【正文】 的總體情況來看，為保證項(xiàng)目開發(fā)成功，一個(gè)合理有效的開發(fā)方案是有重要前提。自政府對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行堅(jiān)決調(diào)控后，房地產(chǎn)市場(chǎng)有了一定回落。2012年111月，%，與上年同期相比。 圖31 商品房新開工面積增長(zhǎng)情況2012年111月，全國(guó)商品房累計(jì)銷售面積91705萬平方米，%。從各地區(qū)情況來看，北京、貴州、遼寧、福建、山西等省市銷售增長(zhǎng)較快，而內(nèi)蒙古、青海、河北、山東等省份則出現(xiàn)較大幅度下降。房地產(chǎn)市場(chǎng)不穩(wěn)定性太高，國(guó)家不會(huì)停止房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展將會(huì)一直是國(guó)家的主要目標(biāo)。　2012年，湖北房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)走出一條緩中有降、緩中趨穩(wěn)、穩(wěn)步回升的路徑。住宅類投資一直是開發(fā)投資的絕對(duì)主力。房屋施工規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，但增幅趨緩。全年銷量基本處于負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，但跌幅逐步收窄。全年銷售形勢(shì)總體較為低迷，14月市場(chǎng)降至低點(diǎn)（%），之后逐步緩慢回升，跌幅逐漸收窄，%。國(guó)內(nèi)貸款增速放緩，信貸依賴減弱。自籌資金和回籠資金加速增長(zhǎng)，比重不斷提高。國(guó)內(nèi)貸款、%，主力資金結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化， 意味著將為全省房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)運(yùn)行打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)拿地意愿減弱的主要原因，一是由于房地產(chǎn)企業(yè)前期投入資金較多，后續(xù)資金緊張；二是調(diào)控仍不放松，市場(chǎng)形勢(shì)不明，房地產(chǎn)企業(yè)觀望騎墻，不敢輕易出手。詳細(xì)見表圖34荊州城區(qū)完成地產(chǎn)開發(fā)投資圖35荊州城區(qū)商品房施工面積 圖36荊州城區(qū)商品房竣工面 圖37荊州城區(qū)商品房住宅銷售率 2012年荊州房地產(chǎn)市場(chǎng)情況2012年以來，國(guó)家堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不放松，荊州房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)比較嚴(yán)峻。2012年1—10月，%，增幅比去年同期下降20個(gè)百分點(diǎn)。2012年1—，%。%；，%。荊州城區(qū)商品住宅均價(jià)4000元/平方米左右，比去年同期略有下降，低于全省平均水平，也低于武漢、襄陽(yáng)、宜昌。今年成交的三個(gè)峰值分別為2月、5月和10月，從數(shù)據(jù)上來看，今年的金九銀十市場(chǎng)也算比較可以，跟市場(chǎng)價(jià)格有一定的聯(lián)系。從近年的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來看，荊州市房地產(chǎn)投資額呈上升趨勢(shì)，施工面積逐年增加，城區(qū)竣工面積在09年明顯回落，住房銷售情況起伏較大相差28個(gè)百分點(diǎn)。市場(chǎng)表現(xiàn)特征為：1. 商品房需要仍然旺盛，供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理全年商品房成交額呈上升趨勢(shì)，在年末達(dá)到高峰，但商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，中心城區(qū)供應(yīng)量同比較少，但需求量較多，市區(qū)周邊供應(yīng)較多，但購(gòu)買者偏少，不利于均衡發(fā)展。3．房?jī)r(jià)穩(wěn)中又升荊州房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)波動(dòng)較大，新樓盤的開盤會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)的提升，由于經(jīng)濟(jì)適用房的投放和銷售量增加，帶給房?jī)r(jià)一定回落，總體來說2012年房?jī)r(jià)穩(wěn)步提升，但速度同比放緩。在加大固定資產(chǎn)同時(shí)，發(fā)展壯大房地產(chǎn)行業(yè)。