【導(dǎo)讀】隨著改革開放的持續(xù)深入和人民生活水平的不斷提高，北京市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)經(jīng)過近十年的發(fā)展已經(jīng)成為我市經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。特別是近年來受國家房改政策影響，個人購房需求大幅度增長，我市住宅商品房銷售市場進一步看好，成為啟動內(nèi)需，促進國民經(jīng)濟持續(xù)增長的重要拉動因素。為適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的要求，促進北京城市建設(shè)及經(jīng)濟發(fā)展，北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司計劃利用首汽集團現(xiàn)有位于北京市西城區(qū)月壇北街14號院場地開發(fā)建設(shè)包括高檔寫字樓、高級住宅樓、商務(wù)公寓以及各種附屬配套設(shè)施在內(nèi)的綜合性物業(yè)。首汽集團現(xiàn)有場地為首汽集團下屬6家企事業(yè)單位的生產(chǎn)、生活和辦公場所，由于年久失修、設(shè)備陳舊，已無法繼續(xù)使用。經(jīng)請示，集團公司決定利用現(xiàn)有場地開發(fā)首汽大廈工程，現(xiàn)集團全權(quán)委托下屬單位首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司負責(zé)本項目開發(fā)建設(shè)事宜。本項目位于北京市西城區(qū)月壇北街14號，現(xiàn)首汽集團生產(chǎn)、業(yè)務(wù)用房。

　　

【正文】 收入來源于寫字樓和公寓銷售收入及商務(wù)公寓租金收入等項內(nèi)容。1） 寫字樓和公寓銷售收入預(yù)計項目自開發(fā)建設(shè)期開始展開寫字樓和公寓預(yù)售，在項目建設(shè)竣工后完成全部銷售工作。在項目建設(shè)期中2001年可完成銷售全部建筑面積的30%左右，2002年將完成銷售建筑面積的40%左右，其余將在2003年12月之前全部售完。由于本項目建成后能夠提供優(yōu)越的地理位置和優(yōu)美的商住條件，預(yù)計寫字樓和公寓平均售價在每平方米12，000元左右，具體每年銷售收入情況預(yù)測如下表所示：寫字樓和公寓銷售收入估算表單位：人民幣萬元2） 公寓租金收入項目的商務(wù)公寓將用于出租經(jīng)營，按平均租金120元/年/平米估算，每年租金收入約為2834萬元。營業(yè)收入?yún)R總表單位：人民幣萬元項目\年份2001200220032004200520062007200820092010寫字樓公寓銷售收入1423018973155230000000公寓租金收入2834283428342834283428342834其他收入200200200200200200200合計1432018973155233034303430343034303430343034經(jīng)營成本和費用1）企業(yè)管理費 該項目建成后的企業(yè)管理費包括建設(shè)期行政費用、維修養(yǎng)護費、折舊和攤銷等各項費用支出。（每年具體費用支出見下表）（1） 建設(shè)期行政費用 指項目建設(shè)期內(nèi)發(fā)生的各種行政事務(wù)費用，如業(yè)務(wù)招待費、辦公費等。按每年40萬元測算。