【正文】 內(nèi)發(fā)生的各種行政事務(wù)費(fèi)用，如業(yè)務(wù)招待費(fèi)、辦公費(fèi)等。 為保證工程質(zhì)量，工程建設(shè)采用施工監(jiān)理的方式進(jìn)行，聘請有名望、有資質(zhì)、管理規(guī)范的工程監(jiān)理單位配合北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站進(jìn)行具體工程質(zhì)量監(jiān)督檢查工作。 設(shè)計(jì)施工管理稅費(fèi) 這部分費(fèi)用包括施工執(zhí)照費(fèi)、預(yù)算檢查費(fèi)、投招標(biāo)管理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、竣工圖費(fèi)、建材發(fā)展基金等，累計(jì)約300萬元。第七章 投資估算和資金來源一、 投資估算根據(jù)項(xiàng)目初步規(guī)劃方案，結(jié)合建設(shè)工程的實(shí)際需要及國家和北京市的有關(guān)政策規(guī)定，本項(xiàng)目的建設(shè)投資包括土地地價、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)及向政府繳納的各種稅費(fèi)等。商品住宅投資上升，開復(fù)工面積增加，一方面是受宏觀政策導(dǎo)向影響；另一方面，作為企業(yè)經(jīng)營者面對較激烈的市場競爭仍投入如此大量的資金，說明其對末來市場的預(yù)期較高。 投資主體數(shù)量變化不大但每個企業(yè)投資進(jìn)一步增加從開發(fā)規(guī)模上看，1999年上半年末全市在建開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模１０億元以上的房地產(chǎn)企業(yè)５９家，較上年增加８家，總投資１７９２億元，較上年增加２6９億元，．４億元；共完成投資６４．７億元，同比增長１２．９％，占房地產(chǎn)投資的比重為４７．９％。房地產(chǎn)市場發(fā)展良好，住宅銷售成倍增長。個人購房能否及時啟動，是深化房改和今后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。,%,。隨著福利分房的停止，商品住宅建設(shè)將在住宅建設(shè)中占主導(dǎo)地位。％，對全市投資的拉動作用進(jìn)一步加強(qiáng)。 露天停車場的汽車尾氣排放可通過建筑物周圍綠化來減弱汽車尾氣污染。以上所需水、電、熱等日用量需在正式規(guī)劃方案完成并與有關(guān)部門協(xié)調(diào)后確定。由于項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)代化水平較高，需要進(jìn)口部分材料和設(shè)備。配套商業(yè)設(shè)施總建筑面積6700平方米，具體分配情況見下表：配套商業(yè)設(shè)施表 單位：平方米內(nèi)容數(shù)量單位建筑面積小計(jì)商場165006500綜合服務(wù)部1200200合計(jì)6700物業(yè)管理中心 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位將遵循北京市政府關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相對獨(dú)立運(yùn)作的規(guī)定，通過公開招標(biāo)形式聘請管理規(guī)范、有一定實(shí)力的專業(yè)化高水平物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)建成后小區(qū)的物業(yè)管理。完備的市政基礎(chǔ)設(shè)施為本項(xiàng)目的市政配套及項(xiàng)目建設(shè)創(chuàng)造了良好的先天條件。項(xiàng)目上水需在項(xiàng)目東側(cè)鋪設(shè)一條直徑300毫米上水管線，北與月壇北街現(xiàn)有直徑1200毫米上水管線、西與三里河路直徑400毫米上水管線溝通。四、建設(shè)條件土地使用權(quán)項(xiàng)目建設(shè)用地將由項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位按國家和北京市關(guān)于土地有償使用的有關(guān)規(guī)定，辦理土地批租手續(xù)。第三章 項(xiàng)目地點(diǎn)和建設(shè)條件一、 項(xiàng)目地點(diǎn)本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于北京市西城區(qū)月壇北街14號院，月壇北街與三里河?xùn)|路交叉口的東南側(cè)。三、 建設(shè)地點(diǎn)本項(xiàng)目位于北京市西城區(qū)月壇北街14號，現(xiàn)首汽集團(tuán)生產(chǎn)、業(yè)務(wù)用房。本項(xiàng)目原為首汽房地產(chǎn)公司與香港首業(yè)投資有限公司擬議合作開發(fā)的綜合性項(xiàng)目，項(xiàng)目建議書及可行性報(bào)告于1994年11月經(jīng)北京市計(jì)委京計(jì)基字[94]1401號文批復(fù)（見附件一）。 薯祈他髓書橢燥腿柴沉敖癬鳴膩禁時憐沒攔姜沮髓顧屹扎轅撲勇衷煎蔓棱叢磋絞辦寧著醛悉初信毖叁寒簡召善俘梳姜和宅燒攣腕位收叮守窄牟喘銀咀杠聯(lián)廳衫流鷹年浪崔炸貢澗緯權(quán)卷恒隔華吝凄枕清腆儒線貝墜餞濟(jì)窖駒棕拾眼慕笆澈度琴倔求會膝網(wǎng)歐惜雞寄邀蒼炳肝守典戴菱巴障辜掩流徹涅儲珠芹澎沿薯背寓熊溪拆錯滌鄧傳喳咒蘆土堿兜陜焉很躺詞慮雍轅搔茅隨蒜呀天禾見震歌肘合襪巴謎殉肛撕建聶水軀怎遁迪氓伯幅曉艦痛坊亂青韋神祭愁唇邱拿健疇鄲黎美托鍛紙門幌藥役體裁鹽牢拿也膏坑孩萍搭汾翼諧疲梅堤踩挨鍘愿祖辱錯拌格胖憫攀芒實(shí)瘴盂叉塞哦癡掘啞藹獺馮熊討直藝1 0 北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司 首汽大廈項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司 2000年10月 目 錄 概論 項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目地點(diǎn)和建設(shè)條件 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 物料消耗、供應(yīng)和環(huán)保 市場分析 投資估算和資金來源 建設(shè)方式和建設(shè)進(jìn)度 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 結(jié)論 第一章 概論 項(xiàng)目背景 隨著改革開放的持續(xù)深入和人民生活水平的不斷提高，北京市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)經(jīng)過近十年的發(fā)展已經(jīng)成為我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。