基數(shù)的變化和計劃生育政策的調整，預計2010年之前，人自然增長率基本維持目前水平；2010年前后開始人口自然增長率有上的趨勢，但隨著基數(shù)的增大，人口則逐步下降。據(jù)有關資料顯示，到2010***市區(qū)人口將達到293萬人，其中城鎮(zhèn)人口149萬，城鎮(zhèn)化水平51%，到2020年，***市區(qū)人口將激增至311萬，城市化率繼續(xù)保持穩(wěn)步增長大約會在6163%，城市的旅游功能也將隨著城市化進程的快速提高而大大增強，勢必引發(fā)旅游及度假群體對酒店消費的需求的全面大幅度提高，從而為本案酒店物業(yè)的開發(fā)提供了良好的社會與經(jīng)濟環(huán)境。，為***酒店業(yè)良性發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟大環(huán)境2004年到2008年期間，***市經(jīng)濟快速發(fā)展，城市經(jīng)濟實力顯著提高。，翻了一番。2005年***地區(qū)生產總值在全省排到了第7位(其人口相比于長沙，株洲等城市少得多，幾乎只有長沙的一半)。2006年，***市在鞏固“十五”巨大成就的基礎上，開創(chuàng)了“十一五”經(jīng)濟社會發(fā)展的良好開局。，%，僅次于長沙，居全省第二；2002008年經(jīng)濟總量繼續(xù)保持快速增長，到2008年年末，***。無論是GDP總量還是人均GDP排名均在省前列。表：***市GDP增長情況表（單位：億元）年度城市GDP同比增長2004%2005　2006%2007%2008%圖：***市GDP增長情況表（單位：億元）圖：***市20042008年GDP增長情況表（單位：億元）圖：***市20062008年GDP增長率情況 從上圖表可知,近年來，***的城市GDP都保持了兩位數(shù)以上的增長速度，到2008年，***，％。據(jù)有關資料顯示，***市２００７年人均ＧＤＰ為１９０３６元，％，２００８年人均ＧＤＰ已達２３６７２元，％從世界各國的經(jīng)濟發(fā)展過程看，當一個國家或地區(qū)人均GDP處于3000美元至10000美元之間，正是國民經(jīng)濟具備了相當實力，進入活躍、加速發(fā)展的重要階段。因此，人均GDP突破3000美元是***經(jīng)濟發(fā)展新的里程碑。200８年，全市人均GDP為２３６７２元，按當期匯率折算（），按照世界銀行的標準，***的經(jīng)濟發(fā)展已經(jīng)相當于世界上中等收入國家和地區(qū)的水平。據(jù)有關權專家預測，按照近年增長率計算，預測到2020年, ***人均GDP將達到113679元（約合16240美元，人民幣和美元匯率按7計算），而***城市化進程的發(fā)展與人均GDP的快速攀升也必將要求對城市商業(yè)需求量的不斷增大?；谝陨戏治隹芍?**酒店業(yè)仍將保持快速發(fā)展，酒店總體需求在未來將處于增量型發(fā)展階段。為本項目酒店的整體開發(fā)建設提供了良好的經(jīng)濟基礎。，消費力逐步增強在過去的五年里，***市人民的生活水平穩(wěn)步提升。2004年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為8602元； 2008年，全市城市居民人均可支配收入已達14377元，%； 2004年2008年間，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年增長超過10%；***市人均可支配收入情況（單位：元）年度城市居民人均可支配收入同比增加同比增長20048602　%200596851083　20061049581013%2007127422247%2008143771635%***城市居民人均可支配收入20062008同比增長情況***市城市居民消費性支出情況（單位：元）從上表及圖可知，近年來，***市人均可支配收入與消費支出都有較大幅度的增長，生活水平穩(wěn)步提高，通過對***市民收入與消費性支出的比較，2008年上半年***％，不難發(fā)現(xiàn)***是一個消費極為活躍的城市。調查可知，***城市居民可支配收入與消費購買力的持續(xù)增強，為本項目酒店開發(fā)建設、銷售將帶來利好，同時也為本項目提升銷售價格提供了保障。三、***市旅游發(fā)展迅速，現(xiàn)有酒店無法滿足消費者日益增長的需求（一）***旅游業(yè)近年來發(fā)展狀況近年來，***旅游業(yè)飛速發(fā)展。2004年***率先在全國大規(guī)模開展紅色之旅活動，增長40%；，增長32%。2005年，***大規(guī)模的紅色旅游已經(jīng)在在全國首屈一指。旅游業(yè)獲得長足發(fā)展。2005年，， 。紅色旅游、綠色山水旅游、歷史文化旅游三大板塊構筑了***市旅游產品的大框架，特別是紅色旅游在全國首屈一指。2006年旅游業(yè)蓬勃發(fā)展。成功打造出“花枝精神”和紅色旅游兩個品牌。全年共接待國內外旅游者680萬人次，%和 %。2007年旅游業(yè)快速發(fā)展，，%%。2008年旅游業(yè)繼續(xù)發(fā)展，，%%。“中國紅色旅游第一品牌”形象進一步深入人心。隨著人們日益增長的對物質和文化的需求，***旅游業(yè)會有更加長足的發(fā)展，從而對住宿、餐飲業(yè)的接待規(guī)模和接待質量提出了更高的要求，因此，在***再建一家五星酒店是十分有必要的。***市20042008旅游收入情況：年度接待量（萬人次）旅游綜合收入（億元）增長率200432%2005%2006680%2007%2008%（二）市場對***縣建造五星級酒店的反映根據(jù)調查結果顯示，%的被訪問者認為目前***縣的酒店沒有辦法滿足自己的需求或沒概念，因此，在***縣建一家五星級酒店是十分有必要的。具體比例可參見下表：（注：表中條形圖代表頻率，即在225份回收的有效問卷中有8人認為完全可以滿足，96人認為可以滿足，76人認為無法滿足，40人認為沒概念。折線代表選每項的百分比。以下圖表與此類似。）當被問到您認為***是否有建五星級酒店的必要時，%的被訪問者認為非常有必要，64%的認為有必要，認為沒必要和沒概念的共占24%，具體情況請參見下圖：此外，在本次市場調研中，當被問到您希望***所建酒店的檔次時，%。因此五星級酒店的定位，同時兼顧經(jīng)營部分大眾消費的餐飲和其他相關項目是滿足市場需求的恰當方式。當被問到，如果***縣建造一家五星級酒店您希望她的定位方向是什么這一問題時，%的被訪問者選擇了綜合性酒店，因此，***鑫田大酒店五星級綜合性酒店的定位是十分準確的。各選項所占比例