烏魯木齊土地開(kāi)發(fā)可行性分析報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-08-03 08:29本頁(yè)面
【正文】 004年4月——2004年12月 ◎住宅建設(shè)投資14000萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施建設(shè)投資3000萬(wàn)元，年度投資總額17000萬(wàn)元。 ◎完成TOWNHOUSE、小區(qū)道路兩側(cè)小高層住宅和商鋪開(kāi)發(fā)，共120000平米；完成社區(qū)會(huì)所、幼兒園等公用設(shè)施開(kāi)發(fā)，共10000平米；完成小區(qū)道路、綠化工程。 ◎完成住宅銷(xiāo)售70%，完成銷(xiāo)售額20000萬(wàn)元左右，初步實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品獲利。 第三期：2005年4月——2006年10月 ◎住宅建設(shè)投資18000萬(wàn)元，配套設(shè)施投資1000萬(wàn)元，兩年期投資總額19000萬(wàn)元。 ◎完成多層住宅開(kāi)發(fā)共170000平米，完成小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)，整體工程全面峻工。 ◎2005年度銷(xiāo)售完成住宅銷(xiāo)售70%，剩余尾盤(pán)在2006年10月以前清理完畢，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額40000萬(wàn)元左右，實(shí)現(xiàn)凈盈利20000萬(wàn)元左右。 七、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃 ◎借鑒新疆鴻福房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司庫(kù)爾勒金色時(shí)代廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)模式，招聘專業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)、銷(xiāo)售代理機(jī)構(gòu)介入項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)，在總體利潤(rùn)額有充分保證的前提下，%的服務(wù)費(fèi)用，向銷(xiāo)售代理機(jī)構(gòu)提供項(xiàng)目銷(xiāo)售總額3%的代理傭金，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利益共享，從而形成開(kāi)發(fā)、策劃、營(yíng)銷(xiāo)三位一體的專業(yè)化運(yùn)作團(tuán)體。 ◎在住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)以前，完成社區(qū)會(huì)所建設(shè)，在銷(xiāo)售階段內(nèi)，會(huì)所做為現(xiàn)場(chǎng)售樓中心使用，在解決售樓需要的同時(shí)，避免重復(fù)建設(shè)，節(jié)省開(kāi)發(fā)成本。 ◎由于項(xiàng)目時(shí)間跨度大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，在營(yíng)銷(xiāo)工作展開(kāi)以前，制作沙盤(pán)模型、效果圖、電視實(shí)景模擬（三維動(dòng)畫(huà)）等技術(shù)系統(tǒng)，全面展示項(xiàng)目未來(lái)形象，提高項(xiàng)目的品牌力和形象力。 八、財(cái)務(wù)效益測(cè)算項(xiàng)目成本（投資總額）估算表序號(hào)項(xiàng) 目總額（萬(wàn)元）備 注1土地征購(gòu)20000含土地出讓金（可緩交）、拆遷費(fèi)、規(guī)劃費(fèi)2建設(shè)投資（含基建、環(huán)境、設(shè)施）37800沿街商業(yè)和住宅共兩項(xiàng)3管理費(fèi)用854銷(xiāo)售收入的1%4銷(xiāo)售費(fèi)用（營(yíng)銷(xiāo)策劃、銷(xiāo)售代理）2989%5稅金4270銷(xiāo)售收入的5%◎開(kāi)發(fā)總成本 65913萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目總額（萬(wàn)元）備 注1新醫(yī)路沿街商業(yè)21600 醫(yī)藥、醫(yī)療、保健產(chǎn)品一條街（暫名）2住宅63800THS、小高層、多層3住宅區(qū)內(nèi)部商業(yè)街1000預(yù)估，實(shí)際銷(xiāo)售額應(yīng)高于預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)4車(chē)庫(kù)不確定暫不進(jìn)入銷(xiāo)售預(yù)算◎銷(xiāo)售總收入 86400萬(wàn)元項(xiàng)目銷(xiāo)售（收益總額）估算表主要財(cái)務(wù)指標(biāo) 3項(xiàng)目利潤(rùn) = 項(xiàng)目銷(xiāo)售總額－項(xiàng)目成本總額 = 86400萬(wàn)元 — 65913萬(wàn)元 = 20487萬(wàn)元 3銷(xiāo)售利潤(rùn)率 = （稅前利潤(rùn)247。