【正文】 于長(zhǎng)江路附近。 2020 年以來(lái)，鄭州市住宅房?jī)r(jià)高速上漲，著在全國(guó)也是普遍現(xiàn)象，鄭州由于歷史因素 土地 一直非常緊缺，截止目前鄭州國(guó)土資源局在三環(huán)以內(nèi)可開(kāi)發(fā)用地已經(jīng)非常緊缺，供給非常有限，這也直接導(dǎo)致了鄭州大多開(kāi)發(fā)上 06 年 07 年以來(lái)開(kāi)始調(diào)整拿地的策略，舊廠改造、城中村改造成了目前的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，隨著不斷的城中村的相繼開(kāi)發(fā)，鄭州的居住矛盾將更加突出 外來(lái)打工的群體占鄭州流動(dòng)人口的 90%，非常大的一個(gè)群體，其中大多數(shù)打工者都選擇在都市村莊租房居住，根據(jù)目前的開(kāi)發(fā)速度，預(yù)計(jì) 2020年下半年鄭州的都市村莊將消失 90%，大多數(shù)都市村莊的流動(dòng)人口將流向二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)這將直接刺激二手房及租賃市場(chǎng)的上揚(yáng)，這樣以來(lái)將間接促進(jìn)鄭州房 價(jià)高速增長(zhǎng) 。本公司經(jīng)過(guò)對(duì)鄭州全面認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境進(jìn)行反復(fù)的分析比較，根據(jù)鄭州目前的房地產(chǎn)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)，只要做出能滿足鄭州市城市居民新的河南和靖輝煌地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司 專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商 聯(lián)系人：高先生 13721407955 住房要求和高品質(zhì)，同時(shí)定位準(zhǔn)確，完全不用擔(dān)心項(xiàng)目的銷(xiāo)售，而 且有豐厚的利潤(rùn)。道路寬敞交通便捷，有出入市方便，物流條件完備等特點(diǎn)。 (祥見(jiàn)總平面規(guī)劃附圖 ) 地塊不利因素的解決 該地塊上空由于高壓線的限制，使整個(gè)高壓線以下區(qū)域發(fā)展滯后，目前除了一些低矮的臨時(shí)建筑被作為臨時(shí)倉(cāng)庫(kù)以外，該地塊可用程度較高，開(kāi)發(fā)商針對(duì)此問(wèn)題已經(jīng)協(xié)調(diào)過(guò)有關(guān)部分，將采取高壓線入地的解決辦法，這將意味著該地塊將有良好開(kāi)發(fā)條件。 ? 成熟配套： 周?chē)壳熬鶠榕f城平民生活區(qū)，只有少量的生活設(shè)施。建筑產(chǎn)品將以多層、小高層住宅為主。 本項(xiàng)目發(fā)展前景 本項(xiàng)目東臨秦嶺路為鄭州目前環(huán)內(nèi)的主要干道，北臨淮河路，淮河路東去鄭州電視臺(tái)，西建材市場(chǎng)等鄭州主要區(qū)位，秦嶺路往北隴海路可直接通往鄭州火車(chē)站，隨著隴海路鄭州火車(chē)站西站口的建設(shè)及西區(qū)的不斷改造升級(jí) 將是該項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)，該項(xiàng)目建設(shè)將對(duì)整個(gè)西南版塊發(fā)展起到強(qiáng)勁的帶動(dòng)。 總套 (間 )數(shù)： 423 套 總面積： 36915m2 已售房屋平均價(jià)： 4027 元 /m2 當(dāng)前可售套 (間 )數(shù)： 59 套 當(dāng)前可售面積 5693m2 已售房屋套 (間 )數(shù)： 364 套 近 30 天銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì) : 銷(xiāo)售套 (間 )數(shù)： 129 套 銷(xiāo)售房屋平均價(jià)： 元 /m2 樓盤(pán)名稱(chēng)： 永威鑫城 開(kāi)發(fā)商： 鄭州市永威置業(yè)有限公司 預(yù) 售 證： （ 2020）鄭房管預(yù)銷(xiāo)字第 1781 號(hào) （ 2020）鄭房管預(yù)銷(xiāo)字第 1877 號(hào) 銷(xiāo)售電話： 63369666 63369888 項(xiàng)目地址： 淮河路南、伏牛路東 樓盤(pán)介紹 該項(xiàng)目由 1722樓組成； 1 22樓 12 層為商業(yè)服務(wù)； 17樓頂層為躍層；19樓頂層?xùn)|南和東北戶為平層，西南和西北戶為躍層。 所以，根 據(jù)現(xiàn)有市場(chǎng)價(jià)（未考慮房?jī)r(jià)上升），本項(xiàng)目住宅均價(jià)定位在 4700 元 / m2 。 具體到競(jìng)拍宗地，如下表： 規(guī)劃，引入中原少有的親水公園人居概念，是一座高規(guī)格、國(guó)際級(jí)、集精品住宅、高檔公寓、高檔商業(yè)、 VIP 會(huì)所、水景園林于一體的國(guó)際旗艦生活街區(qū)，引入知名品牌物業(yè)深圳金地物業(yè)，榮獲 2020 中國(guó)最佳實(shí)用戶型大 獎(jiǎng)。一方面是為了降低項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面是降低資金的壓力； 做好方案規(guī)劃。 九、地塊 附圖 。 