【文章內(nèi)容簡介】 一種在濕熱氣候下，受潮不發(fā)霉，不變形的環(huán)保型石膏板；木質(zhì)地板材料方面出現(xiàn)了復(fù)合地板等。而塑鋼門窗、水泥石渣空心磚等新材料也得到廣泛的應(yīng)用。 設(shè)備設(shè)施方面可采用全玻璃真空管太陽能熱水器，提供區(qū)域內(nèi)的熱水供應(yīng)；采用分質(zhì)供水系統(tǒng)；采用可將洗手水儲(chǔ)入馬桶部水箱的環(huán)保馬桶等。 采用一卡通智能 IC 系統(tǒng)，全自動(dòng)抄表和管線檢測(cè)系統(tǒng)，紅外線保安監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)，每個(gè)居住小區(qū) 實(shí)行全天候封閉管理，確保住戶安全。 鋪設(shè)光纖寬頻到戶，引入網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，建立區(qū)域網(wǎng)，設(shè)置社區(qū)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)。社 區(qū)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)可使業(yè)主與業(yè)主之間，與物業(yè)管理之間的交流更加密切，而且使物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容更加快捷和完善。 項(xiàng)目教育配套、醫(yī)療配套、會(huì)所等配套設(shè)施的建議 ? 貫徹教育題材 根據(jù)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的要求，建議在本項(xiàng)目內(nèi)設(shè)立名牌中學(xué)一間?？煽紤]與南寧三中等名校合辦，形成教育特色。依據(jù)大型住宅發(fā)展項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，名牌中學(xué)的用地規(guī)模不應(yīng)小于 100 畝。 ? 醫(yī)療康復(fù)中心 本項(xiàng)目居住人口接近 萬人，而附近醫(yī)療設(shè)施缺乏。建議首期即規(guī)劃獨(dú)立醫(yī)療康復(fù) 中心一所。 ? 會(huì)所設(shè)置 本項(xiàng)目定位為南寧最大的花園式山水生態(tài)住區(qū)，會(huì)所的配置必不可少。如規(guī)劃要求小區(qū)設(shè)置會(huì)所，建議采用“泛會(huì)所”的方式，把會(huì)所的項(xiàng)目設(shè)施如運(yùn)動(dòng)健身場(chǎng)所 —— 健康緩跑徑、太極運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、兒童運(yùn)動(dòng)室、歷險(xiǎn)樂園等、休閑空間如茶文化區(qū)、雕塑噴泉等結(jié)合庭園和首層架空層設(shè)置。休閑、運(yùn)動(dòng)、交流等人性化的空間和設(shè)施遍布在小區(qū)的庭院和花園平臺(tái)的每一角落，創(chuàng)造一種開放、鄰里間融洽的生活方式，這種設(shè)置也與分期開發(fā)的要求相一致。另外，建議將中心會(huì)所設(shè)計(jì)成標(biāo)志性建筑。 ? 中心會(huì)所配置 會(huì)所是居住區(qū)居民的公共活動(dòng)空間，健 身、休閑、娛樂、購物、餐飲、服務(wù)、交流是它的主要功能，比如網(wǎng)球、壁球、乒乓球、健身房等用于健身，影視廳、 KTV、游樂室、棋牌室等用于娛樂，咖啡廳、酒吧、閱覽室等用于休閑，比如小型超市等購物設(shè)施，中西餐廳等餐飲設(shè)施，應(yīng)急醫(yī)療、托老托幼、洗衣等服務(wù)設(shè)施，這些都是必不可少的，但會(huì)所除了硬件，還有重要的軟件部分，那就 是提供方便人際交流的各種活動(dòng)。住戶在會(huì)所可以會(huì)客，可以聽講座，參加聯(lián)誼會(huì)、舞會(huì)，舉辦書法、插花、烹飪等比賽，以增進(jìn)住戶之間的友誼，營造良好的鄰里關(guān)系和住區(qū)文化。你可以把會(huì)所看作家庭生活的延伸，住戶的公共 客廳，也可視為生活品質(zhì)的保證、個(gè)人及社區(qū)身份的象征。 由于沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)所起碼應(yīng)具備哪些設(shè)施，會(huì)所的面積應(yīng)多大，都因物業(yè)檔次、住戶數(shù)量而有很大的不同。