【正文】 綜上分析本項目經(jīng)濟評價是可行的，社會和環(huán)境效益也均可行，因此本項目總體可行。從項目現(xiàn)金流分析看，本項目靜態(tài)投資回收期為2年到2年零6個月左右，回收期較短。具體資金使用計劃如下：時間支出（萬元）收入（萬元）收支差（萬元）資金來源09年6月～10年5月4800011000（注冊資金）37000股東借款37000萬元10年6月～10年12月15000015000項目貸款15000萬元11年1月～11年9月20000020000項目貸款20000萬元11年9月～11年12月01770017700歸還股東貸款17700萬元12年1月～12年12月100008280072800歸還股東貸款19300萬元，項目貸款35000萬元13年1月～13年12月54002700021600合計9840013850040100其中11000萬元是注冊資金，29100萬元為稅前利潤總額 項目敏感性分析：項目銷售收入增減，投資額不變收入增減9%6%3%03%6%9%總銷售額（萬元）119498127125130939134753138566總投資額（萬元）98406984069840698406984069840698406總投資稅前利潤率%%%%%%%項目銷售收入不變，投資額增減投資額增減9%6%3%03%6%9%總銷售額（萬元）127125127125127125127125127125127125127125總投資額（萬元）89549925069545498406101358104310107263總投資稅前利潤率%%%%%%%七、可行性研究報告結(jié)論通過上述對該項目的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益的分析可知，建設(shè)項目的社會效益與市場前景是很好的。目的：銷售均價逐步走高，既體現(xiàn)樓盤在升值，也可穩(wěn)定已購客戶心理，促進老客戶帶動新客戶成交。 分期開盤，價格逐步提高，上漲幅度控制在35%左右。媒體配合：各路媒體記者參加討論及采訪；通過與會人員達到良好口碑效應(yīng)價格推進策略總價控制建議：高層總價控制段： 面積 140160戶型 價格范圍180萬205萬 面積 172188戶型 價格范圍220萬250萬 面積 205220戶型 價格范圍260萬295萬 面積 246292戶型 價格范圍312萬385萬聯(lián)排總價段： 面積 241285 總價范圍 530萬630萬雙拼總價段： 面積 329353 總價范圍 820萬880萬價格策略的動態(tài)性價格策略是促動銷售進程的實質(zhì)性推動力之一，要根據(jù)實際作策略性調(diào)整；市場的好與不好造成價格的動態(tài)波動；推出階段不同，房型、樓層不同，都要作策略調(diào)整；買主實力不同，在價格上要作策略性差異調(diào)整。SP活動二新老客戶聯(lián)誼活動針對客源：已購客戶、意向客戶活動場地：當(dāng)?shù)馗邫n酒店活動目的：口語傳播：在老客戶心中落下口碑，達到引薦新客戶目的。通過對已購客戶的回饋的方式，贈送小禮品或定期對已購客戶進行回訪和相關(guān)問卷式調(diào)查，并以精美專書的形式郵寄客戶，進一步打造本案高檔形象，同時保持與已購客戶之間的良好關(guān)系。 SP活動：活動一、開盤典禮（1）開盤當(dāng)日邀請市領(lǐng)導(dǎo)進行剪彩儀式，并召開新聞發(fā)布會和產(chǎn)品推介會，再配報紙稿軟文和電視廣告進行宣傳；（2）開盤日當(dāng)晚邀請區(qū)領(lǐng)導(dǎo)，市知名企業(yè)家、記者在酒店舉辦開盤雞尾酒會。業(yè)務(wù)執(zhí)行：本階段主要工作計劃：① 接待來電、來訪客戶，客戶追蹤；② 成交簽約；③ 客戶調(diào)查分析，信息反饋；④ 貸款資料收齊；⑤ 廣告媒體修正；⑥ 房源銷控調(diào)整，價格表調(diào)整；⑦ 周邊樓盤市調(diào)；⑧ 銷售人員再培訓(xùn)。根據(jù)開盤的人氣效果，適量的銷控位置好的房型，以備以后提價之用。）折扣策略：按時辦理購房手續(xù)可再享受購買車位的優(yōu)惠政策。注：購VIP卡者仍可享受一次性付款的折扣。