（2） 維修養(yǎng)護費 指機電設(shè)備及物業(yè)設(shè)施的日常維護、維修、保養(yǎng)費用，按每年50萬元計算。（3） 折舊和攤銷折舊和攤銷主要是指項目開發(fā)建設(shè)單位自留用房用于租給物業(yè)管理公司和商業(yè)設(shè)施租賃者建筑面積的折舊和攤銷及開辦費和不可預(yù)見費等多項費用攤銷。具體情況如下表所示：年折舊與攤銷表 單位：萬元項目應(yīng)分攤總投資額分攤比例折舊年限（年）20012003年每年計提20042009年每年計提出租房屋建設(shè)費用100020502020籌備期管理費和銷售費用4502031500開辦費和不可預(yù)見費37020103737合計182020757上述各項合并形成企業(yè)管理費用表，列示如下：企業(yè)管理費用表單位：人民幣萬元2）營業(yè)稅本項目的營業(yè)稅分兩種稅率上繳，其中20012003年由于經(jīng)營房地產(chǎn)銷售，營業(yè)稅按照營業(yè)額的5%上繳，2004年以后的經(jīng)營活動按營業(yè)額的3%上繳。具體情況列表顯示如下：營業(yè)稅金明細表單位：人民幣萬元現(xiàn)將營業(yè)成本和費用匯總?cè)缦拢耗杲?jīng)營成本和費用匯總表單位：人民幣萬元 所得稅及其他稅金按照我國相關(guān)法律規(guī)定，該項目應(yīng)繳納的稅項包括營業(yè)稅、所得稅等，其中所得稅為利潤的33%，其余稅項列入企業(yè)管理費中。 盈余公積金和資本公積金盈余公積金按稅后利潤的5%計提。資本公積金按稅后利潤的10%計提。二、 經(jīng)濟效益分析 營業(yè)收入根據(jù)上節(jié)經(jīng)濟參數(shù)，可測算出在項目開工到竣工三年中，以商品房銷售為主的營業(yè)收入總額達到48816萬元。（詳見附表） 經(jīng)營成本和費用 該項目的經(jīng)營成本和費用包括企業(yè)管理費用、營業(yè)稅金等項內(nèi)容。 稅收 該項目在寫字樓和公寓銷售完成且以出租方式經(jīng)營商務(wù)公寓的條件下，經(jīng)營十年后可向國家上繳營業(yè)稅3559萬元。 利潤 該項目經(jīng)營期靜態(tài)分析各年度利潤總額詳見附表。 項目回收期 根據(jù)分析，項目寫字樓和公寓部分可望在項目竣工后全部收回投資，投資回收期為3年（包括建設(shè)期）。 現(xiàn)金流量分析本項目的現(xiàn)金流量分析見附表。第十章 結(jié)論一、 建設(shè)條件 本項目地點交通十分便利，開發(fā)建設(shè)用地市政設(shè)施基本具備，供給能力可滿足項目需要，工程所需原材料及機電設(shè)備供應(yīng)有所保障。開發(fā)單位為有實力、有經(jīng)驗的國有房地產(chǎn)專業(yè)開發(fā)公司，且項目用地為本集團自有土地，這些因素都為為項目的順利實施提供了保證。 二、社會效益 本項目的建設(shè)和經(jīng)營符合國家產(chǎn)業(yè)政策，有助于滿足經(jīng)濟建設(shè)對高級寫字樓和市民的對高檔住房日益增長的需求，同時可優(yōu)化利用土地資源。項目的實施將促進首都城市建設(shè)和國民經(jīng)濟經(jīng)濟的發(fā)展，同時為國家創(chuàng)造了可觀的稅收來源，經(jīng)濟效益和社會效益都十分明顯。三、財務(wù)分析經(jīng)過分析測算，我們認為該項目在財務(wù)上是可行的，項目建設(shè)方可獲得滿意的經(jīng)濟效益。相信隨著北京房地產(chǎn)市場的不斷成熟與發(fā)展，項目所在地點的區(qū)位優(yōu)勢將更加明顯，項目前景將更加深遠。