銷(xiāo)售總額）100% = （20487萬(wàn)元247。 86400萬(wàn)元）100% = % 3成本利潤(rùn)率 = （稅前利潤(rùn)247。投資總額）100% = （20487萬(wàn)元247。 65913萬(wàn)元）100% = % 3財(cái)務(wù)總結(jié) 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，在成本利潤(rùn)率估算達(dá)到15%以上時(shí)，項(xiàng)目即具備足夠的可行性。由于該片土地開(kāi)發(fā)改變了原有規(guī)劃，增加了新醫(yī)路沿線的商業(yè)面積，縮減了小區(qū)內(nèi)部的高層住宅，使總體成本下降而成本利潤(rùn)率上升，從而具有更加明確的獲利可能。 九、資金籌備計(jì)劃 遵循新疆鴻福房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司逐步拓展、穩(wěn)步發(fā)展的經(jīng)營(yíng)方針，在獲得該片土地開(kāi)發(fā)權(quán)以后，新疆鴻福房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將以循序漸進(jìn)，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)為原則，分三年、三期開(kāi)發(fā)完成。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本將以分期、分批方式滾動(dòng)投入，借地養(yǎng)地，借房建房。 項(xiàng)目所需資金主要為第一年度的土地收購(gòu)資金和首期商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)資金，前期投資共22000萬(wàn)元，資金來(lái)源為： 新疆鴻福房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司自有資金約7000萬(wàn)元； 新疆鴻福房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以土地質(zhì)壓貸款15000萬(wàn)元； 新疆鴻福房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以合作開(kāi)發(fā)方式向其它經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)融資。 一期開(kāi)發(fā)完成、并順利實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售以后，二期開(kāi)發(fā)資金到位；二期開(kāi)發(fā)完成、并順利實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售以后，已初步實(shí)現(xiàn)盈利，三期開(kāi)發(fā)資金到位。 綜合分析，該項(xiàng)目的實(shí)施和開(kāi)發(fā)無(wú)需向銀行和其它金融機(jī)構(gòu)借貸，通過(guò)融資和企業(yè)內(nèi)部協(xié)調(diào)，項(xiàng)目資金即可完全到位。 十、結(jié)論 從1998年開(kāi)始，烏魯木齊城市一類(lèi)、二類(lèi)居住和商業(yè)用地已基本出讓完畢，在今后很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)將不會(huì)出現(xiàn)大面積成片土地交易；受土地競(jìng)賣(mài)政策影響，個(gè)別舊城改造項(xiàng)目（如南門(mén)體育館、中山路商業(yè)一條街）土地價(jià)格已經(jīng)失控，由于地價(jià)偏高，城市中心土地被廣泛用于商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，從而導(dǎo)致綜合性商業(yè)項(xiàng)目過(guò)剩，加大了城市中心地帶的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。 市郊區(qū)域內(nèi)的成片土地出讓價(jià)格相對(duì)偏低，但由于市政設(shè)施不完善，部分可出讓土地暫不具備開(kāi)發(fā)條件，同樣存在較大的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，如華源房地在卡子灣地區(qū)投資開(kāi)發(fā)的“華美文軒家園”、建工房地在九家灣地區(qū)投資開(kāi)發(fā)的木材廠居住小區(qū)等，均因?yàn)榱⒌貤l件差而出現(xiàn)銷(xiāo)售困難。 無(wú)論從土地條件還是企業(yè)條件判斷，烏魯木齊鯉魚(yú)山路成片土地收購(gòu)都是鴻福房地產(chǎn)公司促成產(chǎn)業(yè)升級(jí)、鞏固市場(chǎng)基礎(chǔ)的一次機(jī)會(huì)，該項(xiàng)目實(shí)施成本相對(duì)較低，獲益面廣，利潤(rùn)率高，具有良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。 23 /
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