通過本次售卡，能夠穩(wěn)住那些對本案有好感，但又不愿意在8月份（淡季）下定購房的客戶，以免客戶流失；同時，通過本次VIP卡的發(fā)售，可以為9月開盤積聚人氣，增強銷售信心。從而使小區(qū)更富有內(nèi)涵，凸顯出屬于自己的獨特氣質(zhì)主要經(jīng)濟技術(shù)指標（一）整體規(guī)劃主要經(jīng)濟技術(shù)指標 建設(shè)用地面積：58087㎡總 建 筑面積：80000㎡其中住宅總面積：79200㎡其中高 層52350㎡低層住宅26850㎡公建面積：800㎡其中社 區(qū) 用 房170㎡物 業(yè) 管 理 用 房250㎡物 業(yè) 經(jīng) 營 用 房330㎡公廁50㎡地下建筑面積：35000㎡其中人防地下室3600㎡容 積 率建 筑 密 度30%綠 地 率30%居 住 戶 數(shù)357戶居 住 人 口1250人汽 車泊車數(shù)613其中室內(nèi)車庫（排屋）188個地下車庫泊位411個露天泊位14個自行車停放自行車庫設(shè)置在地下室五、銷售開發(fā)計劃蓄水期策略：VIP購房卡活動道具：“VIP購房卡，限量發(fā)布（預(yù)推100張VIP卡）活動時間：8月8日8月15日活動地點：售樓處現(xiàn)場活動目的：穩(wěn)住意向客戶，為開盤積聚人氣，增強銷售信心活動內(nèi)容：通過報紙廣告宣傳活動形式，本案將于8月8日開始發(fā)VIP購房卡。住宅建筑外墻大面積使用石材干掛，同時配以精致的古典線腳。在建筑立面形式處理上，我們采用新古典主義的建筑語匯。所有戶型在保證節(jié)能要求的前提下大面積開窗，使套內(nèi)取得良好的采光和通風(fēng)效果。同時結(jié)合中心景觀，滿足人們對居住品質(zhì)的高層次需求。3）設(shè)置注重對景，追求步移景異的效果。2）住宅成組團布置。4）豎向設(shè)計由于地塊本身地勢較低，南側(cè)人民路比地塊高出近4米，設(shè)計充分利用地形，用地下室做為場外道路與建筑的空間交接。其中排屋每戶考慮獨立地下停車庫，高層公寓與多層的停車設(shè)置在地下車庫，地面設(shè)置一些露天泊位。另外，在小區(qū)臨水面設(shè)置了濱水步行系統(tǒng)，與小區(qū)的內(nèi)部景觀相互滲透，相互輝映。2）道路系統(tǒng)及人車分流。（3）、交通組織1)出入口設(shè)置方案把小區(qū)的主入口設(shè)置在規(guī)劃迪蕩湖路南部，次入口設(shè)置在北側(cè)沿浙東古運河的規(guī)劃道路上。地塊東側(cè)是16層的高層區(qū)，西北角為兩棟13層高層。排屋區(qū)沿河以及中心景觀北側(cè)為雙聯(lián)的高檔排屋，其余為四聯(lián)和六聯(lián)排屋。整體布局上，本方案采取了北面、東面高，西面低的建筑布置方法，一條消防車道將地塊分成兩個區(qū)域，西側(cè)是排屋區(qū)，東側(cè)和北面是高層區(qū)。排屋沿西面布置，高層住宅設(shè)置在地塊的北面和東面。小區(qū)以明確而流暢的各種功能流線從容滿足了居住建筑自身的功能要求，以整體感覺簡潔流暢，細部表達豐富細膩的建筑語匯體現(xiàn)出建筑自身高雅脫俗的精神氣質(zhì)，以整體大氣的儀態(tài)展現(xiàn)出建筑獨特的個性。總戶數(shù)357戶，總停車位613輛。地塊自然條件優(yōu)越，并具有市場的唯一性、稀缺性與不可替代性，具備了打造高端物業(yè)的前提條件。工程內(nèi)容及規(guī)模概況人民路1號地塊為低層住宅和高層住宅相結(jié)合，擁有優(yōu)美景觀綠化環(huán)境的現(xiàn)代化高品質(zhì)城市住宅小區(qū)。（4）、紹興市建設(shè)局提供的1：1500地形圖電子文件。（2）、紹興市建設(shè)局提供的地塊土地使用規(guī)劃設(shè)計條件。