【正文】 務(wù)上可行。 本項(xiàng)目的實(shí)施，符合荊州市建設(shè)商業(yè)中心的整體規(guī)劃和項(xiàng)目所在街道擬進(jìn)行景觀改造的計(jì)劃。項(xiàng)目建成后，可極大提升項(xiàng)目所在區(qū)域的環(huán)境面貌，促進(jìn)所在區(qū)域的整體形象的提升，對(duì)所在區(qū)域內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)增產(chǎn)有積極作用，項(xiàng)目的社會(huì)效益明顯。項(xiàng)目擬選用的設(shè)計(jì)方案是建立在現(xiàn)有國(guó)內(nèi)建筑行業(yè)規(guī)?；A(chǔ)上的，擬有正規(guī)設(shè)計(jì)院進(jìn)行設(shè)計(jì)，有正規(guī)建筑單位承建，項(xiàng)目在技術(shù)上是完全可行的。 不確定性分析鑒于本項(xiàng)目的投資回收期較短的具體情況，僅簡(jiǎn)單進(jìn)行盈虧平衡分析，主要進(jìn)行單因素敏感性分析項(xiàng)目的成本單價(jià)3814元/平方米，銷(xiāo)售率預(yù)計(jì)為100%。項(xiàng)目的預(yù)計(jì)銷(xiāo)售平均單價(jià)為8017元/平方米，比成本高4203元，當(dāng)銷(xiāo)售單價(jià)下降﹣%時(shí)，項(xiàng)目將處于盈虧平衡狀態(tài)，什么本項(xiàng)目承受跌價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。% 時(shí)，項(xiàng)目取得的收入才可彌補(bǔ)支出，說(shuō)明本項(xiàng)目承受銷(xiāo)售率下降的風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。由于該項(xiàng)目為商住一體式，項(xiàng)目的平均售價(jià)并不科學(xué)，因此此項(xiàng)只能作為一個(gè)參考。 表511項(xiàng)目盈虧平衡表項(xiàng)目變化因素銷(xiāo)售單價(jià)（元）銷(xiāo)售率理性狀況8071100%達(dá)到平衡點(diǎn)因素變化率﹣%﹣%盈虧平衡點(diǎn)3814結(jié)合XCD項(xiàng)目實(shí)際情況，在項(xiàng)目敏感性分析時(shí)所選擇的分析指標(biāo)是項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(稅后)，分別計(jì)算和分析在銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售率、建設(shè)成本等三個(gè)因素單因素變化177。5%、177。10%、177。15%時(shí)對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響。為簡(jiǎn)便計(jì)算,銷(xiāo)售單價(jià)按平均單價(jià)8017元計(jì)算. 表512敏感性分析（銷(xiāo)售價(jià)格、元） 單位：萬(wàn)元價(jià)格6517690176678071847588789281變動(dòng)率﹣15%﹣10%﹣5%0%﹢5%﹢10%﹢15%銷(xiāo)售收入841348908398981104191109400114610119820稅后利潤(rùn)13621183461993422152243652318323996財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值5,3866911996112036131721156712905表513敏感性分析（銷(xiāo)售率%）銷(xiāo)售率859095100變動(dòng)率﹣15%﹣10%﹣5%0%銷(xiāo)售收入885679377798987104197稅后利潤(rùn)15506177211993722152財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值717887971041712036表514敏感性分析（建設(shè)成本、萬(wàn)元）建設(shè)成本41853443154677749239517015416356625變動(dòng)率﹣15%﹣10%﹣5%0%﹢5%﹢10%﹢15%銷(xiāo)售收入104197104197104197104197104197104197104197稅后利潤(rùn)212302030723260221522104419936318828財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值122781129813153120361092598118697 根據(jù)分析數(shù)據(jù)，單因素敏感性分析圖如下： 圖51單因素敏感性分析圖從以上的分析可以看出，本項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格、建設(shè)成本等指標(biāo)的總體安全邊際系數(shù)較高，如僅當(dāng)項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)到預(yù)期計(jì)劃30%以下時(shí)，項(xiàng)目才可能出現(xiàn)虧損。通過(guò)前面對(duì)荊州市房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀環(huán)境的分析,項(xiàng)目的銷(xiāo)售單價(jià)一般不會(huì)低于這個(gè)數(shù)字，所以項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。%以下時(shí)，項(xiàng)目的凈現(xiàn)值將為負(fù)數(shù),所以項(xiàng)目的銷(xiāo)%，在分析中盈虧平衡沒(méi)有研究?jī)r(jià)值，只能作為參考。在實(shí)施過(guò)程中，關(guān)鍵因素是如何提高和保證銷(xiāo)售率，項(xiàng)目必須制定和實(shí)施完善的銷(xiāo)售計(jì)劃。