我們認(rèn)為，象蘋果園這樣的大盤，首期會(huì)所至少應(yīng)在 10000 平方米以上，所設(shè)的設(shè)施應(yīng)能滿足它的基本功能，光有一個(gè)游泳池或網(wǎng)球場(chǎng)，或者一個(gè)超市、一家餐飲店，不能算會(huì)所。銀行、郵局、醫(yī)院、學(xué)校等也不能算入會(huì)所。 目前大多數(shù)會(huì)所微利或不盈利，不少開發(fā)商項(xiàng)目做完后把會(huì)所留在自己手上，又沒法把費(fèi)用分?jǐn)偨o住戶，還想以此來吸引客流、創(chuàng)造利潤，于是就開放會(huì)所。因此，開放式會(huì)所 與開發(fā)商的經(jīng)營思想、住戶檔次、周邊基礎(chǔ)設(shè)施等大有關(guān)系。我們認(rèn)為，開放式會(huì)所可能帶來利潤，更可能沒有利潤，面臨巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。首先它沒有住戶這一現(xiàn)成而穩(wěn)定的客源，其次它與社會(huì)上的類似設(shè)施直接競(jìng)爭(zhēng)，一旦經(jīng)營不善，會(huì)所設(shè)施就可能出租出售給別人，這樣，對(duì)住戶的承諾就會(huì)落空，物業(yè)的價(jià)值也會(huì)打個(gè)折扣。 會(huì)所不應(yīng)以盈利為目的，像物業(yè)管理費(fèi)一樣，會(huì)所收費(fèi)夠維持運(yùn)營及維修就行了。 蘋果園首期中心會(huì)所配置指標(biāo)建議總建筑面積 10000 平方米。 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的成本、機(jī)會(huì)與時(shí)機(jī)研究 1) 項(xiàng)目在規(guī)劃上分兩部份考慮，能有效解決本項(xiàng)目規(guī)模大 、發(fā)展周期長與市場(chǎng)容量有限、項(xiàng)目定位要寬的矛盾。兩大部份可獨(dú)立規(guī)劃設(shè)計(jì)，同時(shí)開發(fā)啟動(dòng)。 2) 蘋果園主入口設(shè)計(jì)要強(qiáng)化提前建造。營造一種區(qū)域感和歸屬感。位置 可考慮設(shè)置在青山路邊，建筑物具有標(biāo)志性。 3) 沿 為“蘋果園”的主干道，應(yīng)提前修建，由發(fā)展商建造并起與小區(qū)有聯(lián)系的名字，如蘋果大道、八桂大道等，對(duì)項(xiàng)目形象營造有利。 4) 根據(jù)前面的市場(chǎng)定位蘋果園通過成本較低的多層入市。推盤壓力將大大減少，風(fēng)險(xiǎn)也將降低。 5) 本項(xiàng)目定位為：南寧首席旅游式山水生態(tài)住區(qū)。在南寧房地產(chǎn)業(yè)中起到示范作用。為達(dá)到此標(biāo)準(zhǔn)和目標(biāo)，另綜合考 慮市場(chǎng)因素和項(xiàng)目綜合成本，建議綜合容積率為 ,前期犧牲部份建筑面積，通過提高樓盤綜合素質(zhì)贏取市場(chǎng)，回報(bào)也是可觀的。后期可視市場(chǎng)具體信息建造容積率較高的小高層或高層，贏取利潤最大化。 6) 本項(xiàng)目貫徹突出旅游題材。建造兩個(gè)各具多元文化特色的步行街及兩個(gè)漂移的廣場(chǎng)形成旅游特色，將使本項(xiàng)目取得其它項(xiàng)目難以獲得的優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃及資金流量分析 項(xiàng)目分期開發(fā)設(shè)想 依據(jù) 根據(jù)南寧市近幾年市場(chǎng)需求增長情況及發(fā)展趨勢(shì)，再結(jié)合本項(xiàng)目的地理位置、市場(chǎng)定位、開發(fā)主題、規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)思、營銷思路等，提出項(xiàng)目分期開發(fā)的設(shè)想。項(xiàng) 目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表 。 表 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 指 標(biāo) 單位 合計(jì) 總 用 地 ㎡ 總建筑面積 ㎡ 其中： 宅 業(yè) 可銷售面積 ㎡ 容 積 率 建 筑 密 度 綠 地 率 總 戶 數(shù) 戶數(shù) 總 人 口 人數(shù) 人 口 密 度 項(xiàng)目整體分期開發(fā)計(jì)劃 。 