【導(dǎo)讀】未定義書簽。未定義書簽。

　　

【正文】 金額（萬(wàn)元） (1) 銷售收入 885697 (2) 開(kāi)發(fā)成本 317316 (3) 稅金及附加 48713 （ 4） 其他交易費(fèi) 用 886 (5) 土地增值稅 139190 (6) 銷售毛利 (1)(2)至 (5) 379592 (7) 銷售費(fèi)用 8660 （ 8） 管理費(fèi)用 5874 (9) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 8174 (10) 利潤(rùn)總額 (6)(7)至 (9) 356884 (11) 所得稅 詳見(jiàn)項(xiàng)目詳細(xì)財(cái)務(wù)計(jì)劃 89221 (12) 凈利潤(rùn) (10)(11) 267663 (13) 投資利潤(rùn)率 凈利潤(rùn) /開(kāi)發(fā)成本 100% % 本表數(shù)據(jù)來(lái)源于項(xiàng)目詳細(xì)財(cái)務(wù)計(jì)劃。其中 :所得稅的預(yù)征部分 33214 萬(wàn)元 (鄭州現(xiàn)行：按收入的 15%所得稅率 25%)的現(xiàn)金流 出安排在銷售對(duì)應(yīng)當(dāng)期，對(duì)清算部分 56007 萬(wàn)元?jiǎng)t延 后在全部物業(yè)銷售完成的 2021 年第二季度末流出，實(shí)際執(zhí)行中肯定會(huì)延至 2021 年以后，而且近幾年從未清算過(guò)，本分析穩(wěn)妥考慮，在利潤(rùn)測(cè)算時(shí)計(jì)入。四、財(cái)務(wù)敏感性分析 贏利能力分析 總 開(kāi)發(fā)成本 為 317316 萬(wàn)元， 包括過(guò)去將近一年的前期投入期，總 開(kāi)發(fā)期 約為 4 年， 測(cè)算的平均 投資回收期為 年， 凈 利潤(rùn)為 億 元， 開(kāi)發(fā)成本 利潤(rùn)率 為 %， 年均投資回報(bào)率 %（凈利潤(rùn)247。開(kāi)發(fā) 期247。開(kāi)發(fā)成本 100%） 。 項(xiàng)目不確定性分析 （ 1） 項(xiàng)目盈虧平衡 點(diǎn) 分析 項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)，是指項(xiàng)目銷售收入扣除銷售稅費(fèi) 、各項(xiàng) 營(yíng)銷、管理等 期間費(fèi)用 后 的凈利潤(rùn) 與 開(kāi)發(fā)成本 相等的 項(xiàng)目銷售 狀態(tài) ，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售的土地增值稅及企業(yè)所得稅，是按收入一定比例先預(yù)征后清算的，而預(yù)征后不論項(xiàng)目銷售增值和盈利與否均不可能清算退回，因此對(duì)項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)進(jìn)行分析時(shí)，以上述 兩稅均以預(yù)征率為固定稅率 。 按項(xiàng)目詳細(xì)財(cái)務(wù)計(jì)劃數(shù)據(jù)測(cè)算 分析 ，盈虧平衡點(diǎn) 如下： 在開(kāi)發(fā)成本 、 售價(jià) 、銷售物業(yè)類別組合比例 等其它條件不變的情況 下 ，當(dāng) 總銷售量約達(dá)到 %時(shí) 可保本。另一方面，假定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本及銷售率 、銷售物業(yè)類別組合比例 不變 的條件下 ， 保本銷售單價(jià)組合為：住宅 2649 元 、商業(yè) 8830元 、公寓 2870 元，寫字樓 3532 元，即全部平均保本銷售單價(jià)為 4876 元。 根據(jù)市場(chǎng)及項(xiàng)目定位分析，該項(xiàng)目的 住宅、商業(yè)及商務(wù) 保本銷售價(jià)格及銷售率 較易 實(shí)現(xiàn)， 開(kāi)發(fā)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)極低。 （ 2） 項(xiàng) 目敏感性分析 參考項(xiàng)目詳細(xì)財(cái)務(wù)計(jì)劃的現(xiàn)金流量表等相關(guān)數(shù)據(jù)，對(duì) 銷售收入、開(kāi)發(fā)成本變化進(jìn)行 的 敏感性分析測(cè)算 結(jié)果如下： 因素變化 測(cè)算結(jié)果 現(xiàn)計(jì)劃方案 稅后利潤(rùn) (萬(wàn)元 ) 267663 開(kāi)發(fā)投資成本利潤(rùn)率 % 凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 (萬(wàn)元 ) 129081 內(nèi)部收益率 * 平均投資回收期 年 當(dāng)售價(jià)收入下降10% 稅后利潤(rùn) (萬(wàn)元 ) 227853 開(kāi)發(fā)成本利潤(rùn)率 % 凈現(xiàn)值 (萬(wàn)元 ) 109883 內(nèi)部收益率 * 平均投資回收期 年 當(dāng)開(kāi)發(fā)成本上升10% 稅后利潤(rùn) (萬(wàn)元 ) 256111 成本利潤(rùn)率 % 凈現(xiàn)值 (萬(wàn)元 ) 123510 內(nèi)部收益率 * 平均投資回收期 年 經(jīng)測(cè)算可知： ? 