【導(dǎo)讀】綜合型產(chǎn)業(yè)，并能拉動相關(guān)配套的產(chǎn)業(yè)想成一個較大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)群體。一個項目的開發(fā)建設(shè)，特別是大中型項目，話費人力、物力、財力很多?？山ê瓦x址的依據(jù)，為房地產(chǎn)項目的投資決策提供可行性依據(jù)。國家規(guī)定，凡是沒有經(jīng)。本文對于荊州人信匯房地產(chǎn)項目的開發(fā)具有重要的實踐意義，對其他房。地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)項目時也具有一定的參考意義。

　　

【正文】 售收入 0 31259 64431 8507 104197 2 總成本費用 28930 19287 674 348 49239 3 營業(yè)稅及附加 0 171 3544 468 5734 營業(yè)稅 1563 322 425 5210 城市維護費 109 226 30 365 教育附加稅 0 47 97 12 156 4 土地增值稅 5907 12176 1608 19691 5 利潤總額 0 8861 18264 2411 29536 6 所得稅 0 2215 4566 603 7384 7 稅后利潤 0 6646 13698 1808 22152 8 盈余公積金 665 1370 181 2216 根據(jù)表 57 和表 58 表內(nèi)數(shù)據(jù)，分別計算出稅前與稅后財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期。該數(shù)據(jù)在標(biāo)注表述。 表 57現(xiàn)金流量表（全部投資） 序號 項目 合計 建設(shè)經(jīng)營期 2020 2020 2020 2020 1 現(xiàn)金流入 104197 0 32159 64431 8507 銷售收入 104197 0 32159 64431 8507 其他 0 0 0 0 0 2 現(xiàn)金流出 80093 28330 28584 20475 2703 建設(shè)投資 (不含財務(wù)費用 ) 46981 28330 18651 0 0 其他 經(jīng)營稅金及附加 5731 0 1719 3544 468 土地增值稅 19691 0 5907 12176 1608 所得稅 7384 0 2215 4566 603 3 凈現(xiàn)金流量 24410 28330 2767 44145 5828 累計凈現(xiàn)金流量 28330 25563 18582 24410 財務(wù)評價和不確定性分析 第 22 頁 4 所得稅前凈現(xiàn)金流量 31794 28330 4982 48711 6431 累計所得稅前凈 現(xiàn)金流量 28330 23348 25363 31794 5 折現(xiàn)率 12% 6 稅前凈現(xiàn)值 25299 3970 34683 4090. 稅前凈現(xiàn)值累計 25299 21329 13354 17444 計算指標(biāo) 所得稅前 所得稅后 內(nèi)部收益率 46% 36% 財務(wù)凈現(xiàn)值 17444 12036 投資回收期 基準(zhǔn)收益率 12% 12% （ 1）靜態(tài)盈利能力分析 根據(jù)上表數(shù)據(jù)可得，稅前靜態(tài)投資回收期pT=1+28330/48593= 投資利潤率 =年利潤總額 /總投資 *100%=29536/49239=% 投資利稅率 =年利稅總額 /總投資 =(29536+5371)./49239=% 表 58現(xiàn)金流量表（自有投資） 序號 項目 合計 建設(shè)經(jīng)營期 2020 2020 2020 2020 1 現(xiàn)金流入 104197 0 32159 64431 8507 銷售收入 104197 0 32159 64431 8507 2 現(xiàn)金流出 59372 22930 24150 26415 8807 自有資金 30000 18330 116670 0 0 銷售收入再投入 6901 0 6981 0 0 借款本金償還 10000 0 0 5000 5000 借款利息償還 2258 0 0 1129 1129 經(jīng)營稅金及附加 5731 0 1719 3544 468 土地增值稅 19691 0 5907 12176 1608 所得稅 7384 0 2215 4566 603 3 凈現(xiàn)金流量 22152. 