【正文】 務(wù)上可行。 本項目的實施，符合荊州市建設(shè)商業(yè)中心的整體規(guī)劃和項目所在街道擬進(jìn)行景觀改造的計劃。項目建成后，可極大提升項目所在區(qū)域的環(huán)境面貌，促進(jìn)所在區(qū)域的整體形象的提升，對所在區(qū)域內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)增產(chǎn)有積極作用，項目的社會效益明顯。項目擬選用的設(shè)計方案是建立在現(xiàn)有國內(nèi)建筑行業(yè)規(guī)模基礎(chǔ)上的，擬有正規(guī)設(shè)計院進(jìn)行設(shè)計，有正規(guī)建筑單位承建，項目在技術(shù)上是完全可行的。 不確定性分析鑒于本項目的投資回收期較短的具體情況，僅簡單進(jìn)行盈虧平衡分析，主要進(jìn)行單因素敏感性分析項目的成本單價3814元/平方米，銷售率預(yù)計為100%。項目的預(yù)計銷售平均單價為8017元/平方米，比成本高4203元，當(dāng)銷售單價下降﹣%時，項目將處于盈虧平衡狀態(tài)，什么本項目承受跌價的風(fēng)險能力較強(qiáng)。% 時，項目取得的收入才可彌補(bǔ)支出，說明本項目承受銷售率下降的風(fēng)險能力強(qiáng)。由于該項目為商住一體式，項目的平均售價并不科學(xué)，因此此項只能作為一個參考。 表511項目盈虧平衡表項目變化因素銷售單價（元）銷售率理性狀況8071100%達(dá)到平衡點因素變化率﹣%﹣%盈虧平衡點3814結(jié)合XCD項目實際情況，在項目敏感性分析時所選擇的分析指標(biāo)是項目的財務(wù)凈現(xiàn)值(稅后)，分別計算和分析在銷售價格、銷售率、建設(shè)成本等三個因素單因素變化177。5%、177。10%、177。15%時對項目財務(wù)凈現(xiàn)值的影響。為簡便計算,銷售單價按平均單價8017元計算. 表512敏感性分析（銷售價格、元） 單位：萬元價格6517690176678071847588789281變動率﹣15%﹣10%﹣5%0%﹢5%﹢10%﹢15%銷售收入841348908398981104191109400114610119820稅后利潤13621183461993422152243652318323996財務(wù)凈現(xiàn)值5,3866911996112036131721156712905表513敏感性分析（銷售率%）銷售率859095100變動率﹣15%﹣10%﹣5%0%銷售收入885679377798987104197稅后利潤15506177211993722152財務(wù)凈現(xiàn)值717887971041712036表514敏感性分析（建設(shè)成本、萬元）建設(shè)成本41853443154677749239517015416356625變動率﹣15%﹣10%﹣5%0%﹢5%﹢10%﹢15%銷售收入104197104197104197104197104197104197104197稅后利潤212302030723260221522104419936318828財務(wù)凈現(xiàn)值122781129813153120361092598118697 根據(jù)分析數(shù)據(jù)，單因素敏感性分析圖如下： 圖51單因素敏感性分析圖從以上的分析可以看出，本項目銷售價格、建設(shè)成本等指標(biāo)的總體安全邊際系數(shù)較高，如僅當(dāng)項目的銷售價格變動到預(yù)期計劃30%以下時，項目才可能出現(xiàn)虧損。通過前面對荊州市房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境的分析,項目的銷售單價一般不會低于這個數(shù)字，所以項目銷售價格具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。%以下時，項目的凈現(xiàn)值將為負(fù)數(shù),所以項目的銷%，在分析中盈虧平衡沒有研究價值，只能作為參考。在實施過程中，關(guān)鍵因素是如何提高和保證銷售率，項目必須制定和實施完善的銷售計劃。值得注意的一個情況是，由于目前國家對房地產(chǎn)行業(yè)增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率，在本項目敏感性分析中，當(dāng)銷售價格增長10%和建設(shè)成本降低10%時，盡管銷售收入增長和建設(shè)成本降低，但由于增值稅稅率此時由30%提高到40%出現(xiàn)了增值稅增加幅度大于利潤增加幅度，最終導(dǎo)致凈利潤增量減少的情況,因此,在項目實施應(yīng)避免這種現(xiàn)象的發(fā)生。總體而言，通過項目的不確定分析可以認(rèn)為本項目抗風(fēng)險能力較強(qiáng)，項目可以實施。 6 結(jié)論本文運用房地產(chǎn)項目可行性研究的有關(guān)理論和方法，以荊州人信匯房地產(chǎn)開發(fā)項目為對象，結(jié)合荊州市整體經(jīng)濟(jì)形勢和房地產(chǎn)行業(yè)情況，在市場調(diào)查的基礎(chǔ)上,進(jìn)行了項目的可行性研究和經(jīng)濟(jì)評價，得到了以下主要結(jié)論：荊州人信匯房地產(chǎn)項目可行性研究結(jié)果表明：近幾年內(nèi),荊州市房地產(chǎn)市場仍將保持繁榮局面，市場需求和供給仍將穩(wěn)步增長，市場價格保持上漲但漲幅將趨緩,市場競爭有所加?。