【正文】 105 珠海新香洲梅華北 5號(hào)居住地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 21 (備注：因項(xiàng)目為股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，土地持有人通過政府置換獲得土地，原獲取土地價(jià)格為 25500萬元 ,增值稅 、所得稅 土地成本扣稅額為 25500萬元 ) 經(jīng)估算 項(xiàng)目總收益為： 104,526 萬元 項(xiàng)目開發(fā)成本為： 75,355 萬元 項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用 為： 7,381萬元 項(xiàng)目 總 投資為： 82,736 萬元 項(xiàng)目稅費(fèi) ： 13,105 萬元 項(xiàng)目開發(fā)利潤：總收益 總成本 總費(fèi)用 稅費(fèi) = 8,685萬元 銷售 凈利潤率 ： 8685/104526 = % 投資利潤率： 8685/82736 = % 珠海新香洲梅華北 5號(hào)居住地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 22 八、 資金籌措 計(jì)劃 、 資金來源 本項(xiàng)目 收購及 開發(fā)共需資金 82,736萬元， 其中用于收購 39,178 萬元 ,實(shí)際項(xiàng)目投資額 (扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用 )為 67,668 萬元。 根據(jù)分析各種融資渠道的可能性和合法性，并考慮籌資成本與籌資風(fēng)險(xiǎn)， 但由于本項(xiàng)目預(yù)期售價(jià)將高于珠海限價(jià) （ 11,285 元 /m2） ，必須現(xiàn)樓銷售， 確定本項(xiàng)目的資金來源主要包括 自有資金、銀行貸款 。 結(jié)合 我司外資性質(zhì)及 房地產(chǎn)運(yùn)作慣例，開發(fā)商的自有資金應(yīng)占總投資的 50%以上 ，貸款額度為總投資的 50%(即： 33,834 萬元 )，現(xiàn)資本金為 26265 萬元，即 另需 自籌 7,569萬元 自有資金 ，其余資金依靠 銀行貸款 解決 ，詳見資金計(jì)劃表： 金額單位：萬元 年度 計(jì)算項(xiàng) 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 合計(jì) 2020 年 當(dāng)期投入數(shù) 2819 2819 5639 投入累計(jì)數(shù) 2819 5639 當(dāng)期資金回籠數(shù) 資金差額 4749 1930 當(dāng)年利息 2020 年 當(dāng)期投入數(shù) 2819 5639 5639 5639 19736 投入累計(jì)數(shù) 8458 14097 19736 25375 當(dāng)期資金回籠數(shù) 資金差額 890 6529 12168 17807 當(dāng)年利息 18 131 243 356 748 2020 年 當(dāng)期投入數(shù) 2819 2819 2819 8458 投入累計(jì)數(shù) 28195 31014 33834 33834 當(dāng)期資金回籠數(shù) 52263 累計(jì)資金回籠數(shù) 52263 資金差額 20626 23446 26265 25998 當(dāng)年利息 413 469 525 1407 2020 年 當(dāng)期投入數(shù) 投入累計(jì)數(shù) 33834 33834 當(dāng)期資金回籠數(shù) 26132 26132 累計(jì)資金回籠數(shù) 78395 104526 資金差額 52130 78261 當(dāng)年利息 合計(jì) 利息支出 2155 珠海新香洲梅華北 5號(hào)居住地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 23 、 資金來源結(jié)構(gòu) 籌措資金來源 籌措資金 (萬元 ) 籌措資金比例 總 需資金 67688 100% 自有資金 33834 50% 銀行貸款 33834 50% 在實(shí)際運(yùn)作時(shí)， 銀行可能 會(huì)要求達(dá)到一定建設(shè)進(jìn)度才 發(fā)放貸款 (比如：完成 177。 0結(jié)構(gòu) )，為減輕資金壓力，可以在 工程發(fā)包前，事先約定由施工單位墊付部分工程款。 珠海新香洲梅華北 5號(hào)居住地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 24 九 、 不確定性分析 、 項(xiàng)目盈虧平衡分析 考慮到市場(chǎng)銷售價(jià)格的變化，對(duì)本項(xiàng)目分析，主要是住宅價(jià)格 及項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi) 的變化對(duì)各種指標(biāo)的影響， 市 場(chǎng)行情不確定因素各種銷售價(jià)格收益分析 。 