銷售收入和開(kāi)發(fā)成本兩因素分別變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益會(huì)產(chǎn)生 一定 影響 ，但售價(jià)變動(dòng)影響明顯強(qiáng)于開(kāi)發(fā)成本。 ? 銷售 收入 和開(kāi)發(fā)成本 在不利 因素 影響下，項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反映仍良好 ，說(shuō)明項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力 較強(qiáng) 。 ? 銷售價(jià)格和銷售率的 保證是關(guān)鍵 ， 同時(shí)有效 控制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本 也 是項(xiàng)目盈利的保證。 ? 由于本分析是基于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商可 得 到物業(yè)全部銷售，不是 投資 后長(zhǎng)期收益項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期極短，全部開(kāi)發(fā)成本 隨著工程進(jìn)度陸續(xù)投入，并且項(xiàng)目可以預(yù)售，加上在建設(shè)過(guò)程中會(huì)適當(dāng)考慮工程進(jìn)度款在項(xiàng)目預(yù)售收款集中期間支付。因此，如上表所示：無(wú)論何種情況、除非采用奇高的資金貼現(xiàn)率，不易出現(xiàn)累計(jì)凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)值接近于零的情況，因此測(cè)算項(xiàng)目?jī)?nèi)含報(bào)酬率意義不大。項(xiàng)目本身獲利能力很 強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)極小。 ? 上表累計(jì)現(xiàn)金凈流量現(xiàn)值是按 20%折現(xiàn)率計(jì)算的，僅供參考，折現(xiàn)率考慮的是：現(xiàn)階段房地產(chǎn)投資者普遍可以接受的年均投資回報(bào)率。 （ 3） 社會(huì)效益和影響分析 ? 改善區(qū)域環(huán)境，完善城市功能 本項(xiàng)目的建成將進(jìn)一步改善區(qū)域環(huán)境，提升區(qū)域形象，加快片區(qū)的 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程。 ? 增加財(cái)政稅收 本項(xiàng)目的建設(shè)預(yù)計(jì)將為國(guó)家創(chuàng)造銷售稅費(fèi)、所得稅等相關(guān)稅收278010 萬(wàn)元。 ? 創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì) 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，將會(huì)給建筑業(yè)、建材業(yè)、金融、保險(xiǎn)、廣告等多個(gè)行業(yè)創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，建成后也將為保安、物業(yè)管理、商業(yè)提供新 機(jī)會(huì) 。 五 、 附表 項(xiàng)目用地規(guī)劃指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng) 目 總用地規(guī)劃指標(biāo) 指標(biāo) 1 用地面積 (㎡ ) 2 地塊面積 (㎡ ) 其中： ABC地塊面積 (㎡ ) 3 容積率 6 ABC地塊遵照容積率 6， D地塊遵照實(shí)際住宅、商業(yè)還遷面積 4 總建筑面積 5 其中：計(jì)容積率面積 (㎡ ) 6 住宅 (㎡ ) 其中：還遷房（㎡） 商品房（㎡） 7 商業(yè) (㎡ ) 其中 :還遷房 (㎡ ) 商品房 (㎡ ) 8 公寓 (㎡ )含酒店 其中：還遷房 (㎡ ) 商品房 (㎡ ) 9 寫字樓（㎡）－商品房 10 公共配套及車庫(kù)（㎡） * 備注：車庫(kù)面積共計(jì) 萬(wàn)㎡，未預(yù)計(jì)會(huì)產(chǎn)生的收益。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算程式 單價(jià) (元 /㎡ ) 金額 (萬(wàn)元） 一 土地成本 128696 1 拆遷補(bǔ)償?shù)? 19432 2 土地掛牌費(fèi)用 11826 3 回遷區(qū)建造成本 97438 二 建造成本 286058 1 前期工程費(fèi) 6087 設(shè)計(jì)費(fèi) 5502 地 質(zhì)勘察費(fèi) 84 文物鉆探費(fèi) 77 其他費(fèi)用 424 2 建安工程 240102 土建工程費(fèi) 202196 設(shè)備及安裝 18986 其他工程費(fèi) 20420 3 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 10920 供氣、采暖 4708 道路綠化等 2308 其他工程費(fèi) 3904 4 公共配套設(shè)施費(fèi) 3320 5 開(kāi)發(fā)行政收費(fèi) 11858 6 建設(shè)單位管理費(fèi) 2046 7 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 11725 合 計(jì) 317316 注 解 ： ? 