【正文】 于長江路附近。 2020 年以來，鄭州市住宅房價高速上漲，著在全國也是普遍現(xiàn)象，鄭州由于歷史因素 土地 一直非常緊缺，截止目前鄭州國土資源局在三環(huán)以內可開發(fā)用地已經(jīng)非常緊缺，供給非常有限，這也直接導致了鄭州大多開發(fā)上 06 年 07 年以來開始調整拿地的策略，舊廠改造、城中村改造成了目前的開發(fā)熱點，隨著不斷的城中村的相繼開發(fā)，鄭州的居住矛盾將更加突出 外來打工的群體占鄭州流動人口的 90%，非常大的一個群體，其中大多數(shù)打工者都選擇在都市村莊租房居住，根據(jù)目前的開發(fā)速度，預計 2020年下半年鄭州的都市村莊將消失 90%，大多數(shù)都市村莊的流動人口將流向二級、三級市場這將直接刺激二手房及租賃市場的上揚，這樣以來將間接促進鄭州房 價高速增長 。本公司經(jīng)過對鄭州全面認真的市場調研，對項目區(qū)位環(huán)境進行反復的分析比較，根據(jù)鄭州目前的房地產(chǎn)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，只要做出能滿足鄭州市城市居民新的河南和靖輝煌地產(chǎn)投資顧問有限公司 專業(yè)地產(chǎn)運營商 聯(lián)系人：高先生 13721407955 住房要求和高品質，同時定位準確，完全不用擔心項目的銷售，而 且有豐厚的利潤。道路寬敞交通便捷，有出入市方便，物流條件完備等特點。 (祥見總平面規(guī)劃附圖 ) 地塊不利因素的解決 該地塊上空由于高壓線的限制，使整個高壓線以下區(qū)域發(fā)展滯后，目前除了一些低矮的臨時建筑被作為臨時倉庫以外，該地塊可用程度較高，開發(fā)商針對此問題已經(jīng)協(xié)調過有關部分，將采取高壓線入地的解決辦法，這將意味著該地塊將有良好開發(fā)條件。 ? 成熟配套： 周圍目前均為舊城平民生活區(qū)，只有少量的生活設施。建筑產(chǎn)品將以多層、小高層住宅為主。 本項目發(fā)展前景 本項目東臨秦嶺路為鄭州目前環(huán)內的主要干道，北臨淮河路，淮河路東去鄭州電視臺，西建材市場等鄭州主要區(qū)位，秦嶺路往北隴海路可直接通往鄭州火車站，隨著隴海路鄭州火車站西站口的建設及西區(qū)的不斷改造升級 將是該項目的機會點，該項目建設將對整個西南版塊發(fā)展起到強勁的帶動。 總套 (間 )數(shù)： 423 套 總面積： 36915m2 已售房屋平均價： 4027 元 /m2 當前可售套 (間 )數(shù)： 59 套 當前可售面積 5693m2 已售房屋套 (間 )數(shù)： 364 套 近 30 天銷售統(tǒng)計 : 銷售套 (間 )數(shù)： 129 套 銷售房屋平均價： 元 /m2 樓盤名稱： 永威鑫城 開發(fā)商： 鄭州市永威置業(yè)有限公司 預 售 證： （ 2020）鄭房管預銷字第 1781 號 （ 2020）鄭房管預銷字第 1877 號 銷售電話： 63369666 63369888 項目地址： 淮河路南、伏牛路東 樓盤介紹 該項目由 1722樓組成； 1 22樓 12 層為商業(yè)服務； 17樓頂層為躍層；19樓頂層東南和東北戶為平層，西南和西北戶為躍層。 所以，根 據(jù)現(xiàn)有市場價（未考慮房價上升），本項目住宅均價定位在 4700 元 / m2 。 具體到競拍宗地，如下表： 規(guī)劃，引入中原少有的親水公園人居概念，是一座高規(guī)格、國際級、集精品住宅、高檔公寓、高檔商業(yè)、 VIP 會所、水景園林于一體的國際旗艦生活街區(qū)，引入知名品牌物業(yè)深圳金地物業(yè)，榮獲 2020 中國最佳實用戶型大 獎。一方面是為了降低項目的風險，另一方面是降低資金的壓力； 做好方案規(guī)劃。 九、地塊 附圖 。 聘請當?shù)貙I(yè)策劃團隊前期介入，全程參與運作，可以對樓盤后期銷售打下堅實的基礎，并能規(guī)避樓盤前期開發(fā)與后期銷售脫節(jié)或不對口的問題產(chǎn)生。 總套 (間 )數(shù)： 1682 套 總面積： 145800m2 已售房屋平均價： 3585 元 /m2 當前可售套數(shù)： 58 套 當前可售面積 8222m2 已售房屋套數(shù)： 1624 套 近 30 天銷售統(tǒng)計 : 銷售套 (間 )數(shù)： 64 套 銷售房屋平均價： 元 /m2 河南和靖輝煌地產(chǎn)投資顧問有限公司 專業(yè)地產(chǎn)運營商 聯(lián)系人：高先生 13721407955 表 1， 07 年 某 宗地商業(yè)用房開發(fā)及銷售成本 商業(yè)用地 項目 金額：單位 元 /平方米 開發(fā)成本 土地使用權費 樓面地價 住宅建造成本 前期工程費 建筑安裝設備費用 附屬工程費 小 區(qū) 基 礎 設 施 費 非營利公共配套設施費 開發(fā)間接費用 其他支出 住宅建造 期間費用 管理費 財務費 銷售費用 稅金 總成本合計 利潤 注 ：住宅建造期間的費用為銷售單價的 8%（ 5%— 10%） 稅金為銷售單價的 12%（ 10%— 15%），利潤銷售單價的 40% 表 2， 07 年宗地商品住宅 開發(fā)及銷售成本 居住用地 項目 金額：單位元每平方米 開發(fā)成本 土地使用權費 樓面地價 住宅建造成本 前期工程費 建筑安裝設備費用 附屬工程費 小 區(qū) 基 礎 設 施 費 非營利公共配套設施費 開發(fā)間接費用 其他支出 住宅建造 期間費用 管理費 財務費 銷售費用 稅金 總成本合計 利潤 注：住 宅建造期間的費用為銷售單價的 6%（ 5%— 10%） 稅金為銷售單價的 12%（ 10%— 15%），利潤為銷售單價的 30% 河南和靖輝煌地產(chǎn)投資顧問有限公司 專業(yè)地產(chǎn)運營商 聯(lián)系人：高先生 13721407955 銷售收入 根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境和鄭州房地產(chǎn)現(xiàn)行市場預測，考慮到房地產(chǎn)銷售風險和工程建設成本等綜合因素，本區(qū)住宅均價定位為 4700 元 / m2 ，低層商鋪均價定位為 8500 元 / m2 。 宗地建筑總開發(fā)成本的確定 總開發(fā)成本包括 房地產(chǎn)綜合開發(fā)成本 和房地產(chǎn)銷售成本。 總套 (間 )數(shù)： 1101 套 總面積： 123539m2 已售房屋平均價： 3455 元 /m2 當前可售套數(shù)： 405 套 當前可售面積 45943m2 已售房屋套數(shù)： 696 套 近 30 天銷售統(tǒng)計 : 銷售套 (間 )數(shù)： 54 套 銷售房屋平均價： 元 /m2 樓盤名稱： 金源第一城 開發(fā)商： 河南世紀金源置業(yè)有限公司 預 售 證： （ 2020）鄭房管預銷字第 1738 號 （ 2020）鄭房管