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梅華北5號居住地塊可行性分析報告(參考版)

2024-08-31 09:54本頁面
  

【正文】 珠海新香洲梅華北 5號居住地項目可行性研究報告 31 附件: 交易 成交確認書 、 建設用地批準書 、 建設用地規(guī)劃許可證、 用地 平面圖 梅華北5號地塊產(chǎn)權 、規(guī)劃資料 投資 明細 估算 梅華北5號居住地塊 投資測算 編制單位:南光恒豐企業(yè)管理 (珠海 )有限公司 編制人:莫燦源 編制時間:二零一三年五月 十 日 。 ( 3)基于自身條件,加強物業(yè)銷售策劃人員的組成,以市場為先,盡早介入進行本物業(yè)的前期銷售及策劃和推廣工作。 、建議 ( 1)鑒于本項目 周邊樓盤較多,且均為大型成熟社區(qū), 前期 規(guī)劃設計 階段就本項目打造產(chǎn)品 及檔次 需 多方調(diào)查和加以論證 。 ? 本項目周邊樓盤精裝房均價在 1600018000 元 /m2 左右 , 以南光公司的品牌,較其他樓盤,價格競爭優(yōu)勢相對較低。 珠海新香洲梅華北 5號居住地項目可行性研究報告 29 、 并 購流程 恒 豐公司 發(fā)出并購意向書 恒豐公司對宜嘉公司盡職調(diào)查 雙方 談判 并購合同 工商變更登記 雙方 簽訂 并購合同 股權并購對價支付 珠海新香洲梅華北 5號居住地項目可行性研究報告 30 十 一 、 結論及建議 本次投資 可行性研究工作,是在項目周邊進行了大量的市場研究的基礎之上,通過對開發(fā) 周期的計劃,開發(fā)成本估算以及財務效益評價 等方面作全面分析,從技術經(jīng)濟角度對本項目開發(fā)可行性作出評價。 ( 4)項目股東 為規(guī)避較重的稅費, 只愿意 將項目持股公司股權 轉讓給澳門企業(yè) 。 方案 二 、三 規(guī)避了 巨額 資本利得稅。 ( 3)潛在風險因素。 方案一要求 恒豐 公司必須先與 宜嘉 公司達成項目購買協(xié)議,然后再以項目的土地使用權為基礎,設立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)。 兩 種方案中,方案 二 、三 的可操作性 較 差,方案一相對 較 好。 方案一要繳納巨額的稅費 ,但轉讓價款可列入為項目成本, 可以減少以后的 企業(yè)所得稅和土地增值稅的計征。但轉讓雙方都需要繳納印花稅。 方案 二 相關稅負表 (單位: 萬 元) 稅負計算公式 金額 轉讓方稅負 受讓方稅負 轉讓收入 a 39,178 轉讓成本 b 25,500 企業(yè)所得稅 c=(ab)*10% 1,368 1,368 印花稅 d=a*% 20 20 20 稅負總計 1,388 20 珠海新香洲梅華北 5號居住地項目可行性研究報告 27 (3)方案 三 方案 三 屬于 外資境外并購項目公司 外資股東公司 股權 。但轉讓雙方都需要繳納印花稅。轉讓方不需繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅 ,需繳納股息 所得稅 。 轉讓方 屬非居民企業(yè),按 10%資本收益 計 提所得稅 。受讓方應承擔相關的印花稅和契稅。恒豐 公司 在三個月內(nèi)以現(xiàn)金方式支付。 恒豐 公司 在三個月內(nèi)以現(xiàn)金方式支付。恒豐 公司 在三個月內(nèi)以現(xiàn)金方式支付。 股東有意轉讓項目 , 轉讓價格 為 39,178 萬 元。股東原通過法院裁定受讓位于珠海拱北迎賓南路、粵海東路較西南角用地 【土地使用證號:珠國用( 1995) 04070100090】 , 受讓價格 25,500 萬元,因規(guī)劃調(diào)整,該地塊與新香洲梅華北 5號居住地進行置換 ,并于 2020 年 8月獲得建設用地規(guī)劃許可證【地字第 202023 號】。 