痪捅卷椖慷?，開發(fā)方案應(yīng)定位為商住混合型項目；項目財務(wù)評價結(jié)果較為理想，稅后利潤達(dá)到萬元，在目前宏觀環(huán)境下，項目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。同時項目的敏感性分析表明，項目的銷售率、增值稅變化對項目影響較大，因此，在項目實施過程中必須充分制定和完善包括銷售方案在內(nèi)的各種方案和應(yīng)急措施,作好項目銷售等各項工作，確保投資回報，使項目最終成功?？傮w結(jié)論為，由于本項目開發(fā)周期較短，資金主要利用自有資金，項目的財務(wù)評價和敏感性分析結(jié)論均為可行，因此項目的總體風(fēng)險不大，項目可以進(jìn)行投資。應(yīng)該看到的是由于本項目投資回收期只有兩年,項目財務(wù)評價中盈虧平衡指標(biāo)的分析更多只是作為參考。在敏感性分析中，當(dāng)多種因素的變動互相關(guān)聯(lián)且同時發(fā)生變動的情況下如何聯(lián)動問題也沒有深入進(jìn)行研究，這是本項目可行性研究工作中有所不足的地方?？傮w而言，通過在本項目可行性研究過程和分析中各種評價方法的應(yīng)用，充分說明了房地產(chǎn)項目可行性研究工作在房地產(chǎn)項目的立項、投資決策中的重要作用。在今后工作中，應(yīng)繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)項目可行性和經(jīng)濟(jì)評價體系建設(shè)和研究，為控制投資風(fēng)險，也為企業(yè)房地產(chǎn)項目決策提供更加全面的依據(jù)。 參考文獻(xiàn)［1］（第三版）［S］.［2］［S］. 中國計劃出版社,［3］[M]中國計劃出版社,［4］[M]西南交通大學(xué)出版社，2010［5］[M]西南交通大學(xué)出版社，2011：65168［6］廣州DZ房地產(chǎn)項目的可行性研究[D].西安：長安大學(xué)土地資源管理系，2008［7］華普御景園項目可行性研究[D].山東：中國海洋大學(xué)項目管理系，2009［8］石灣花園住宅小區(qū)項目可行性研究[D].天津：天津大學(xué)項目管理系，2007［9］日照水晶城房地產(chǎn)項目投資可行性研究[D].山東：中國海洋大學(xué)項目管理系，2011致謝此次不畢業(yè)設(shè)計馬上就要結(jié)束了，感觸頗多。首先要感謝王寒梅老師的細(xì)心指導(dǎo)，老師的指導(dǎo)明確了我的思路，指出了我的不足，讓我學(xué)習(xí)到很多知識。其次要感謝在設(shè)計過程中幫助我的同學(xué)，雖然大家的設(shè)計各不相同，但在一些方面可以相互學(xué)習(xí)，使得更有效的完成畢業(yè)設(shè)計。我也在不也設(shè)計中發(fā)現(xiàn)了自己的不足。首先就是感覺自己的不足，在精力、細(xì)心和耐心方面的不足，時時會出現(xiàn)不必要的錯誤。其次就是感覺自己在學(xué)習(xí)上仍有欠缺，知識的綜合運用能力需要進(jìn)一步提高。然而，當(dāng)課程設(shè)計完成收獲成果時，那種喜悅的心情是遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法用語言表達(dá)的，通過設(shè)計，我們學(xué)到了很多東西，首先是課本知識的模擬運用，可行性研究的編制等，這為以后的工作學(xué)習(xí)打下了有力的能力基礎(chǔ)，對我們以后在企業(yè)立足發(fā)展有很大的幫助；再次，就是發(fā)現(xiàn)自己的很多問題，知識掌握的不牢，還需要花費許多時間去翻公式。以后自己需要完善改進(jìn)的地方還有很多，未來要走的路還有很長。第三，在課程設(shè)計過程中體會感受到了許多書外的東西，與同學(xué)之間的協(xié)作，同學(xué)之間的幫助等。讓我明白一個人的能力畢竟有限，更多的是需要與他人共同努力。 附表1銷售收入及經(jīng)營稅金及附加估算表詳表序號項目合計商業(yè)區(qū)15層商業(yè)區(qū)附一層商業(yè)區(qū)上層住宅公寓20132014201520162013201420152016201320142015201620132014201520161銷售收入1041971697239601152735646554163849830195348822929銷售面積84861980010182376109232730716384390697655859銷售價格22銷售比例30%70%30%70%20%50%30%20%50%30%2經(jīng)營稅金及附加5731933217884196360901541107269161營業(yè)稅521084919807617832881949298244146城市維護(hù)費3655913951223573471710教育附加稅1562559251025153743土地增值稅19691320874842896741239309618573699225544銷售凈收入787751283129940115526954955123877432147636912215