【正文】 、浙江地區(qū)、上海地區(qū)）的依賴會增大； ? 南京許多新建高檔酒店項目眾多，尤其是許多著名的國際酒店管理公司的進駐，未來南京高星級酒店市場會出現(xiàn)激烈的競爭態(tài)勢； ? 獨特的文化氛圍有可能并不被消費者認(rèn)同，裝潢設(shè)計上的壓力大； （三）、 Strength 優(yōu)勢分析 ? 南京第一家高檔文化藝術(shù)類酒店，設(shè)計獨特， 理 念新穎； ? 金陵品牌在南京市場上的卓越聲譽和獨具特色的酒店管理和經(jīng)營水平； ? 河西新城建設(shè)的不斷深入和市政功能的不斷完善將極大地促進懸宮大南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項目 可行性研究報告 32 酒店的經(jīng)營； ? 第壹區(qū)其他文化設(shè)施和整體文化氛圍有助于加強懸宮大酒店的文化底蘊，同時第壹區(qū)其他項目 以及奧體中心 的運作也會給懸宮大酒店帶來穩(wěn)定的客戶群； （四）、 Weakness 劣勢分析 ? 現(xiàn)階段河西地區(qū)的發(fā)展程度不完善， 商業(yè)氛圍不濃厚，對于高端客戶的吸引力不夠大，人們更多的選擇南京市區(qū)內(nèi)的酒店； ? 周邊地方政府新建的江濱金陵酒店對于政府接待方面已經(jīng)有一定程度上壟斷，不利于懸宮大酒 店開展對當(dāng)?shù)卣畽C構(gòu)的營銷； ? 其獨特的文化氛圍和氣息尚未被廣泛宣傳，消費者的認(rèn)知程度不夠； 三、 南京市高星級酒店行業(yè)經(jīng)營狀況及評價 南京市現(xiàn)有的 8 家五星級飯店分別為：金陵飯店、希爾頓國際大酒店、僑鴻皇冠假日酒店、金絲利喜來登酒店、玄武飯店、狀元樓酒店、蘇寧環(huán)球套房飯店、古南都飯店，均位于南京市區(qū)；五星級飯店數(shù)量占全市飯店總數(shù)的 %；共有客房 2918 間套，占全市總量的 %，其中金陵飯店和希爾頓國際大酒店是南京市僅有的 2 家客房數(shù)超過 500 間套以上的星級飯店。尤其是南京市政府對河西地區(qū)的重點開發(fā)，將極大增強懸宮大酒店未來的運營優(yōu)勢。 ? 南京市 的旅游資源結(jié)構(gòu)性缺乏， 獨具特色 配套物業(yè)較少，中低檔物業(yè)過多而 主體明確的 高檔旅游物業(yè)較少，這給 主題獨特的 高檔配套物業(yè)的開發(fā)提供了市場空間 。 二、 SWOT 分析 （一）、 Opportunity 機會分析 ? 南京、華東其他地區(qū)（南京 國內(nèi)旅游市場的主要客戶群地區(qū)）的經(jīng)濟持續(xù)增長，且整體經(jīng)濟水平大大高于中國其他地域，居民的購買力大，高端客戶群體數(shù)量大。 伴隨著南京河西新區(qū)開發(fā)和建設(shè)的深入，懸宮大酒店的區(qū)位優(yōu)勢將變得更為明顯和重要，未來整體運營環(huán)境看好。地鐵一號線覆蓋新區(qū)中心區(qū)，并將于 2021 年 9月正式通車。 河西新區(qū)位于南京老城區(qū)與長江之間，是南京近年來全力開發(fā)建設(shè)的城市副中心區(qū)。 項目 五星 四星 三星 二星以下 平均出租率 % % % % 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項目 可行性研究報告 29 平均房價 revpar %%%%%%五星 四星 三星 二星以下南京市星級酒店平均出租率狀況系列1 五星 四星 三星 二星以下南京市星級酒店r e v p a r 狀況系列1 數(shù)據(jù)來源： 南京市旅游統(tǒng)計公報 2021 南京市高星級酒店市場的平均出租率和 revpar 的狀況良好，從另一個側(cè)面表明，南京高檔酒店市場的有效供給不足。全市星級飯店平均出租率為 %，平均房價 307 元 /間天。而南京河西懸宮大酒店的建立正是定位于高檔文化藝術(shù)酒店，剛好切合南京市場的需求。 