18330 2766 38017 301 累計凈現(xiàn)金流量 18330 15564 22453 22152. 4 稅前凈現(xiàn)金流量 29536 18330 4982 42582 302 累計稅前凈現(xiàn)金流量 18330 13348 29234 29536 5 折現(xiàn)率 12% 四川理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計 第 23 頁 6 稅前凈現(xiàn)值 18112 16369 3970 30319 192 稅前凈現(xiàn)值累計 16369 12399 17920 18112 計算指標(biāo) 所得稅前 所得稅后 內(nèi)部收益率 67% 51% 財務(wù)凈現(xiàn)值 18112 13135 投資回收期 基準(zhǔn)收益率 12% 12% （ 2）動態(tài)盈利能力分析 根據(jù)表內(nèi)數(shù)據(jù)，經(jīng)計算得出稅前財務(wù)內(nèi)部收益率為 46%，財務(wù)凈現(xiàn)值 17444 萬元 ，投資回收期 年 ；稅后財務(wù)內(nèi)部收益率 36%、財務(wù)凈現(xiàn)值 12036 萬元、投資回收期 年。 財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，且各項財務(wù)指標(biāo)均大于行業(yè)基準(zhǔn)水表，盈利能力滿足行業(yè)要求。 （ 3）項目償債能力分析 表 59 資金來源于運用表 序號 項目 合計 2020 2020 2020 2020 1 資金來源 145433 28930 43565 64431 8506 銷售收入 104197 31259 64431 8507 出租收入 0 自 營收入 0 自有資金 30000 18330 11670 長期借款 11236 10600 636 短期借款 0 回收固定資產(chǎn)余值 0 回收經(jīng)營資金 凈轉(zhuǎn)售收入 2 資金運用 94303 28930 29128 27089 9155 開發(fā)建設(shè)投資 46981 28330 18651 財務(wù)費用 2258 600 636 674 348 運營費用 修理費用 經(jīng)營稅金及附加 5731 1719 3544 468 土地增值稅 19691 5907 12176 1608 所得稅 7384 2215 4566 603 應(yīng)付利潤 借款本息償還 10000 5000 5000 借款利息支付 2258 1129 1129 財務(wù)評價和不確定性分析 第 24 頁 3 資金盈余 51130 0 14436 37343 649 4 累計盈余資金 0 14436 51779 51130 表 510貸款還本 付息表 序號 項目名稱 貸款利率 建設(shè)經(jīng)營期 合計 2020 2020 2020 2020 1 貸款還本付息 6% 0 年初貸款累計 10000 5000 5000 20200 本年借款 10000 10000 本年應(yīng)計利息 600 636 674 348 2258 年末還本 5000 5000 10000 年末付息 1129 1129 2258 年末貸款累計 10000 10000 5000 0 25000 年末還本付息 6129 6129 12258 2 還本付息資金來源 31259 64431 8507 104197 銷售收入 31259 64431 8507 104197 根據(jù)表 59 和表 510,中數(shù)據(jù)可得： 利息備付率 =（息稅前利潤 +借款利息支付） /借款利息支付 =（ 29536+2258） /2258= 償債備付率 =當(dāng)期盈余還本付息資金 /當(dāng)期應(yīng)還本付息金額 =（息稅前利潤 — 所得 稅） /(借款本金償還 +借款利息支付 ) =（ 291277282） /（ 10000+2258） = 該項目利息備付率大于 ，償債備付率大于 ，說明項目償債能力較好。 （ 4） .評價結(jié)論 通過對項目的財務(wù)評價，項目稅后利潤達(dá)到 22512 萬元，投資利潤達(dá)到 %，稅前財務(wù)凈現(xiàn)值 17444 萬元，投資回收期 年，項目在財務(wù)上可行。 項目社會評價和技術(shù)評價 本項目的實施，符合荊州市建設(shè)商業(yè)中心的整體規(guī)劃和項目所在街道擬進(jìn)行景觀改造的計劃。