聘請(qǐng)當(dāng)?shù)貙?zhuān)業(yè)策劃團(tuán)隊(duì)前期介入，全程參與運(yùn)作，可以對(duì)樓盤(pán)后期銷(xiāo)售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，并能規(guī)避樓盤(pán)前期開(kāi)發(fā)與后期銷(xiāo)售脫節(jié)或不對(duì)口的問(wèn)題產(chǎn)生。 總套 (間 )數(shù)： 1682 套 總面積： 145800m2 已售房屋平均價(jià)： 3585 元 /m2 當(dāng)前可售套數(shù)： 58 套 當(dāng)前可售面積 8222m2 已售房屋套數(shù)： 1624 套 近 30 天銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì) : 銷(xiāo)售套 (間 )數(shù)： 64 套 銷(xiāo)售房屋平均價(jià)： 元 /m2 河南和靖輝煌地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司 專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商 聯(lián)系人：高先生 13721407955 表 1， 07 年 某 宗地商業(yè)用房開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售成本 商業(yè)用地 項(xiàng)目 金額：?jiǎn)挝? 元 /平方米 開(kāi)發(fā)成本 土地使用權(quán)費(fèi) 樓面地價(jià) 住宅建造成本 前期工程費(fèi) 建筑安裝設(shè)備費(fèi)用 附屬工程費(fèi) 小 區(qū) 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 費(fèi) 非營(yíng)利公共配套設(shè)施費(fèi) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 其他支出 住宅建造 期間費(fèi)用 管理費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi) 銷(xiāo)售費(fèi)用 稅金 總成本合計(jì) 利潤(rùn) 注 ：住宅建造期間的費(fèi)用為銷(xiāo)售單價(jià)的 8%（ 5%— 10%） 稅金為銷(xiāo)售單價(jià)的 12%（ 10%— 15%），利潤(rùn)銷(xiāo)售單價(jià)的 40% 表 2， 07 年宗地商品住宅 開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售成本 居住用地 項(xiàng)目 金額：?jiǎn)挝辉科椒矫? 開(kāi)發(fā)成本 土地使用權(quán)費(fèi) 樓面地價(jià) 住宅建造成本 前期工程費(fèi) 建筑安裝設(shè)備費(fèi)用 附屬工程費(fèi) 小 區(qū) 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 費(fèi) 非營(yíng)利公共配套設(shè)施費(fèi) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 其他支出 住宅建造 期間費(fèi)用 管理費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi) 銷(xiāo)售費(fèi)用 稅金 總成本合計(jì) 利潤(rùn) 注：住 宅建造期間的費(fèi)用為銷(xiāo)售單價(jià)的 6%（ 5%— 10%） 稅金為銷(xiāo)售單價(jià)的 12%（ 10%— 15%），利潤(rùn)為銷(xiāo)售單價(jià)的 30% 河南和靖輝煌地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司 專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商 聯(lián)系人：高先生 13721407955 銷(xiāo)售收入 根據(jù)工程所處位置、周?chē)h(huán)境和鄭州房地產(chǎn)現(xiàn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)，考慮到房地產(chǎn)銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，本區(qū)住宅均價(jià)定位為 4700 元 / m2 ，低層商鋪均價(jià)定位為 8500 元 / m2 。 宗地建筑總開(kāi)發(fā)成本的確定 總開(kāi)發(fā)成本包括 房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)成本 和房地產(chǎn)銷(xiāo)售成本。 總套 (間 )數(shù)： 1101 套 總面積： 123539m2 已售房屋平均價(jià)： 3455 元 /m2 當(dāng)前可售套數(shù)： 405 套 當(dāng)前可售面積 45943m2 已售房屋套數(shù)： 696 套 近 30 天銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì) : 銷(xiāo)售套 (間 )數(shù)： 54 套 銷(xiāo)售房屋平均價(jià)： 元 /m2 樓盤(pán)名稱(chēng)： 金源第一城 開(kāi)發(fā)商： 河南世紀(jì)金源置業(yè)有限公司 預(yù) 售 證： （ 2020）鄭房管預(yù)銷(xiāo)字第 1738 號(hào) （ 2020）鄭房管