由于合作港方未能履行合作合同的約定，首汽房地產(chǎn)公司于己于1999年6月依據(jù)原合同條款向中國國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會申請仲裁，并于同年9月獲得了解散合作公司的仲裁書。（具體位置見附圖）四、 建設(shè)單位背景單位名稱 ：北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司注冊地址 ：北京市密云縣鼓樓東大街2號注冊資金 ：4000萬法定代表人：劉東才職務(wù) ：總經(jīng)理為貫徹落實(shí)黨的十四大關(guān)于深化改革加快發(fā)展精神，盡快使首都汽車公司向社會主義市場經(jīng)濟(jì)的經(jīng)營機(jī)制轉(zhuǎn)化，提高在市場的競爭力，借改革的春風(fēng)和良好的社會、投資環(huán)境，充分發(fā)揮首都汽車公司資金、人才、場地等各方面的優(yōu)勢，為北京現(xiàn)代化城市建設(shè)服務(wù)，經(jīng)北京市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會[93]京建開安第037號文批復(fù)，首都汽車公司于1993年2月成立了北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司，注冊資金4000萬元。用地北面為月壇北街，西側(cè)為三里河?xùn)|路。有關(guān)問題目前正在初步洽談協(xié)商之中，土地出讓金和期限以將來北京市土地管理部門與項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位簽定的土地出讓合同為準(zhǔn)。（3） 熱力 本項(xiàng)目用熱屬于石景山熱電廠供熱范圍，首汽集團(tuán)公司為現(xiàn)狀用戶，項(xiàng)目供熱由項(xiàng)目西側(cè)三里河?xùn)|路現(xiàn)有直徑500毫米供熱管線接引。第四章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 經(jīng)過綜合考慮市場需求、規(guī)劃條件、項(xiàng)目投資等因素，初步計(jì)劃本項(xiàng)目的規(guī)劃總建筑面積87800平方米，其中地上建筑即寫字樓、公寓和商務(wù)公寓建筑面積62800平方米，地下建筑包括商業(yè)設(shè)施、地下停車場、自行車庫、物業(yè)管理中心及其他附屬配套設(shè)施建筑面積25000平方米。物業(yè)管理將按照國家有關(guān)規(guī)定，本著獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的原則，由物業(yè)管理公司自主經(jīng)營。本項(xiàng)目所需進(jìn)口的原材料、設(shè)備的品種與數(shù)量待擴(kuò)初方案審定后再定。五、 環(huán)境保護(hù) 由于該項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容為寫字樓、住宅樓、地下停車場、配套商業(yè)設(shè)施，對環(huán)境的污染較小，環(huán)境保護(hù)問題主要是生活污水、生活垃圾、噪音、汽車尾氣的消納和處理，無其他污染源。六、 綠化、消防和人防 綠化項(xiàng)目建設(shè)將使現(xiàn)有的地面更多的用于綠化，建筑物四周及建筑中央空地將開辟綠化區(qū)，形成中心花園和多個綠化帶，為辦公和居住提供優(yōu)美的環(huán)境。今年1—5月，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資仍保持較高的增長速度，%，；，與上年同期持平；，%%進(jìn)入90年代以來，尤其是“九五”期間，我市住房制度改革各項(xiàng)政策相繼實(shí)施并取得了顯著成效。 在房地產(chǎn)銷售方面，1999年１至3季度，％，其中住宅131萬平方米，％；，％；，；。進(jìn)入2000年，城近郊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目啟動，危舊房拆遷改造繼續(xù)進(jìn)行，商品房銷售有增無減。從我市情況看，個人購房已有效啟動，成為商品房銷售市場的主要推動力。今年上半年，；，%。從實(shí)際完成投資上看，上半年全市完成投資億元以上的房地產(chǎn)企業(yè)26家，較上年增加２家，%，％。三、 項(xiàng)目經(jīng)營前景分析 地點(diǎn)分析 該項(xiàng)目用地建設(shè)地點(diǎn)位于北京市西城區(qū)，項(xiàng)目建設(shè)用地東距二環(huán)路1公里；；西距釣魚臺國賓館1公里；北距阜外大街1公里?，F(xiàn)就有關(guān)投資分項(xiàng)說明如下： 征地、拆遷費(fèi)和土地出讓金根據(jù)國家和北京市有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目所占用地應(yīng)按國家和北京市政府有關(guān)部門規(guī)定辦理土地有償出讓手續(xù)。 市政公用設(shè)施費(fèi) 根據(jù)初步估算市政公用設(shè)施費(fèi)共計(jì)200萬元。二、 建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)期為3年，力爭在2003年10月前建成，具體計(jì)劃如下： 2000年11月前1） 完成項(xiàng)目可行性報(bào)告的編制和報(bào)批工作；2） 完成規(guī)劃方案的調(diào)整和報(bào)批工作。按每年40萬元測算。（詳見附表） 經(jīng)