上述成本測(cè)算數(shù)來(lái)源于本項(xiàng)目詳細(xì)財(cái)務(wù)計(jì)劃，以總開(kāi)發(fā)成本除以開(kāi) 發(fā)商實(shí)際取得可用于營(yíng)銷的 萬(wàn)㎡物業(yè)測(cè)算，單位面積成本為 元 。 ? 上述回遷區(qū)建造成本僅作為測(cè)算土地總成本參考，是以總建設(shè)成本 除以可用于安置或營(yíng)銷的 萬(wàn)㎡物業(yè)測(cè)算的，第 4至 5行建設(shè) 成本中已包含，合計(jì)數(shù)中不重復(fù)計(jì)算。 開(kāi)發(fā)商實(shí)際可得到用于營(yíng)銷物業(yè) 萬(wàn)㎡（剔除公共配套及暫不 計(jì)入營(yíng)銷的車 庫(kù)面積），以此計(jì)算樓面地價(jià)為 元 /㎡（見(jiàn)上 表）。 ? 因項(xiàng)目 B地塊回遷區(qū)開(kāi)發(fā)成本預(yù)算是按上表費(fèi)用項(xiàng)目分類的；而 A 地塊綜合區(qū)成本僅為設(shè)計(jì)單位所提供概算數(shù)，未按上表成本項(xiàng)目分 類。因此上表開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目分類及對(duì)應(yīng)成本不盡合理，但總成本與 相關(guān)預(yù)算和概算是相符的。項(xiàng)目各期工程均未進(jìn)行準(zhǔn)確率較高的施 工圖預(yù)算。 項(xiàng)目損益及利潤(rùn)分配表 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 2021年 2021年 2021年 2021年 1 經(jīng)營(yíng)收入 885697 10841 8741 259835 606281 銷 售收入 885697 10841 8741 259835 606281 出租收入 其他收入 2 經(jīng)營(yíng)成本 開(kāi)發(fā)成本 317316 4234 3838 92781 216463 運(yùn)營(yíng)成本 (出租 ) 銷售費(fèi)用 8660 1445 1792 3660 1764 管理費(fèi)用 5874 1969 1233 1270 1402 銷售稅金、土地增值稅 188789 2098 1434 55572 129684 3 財(cái)務(wù)費(fèi)用 8174 177 3320 4831 154 4 利潤(rùn)總額 356884 917 2875 101719 257123 5 所得稅 89221 229 719 25430 64281 6 凈利潤(rùn) 267663 688 2158 76290 192842 7 開(kāi)發(fā)成本凈利潤(rùn)率 %(凈利潤(rùn) /開(kāi)發(fā)總成本 ) 備注 : 其中 2021年管理費(fèi)用數(shù)包含前期已累計(jì)發(fā)生的費(fèi)用。 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 2021年及以前投入 2021年 2021年 2021年 1 現(xiàn)金流入 885697 10841 8741 259835 606281 銷售收入 885697 10841 8741 259835 606281 出租收入 自營(yíng)收入 凈轉(zhuǎn)售收入 2 現(xiàn)金流出 618034 75511 44882 156527 341115 開(kāi)發(fā)成本投資 317316 70483 37501 115145 94187 財(cái)務(wù)費(fèi)用 8174 178 3319 4831 154 銷售費(fèi)用 8660 1445 1791 3661 1764 管理費(fèi)用 5585 1941 1190 1221 1232 購(gòu)固定資產(chǎn) 289 225 48 8 8 銷售稅金及土地增值稅 188789 833 705 21918 165334 所得稅 89221 407 328 9744 78743 3 凈現(xiàn)金流量 267663 64670 36140 103308 265166 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 267663 64670 100810 2498 267663 5 累計(jì)凈現(xiàn)值 129081 6 折現(xiàn)率 20% 注 解 ： ? 本表與利潤(rùn)表相關(guān)數(shù)據(jù)的差異在于：前文述及的土地增值稅、企業(yè) 所得稅，按銷售收入一定比例預(yù)征后待清算的 170200 萬(wàn)元，全部延 后于 2021 年項(xiàng)目全部銷售完畢后流出，而利潤(rùn)表則計(jì)入了銷售收入 實(shí)現(xiàn)的當(dāng)期。 ? 本表的財(cái)務(wù)費(fèi)用主要是：其他渠道融資 7億元，因具體融資方式不 確定，故先按同期銀行貸款利率 %上浮 10%預(yù)算利息，具體計(jì)算 依據(jù)為項(xiàng)目詳細(xì)財(cái)務(wù)計(jì)劃的資 金分季度投入、退還計(jì)劃。 ? 關(guān)于累計(jì)凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)指標(biāo)的相關(guān)分析問(wèn)題，前文已述及，不再 贅述。