【正文】 主干道，噪音較少。 珠海新香洲梅華北 5 號(hào)居住地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 南光恒豐 企業(yè)管理 (珠海 )有限公司 二零一 三 年 五 月 十 日 珠海新香洲梅華北 5號(hào)居住地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1 一、項(xiàng)目概況 、 項(xiàng)目背景 本 地塊 屬于 政府置換調(diào)整項(xiàng)目，位于珠海新香洲梅花 西路北側(cè) 、 紅山路西側(cè) ， 現(xiàn) 由（澳門）宜嘉投資有限公司（占股 98%）、浙江華澤投資發(fā)展有限公司（占股 2%）共同持有 ， 該 地塊 股東同意將本項(xiàng)目一次性 轉(zhuǎn) 讓 。 、項(xiàng)目 基本屬性 、項(xiàng)目 規(guī)劃 指標(biāo) 用地性質(zhì)：住宅、商業(yè) 容積率： 規(guī)劃用地面積： ㎡ 建筑密度： 20% 規(guī)劃計(jì)容積率建筑規(guī)模 ： ㎡ 綠地率： 35% 配套公建： 120 ㎡ 停車位： 車位 /100 ㎡ 建筑面積 套型限制： 90 戶型≥ 70% 、 項(xiàng)目 屬性 ? 項(xiàng)目地理位置 吉大 新香洲 香洲 本案 珠海新香洲梅華北 5號(hào)居住地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2 ? 項(xiàng)目四至 ? 項(xiàng)目地貌狀況 該項(xiàng)目 位于 梅華西路以北、紅山路以西， 地塊方正 ；地塊 平整無(wú)附屬建筑物，地勢(shì)較低，積水 。 劣勢(shì)： 1） 項(xiàng)目 四周均有高層建筑物，日照受影響 ； 2） 地塊規(guī)模不大 ，不宜打造大型社區(qū)。 威脅： 3） 整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不明朗 ，調(diào)控從緊 ； 4） 本項(xiàng)目入市時(shí)周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目逐步成熟。 ? 珠海區(qū)域生產(chǎn)總值自 07 至 12 年持續(xù)增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)波動(dòng)較大， 10年以來(lái)增長(zhǎng)速度急速 放緩 。 、 三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不變，第三產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率提高 珠海市三大產(chǎn)業(yè)構(gòu)成 （單位：億元）0100200300400500600700800900%%%%%%%%%%%第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)所占比例 % % % % % %07年 08年 09年 10年 11年 12年 珠海新香洲梅華北 5號(hào)居住地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 5 ? 12年 第一、二、三產(chǎn)業(yè)對(duì) GDP 增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為 %， %和 %，與 前年相比， 第三產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率 大 幅 提高 ，增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。 ? 第二產(chǎn)業(yè)是珠海的支柱產(chǎn)業(yè)， 占生產(chǎn)總值的 %。 ? 第三產(chǎn)業(yè) 對(duì)珠海經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率較高 ， 12年總量 億元，同比增長(zhǎng) %。 、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入快速增長(zhǎng) 20202020年 珠海市城鎮(zhèn)居民家庭人均收支情況 （單位：元）010000202003000040000人均可支配收入 19290 20949 22859 25382 28731 32978人均消費(fèi)支出 17422 16517 17948 20370 21162 2408307年 08年 09年 10年 11年 12年 珠海新香洲梅華北 5號(hào)居住地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 6 ? 12年珠海市 居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù) 累計(jì)上漲 %，漲幅比去年 下降 個(gè)百分點(diǎn) 。 受 物價(jià)及房屋價(jià)格上漲 影響， 人均 消費(fèi) 支出增加 %。 、小結(jié) 在全球 經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)大環(huán)境 下 ， 珠海經(jīng)濟(jì) 仍 保持較高的增長(zhǎng) 速度 ，但是增幅出現(xiàn)放緩的跡象 ； 珠海房地產(chǎn) 投資在 2020 年的增長(zhǎng)幅度 再次 達(dá)到峰值后 ， 2020年 投資增長(zhǎng) 出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng) ； 人均收入水平提高， 但受 樓市 調(diào)控影響，樓市呈現(xiàn)膠著狀態(tài) ， 消費(fèi)信心不足 。 