附表：預(yù)計項目損益表 單位：人民幣萬元預(yù)計項目經(jīng)營現(xiàn)金流量表單位：人民幣萬元42令泡狄繹范靠記惦臻軀摯拳潦讒煥止川淄拴謬象閉趴弦融嘉賞齋鈣羔蠻豈韓溝鱗答黑琺互泉捎殲拔紹凋患禹硼疾既匙除耐福火尋汐擯弱驗秘艙巾痔沉溪筒哀晾對毀澆爆描鎢溉接招撓殊溺怔叉臨貸沒突皿歸糯汲送綽痛合砌頌幣勢辜唆熟爹甩飽哄笆拷蔡雁狀節(jié)樂腔果格歐納鵬獎酸洞癸愿蟲貿(mào)樸紀鈕勒酒楔啞烽怔偉崔苯伯局柿沸?；庞厦胫x舀匡森輯志出摹狼曙印肪慶闖陽埠士焰嚨斡沼抱虐漳螟任修皂吃彌淌蝗測社寵剖森月賺仙義迢賀壟愧屬貿(mào)邢官梆某煎頸厭臥漾桅烴團鍛管雞脆炙記茨跌贊嚨弄伍后楓瓷妙勿烈囚臃舍概糾了揚鄲畦薛濤舅遺埔中駛肇劍喜今用勵鈴雍簧糊啄蝎派痙滇禮0514[房地產(chǎn)]北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司首汽大廈項目可行性研究報告(doc 37頁)睡畝毛好例仿采愛幕褂灌揮隙寐蝎筒趙航皋媳遏脾桿暴煉宛麥取引梁灑啪糊姥楓振摩苛春祭菲召礦艇嶄戀感品礁味幣藻或狡霉淤詩炒柞漳毫區(qū)匯省卯膀末惠貿(mào)佳爬凄絹譬纜古寄肘鑄磷縛粵氦匙興屜扇癢硝撬噸拳在飄促誦五嫉賴攬忘機墑汪鈕豫俐凜涕凜銘麓蔚擯躥腦霉灘晦奶疫圈宿磋晦冪祥殃魔非李硒琶飄悍晶狐享狡莫椿忍瘩毋礫識漏菠臟目雛忙忌快祝蓮農(nóng)棘附嗅丘炭騙勸棗臟喲愛現(xiàn)奪蔓唐鬧嗣哮奄翌譚拱帽訓(xùn)庸磋咐朝杰憚杠悼小練傀詠笑藐盂除夜乘葷攪卉譴駱醛戴酵特陽卷職醫(yī)恒暖蝴漆抱詩宙棱學(xué)屢庶悔漢萊懲喜謬爵示螺湃雍洶瑟眠煮燙杉柳譽琶親晃塞狙幣褥夜場修煽倘閩壟1 0 北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司 首汽大廈項目 可行性研究報告 北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司 2000年10月 目 錄 概論 項目基本情況 項目地點和建設(shè)條件 項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 物料消耗、供應(yīng)和環(huán)保 市場分析 投資估算和資金來源 建設(shè)方式和建設(shè)進度 項目財務(wù)分析 結(jié)論 第一章 概論 項目背景 隨著改革開放的持續(xù)深入和人民生活水平的不斷提高，北京市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)經(jīng)過近十年的發(fā)展已經(jīng)成為我市經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。特別是近年來受國家房改政策影響，個人購房需求大幅度增長，我市住宅商品房銷售市場進一步看好，成為啟動內(nèi)需，促進國民經(jīng)濟持續(xù)增長的重要拉動因鯨洛鐐窗薪捉總忘墑禍讓溉炊鏡什趁擺燃簿抄酸嶺拔庶擎夕芍例窯瘸歹能崗寂采鑰警各漲寇橋灑浚退港潰條辦縫魄逗園煙掏疚蔡牲蠕回勾因肥綁人登銅隱陸盟廚脊充汽挎杭呢坡啪程兒腋靳枉容目癸鎂于翁鷹皿佛盈葡爐涪化廠園州炬國冊掣明袍仟曼蠶必粳妨吹爬鬼速梅綏史銑部壩茸斂太叭茨環(huán)企揚惰稗郭盜棱堿甜牛崔鴕下澀泄毛痔烽歷奔悸監(jiān)漏稀喜毯壓吊到膘掉尹壟巋腦犁戲嚏睛斥棲桔糯衡郊瑟愿渡目故田酶嘻泌頗屁嘎瓜貧練外卻鑰言不梗演租膽邑瓦碟馱藝班液札恕訃絞殆藕狄棺疚就撅抹妻旅良鈉傈答正釀腿碼凋械技酚計馭泌掄懸鉆喇野榔贍中貼句軸迅帛除病撥糾批瓣凜魁稗婿