本項(xiàng)目開發(fā)首期必須做到 迅速聚集人氣，提升項(xiàng)目形象。結(jié)合目前南寧市房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速上升時(shí)期，需求增長快速，因而開發(fā)商宜加快開發(fā)速度，盡快回籠資金。建議項(xiàng)目的整體開發(fā)銷售策略走的是“短、平、快”的路線，即開發(fā)建設(shè)周期“短”、樓盤價(jià)格“平”、樓盤銷售推廣要“快”。整個(gè)項(xiàng)目各期的開發(fā)規(guī)模見表 ，各年開發(fā)進(jìn)度表 。 成本和投資估算 根據(jù)公司歷年開發(fā)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，結(jié)合本項(xiàng)目的規(guī)劃初步設(shè)想，對(duì)本項(xiàng)目的投資進(jìn)行估算。本項(xiàng)目總投資 萬元，詳見表 。 項(xiàng)目售價(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè) 由于本項(xiàng)目的區(qū)位條件 ,本項(xiàng)目宜采取低開高走的策略，蘋果園多層均價(jià)為2020 元 /平方米，多層住宅售價(jià)每年遞增 5%，此價(jià)格策略目的旨在迅速聚集人氣，達(dá)到快速銷售的目的。項(xiàng)目售價(jià)走勢(shì)見表 。 項(xiàng)目銷售收入預(yù)測(cè) 項(xiàng)目銷售原則是快速出貨、迅速回籠資金。第一年銷售率為 60%；第二年基本銷售完第一年積壓，同時(shí)第二年開工面積的銷售率為 70%；第三年?duì)幦∠甑诙攴e壓，同時(shí)力爭(zhēng)第三年新開工面積銷售 80%；以后逐年類推。 預(yù)計(jì)各年的銷售收入情況見表 。 項(xiàng)目現(xiàn)金流狀況 從表 —— ，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效 益良好， FIRR= %，NPV= 萬元。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià) 根據(jù)以上經(jīng)濟(jì) 分析 ，雖然項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間較長，項(xiàng)目仍然可以取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，預(yù)計(jì)可以獲得 %的內(nèi)部收益率（全投資），財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元。從表 可以看出，全投資的投資收益率為 %。因而，宜加快本項(xiàng)目啟動(dòng)，爭(zhēng)取與南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)快速增長期同步，獲得預(yù)期良好的投資回報(bào)。 項(xiàng)目敏感性分析 在項(xiàng)目建設(shè)過程中，銷售收入減少、追加投資（成本）都會(huì)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生影響。收入減少 15%，內(nèi)部收益率為 %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元；成本 增加 10%，內(nèi)部收益率為 %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元，可見，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，詳見表 。銷售收入變動(dòng)和追加投資對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的敏感程度見下圖。 項(xiàng)目操作及營銷策略 項(xiàng)目營銷總體策略 總體策略：通過價(jià)格策略、形象策略、廣告策略、媒體策略等系列組合的強(qiáng)勢(shì)沖擊，滾動(dòng)造市；營造南寧市空前的房地產(chǎn)營銷熱潮； 引領(lǐng)南寧房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的營銷理念；創(chuàng)造南寧新一代的居住生活概念。 