【正文】 差異，迎合不同層次客戶群的不同需求，多采用錯(cuò)層與躍層設(shè)計(jì)；低層住宅在保證平面合理性與居住舒適性的基礎(chǔ)上，采用個(gè)性化設(shè)計(jì)。216。 通過(guò)加大面寬和提高層高等手段增強(qiáng)房型的舒適性。216。 通過(guò)落地窗、外飄窗、吹拔等手段增強(qiáng)房型的趣味性。216。 通過(guò)樓體挖槽、陽(yáng)面不封閉陽(yáng)臺(tái)等處理手法豐富房型設(shè)計(jì)處理手法，控制單套戶型面積。4. 戶均面積：結(jié)合起步區(qū)的銷售情況，在起步區(qū)戶型面積的基礎(chǔ)上，適當(dāng)放大單套面積，具體指標(biāo)見(jiàn)下表： 戶 型 項(xiàng) 目?jī)墒遥╩2）三室（m2）低層住宅（m2）面積951301905. 建筑立面：借助高水平設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)手法，營(yíng)造現(xiàn)代感強(qiáng)的建筑風(fēng)格，通過(guò)勻稱的線條處理與簡(jiǎn)潔、明快的色彩，注重建筑的美感，強(qiáng)調(diào)可識(shí)別性。6. 住宅配套：采用中等檔次的配套水平，在保證住宅品質(zhì)的基礎(chǔ)上盡量控制成本，充分考慮舒適度、成本與所產(chǎn)生收益之間的關(guān)系。216。 入戶門：高級(jí)防盜門216。 外檐窗：高級(jí)塑鋼窗216。 適度智能化配套：網(wǎng)絡(luò)、圍墻紅外監(jiān)控、背景音樂(lè)216。 供水：不設(shè)熱水、中水、直飲水系統(tǒng)216。 供熱：集中供熱，鋁合金散熱器。216。 樓棟入口：可視對(duì)講防盜門216。 樓梯間：地面防滑地磚，木扶手，鐵藝欄桿7. 精裝修成品房設(shè)計(jì)在起步區(qū)的成品房交工標(biāo)準(zhǔn)獲得極大市場(chǎng)認(rèn)可的情況下，太陽(yáng)城2期應(yīng)繼續(xù)對(duì)成品房設(shè)計(jì)進(jìn)行深化，在推行統(tǒng)一交工標(biāo)準(zhǔn)成品房基礎(chǔ)的同時(shí)，適當(dāng)進(jìn)行菜單式裝修的積極探索，具體思路如下：216。 充分研究客戶群消費(fèi)心理與消費(fèi)能力，嚴(yán)格按照市場(chǎng)定位確定成品房精裝修費(fèi)用，以確定的精裝修費(fèi)用指導(dǎo)裝修設(shè)計(jì)與材料選擇。216。 在房型施工圖設(shè)計(jì)階段引入精裝修設(shè)計(jì)公司，對(duì)某些房型進(jìn)行必要的更改，其中包括某些平面結(jié)構(gòu)的處理和對(duì)電路、上下水、暖氣的安排與布置等。216。 減少現(xiàn)場(chǎng)施工的工作量，在裝修設(shè)計(jì)時(shí)考慮80%以上的工作為外加工，現(xiàn)場(chǎng)裝配，以達(dá)到縮短工期，提高裝修質(zhì)量與裝修效果的目的。216。 整體風(fēng)格定位為“時(shí)尚、實(shí)用”，倡導(dǎo)“輕裝修，重裝飾”的裝修理念。216。 抓住重點(diǎn)，注重廚房、衛(wèi)生間的裝修效果。在整體預(yù)算的控制下突出幾個(gè)亮點(diǎn)，如某些材質(zhì)的使用，潔具、淋浴房采取定制等。216。 注重細(xì)節(jié)處理，例如淋浴房地面的處理、地面不同材質(zhì)交接處的處理等。216。 注意用裝修彌補(bǔ)某些房型設(shè)計(jì)中的缺陷。216。 強(qiáng)調(diào)成品房樣板間的裝飾，體現(xiàn)生活品位，根據(jù)戶型特點(diǎn)選擇適當(dāng)尺寸的家具，增強(qiáng)室內(nèi)空間感受。216。 與關(guān)鍵建材供應(yīng)商建立良好的合作關(guān)系，從而降低采購(gòu)成本并為提供有限菜單式裝修提供經(jīng)濟(jì)前提。第七部分 經(jīng)濟(jì)可行性分析一． 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)估算規(guī)劃總用地 紅線內(nèi)占地 居住區(qū)用地 （按紅線內(nèi)用地的80%計(jì)算）容積率 （估算）住宅建筑面積 27萬(wàn)平方米（估算）二． 成本估算（一） 估算范圍，太陽(yáng)城2期住宅建筑面積約為27萬(wàn)平方米。其中不同建筑形式的建筑面積見(jiàn)下表：建筑形式層數(shù)比例（%）建筑面積（萬(wàn)平方米）板式小高層1040普通多層40準(zhǔn)低層3—420合計(jì)——10027（二） 單方成本估算小高層成本估算表項(xiàng)目單方造價(jià)（元）樓面土地及大配套費(fèi)用分?jǐn)?40工程建設(shè)費(fèi)1300工程建設(shè)其它費(fèi)前期費(fèi)40區(qū)內(nèi)公建費(fèi)50非經(jīng)營(yíng)性公建均攤120區(qū)內(nèi)配套設(shè)施費(fèi)350銷售費(fèi)用80公共設(shè)施維修費(fèi)20管理費(fèi)50營(yíng)業(yè)稅183貸款利息50總計(jì)2983多層及低層成本估算表項(xiàng)目單方造價(jià)（元）樓面土地及大配套費(fèi)用分?jǐn)?40工程建設(shè)費(fèi)880工程建設(shè)其它費(fèi)前期費(fèi)45區(qū)內(nèi)公建費(fèi)50非經(jīng)營(yíng)性公建均攤120區(qū)內(nèi)配套設(shè)施費(fèi)345銷售費(fèi)用80公共設(shè)施維修費(fèi)20管理費(fèi)50營(yíng)業(yè)稅183貸款利息50總計(jì)2563（三） 單方成本估算分析216。 