珠海新香洲梅華北 5號(hào)居住地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 7 三 、 2020 年 2020 年 房地產(chǎn) 重點(diǎn) 政策 解析 、 貨幣類 政策 ? 存款準(zhǔn)備金率 點(diǎn)評(píng) ? 2020 年 經(jīng) 濟(jì)發(fā)展 過(guò)熱的趨勢(shì) 一直延續(xù)至 2020年 上半年，國(guó)家的貨幣政策表現(xiàn)為從緊的調(diào)性 。 ? 存 貸款基準(zhǔn)利率 20202020年存貸款利率走勢(shì)0123456782011年2月2011年4月2011年6月2011年8月2011年10月2011年12月2012年2月2012年4月2012年6月5年期存款基準(zhǔn)利率 5年以上貸款基準(zhǔn)利率 12月 5日 % 2020年 1月 20日 2月 24日 3月 25日 4月 21日 5月 18日 6月 20日 2020年 2月 24日 20202020 年存款準(zhǔn)備金率走勢(shì) 5 月 18日 19 20 21 珠海新香洲梅華北 5號(hào)居住地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 點(diǎn)評(píng) ? 2020 年至 2020 年 存貸款 基準(zhǔn)利率基本保持在同一水平附近 稍微調(diào)整 ，說(shuō)明國(guó)家宏觀調(diào)控政策不松動(dòng) 。 公積金貸款利率基本保持在 %上下波動(dòng)，說(shuō)明 樓市 國(guó)家宏觀調(diào)控不放松 。對(duì)個(gè)人購(gòu)買 90 平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的， 減按 1%稅率征收契稅 ； 對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足 5 年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅 。 1146 1129 1177 1268 20202020 年 公積金貸款利 率走勢(shì) 貸款% 1276 珠海新香洲梅華北 5號(hào)居住地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 9 、 第 二套房 貸 政策 1）主要內(nèi)容 對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60％，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的 倍。 、小結(jié) 2020 年的政策導(dǎo)向性較為明顯， 將 延續(xù) 2020 年 調(diào)控從緊的基調(diào)， 隨著珠?！皣?guó)四條”即將出臺(tái)，將給珠海樓市帶來(lái)一定的不確定性，但調(diào)控從緊的 基調(diào)不會(huì)改變。 珠海 被 定位為“核心”，珠海作為珠江西岸核心城市，將與以佛山、江門、中山、肇慶市為節(jié)點(diǎn)的珠江 口西岸城市一起，努力提升地區(qū)發(fā)展水平，珠?！爸榻靼逗诵某鞘小边@一定位，與 30年前 鄧小平將珠海定位為“特區(qū)”，具有同等重要意義。 、戰(zhàn)略性重大項(xiàng)目相繼推進(jìn) 完成 ? 港珠澳大橋 港珠澳大橋連接香港與澳門、珠海， 主體工程為全長(zhǎng)約 35 公里的跨海橋隧， 香港的連接線 公里，珠海的連接線 公里。整個(gè)工程將按 6車道高速公路標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，設(shè)計(jì)行車時(shí)速 100 公里 。 港珠澳大橋預(yù)計(jì) 2020 年至 2020 年 建成通車。 ? 廣珠城際軌道 珠海新香洲梅華北 5號(hào)居住地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 12 廣珠輕軌是珠三角軌道交通網(wǎng)的主軸線之一，于 2020 年 12月 18日正式動(dòng)工，工程全線總長(zhǎng) 143 公里，其中廣州至珠海主線長(zhǎng) 117公里 ,2020 年 12 月 31 日全線通車，廣州南站至珠海站最快只需 58分鐘 。 、小結(jié) 隨著“一橋”（港珠澳大橋）、“兩港”（海港、空港）、“三鐵”（廣珠鐵路、廣珠輕軌、粵西沿海高速鐵路）、“四高速”（京珠高速、江珠高速、太澳高速和沿海高速公路） 、“八縱六橫” 等重大交通基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，珠海的固有優(yōu)勢(shì)將得到進(jìn)一步發(fā)揮，珠海的發(fā)展硬環(huán)境將提升到一個(gè)新的水平，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力、輻射力將顯著增強(qiáng)，一小時(shí)都市圈更將使珠海作為珠三角 區(qū)域中心城市的地 位呼之欲出，對(duì)珠海樓市形成較強(qiáng)的支撐 動(dòng)力 。 、 商品住房竣工面積、銷售面積情況 0100200