售價(jià) 售價(jià)變化幅度 凈利 (萬 ) 投資利潤率 投資年回報(bào)率 13,730 14% 0 % % 14,000 13% 1,027 % % 14,500 9% 2,941 % % 15,000 6% 4,856 % % 15,500 3% 6,771 % % 16,000 0% 8,685 % % 16,500 3% 10,600 % % 17,000 6% 7,944 % % 17,500 9% 9,291 % % 18,000 13% 10,637 % % 18,500 16% 11,984 % % 由上表可以推斷，當(dāng) 高檔 精裝 （裝修標(biāo)準(zhǔn) 2020 元 /m2） 住宅 售 價(jià)為： 13,730 元 /㎡時(shí)，投資收益率為 0，達(dá)到平衡點(diǎn)，即項(xiàng)目開發(fā)不虧不賺。但是按目前 珠海樓市住宅的價(jià)格走勢(shì)以及珠海城區(qū)土地日趨減少來看，本項(xiàng)目 高檔 精裝 住宅價(jià)格回落到 13,730元/m2 的可能性 較小 。 地價(jià) 地價(jià)變化幅度 凈利 (萬 ) 投資利潤率 投資年回報(bào)率 6,000 8% 11,699 % % 6,100 6% 11,096 % % 6,200 5% 10,494 % % 6,300 3% 9,891 % % 6,400 2% 9,288 % % 6,500 0% 8,685 % % 當(dāng)住宅銷售均價(jià)在 16000 元 /m2時(shí)， 由上表看出股權(quán)交易價(jià)不高于 6100 元 /m2 時(shí)，投資年回報(bào)率才達(dá)到 10%，按 6500 元 /m2交易，利潤空間不算太高。 珠海新香洲梅華北 5號(hào)居住地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 25 十、項(xiàng)目 交易方式分析 、 項(xiàng)目 股權(quán) 情況 地塊現(xiàn) 由（澳門）宜嘉投資有限公司（占股 98%）、浙江華澤投資發(fā)展有限公司（占股 2%）共同持有 。股東原通過法院裁定受讓位于珠海拱北迎賓南路、粵海東路較西南角用地 【土地使用證號(hào)：珠國用（ 1995） 04070100090】 ， 受讓價(jià)格 25,500 萬元，因規(guī)劃調(diào)整，該地塊與新香洲梅華北 5號(hào)居住地進(jìn)行置換 ，并于 2020 年 8月獲得建設(shè)用地規(guī)劃許可證【地字第 202023 號(hào)】。 股東取得土地后 已 成立房地產(chǎn)項(xiàng)目公司 ， 但 土地使用權(quán)仍 掛 在宜嘉公司及華澤公司名下， 因土地性質(zhì)調(diào)整審批手續(xù) 擱置 ，仍未取得土地證，土地使用權(quán)限時(shí)間 從 2020 年 起算 。 股東有意轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目 ， 轉(zhuǎn)讓價(jià)格 為 39,178 萬 元。 （營業(yè)稅稅率為 5%，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為 7%，教育費(fèi)附加稅率為 3%，企業(yè)所得稅稅率為 25%(非 居民企業(yè) 10%)，印花稅稅率為 %，契稅稅率為 4%） 項(xiàng)目評(píng)估結(jié)果表 金額單位：萬元 賬面價(jià)值 評(píng)估 價(jià)值 增減值 資產(chǎn)合計(jì) 25,500 39,178 13,678 負(fù)債合計(jì) 0 0 0 所有者權(quán)益合計(jì) 25,500 39,178 13,678 、 可 轉(zhuǎn)讓方案分析 有 以下 三 種轉(zhuǎn)讓方案 可供選擇 ： 方案一： 宜嘉 公司 將其持有 的資產(chǎn)直接轉(zhuǎn)讓給 恒豐 公司 ，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為 39,178 萬 元。恒豐 公司 在三個(gè)月內(nèi)以現(xiàn)金方式支付。 方案二： 宜嘉 公司 在珠海成立 項(xiàng)目 公司 ,將其擁有的 項(xiàng)目公司 的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給 恒豐 公司 ， 轉(zhuǎn)讓價(jià)格為 39,178 萬 元 。 恒豐 公司 在三個(gè)月內(nèi)以現(xiàn)金方式支付。 方案 三 ： 恒豐公司在澳門直接收購宜嘉公司 100%股權(quán) ,轉(zhuǎn)讓價(jià)格為 39,178 萬 元。恒豐 公司 在三個(gè)月內(nèi)以現(xiàn)金方式支付。 珠海新香洲梅華北 5號(hào)居住地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 26 (1)方案一 方案一屬于外資資產(chǎn)并購 外資 公司項(xiàng)目 資產(chǎn) ，按照稅法的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓方 宜嘉 公司 應(yīng)承