值得注意的一個(gè)情況是，由于目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，在本項(xiàng)目敏感性分析中，當(dāng)銷(xiāo)售價(jià)格增長(zhǎng)10%和建設(shè)成本降低10%時(shí)，盡管銷(xiāo)售收入增長(zhǎng)和建設(shè)成本降低，但由于增值稅稅率此時(shí)由30%提高到40%出現(xiàn)了增值稅增加幅度大于利潤(rùn)增加幅度，最終導(dǎo)致凈利潤(rùn)增量減少的情況,因此,在項(xiàng)目實(shí)施應(yīng)避免這種現(xiàn)象的發(fā)生。總體而言，通過(guò)項(xiàng)目的不確定分析可以認(rèn)為本項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，項(xiàng)目可以實(shí)施。 6 結(jié)論本文運(yùn)用房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的有關(guān)理論和方法，以荊州人信匯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為對(duì)象，結(jié)合荊州市整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)行業(yè)情況，在市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上,進(jìn)行了項(xiàng)目的可行性研究和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，得到了以下主要結(jié)論：荊州人信匯房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究結(jié)果表明：近幾年內(nèi),荊州市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將保持繁榮局面，市場(chǎng)需求和供給仍將穩(wěn)步增長(zhǎng)，市場(chǎng)價(jià)格保持上漲但漲幅將趨緩,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)有所加劇；就本項(xiàng)目而言，開(kāi)發(fā)方案應(yīng)定位為商住混合型項(xiàng)目；項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果較為理想，稅后利潤(rùn)達(dá)到萬(wàn)元，在目前宏觀環(huán)境下，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。同時(shí)項(xiàng)目的敏感性分析表明，項(xiàng)目的銷(xiāo)售率、增值稅變化對(duì)項(xiàng)目影響較大，因此，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中必須充分制定和完善包括銷(xiāo)售方案在內(nèi)的各種方案和應(yīng)急措施,作好項(xiàng)目銷(xiāo)售等各項(xiàng)工作，確保投資回報(bào)，使項(xiàng)目最終成功?？傮w結(jié)論為，由于本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較短，資金主要利用自有資金，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和敏感性分析結(jié)論均為可行，因此項(xiàng)目的總體風(fēng)險(xiǎn)不大，項(xiàng)目可以進(jìn)行投資。應(yīng)該看到的是由于本項(xiàng)目投資回收期只有兩年,項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中盈虧平衡指標(biāo)的分析更多只是作為參考。在敏感性分析中，當(dāng)多種因素的變動(dòng)互相關(guān)聯(lián)且同時(shí)發(fā)生變動(dòng)的情況下如何聯(lián)動(dòng)問(wèn)題也沒(méi)有深入進(jìn)行研究，這是本項(xiàng)目可行性研究工作中有所不足的地方?？傮w而言，通過(guò)在本項(xiàng)目可行性研究過(guò)程和分析中各種評(píng)價(jià)方法的應(yīng)用，充分說(shuō)明了房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究工作在房地產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)、投資決策中的重要作用。在今后工作中，應(yīng)繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)體系建設(shè)和研究，為控制投資風(fēng)險(xiǎn)，也為企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目決策提供更加全面的依據(jù)。 參考文獻(xiàn)［1］（第三版）［S］.［2］［S］. 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附表1銷(xiāo)售收入及經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表詳表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)商業(yè)區(qū)15層商業(yè)區(qū)附一層商業(yè)區(qū)上層住宅公寓20132014201520162013201420152016201320142015201620132014201520161銷(xiāo)售收入1041971697239601152735646554163849830195348822929銷(xiāo)售面積84861980010182376109232730716384390697655859銷(xiāo)售價(jià)格22銷(xiāo)售比例30%70%30%70%20%50%30%20%50%30%2經(jīng)營(yíng)稅金及附加5731933217884196360901541107269161營(yíng)業(yè)稅521084919807617832881949298244146城市維護(hù)費(fèi)3655913951223573471710教育附加稅1562559251025153743土地增值稅19691320874842896741239309618573699225544銷(xiāo)售凈收入787751283129940115526954955123877432147636912215