【正文】 （ 4）對地塊 現狀、年限及 現有權屬人進行深入分析，因現有地塊 來源相對復雜，在地塊洽談過程需多方面了解，規(guī)避人為因素風險。 、結論 通過上述科學研究分析論證，本項目可行。 綜合考慮，宜選擇方案 三 完成交易操作。 三 種方案中，方案一的潛在風險最小， 且 須就 轉讓的合法化 進行分析， 但 可以避免項目的合法性風險和對外債務的風險。 2020 年 ， 商務部和外管局聯(lián)合下發(fā)《關于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產業(yè)審批和監(jiān)管的通知》（商資函［ 2020］ 50 號）， 交易程序及審批較為復雜 。 方案 三 相關稅負表 （單位： 萬 元） 稅負計算公式 金額 轉讓方稅負 受讓方稅負 轉讓收入 a 39,178 轉讓成本 b 25,500 印花稅 c=a*% 20 20 20 稅負總計 20 20 對于這 三 種方案，從轉讓雙方的角度考慮，各方應承擔的 稅負如表所示： 轉讓方需承擔的稅負比較表 （單位： 萬 元） 方案一 方案二 方案 三 營業(yè)稅 1,959 城市維護建設稅 137 教育費附加 59 土地增值稅 4,103 企業(yè)所得稅 740 1,368 印花稅 20 20 20 契稅 稅負總計 7,018 1,388 20 受 讓方需承擔的稅負比較表 （單位： 萬 元） 方案一 方案二 方案 三 營業(yè)稅 城市維護建設 稅 教育費附加 土地增值稅 企業(yè)所得稅 印花稅 20 20 20 契稅 1,567 稅負總計 1,587 20 20 珠海新香洲梅華北 5號居住地項目可行性研究報告 28 、 方案選擇 分析 對 三 種 交易方案影響 因素 分析如下： （ 1）稅收因素 從稅收成本考慮，方案 三 的總轉讓交易稅收成本是最小的，符合企業(yè)的最大利益 ，但 方案二、三 轉讓價款 都 不 可以列入項目的成本 ， 在 以后 項目清算時， 還 應繳納相應的、客觀的企業(yè)所得稅和土地增值稅 。 交易中 ，轉讓方 屬非居民企業(yè) ， 按 10%資本收益 計 提所得稅。 方案一相關稅負表 （單位： 萬 元） 稅負計算公式 金額 轉讓方稅負 受讓方稅負 轉讓收入 a 39,178 土地成本 b 25,500 開發(fā)成本及費用 c 0 增值額 d=ae 13,678 扣除項目金額 e=b+c+f+g+h+k 27,675 營業(yè)稅 f=a*5% 1,959 1,959 城市維護建設稅 g=f*7% 137 137 教育費附加 h=f*3% 59 59 土地增值稅 i=d*30% 4,103 4,103 企業(yè)所得稅 j=(aei)*10% 740 740 印花稅 k=a*% 20 20 20 契稅 l=a*4% 1,567 1,567 稅負總計 7,018 1,587 (2)方案 二 方案 二 屬于 外資境外并購項目公司股權 。 珠海新香洲梅華北 5號居住地項目可行性研究報告 26 (1)方案一 方案一屬于外資資產并購 外資 公司項目 資產 ，按照稅法的規(guī)定，轉讓方 宜嘉 公司 應承擔相 關的營業(yè)稅、土地增值稅、城建稅及教育費附加、印花稅和企業(yè)所得稅等。 方案二： 宜嘉 公司 在珠海成立 項目 公司 ,將其擁有的 項目公司 的股權轉讓給 恒豐 公司 ， 轉讓價格為 39,178 萬 元 。 股東取得土地后 已 成立房地產項目公司 ， 但 土地使用權仍 掛 在宜嘉公司及華澤公司名下， 因土地性質調整審批手續(xù) 擱置 ，仍未取得土地證，土地使用權限時間 從 2020 年 起算 。但是按目前 珠海樓市住宅的價格走勢以及珠海城區(qū)土地日趨減少來看，本項目 高檔 精裝 住宅價格回落到 13,730元/m2 的可能性 較小 。 結合 我司外資性質及 房地產運作慣例，開發(fā)商的自有資金應占總投資的 50%以上 ，貸款額度為總投資的 50%(即： 33,834 萬元 )，現資本金為 26265 萬元，即 另需 自籌 7,569萬元 自有資金 ，其余資金依靠 銀行貸款 解決 ，詳見資金計劃表： 金額單位：萬元 年度 計算項 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 合計 2020 年 當期投入數 2819 2819 5639 投入累計數 2819 5639 當期資金回籠數 資金差額 4749 1930 當年利息 2020 年 當期投入數 2819 5639 5639 5639 19736 投入累計數 8458 14097 19736 25375 當期資金回籠數 資金差額 890 6529 12168 17807 當年利息 18 131 243 356 748 2020 年 當期投入數 2819 2819 2819 8458 投入累計數 28195 31014 33834 33834 當期資金回籠數 52263 累計資金回籠數 52263 資金差額 20626 23446 26265 25998 當年利息 413 469 525 1407 2020 年 當期投入數 投入累計數 33834 33834 當期資金回籠數 26132 26132 累計資金回籠數 78395 104526 資金差額 52130 78261 當年利息 合計 利息支出 2155 珠海新香洲梅華北 5號居住地項目可行性研究報告 23 、 資金來源結構 籌措資金來源 籌措資金 (萬元 ) 籌措資金比例 總 需資金 67688 100% 自有資金 33834 50% 銀行貸款 33834 50% 在實際運作時， 銀行可能 會要求達到一定建設進度才 發(fā)放貸款 (比如：完成 177。 、項目開發(fā) 初步 規(guī)劃 建設用地面積 ： ㎡ 總建筑面積： ㎡ 容積率： 建筑密度： % 規(guī)劃戶數： 608 戶 其中： 88 ㎡ 戶型： 456 戶 ； 113㎡ 戶型： 152戶 計容建筑面積： ㎡ 其中：高層洋房： 57071 ㎡ ， 4幢， 20 層 ； 底層商鋪： 3004 ㎡ （ 5%比例） 物管用房： 80 ㎡ 社區(qū)用房： 120 ㎡ 公 建配套建筑 (不計容 )： 其中： 垃圾房： 60 ㎡ ； 環(huán)衛(wèi)休息室： 120 ㎡ 配電房： 100 ㎡ ； 通信設備房 ： 60㎡ 地下室建筑面積 :18923 ㎡ 其中：車庫： 14972 ㎡ ，車位約 356個 ； 人防： 3951 ㎡ 景觀面積： 12933 ㎡ 其中：硬景： 7242 ㎡ ； 軟景： 5691 ㎡ 道路面積： 3621 ㎡ 住宅全部擬定 2020 元 /m2 的精裝修標準。 ? 區(qū)域素質 由于 新香洲 是珠海新的行政服務中心， 因此 公務員、 機關、 事企業(yè)單位的 員工 構成了本區(qū)域的主力人群，所以本區(qū)域人口的整體素質 相對 較高 。新香洲片區(qū)內，大盤林立，樓盤的整體品質升級速度較快 ， 區(qū)域內樓盤的整體價格幾乎接近東部沿海地區(qū)的樓盤售價。 珠海新香洲梅華北 5號居住地項目可行性研究報告 16 六 、 地塊產品市場定位及建設進度 、 項目所處板塊概述 本項目位于新香洲 中心