項目 五星 四星 三星 二星以下 客房數(shù) 2900 3022 6646 3440 飯店數(shù) 8 14 53 47 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項目 可行性研究報告 28 南京市星級酒店客房構(gòu)成比例圖0%20%40%60%80%100%1二星以下三星四星五星 數(shù)據(jù)來源：南京市 旅游 統(tǒng)計公報 2021 南京市酒店主要集中于中低檔區(qū)域，只能用于滿足觀光旅游和一般性商務(wù)和會議會展需求，而且基本都是“小而全”的旅游酒店，沒有明確的定位和特色。 全市現(xiàn)有旅游星級飯店 123 家，全市星級飯店客房總數(shù) 16008 間。全市旅游業(yè)直接從業(yè)人員約 萬人。上述十個客源市場占我市國內(nèi)市場總量的比重達 %。 我們用 連續(xù)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來分析下南京國內(nèi)游市場人數(shù)及收入的 發(fā)展趨勢： 項目 1990 1995 2021 2021 2021 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項目 可行性研究報告 26 國內(nèi)游人數(shù)（萬人） 國內(nèi)游收入（億元） 國內(nèi)游人數(shù)趨勢1990 1995 2021 2021 2021系列1 國內(nèi)游收入趨勢1990 1995 2021 2021 2021系列1 數(shù)據(jù)來源：江蘇統(tǒng)計年鑒 2021 南京國內(nèi)旅游市場發(fā)展?fàn)顩r良好，隨著高收入群的增長，南京高檔酒店市場的規(guī)模將迅速擴張。 從上述數(shù)據(jù)來看，懸宮大酒店的裝潢設(shè)計，要充分考慮到主要外賓市場國的文化背景，同時要融入南京的傳統(tǒng)元素，這樣才能對目標(biāo)客戶具有強大的吸引力。 （三） 、 入境 主要客源市場 2021年， 外國旅游者中，亞洲 萬人次，較上年增長 %，占外國人市場份額的 54%；歐洲 萬人次，較上年增長 %，占外國人的 22%；美洲 萬人次，較上年下降 %，占外國人的 17%；大洋洲 萬人次，較上年增長 %，占外國人的 4%；非洲及其它 萬人次，較上年增長 71%，占外國人南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項目 可行性研究報告 25 的 2%。其中，外國人 萬人天，同比增長 %；香港同胞 萬人天，同比增長 %；澳門同胞 萬人天，同比增長 %；臺灣同胞 萬人天，同比增長 %。其中，外國人 萬人次，增長 9%；香港同胞 萬人次，增長 34%；澳門同胞 萬人次，較去年同期下降 % ，臺灣同胞 萬人次，增長 %。 2021 年度，全市旅游總收入占 GDP的比值為 %，占第三產(chǎn)業(yè)增加值的比重為 %。逐步形成了獨具特色的科技教育游、民俗風(fēng)情游、休閑度假游。南京在不斷推出資源型旅游產(chǎn)品的同時，也舉辦多種形式的大型節(jié)慶活動。獨具南京特色被譽為中國織錦工藝 “ 國之瑰寶 ” 的云錦 及 “ 活化石 ” 的雨花石，成為南京旅游商品的代表。其中涌現(xiàn)出象金陵飯店、玄武飯店等一些國內(nèi)知名酒店集團，還有象希爾頓、喜來登、皇冠假日、華美達、 威斯汀、 豪生 、洲際 等國際酒店管理集團管理的酒店。 南京的旅游綜合服務(wù)日趨完善，初步形成一個包括旅行社業(yè)、旅游飯店業(yè)、旅游交通業(yè)、旅游商品業(yè)、旅游娛樂業(yè)的綜合產(chǎn)業(yè)體系。鐘山風(fēng)景區(qū)有紫金山、玄武湖、明代城墻、中山陵等，形成山、水、城、林渾然一體的多層次獨特景觀，在世界城市中實屬罕見。 二 、 南京 市旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 南京旅游資源極其豐富，既有湖光山色的自然資源，又有眾多的歷史人文資源。程控電話、移動通信、微波通信、光纖數(shù)字通信、寬帶網(wǎng)，構(gòu)成了南京立體的現(xiàn)代化通信網(wǎng)絡(luò)，是中國重要 的綜合性交通樞紐和華東地區(qū)重要的通信樞紐。 