由上述情況分析，預(yù)計(jì)荊州市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展趨勢(shì)為： ，人口總量不斷增加，經(jīng)濟(jì)水平不斷提高、政府的政策扶持，居民可支配收入增加和消費(fèi)需求的提高，荊州的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求總量仍會(huì)增加。由于新區(qū)的的開發(fā)，荊州新增的可開發(fā)土地有限，因此市場(chǎng)供應(yīng)總量將保持一定數(shù)額，供求關(guān)系基本穩(wěn)定。，在國(guó)家的政策調(diào)控下，小的企業(yè)更加難以生存，優(yōu)勢(shì)資源加快向大型企業(yè)流動(dòng)，土地，資金，人才在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中更具影響力。從居住人員情況分析，本區(qū)的商品房購(gòu)房者可基本分為以下幾種：一部分是舊房拆遷后，沒有固定住房，該部分客戶主要需求商品住房，這部分消費(fèi)人群有強(qiáng)烈的購(gòu)房欲望，對(duì)住房的品質(zhì)要求較高；一部分是從事商業(yè)活動(dòng)人員具有購(gòu)房需求，地處商業(yè)中心，該人群消費(fèi)能力強(qiáng)，對(duì)房屋有更多的考慮因素是地段和升值潛力；另一邊的是外來務(wù)工人員，該部分人群對(duì)住房要求較低，更多考慮的是戶型和價(jià)格等因素；最后一部分是出于投資目的購(gòu)房，房地產(chǎn)調(diào)控雖然抑制了大量房產(chǎn)投資，但仍有人通過其他渠道購(gòu)房投資。本項(xiàng)目占地面積23589平米。建筑面積60%。 圖41項(xiàng)目效果圖根據(jù)項(xiàng)目定位，項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案為： 為有效利用土地面積，擬設(shè)計(jì)開發(fā)一棟商業(yè)+住宅樓，外加兩棟公寓，全現(xiàn)澆鋼筋混凝土改成框架結(jié)構(gòu)體系，地下附一層和地上五層為商場(chǎng)，五層以上為住宅。（2） ，公寓為39090平米。工程建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)：二級(jí)；建筑耐火等級(jí)：二級(jí)；建筑抗震設(shè)防類別：丙類；結(jié)構(gòu)計(jì)算考慮地震作用；結(jié)構(gòu)抗震構(gòu)造措施采用抗震設(shè)防烈度：7度；設(shè)計(jì)地震分組：第一組；框架結(jié)構(gòu)抗震等級(jí)：二級(jí)。 50年一遇基本雪壓： KN/平方米。生活節(jié)水分為高低兩區(qū)，地區(qū)給水有室外給水管網(wǎng)靠自然壓力給水，高區(qū)有地下水泵房變流量穩(wěn)壓全自動(dòng)設(shè)備給水。防排煙系統(tǒng)?？照{(diào)設(shè)備不設(shè)機(jī)房，屋頂設(shè)置冷熱泵機(jī)組。在排煙機(jī)入口設(shè)置防火閥。室內(nèi)電力系統(tǒng)主要包括：室內(nèi)照明，空調(diào)，家電，疏散及應(yīng)急照明。樓頂設(shè)置避雷系統(tǒng)。屋頂噴淋系統(tǒng)保證平時(shí)正常使用，排煙口平時(shí)關(guān)閉，并能在消防控制室看著。項(xiàng)目建設(shè)的主要污染時(shí)噪音污染和建筑垃圾，在施工中控制，建筑垃圾往掩埋地處理。 在項(xiàng)目開發(fā)前期按國(guó)家規(guī)定方式購(gòu)買土地，完成勘察設(shè)計(jì)，在規(guī)劃部門進(jìn)行土地行規(guī)，辦理開工許可證，完成拆遷，并招標(biāo)選定監(jiān)理單位和施工單位。項(xiàng)目建設(shè)后期組織銷售，辦理相關(guān)證件等階段。 表42項(xiàng)目進(jìn)度安排表項(xiàng)目項(xiàng)目進(jìn)度安排報(bào)建手續(xù)2013年2月至2012年3月拆遷2013年4月至2013年6月基礎(chǔ)工程2013年7月至2013年10月主體工程2013年11月至2014年6月安裝工程2013年7月至2014年12月工程驗(yàn)收2012年12月至2015年1月銷售2014年8月至2016年12月5項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和不確定分析本項(xiàng)目占地面積23589平米。建筑面積60%。本項(xiàng)目開發(fā)成本包括開發(fā)直接費(fèi)用和開發(fā)間接費(fèi)兩部分，具體構(gòu)成如下：（1）開發(fā)直接費(fèi) 土地費(fèi)用：土地使用權(quán)出讓金、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)等。同時(shí)項(xiàng)目開工前需搬遷拆除原來的地上部分建筑，謹(jǐn)慎起見預(yù)計(jì)拆遷費(fèi)用需花費(fèi)8025萬元。主要依據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定、估算前期開發(fā)經(jīng)驗(yàn)及業(yè)內(nèi)平均水平等進(jìn)行估算。