土地及大配套費(fèi)用按土地及大配套費(fèi)用總額19983萬(wàn)元計(jì)算，則單方土地成本約為740元/平方米。19983萬(wàn)元247。27萬(wàn)平方米 = 740元/平方米 216。 工程建設(shè)費(fèi)用分析工程建設(shè)費(fèi)包括：地基處理費(fèi)、土建費(fèi)用、監(jiān)理及其它費(fèi)用。（詳見(jiàn)“工程建設(shè)費(fèi)明細(xì)表”）工程建設(shè)費(fèi)明細(xì)表項(xiàng)目單方造價(jià)（小高層）單方造價(jià)（多層及低層）地基處理費(fèi)7050土建費(fèi)用1200800監(jiān)理及其它費(fèi)用3030總計(jì)1300880216。 工程建設(shè)其它費(fèi)用分析前期所發(fā)生的費(fèi)用，主要包括規(guī)管費(fèi)、墻體改造費(fèi)、人防費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、勘察費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)等；托幼、學(xué)校、郵電局、社會(huì)停車場(chǎng)、公交站等配套設(shè)施須我公司自行建設(shè)，按每平方米120元計(jì)算；在土建工程竣工后需投資建設(shè)煤氣、供電、上下水、暖氣、通訊、有線電視、小區(qū)內(nèi)道路、環(huán)境等區(qū)內(nèi)配套設(shè)施。（詳見(jiàn)“工程建設(shè)其它費(fèi)明細(xì)表”） 工程建設(shè)其它費(fèi)明細(xì)表項(xiàng)目單方造價(jià)（元）前期費(fèi)45區(qū)內(nèi)公建費(fèi)50非經(jīng)營(yíng)性公建均攤120區(qū)內(nèi)配套設(shè)施費(fèi)345總計(jì)560216。 銷售費(fèi)用%計(jì)算，單方成本約為80元。其中包括廣告費(fèi)用、售樓處及樣板間建造費(fèi)用分?jǐn)?、宣傳材料設(shè)計(jì)及印刷費(fèi)用等。216。 營(yíng)業(yè)稅按銷售均價(jià)3300元/%計(jì)算，每平方米約為183元。三． 銷售價(jià)格分析通過(guò)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)乃至天津市整體市場(chǎng)的調(diào)查與研究，通過(guò)項(xiàng)目素質(zhì)分析，依據(jù)太陽(yáng)城起步區(qū)的銷售情況與銷售均價(jià)，我們有理由得出結(jié)論：以前面所論述的產(chǎn)品設(shè)計(jì)思路、高品質(zhì)的生活配套設(shè)施，并輔以高效的市場(chǎng)推廣策略，根據(jù)不同建筑形式產(chǎn)品的銷售價(jià)格和所占比例，太陽(yáng)城2期的平均售價(jià)水平預(yù)計(jì)可以達(dá)到3300元/平方米。不同建筑形式住宅產(chǎn)品銷售價(jià)格見(jiàn)下表：住宅形式所占比例（%）目標(biāo)銷售均價(jià)（元）板式小高層403150普通多層403300準(zhǔn)低層203600平均3300四． 項(xiàng)目投資效益分析（見(jiàn)下表）建筑形式板式小高層普通多層準(zhǔn)低層合計(jì)（萬(wàn)元）建筑面積（萬(wàn)平方米）27單方成本（元/平方米）298325632563——總成本（萬(wàn)元）73737目標(biāo)售價(jià)（元/平方米）315033003600均價(jià)3300銷售收入（萬(wàn)元）34020356401944089100利潤(rùn)（萬(wàn)元）15363按上表所得數(shù)據(jù)，該項(xiàng)目相關(guān)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)如下：216。 總投資：73737萬(wàn)元216。 銷售收入： 89100萬(wàn)元216。 總利潤(rùn)： 15363萬(wàn)元216。 投資回報(bào)率：15363247。73737=%216。 結(jié)論：，投資回報(bào)率超過(guò)20%，極具投資價(jià)值。五． 資金預(yù)測(cè)（后附資金流量表）（一） 銷售周期根據(jù)公司以往開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合對(duì)太陽(yáng)城起步區(qū)銷售情況的預(yù)測(cè)，太陽(yáng)城2期項(xiàng)目的銷售周期應(yīng)該在3年左右。（二） 資金占用峰值從資金流量表可以看出，太陽(yáng)城2期最大資金占用發(fā)生在2004年1季度。（三） 內(nèi)部收益率太陽(yáng)城2期項(xiàng)目操作時(shí)間跨4個(gè)年度， 2002——2005年每年的累計(jì)資金分別為10150萬(wàn)元、18795萬(wàn)元、20259萬(wàn)元、24049萬(wàn)元，%。46 / 46