【文章內(nèi)容簡介】 、新聞發(fā)布會、各種宣傳資料、戶外及路牌廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應(yīng)根據(jù)其效果和費(fèi)用而定，廣告宣傳費(fèi)用列入項(xiàng)目開發(fā)成本。 (2)促銷策略。 1)促銷的階段性策略。一般按以下階段促銷：①銷售準(zhǔn)備階段；②首次公開展銷和跟進(jìn)銷售階段；③二次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段；④三次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段；⑤掃尾階段銷售。應(yīng)根據(jù)不同的銷售階段，制定不同的銷售策略。 2)銷售對象及銷售時機(jī)。本項(xiàng)目銷售對象主要是：①擬更新?lián)Q代商品房的消費(fèi)者；②收入較高或中、高收入的消費(fèi)者；③駐呼和浩特市辦事機(jī)構(gòu)商用或商??；④其他消費(fèi)者。最佳銷售時機(jī)根據(jù)小區(qū)廣告宣傳效果和試銷情況：以及市場情況而定。 3)促銷手段。擬采用多種促銷手段，包括：①廣告宣傳；②內(nèi)部認(rèn)購；③人員直銷；④舉辦展銷會；⑤集團(tuán)認(rèn)購；⑥有針對性(銷售對象)的舉辦展銷會；⑦靈活多樣的付款方式；⑧工程質(zhì)量、進(jìn)度及完善的小區(qū)物業(yè)管理承諾；⑨售樓現(xiàn)場樣板房促銷；⑩其他促銷手段。4．4定價策略 (1)價格定位。 1)根據(jù)呼和浩特市目前房地產(chǎn)屋源交易信息，市區(qū)中心一帶，同類商品房銷售價格見表32。表32 樓盤銷售價格情況表（2010年2月）序號名稱房屋類型區(qū)位地段最低價(元／平方米)最高價(元／平方米)1奧威花園多層住宅市區(qū)中心步行街480058002金天地高檔商住市區(qū)中心中山路248038803絕對城市高檔住宅市區(qū)中心中山路450068004波士名人高檔住宅市區(qū)中心中山路68009800 從呼和浩特市2010年2月樓盤銷售情況分析，中高檔住宅售價每平方米在4480～4880元之間；公寓住宅每平方米62007900元之間；寫字樓每平方米72008900元之間；酒店每平方米76007900元之間；商鋪每平方米1600035000元之間。由于各樓盤區(qū)位、環(huán)境、配套等均有差別，開發(fā)成本各異，僅作參考?？紤]上述因素，高層住宅價格每平方米定在4800～5800元之間，寓住宅每平方米62006900元之間；寫字樓每平方米72008900元之間；酒店每平方米76007900元之間；商鋪每平方米16000元，可研中分別取4800、6600、7800、7600、16000元，地下停車位每個60000元。 (2)價格優(yōu)惠策略。擬采用以下策略：①付款方式優(yōu)惠；② 集團(tuán)購買優(yōu)惠；③選擇購買優(yōu)惠；④特殊消費(fèi)對象優(yōu)惠；⑤其他優(yōu)惠措施。 (3)價格浮動策略。宜采用浮動售價：①展銷會期促銷優(yōu)惠價；②限期銷售優(yōu)惠浮動價；③正常銷售期段浮動價；④其他浮動措施。 (4)定價方式。主要按期房價、現(xiàn)房價、綜合價、集團(tuán)購買價，并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。定價方式突出小區(qū)“賣點(diǎn)”和住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境、地段位置、樓層及朝向等購房因素的差異。三、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件1．項(xiàng)目選址 呼市影業(yè)新影都SOHO公寓”項(xiàng)目建設(shè)地塊位于回民區(qū)三順店西巷，溫州步行街北端，奧威休閑廣場對面，中山路商業(yè)中心的第二商圈。2．建設(shè)條件 位置優(yōu)越 “呼市影業(yè)新影都SOHO公寓”項(xiàng)目建設(shè)地塊位于回民區(qū)三順店西巷，溫州步行街北端，市中心次商圈，商業(yè)氛圍濃厚，與項(xiàng)目定位非常相符。 交通方便 通道街、中山路為市區(qū)主干道，交通網(wǎng)絡(luò)便利。公共汽車東、南、西、北四個方向均非常便利，步行至市中心只需5分鐘，乘車到火車站10分鐘，到呼和浩特市機(jī)場30分鐘。 建設(shè)廠區(qū)“五通”條件具備 市政設(shè)施中道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等均已完善。場地：需要拆遷、平整。2. 4 住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全 該區(qū)域內(nèi)商業(yè)、教育設(shè)施完備，交行、農(nóng)行、建行在該區(qū)均設(shè)有營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，形成了良好的文化氛圍。2. 5 土地征用情況 開發(fā)土地以定點(diǎn)拆遷方式獲得呼和浩特影業(yè)7072平方米土地，利用轉(zhuǎn)讓變更方式辦理用地手續(xù)。四、建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)1．建筑面積和內(nèi)容“呼市影業(yè)新影都SOHO公寓”商住小區(qū)項(xiàng)目，初步規(guī)劃總建筑面積10608平方米，其中住宅建筑面積3828平方米，酒店建筑面積1730平方米，地下停車庫500平方米，公寓建筑面積2500平方米，寫字樓建筑面積900平方米，商鋪建筑面積1150平方米。 