營銷主題 打造一種現(xiàn)代時(shí)尚、充滿健康活力的全新生活方式、營造一種全新的現(xiàn)代居住文化。 融匯傳統(tǒng)與國際化的生活，解構(gòu) TLD（ 旅游居住形象區(qū)）物質(zhì)生存與精神生存全景需求。 蘋果街，閃爍最具城市魅力的物質(zhì)生活與精神尋求； 蘋果街，尊貴、典雅的彰顯，浪漫、溫馨的盈溢； 蘋果街，輕松、時(shí)尚的城市多元文化匯聚； 蘋果街，濃縮獨(dú)特的城市文明，全景體驗(yàn)獨(dú)一無二的城市風(fēng)情。 建立在物質(zhì)基礎(chǔ)上的精神家園，全面體現(xiàn)物質(zhì)和精神雙重領(lǐng)域的性能價(jià)格比。 營銷策略 價(jià)格策略 ：低價(jià)入市、快速出貨、滾動(dòng)發(fā)展、逐年提升。 形象策略 ：通過對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行形象的設(shè)計(jì)，表達(dá)企業(yè)自身獨(dú)特的文化理念、經(jīng)營理念。形象設(shè)計(jì)主要包括項(xiàng)目標(biāo)志設(shè)計(jì)、工地環(huán)境包裝設(shè)計(jì)、營銷接待中心包裝設(shè) 計(jì)、樣板房包裝設(shè)計(jì)及看樓路線的設(shè)計(jì)。 廣告策略 ：以新穎、超前的廣告主題及創(chuàng)意表現(xiàn)，大量的投放頻率，反復(fù)宣傳，強(qiáng)化形象，營造全城矚目的熱銷效應(yīng)。 媒體策略 ：強(qiáng)調(diào)媒體造勢(shì)的重要性和必要性。本項(xiàng)目采用的媒體主要以報(bào)紙、電視及公共活動(dòng)為主，通過軟性新聞、硬性廣告強(qiáng)化大眾對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注程度，通過動(dòng)感視覺效果渲染項(xiàng)目引領(lǐng)的新生活概念，通過公共活動(dòng)，鞏固項(xiàng)目的市場(chǎng)空間和市場(chǎng)認(rèn)知度。各類媒體的有機(jī)結(jié)合，創(chuàng)造性地開拓項(xiàng)目經(jīng)營發(fā)展的立體空間。 項(xiàng)目運(yùn)作網(wǎng)絡(luò)圖及時(shí)間進(jìn)度表（見附件 6） 項(xiàng)目營銷推廣策劃 價(jià)格定位及策略 價(jià)格策略：低 價(jià)入市、快速出貨、滾動(dòng)發(fā)展、逐年提升 通過我們對(duì)南寧各大城區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的仔細(xì)調(diào)研和深入分析，本項(xiàng)目的入市定價(jià)應(yīng)當(dāng)采取低開高走的策略，入市定價(jià)應(yīng)當(dāng)較具彈性空間，入市時(shí)富有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，能讓先購先住者的物業(yè)升值 根據(jù)市場(chǎng)問卷調(diào)查結(jié)果及市場(chǎng)調(diào)研的一系列經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，反復(fù)比較周邊重點(diǎn)項(xiàng)目和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格銷售政策，既考慮項(xiàng)目開發(fā)成本又考慮項(xiàng)目市場(chǎng)接受能力，擬定“ 低價(jià)入市、快速出貨、滾動(dòng)發(fā)展、逐年提升” 的銷售定價(jià)策略。 1．入市價(jià)格方案 “蘋果園”第一年建議開發(fā)量為 30 萬平方米，容積率控制在 ，建筑類型為多層不帶電 梯（ 6 層以下）和小高層 .公共配套為 10000 平方米。住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房。 多層住宅戶型、面積比例分配表 戶型 二房二廳 三房二廳 三房二廳 四房二廳 面積（ m2） 60— 79 80— 100 101— 120 121— 150 比例 15% 40% 35% 10% 購房總價(jià)（萬元） 12— 16— 20 — 24 — 30 說明：表中購房總價(jià)按均價(jià) 2020 元 /平方米計(jì)算 建議多層住宅在內(nèi)部認(rèn)購時(shí)的入市均價(jià)定在每平方米 2020 元（一次性付款），考慮到樓層、方位的因素，在實(shí)際銷售中，最高 可達(dá)每平方米 2300 元，最低在每平方米 1800 元。 