項目 建成后，可極大提升項目所在區(qū)域的環(huán)境面貌，促進(jìn)所在區(qū)域的整體形象的提升，對所在區(qū)域內(nèi)整體經(jīng)濟增產(chǎn)有積極作用，項目的社會效益明顯。 項目擬選用的設(shè)計方案是建立在現(xiàn)有國內(nèi)建筑行業(yè)規(guī)?；A(chǔ)上的，擬有正規(guī)設(shè)計院進(jìn)行設(shè)計，有正規(guī)建筑單位承建，項目在技術(shù)上是完全可行的。 四川理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計 第 25 頁 不確定性分析 鑒于本項目的投資回收期較短的具體情況，僅簡單進(jìn)行盈虧平衡分析，主要進(jìn)行單因素敏感性分析 項目盈虧平衡分析 項目的成本單價 3814 元 /平方米，銷售率預(yù)計為 100%。 項目的預(yù)計銷售平均單價為 8017 元 /平方米，比成本高 4203 元，當(dāng)銷售單價下降 ﹣%時，項目將處于盈虧平衡狀態(tài)，什么本項目承受跌價的風(fēng)險能力較強。當(dāng)項目的銷售率達(dá)到 % 時，項目取得的收入才可彌補支出，說明本項目承受銷售率下降的風(fēng)險能力強。由于該項目為商住一體式，項目的平均售價并不科學(xué)，因此此項只能作為一個參考。 表 511項目盈虧平衡表 項目 變化因素 銷售單價（元） 銷售率 理性狀況 8071 100% 達(dá)到平衡點因素變化率 ﹣ % ﹣ % 盈虧平衡點 3814 敏感性分析 結(jié)合 XCD 項目實際情況，在項目敏感性分析時所選擇的分析指標(biāo)是項目的財務(wù)凈現(xiàn)值 (稅后 )，分別計算和分析在銷售價格、銷售率、建設(shè)成本等三個因素 單因素變化177。 5%、177。 10%、177。 15%時對項目財務(wù)凈現(xiàn)值的影響。為簡便計算 ,銷售單價按平均單價 8017 元計算 . 表 512敏感性分析（銷售價格、元） 單位：萬元 價格 6517 6901 7667 8071 8475 8878 9281 變動率 ﹣ 15% ﹣ 10% ﹣ 5% 0% ﹢ 5% ﹢ 10% ﹢ 15% 財務(wù)評價和不確定性分析 第 26 頁 銷售收入 84134 89083 98981 104191 109400 114610 119820 稅后利潤 13621 18346 19934 22152 24365 23183 23996 財務(wù)凈現(xiàn)值 5,386 6911 9961 12036 13172 11567 12905 表 513敏感性分析（銷售率 %） 銷售率 85 90 95 100 變動率 ﹣ 15% ﹣ 10% ﹣ 5% 0% 銷售收入 88567 93777 98987 104197 稅后利潤 15506 17721 19937 22152 財務(wù)凈現(xiàn)值 7178 8797 10417 12036 表 514敏感性分析（建設(shè)成本、萬元） 建設(shè)成本 41853 44315 46777 49239 51701 54163 56625 變動率 ﹣ 15% ﹣ 10% ﹣ 5% 0% ﹢ 5% ﹢ 10% ﹢ 15% 銷售收入 104197 104197 104197 104197 104197 104197 104197 稅后利潤 21230 20307 23260 22152 21044 199363 18828 財務(wù)凈現(xiàn) 值 12278 11298 13153 12036 10925 9811 8697 根據(jù)分析數(shù)據(jù)，單因素敏感性分析圖如下： 圖 51 單因素敏感性分析圖 四川理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計 第 27 頁 不確定性分析結(jié)論 從以上的分析可以看出，本項目銷售價格、建設(shè)成本等指標(biāo)的總體安全邊際 系數(shù)較高，如僅當(dāng)項目的銷售價格變動到預(yù)期計劃 30%以下時，項目才可能出現(xiàn)虧損。通過前面對荊州市房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境的分析 ,項目的銷售單價一般不會低于這個數(shù)字，所以項目銷售價格具有較強的 抗風(fēng)險能力。 當(dāng)項目的銷售率變動到 %以下時，項目的凈現(xiàn)值將為負(fù)數(shù) ,所以項目的銷 售率不能低于 %，在分析中盈虧平衡沒有研究價值，只能作為參考。在實施過程中，關(guān)鍵因素是如何提高和保證銷售率，項目必須制定和實施完善的銷售計劃。 值得注意的一個情況是，由