地價 地價變化幅度 凈利 (萬 ) 投資利潤率 投資年回報率 6,000 8% 11,699 % % 6,100 6% 11,096 % % 6,200 5% 10,494 % % 6,300 3% 9,891 % % 6,400 2% 9,288 % % 6,500 0% 8,685 % % 當住宅銷售均價在 16000 元 /m2時, 由上表看出股權交易價不高于 6100 元 /m2 時,投資年回報率才達到 10%,按 6500 元 /m2交易,利潤空間不算太高。 售價 售價變化幅度 凈利 (萬 ) 投資利潤率 投資年回報率 13,730 14% 0 % % 14,000 13% 1,027 % % 14,500 9% 2,941 % % 15,000 6% 4,856 % % 15,500 3% 6,771 % % 16,000 0% 8,685 % % 16,500 3% 10,600 % % 17,000 6% 7,944 % % 17,500 9% 9,291 % % 18,000 13% 10,637 % % 18,500 16% 11,984 % % 由上表可以推斷,當 高檔 精裝 (裝修標準 2020 元 /m2) 住宅 售 價為: 13,730 元 /㎡時,投資收益率為 0,達到平衡點,即項目開發(fā)不虧不賺。 0結構 ),為減輕資金壓力,可以在 工程發(fā)包前,事先約定由施工單位墊付部分工程款。 根據(jù)分析各種融資渠道的可能性和合法性,并考慮籌資成本與籌資風險, 但由于本項目預期售價將高于珠海限價 ( 11,285 元 /m2) ,必須現(xiàn)樓銷售, 確定本項目的資金來源主要包括 自有資金、銀行貸款 。 、項目開發(fā) 初步 計劃 計劃 2020 年 8月取得土地, 2020 年 2 月完成報建, 2020 年 3 月 2020年 9 月 完成建設 , 2020 年 10 月開始銷售, 總 開發(fā)周期 33 月 。 珠海新香洲梅華北 5號居住地項目可行性研究報告 18 七 、項目開發(fā)計劃及投資估算經(jīng)濟分析 本項目可供銷售的物業(yè)類型主要為住宅,兼有部分配套商業(yè),在項目開發(fā)前期,通過對項目各項前提投入、開發(fā)投入以及銷售收益進行分析,從而對項目開發(fā)可行與否進行評判 。 、 項目市場定位 通過對項目所處區(qū)域,及項目自身所具 有的特質進行分析,本項目適合打造高檔 中型規(guī)模 精品 宜居社區(qū)。 ? 周邊配套 本項目周邊的生活 、娛樂、休閑等 配套成熟、交通便捷 ,并且擁有相當豐富的行政設施 資源 。該片區(qū)在 以仁恒星園和中珠上城 為 代表 項目的帶動下,逐漸成長為高尚、成熟 ,購房者最為認可的居住新區(qū)。 、項目 所處 板塊房地產(chǎn)市場 概況 新香洲做為珠海新的行政中心,近年來房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭迅猛 , 成為珠海中心城區(qū)新建樓盤最多的區(qū)域, 是珠海住宅市場供應量最為集中的區(qū)域 。新香洲 片區(qū)位于珠海市中心城區(qū)腹 地,承擔著中心城區(qū)東西、南北向交通的連接,片區(qū)區(qū)域 交通優(yōu)勢明顯 。 珠海新香洲梅華北 5號居住地項目可行性研究報告 14 、主城區(qū) 在售 經(jīng)典 樓盤 銷售情況 區(qū)域 項目 建筑面積 產(chǎn)品 售價 (元 /m2) 吉大 新光御景山 120200㎡ 146㎡ , 160㎡ , 208㎡ 1700022020(精裝 ) 華業(yè)臨海 87188㎡ 177㎡, 185㎡, 211㎡ 16500(精裝 ) 格力 將軍山 154626㎡ 157㎡, 164㎡ 17000(精裝 ) 拱北 富華里 238771㎡ 80130㎡ 23房 16500(精裝 ) 前山 心海州 1073958㎡ 預計 16000(精裝 ) 公園里 181599㎡ 70100㎡ 23房 13300(精裝 ) 花園城二期 296510㎡ 90150㎡ 34房 12800(毛坯 ) 新香洲 華發(fā)四季 265000㎡ 88227㎡ 1485024000(精裝 ) 五洲花城二期 390924㎡ 17328
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