交通 南京市目前高速公路通車?yán)锍踢_ 230 公里 ,高速公路網(wǎng)密度達 公里 /百平方公里 ,一級公路 123 公里、二級公路 207 公里 .新建改建縣鄉(xiāng)公路 1406 公里 ,全市公 路網(wǎng)密 度達到 公 里 /百平方公里 . 建成農(nóng) 村水泥 路南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項目 可行性研究報告 21 4500多公里 。生物醫(yī)藥是南京的新興產(chǎn)業(yè)。有 24 所高校開設(shè)電子信息專業(yè)，擁有相關(guān)科研機構(gòu)50 多家，工程技術(shù)人員近 4 萬人。南京電子信息業(yè)具有明顯的優(yōu)勢。這些重點發(fā)展的產(chǎn)業(yè)都具備良好產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和發(fā)展支持體系。目前已有一批投資金額上億美元的外資大項目入駐園區(qū)，如美國 SHAW 公司和卡博特公司、英國 BOC公司、德國 RWE 公司、荷蘭 DSM 公司等。南京江寧經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)是高新技術(shù)生態(tài)工業(yè)園區(qū)，重點發(fā)展電子信息、機械制造、南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項目 可行性研究報告 20 食品加工、新型建材、汽車及汽車零部 件產(chǎn)業(yè)。 南京高新技術(shù)開發(fā)區(qū)重點發(fā)展高新技術(shù)和軟件產(chǎn)業(yè)，目前已有 40 多家軟件企業(yè)入駐。南京現(xiàn)有 4 個國家級和 5 個省級以上開發(fā)區(qū)， 累計開發(fā)面積 122 平方公里，先后有 1300 多家外資企業(yè)進區(qū)。摩托羅拉、東芝等企業(yè)已在南京設(shè)立了研發(fā)機構(gòu)。期末在外勞務(wù)人數(shù)達 6313人，比上年末增長 %。全市八個省級以上開發(fā)區(qū)新批協(xié)議注冊外資額 億美元，比上年增長 %；實際到帳 注冊外資額 億美元。 新簽外商投資合同數(shù) 728 個，新批項目平均單體協(xié)議外資規(guī)模為 萬美元。新興出口市場開拓成效明顯，全年對非洲和拉丁美洲出口分別增長 %和 %。三資企業(yè)出口增長迅猛，全年出口額達 億美元，比上年增長 %，占全市出口額的比重達到 %。 對外開放 2021 年全市進出口總值達 億美元，比上年增長 %。 2021 年第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)增加值在全市生產(chǎn)總值中的比重分別為 %、 %、 %。在全市生產(chǎn)總值中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 80 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 1215億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 1118 億元，增長 %。 無論從旅游、休閑度假的角度還是從商務(wù)活動的角度來看，南京的住宿餐飲市場的規(guī)模都是巨大的。全市合同利用外資 億美元，增長 %；實際直接利用外資 億美元，增長 %；外貿(mào)出口達到 億美元；增長 %。全市實現(xiàn)工業(yè)增加值 億元，增長 %。實施 “ 綠色南京 ” 工程，重點鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)園區(qū)集聚效應(yīng)明顯增強， 郊縣 國內(nèi)生產(chǎn)總值完成 億元， 比上年增長 %。先后被評為中國城市綜合實力 “ 五十強 ” 第五名、國家園林城市、中國優(yōu)秀旅游城市、全國科技興市先進 城市、全國雙擁模范城市、全國城市環(huán)境綜合整治 10 佳城市、全國科技進步先進城市、國家環(huán)境保護和國家衛(wèi)生城市等稱號。