此部分費(fèi)用由設(shè)計(jì)院專業(yè)設(shè)計(jì)人員估算約25000萬元。（2）開發(fā)間接費(fèi)用包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、開發(fā)期間稅費(fèi)等，盎司前期開發(fā)經(jīng)驗(yàn)及業(yè)內(nèi)平均水平進(jìn)行估算。本項(xiàng)成本到49239萬元，按129093平方米建筑面積測(cè)算，每平方米開發(fā)綜合成本約3814元（商業(yè)區(qū)和住宅）（1）銷售價(jià)格確定 項(xiàng)目銷售價(jià)格的主要依據(jù)：荊州市近年商業(yè)房產(chǎn)銷售價(jià)格平均水平（主要參考2012年數(shù)據(jù)）；類似項(xiàng)目的銷售定價(jià)；本項(xiàng)目的交通位置等因素；項(xiàng)目的估算成本等。（2）銷售收入估算在目前荊州房地產(chǎn)市場(chǎng)的大背景下，通過制定必要的營(yíng)銷計(jì)劃和開展銷售工作，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目可在兩年內(nèi)實(shí)現(xiàn)100%銷售，商業(yè)區(qū)預(yù)售期銷售30%，商業(yè)區(qū)一年銷售完畢，住宅在預(yù)售期銷售20%，第一年銷售50%，第二年銷售完畢。表51銷售收入及經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期合計(jì)20132014201520161銷售收入31259644318507104197銷售面積317475924814828105823銷售比例30%50%20%2經(jīng)營(yíng)稅金及附加171935444685731營(yíng)業(yè)稅156332224255210 城市維護(hù)費(fèi)10922630365教育附加稅34796131563土地增值稅5907121761608196914銷售凈收入2363348711643178775 （1）本項(xiàng)目總投資額共計(jì) 46486萬元。本項(xiàng)目你開發(fā)單位湖北人信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司近年開發(fā)項(xiàng)目均獲得成功，目前財(cái)務(wù)狀況良好，只有少部分銀行貸款，除企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)用流動(dòng)資金外，企業(yè)在銀行定期存款有數(shù)億元。故本項(xiàng)目以企業(yè)自有資金作為主要籌集渠道。目前該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，商品房購(gòu)買率較高，項(xiàng)目在辦完相關(guān)手續(xù)后，可提前預(yù)售，收取部分定金或銷售收入作為建設(shè)資金補(bǔ)充。建設(shè)前期為緩解資金壓力，向銀行借貸部分資金作為建設(shè)資金。自有提供資源資金30000億元；公司通過銀行申請(qǐng)兩年期貸款 1億元，年利率6%，采取等額支付本息和的辦法償還，公司采取預(yù)收定金和提前銷售方式籌集萬元。 表54項(xiàng)目籌資及使用計(jì)劃 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)期20132014201520161總投資492392893019287674348開發(fā)投資482172893019287不含財(cái)務(wù)費(fèi)用469812833018651財(cái)務(wù)費(fèi)用22586006366743482資金籌措492392893019287自有資金300001833011670用于建設(shè)投資3000018330116670用于流動(dòng)資金長(zhǎng)期借款1123610600636用于建設(shè)投資1000010000用于建設(shè)期利息1236600636銷售收入80036981674348 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)以《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參與》(第三版)和《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)級(jí)方法》作為財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 靜態(tài)投資回收期 動(dòng)態(tài)投資回收期 表56 損益表 單位 ：萬元序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期合計(jì)20132014201520161銷售收入0312596443185071041972總成本費(fèi)用2893019287674348492393營(yíng)業(yè)稅及附加0171