面積配比定位:高層戶型配比　戶型面積（平米）套數(shù)階段套數(shù)和階段套數(shù)和階段套數(shù)和5252525226264698202013525213188262672861091321213201141102223232654121229211244435711總計263排屋戶型配比　戶型面積（平米）套數(shù)階段套數(shù)和階段套數(shù)和階段套數(shù)和24116161674255612582566285464632981212203434353888總計94總結(jié)項目高層預(yù)計2011年下半年推出，從房產(chǎn)一級市場來看，樓面價4390元/平米的價格拿下鏡湖新區(qū)大灘1號地塊，依照房地產(chǎn)開發(fā)成本進行測算，此項目銷售價格要達到10000元/平米以上才能保證利潤；而從近期市場來看，以大灘板塊及迪蕩板塊的紹興天下、白鷺金灘、山水名家及盛世名苑價格均獲得了大的提升，與本項目緊鄰的世茂盛世名苑目前推出房源價格已在11000－12000元/平米，保守估計，等項目入市，預(yù)測紹興市場高層的價格會穩(wěn)定在12000元/平米以上。做為政府重點發(fā)展的區(qū)域——大灘與迪蕩，這兩個板塊依托良好的自然環(huán)境及規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)項目品質(zhì)高端，吸引了紹興絕大部分的高檔置業(yè)群體的眼光。項目客源定位根據(jù)項目的整體定位，建議其利用自身良好的地段及自然條件打造紹興新城的臻品住宅，這決定了項目的高品質(zhì)。從項目所處板塊——迪蕩板塊的發(fā)展來看，世茂迪蕩新城的開發(fā)已初具雛形，未來隨著商業(yè)超市的進駐，其發(fā)展看好；世茂盛世名苑的高層產(chǎn)品在市場上接受度較高。從目前紹興整體房產(chǎn)市場來看，進入2009年3月份，紹興房產(chǎn)市場整體逐漸回暖，成交量與成交額同步上升。機會點市中心、地段的稀缺性，緩解市場的競爭壓力。高科技的智能化配套劣勢（W）項目周邊小環(huán)境較為雜亂，影響自身品質(zhì)打造；項目旁邊居住環(huán)境及道路系統(tǒng)尚未完成；項目周邊區(qū)域商服配套不健全；戶型大，總價高，客戶群體有限。品牌物管管理國內(nèi)知名園林景觀公司設(shè)計小區(qū)內(nèi)景。外墻用材高檔，石材干掛。總結(jié)項目高層預(yù)計2011年下半年推出，從房產(chǎn)一級市場來看，樓面價4390元/平米的價格拿下鏡湖新區(qū)大灘1號地塊，依照房地產(chǎn)開發(fā)成本進行測算，此項目銷售價格要達到10000元/平米以上才能保證利潤；而從近期市場來看，以大灘板塊及迪蕩板塊的紹興天下、白鷺金灘、山水名家及盛世名苑價格均獲得了大的提升，與本項目緊鄰的世茂盛世名苑目前推出房源價格已在11000－12000元/平米，保守估計，等項目入市，預(yù)測紹興市場高層的價格會穩(wěn)定在12000元/平米以上。（3）、地塊SWOT分析優(yōu)勢（S）項目距離市區(qū)較近，地段優(yōu)良；項目臨近人民路主干道，出行便利；項目地塊兩面臨水，易于打造景觀住宅；劣勢（W）項目周邊小環(huán)境較為雜亂，影響自身品質(zhì)打造；項目旁邊居住環(huán)境及道路系統(tǒng)尚未完成；項目周邊區(qū)域商服配套不健全；機會（O）項目位處迪蕩新城，區(qū)域發(fā)展?jié)摿^大，是紹興發(fā)展的重點區(qū)域之一；紹興市區(qū)住宅越來越少，城市向外圍區(qū)域發(fā)展，給項目帶來機會；紹興經(jīng)濟發(fā)展平穩(wěn)，以工業(yè)為支撐，有較多私營業(yè)主；2009年紹興整體房產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢較好，進入回暖階段，給項目帶來一定利好；威脅（T）項目土地成本較高，對未來利潤影響較大；紹興房產(chǎn)市場推量較大，項目未來面臨較多競爭。未來隨著迪蕩新城的建設(shè)，區(qū)域配套會逐漸成熟，區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿^大。項目隔北側(cè)運河為居民住宅區(qū)（紹鋼宿舍），較為雜亂，東側(cè)迪蕩湖路還未開始建設(shè)，南側(cè)為人民路，但其鄰路范圍較小。商業(yè)、辦公19788≤≤≤32≥10135002700 備注：上表地塊于2009年12月