南京是全南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項目 可行性研究報告 17 國四大科研教育中心城市之一，是全國重要的高教、科研基地，擁有一批國內(nèi)一流的高校和科研機構(gòu)。南京的電子、化工生產(chǎn)能力 在國內(nèi)城市中居第二位，車輛制造規(guī)模居第三位，機械制造業(yè)的技術(shù)、規(guī)模居國內(nèi)領(lǐng)先地位，家用電器業(yè)、建材工業(yè)也都具有較大規(guī)模。 南京現(xiàn)轄 11 區(qū) 2 縣， 人口總規(guī)模已達 萬人，其中家庭戶 萬戶，家庭人口為 萬人，占全市總?cè)丝诘?%。14″，總面積 6597 平方公里。37″，東經(jīng) 118176。 南京地處長江下游的寧鎮(zhèn)丘陵山區(qū)，北緯 31176。 1953 年 1 月 1 日，江蘇省人民政府成立，南京為江蘇省省會。 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項目 可行性研究報告 15 1949 年 4 月 23 日南京解放，成為中央人民政府直轄市。南京位于中國經(jīng)濟最活躍的華東地區(qū)，經(jīng)濟實力強，交通便利，又是全國著名的旅游、文化城市，所以其整體行情優(yōu)勢更為突出。星級住宿企業(yè)營業(yè)額累計 億元，同比增長 %，占全國住宿與餐飲業(yè)零售額的 %，拉動全國住宿與餐飲業(yè)零售額增長 分點、增長貢獻率為 13％。 1 至 4月份，住宿與餐飲業(yè)新設(shè)立外商投資企業(yè) 335 家，同比增長 %；合同外資金額 9 億美元，同比增長 %；從限額以上企業(yè)經(jīng)營情況看， 1 至 4月份，全國星級住 宿企業(yè)和限額以上餐飲企業(yè)合計營業(yè)額 億元，同比增南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項目 可行性研究報告 14 長 %，占全國住宿與餐飲業(yè)零售額的 %，拉動全國住宿與餐飲業(yè)零售額增長 4 個百分點，對全國住宿與餐飲業(yè)零售額的增長貢獻率為 ％。 另據(jù) 2021 年 5 月中旬，國 家統(tǒng)計局公布 4 月份住宿和餐飲業(yè)零售額 757 億元，增長 %。同時預(yù)計旅游和旅行業(yè)的就業(yè)崗位將達 7760 萬個，占總就業(yè)崗位的 %。 2021 年，入境國際旅游者的花費預(yù)計將達 5882 億人民幣（ 751 億美元），即為整個出境旅游總收入的 %。 南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項目可行性研究報告 第三章 市場分析 第一節(jié) 中國 旅游市場分析 2021 年 4 月下旬，世界旅游及旅行理事會（ WTTC）向北京市旅游局提供了一份主題為《中國，中國香港暨澳門特別行政區(qū)：旅游及旅行業(yè)對就業(yè)和國民經(jīng)濟的影響》最新報告。 根據(jù) 濱江 公司項目規(guī)劃的要求，目前 藝蘭齋美術(shù)館、國際文化時尚街區(qū) （內(nèi)有咖啡酒吧、特色主題餐廳、中型餐廳美容、 SPA、健身、影視戲劇娛樂、畫廊、藝術(shù)家工作室、數(shù)碼頂級體驗、休閑會所、時尚家居用品、書店、鮮花、紅酒雪茄禮品店、養(yǎng)體小鋪、藝術(shù)收藏、 24 小時圖文制作、工藝精品、國際品牌服飾生活便利店等） 等子項目已經(jīng)順利完成了，但是如果缺乏高檔星級 的藝術(shù) 酒店和賓館的設(shè)施， 第壹區(qū)項目 的綜合優(yōu)勢將被極大削弱。 濱江公司就是在這一背景下，投資開發(fā)第壹區(qū)項目的，而懸宮大酒店也不僅是該項目的主要配套設(shè)施，也是符合整個河西新城的定位，有著廣闊的發(fā)展前景。通過統(tǒng)籌規(guī)劃。河西新城區(qū)將為內(nèi)外客商投資服務(wù)業(yè)提供一片嶄新的天地，確保為