根據(jù)項(xiàng)目地周邊商業(yè)氛圍及環(huán)境條件，項(xiàng)目定位為SOHO商住公寓小區(qū)，主要使用功能分為：酒店、寫字樓（附帶呼市影業(yè)辦公場所）、SOHO公寓、商鋪、高層住宅（部分用來安置呼市影業(yè)回遷戶）、地下停車場。 根據(jù)這一功能劃分趨勢，“呼市影業(yè)新影都SOHO公寓”建筑功能和配套設(shè)施按相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計。 設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 住宅的室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護(hù)等基本要求須符合《內(nèi)蒙古自治區(qū)城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》和有關(guān)規(guī)范，并按中高檔住宅有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計。 (1)住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：住宅為初裝修成。外墻：高級外墻涂料。(2)小區(qū)配套設(shè)施：小區(qū)設(shè)有院內(nèi)花園、草地、水池、休息廳、地下停車庫、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風(fēng)及火災(zāi)報警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。 根據(jù)“呼市影業(yè)新影都SOHO公寓”區(qū)位環(huán)境和住宅市場需求，初步規(guī)劃如下： 高層住宅A戶型： 每戶建筑面積100平方米。 高層住宅B戶型： 每戶建筑面積89平方米。 SOHO公寓戶型： A建筑面積40平方米。 B建筑面積60平方米。 商鋪 每戶建筑面積120平方米。 寫字樓 每戶建筑面積210平方米。 酒店 9450平方米。以上戶型在下一步單體設(shè)計時，還應(yīng)根據(jù)消（費(fèi)對象需求，綜合考慮住宅使用功一能與空間組合、家庭人口、代際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室及陽臺、餐廳和書房。各種功能空間（臥室（單雙人間））、起居室(廳)、廚房、衛(wèi)生間)的使用面積滿足規(guī)定的要求。 依據(jù)初步規(guī)劃方案，“呼市影業(yè)新影都SOHO公寓”主要工程項(xiàng)目見表33表33主要工程量一覽表 序 號 項(xiàng) 目 名 稱說 明 1土建工程建筑面積10608㎡ 2給排水工程水箱、水池、水泵機(jī)房 3普通消防系統(tǒng)住宅區(qū) 4變配電工程(強(qiáng)電)配電房變配電設(shè)備 5照明工程小區(qū)照明 6通訊工程普通申話配線(端子接單元口) 7火災(zāi)報警及安全監(jiān)視公共場所火災(zāi)報警，可視防盜門 8通風(fēng)工程地下停車庫通風(fēng) 9閉路電視住宅區(qū) 10室外工程室外綠化及部分道路場地五、建設(shè)方案1．建設(shè)場地環(huán)境 地形 建設(shè)場地現(xiàn)狀為不規(guī)則矩形地塊，見附圖。 場地自然條件 (1)地貌：場地位于A市盆地東北部，地貌上屬河流堆積成因形成的堆積準(zhǔn)平原地貌，原始階地地形明顯。表層現(xiàn)況為建筑物及回填土層。 (2)水文地質(zhì)：場區(qū)內(nèi)地下水位高程為996．60～997．76米， — 。根據(jù)場地水質(zhì)分析結(jié)果資料，建筑場區(qū)范圍內(nèi)地下水的化學(xué)類型對建筑混凝土無腐蝕性，對鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋無腐蝕性。 (3)地震烈度：根據(jù)建設(shè)部建抗(1993)13號《關(guān)于執(zhí)行“中國地震烈度區(qū)劃圖(1990)”有關(guān)規(guī)定的通知》和省建抗(1993)44號《關(guān)于抗震設(shè)防烈度有關(guān)規(guī)定的通知》，本工程按呼和浩特市地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)防烈度要求為8度。 (4)地基土工程地質(zhì)評價：依據(jù)《巖土工程勘察規(guī)范》（GB50021—94)、《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》(GBJ 7—89)、《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》(GBJll—89)、《土的分類標(biāo)準(zhǔn)》(GBJl45—90) 。地質(zhì)物理力學(xué)性質(zhì)一般或較好，周圍場地內(nèi)無不良地質(zhì)現(xiàn)象。場地土類型屬中軟場地土，場地類別為Ⅲ類建筑場地。2．建筑方案設(shè)計 本工程設(shè)計涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明。給排水、通風(fēng)、燃?xì)?、電氣等各種專業(yè)，設(shè)計時需遵循有關(guān)的規(guī)范規(guī)定，單