2．基本價(jià)格方案 “蘋果園”的開發(fā)周期為 8 年，則售價(jià)以每年提升 5%的幅度增長，在每年之初提升價(jià)格為宜。 項(xiàng)目運(yùn)營期均價(jià)為每平方米 2500 元（一次性付款）； 項(xiàng)目啟動(dòng)年度（ 2020 年）均價(jià)定價(jià)每平方米 2020 元（一次性付款）。 前 3 年售價(jià)以每年提升 8%的幅度增長，后 5 年售價(jià)以每年提升 5%的幅度增長，在每年之初提升價(jià)格為宜。 項(xiàng)目運(yùn)營期均價(jià)為每平方米 2500 元（一次性付款）； 項(xiàng)目啟動(dòng)年度（ 2020 年）均價(jià)定價(jià)每平方米 2020 元（一次性付款）。 項(xiàng)目形象營 銷策略 通過對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行形象的設(shè)計(jì)，表達(dá)企業(yè)自身獨(dú)特的文化理念、經(jīng)營理念。形象設(shè)計(jì)主要包括項(xiàng)目標(biāo)志設(shè)計(jì)、工地環(huán)境包裝設(shè)計(jì)、營銷接待中心包裝設(shè)計(jì)、樣板房包裝設(shè)計(jì)及看樓路線的設(shè)計(jì)。 1．項(xiàng)目視覺識(shí)別系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 項(xiàng)目的視覺識(shí)別系統(tǒng)設(shè)計(jì)簡稱 VI 設(shè)計(jì)，是企業(yè) CI 設(shè)計(jì)中的重要環(huán)節(jié)。 VI系統(tǒng)的設(shè)計(jì)對(duì)整個(gè)營銷策劃能否準(zhǔn)確表達(dá)開發(fā)主題、營銷理念，有舉足輕重的影響。因此，建議在項(xiàng)目進(jìn)行前期營銷策劃時(shí)，開始著手有關(guān)項(xiàng)目標(biāo)志的設(shè)計(jì)工作。 ? VI 系統(tǒng)基本組成部分有： ? 項(xiàng)目名稱標(biāo)志 ? 標(biāo)準(zhǔn)字體 ? 標(biāo)準(zhǔn)色 ? 標(biāo)志基礎(chǔ)組合（橫式、豎式） ? 標(biāo)志象征圖形 ? VI 系統(tǒng)應(yīng)用部分有： ? 交通工具類 ? 招牌、標(biāo)識(shí)類 ? 宣傳廣告類 ? 證件、文具類 2．工地環(huán)境包裝設(shè)計(jì) 將整個(gè)工地現(xiàn)場(chǎng)，根據(jù)建筑施工的進(jìn)程和環(huán)境特色進(jìn)行包裝。包裝強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的特色，對(duì)項(xiàng)目有一個(gè)整體良好的視覺效果。 一部分內(nèi)容為工地圍墻包裝、工地立柱廣告牌制作、工地公共標(biāo)牌制作、掛旗、路燈安裝等。另一部分為綠化和其他配套工程完善，優(yōu)先搞好工地圍墻沿線、樣板房參觀路線以及綠化工程施工。要求嚴(yán)格按照 VI 設(shè)計(jì)內(nèi)容制作完成，綠化工程按營銷進(jìn)度要求按時(shí)完成。 3．營銷接待中心包裝設(shè)計(jì) 營銷接待中心是客戶直接了解項(xiàng) 目的場(chǎng)所，客戶對(duì)其包裝設(shè)計(jì)的直觀感受如何將直接影響其對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)和評(píng)估；因此，營銷接待中心的包裝設(shè)計(jì)尤為重要。 建議在公開發(fā)售前完成營銷接待中心的建設(shè)，面積約 1000 平方米（會(huì)所首層），與項(xiàng)目會(huì)所合二為一。明快的色調(diào)、經(jīng)典的造型、優(yōu)良的品質(zhì)，先聲奪人地樹立起良好的口碑。 營銷接待中心的裝飾應(yīng)給人親切、清新的感覺，從座椅圍臺(tái)、展板、噴畫墻、沙盤模型、大屏幕彩電、觸摸屏系統(tǒng)，到接待臺(tái)資料擺放處，處處體現(xiàn)專業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的精品意識(shí)和品牌形象，激發(fā)看樓者的購買欲望。營銷接待中心主要組成部分有：