【正文】 8㎡ 34房 15000(精裝 )起 云頂瀾山 390000㎡ 88㎡、 120㎡、 125㎡ 12020(毛坯 ) 南灣 華發(fā)新城 6期 491000㎡ 6090㎡ 17000(精裝 ) 本案 珠海新香洲梅華北 5號(hào)居住地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 15 、小結(jié) 珠海 市區(qū)樓市 出現(xiàn)如下的特征： ? 目前 主城 區(qū) 在售樓盤 均價(jià)在 16000 元 /m2 左右 ，且多按精裝標(biāo)準(zhǔn)交樓 ； ? 主城區(qū) 新盤 基本售罄 ， 待售樓盤不多，后市供應(yīng)不足。 珠海新香洲梅華北 5號(hào)居住地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 13 五 、 珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展 狀況 、 珠海市 商品 住 房 建設(shè)規(guī)模 050010001500202008年 09年 10年 11年 12年20202020年珠海商品住房施工面積(萬(wàn)㎡）施工面積 隨著 2020 年 樓市的升溫， 市場(chǎng)上施工 量大增，截止至 2020 年，市場(chǎng)上已經(jīng)累積有 將近 960 萬(wàn)平方米的住房施工面積 ， 施工面積與 新開(kāi)工面積 比進(jìn)一步擴(kuò)大 ，說(shuō)明珠海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量充足 ，后續(xù)開(kāi)發(fā) 以消化存量為主 。 廣珠輕軌起于廣州 南 站，途經(jīng)番禺、順德、中山、珠海等各市區(qū)的沿途工業(yè)重鎮(zhèn) ，建成后不僅 有利于珠三角區(qū)域之間資源 的整合利用，增強(qiáng)城市之間的配套能力，提高經(jīng)濟(jì)質(zhì)量，節(jié)約成本，促進(jìn)整個(gè)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)升級(jí)和轉(zhuǎn)型 ，而且還使 珠海一直以來(lái)處于交通末梢位置的局面得到徹底改變 。 港珠澳大橋使珠江東西兩岸城市以及香港和澳門連接形成環(huán)形，將使港深、廣佛和珠澳三大經(jīng)濟(jì)帶形成閉合的三角型快速陸路網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)，從而帶動(dòng)粵港澳三地的旅游、房地產(chǎn)市場(chǎng)，拉動(dòng)投資，前景廣闊。 建成通車后，開(kāi)車從香港到珠海的時(shí)間將由目前的 3個(gè)多小時(shí)縮減為半個(gè)多小時(shí)。在香港的銜接點(diǎn)選在大嶼山散石灣，珠海一端登陸點(diǎn)選在拱北， 澳門一端在東方明珠點(diǎn)登錄。 、 珠海 大交通 脈絡(luò) 即將成型 珠?！鞍丝v六橫”道路網(wǎng)規(guī)劃 珠海新香洲梅華北 5號(hào)居住地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 11 各交通線路說(shuō)明： 道路網(wǎng)結(jié)構(gòu) 骨架道路網(wǎng)絡(luò)名稱 備注 A縱向道路（由東至西） A1 京珠高速 金鳳路 三臺(tái)石路 — 港昌路 承擔(dān)珠海東部對(duì)外聯(lián)系以及與區(qū)域內(nèi)主要城市 聯(lián)系的功能 A2 105 國(guó)道 翠屏路 南灣大道 橫琴大橋 蓮花口岸 聯(lián)系橫琴、南灣和中山主城 A3 太澳高速 A4 中山沿江快速 磨刀門東側(cè)快速路 中山西部南北向公路延伸至洪灣 A5 江珠高速 — 機(jī)場(chǎng)（以及鶴洲南） A6 珠海機(jī)場(chǎng) 機(jī)場(chǎng)北路 — B6 聯(lián)系機(jī)場(chǎng)、金灣中 心城和斗門中心城至蓮洲 A7 平東路 高欄港口第二通道 A8 珠港大道 北部直接聯(lián)系江門，同時(shí)與江珠高速銜接 B橫向道路（由南至北） B1 蓮花大橋 金琴路 珠海機(jī)場(chǎng) 高欄港 B2 港珠澳大橋 洪屏路 江珠高速 B3 珠海大道 改造成為快速聯(lián)系通道 B4 梅華路 中山南部 珠峰大道 承擔(dān)中心城區(qū)與西區(qū)交通聯(lián)系的功能 B5 粵西沿海高速公路 B6 中山橫五線 蓮洲 江門南 江門南部橫向公路延伸 珠?！鞍丝v六橫”交通網(wǎng)絡(luò)的構(gòu)筑， 將 使珠海 “ 珠江西岸核 心城市 ” 的地位 更加明顯， 同時(shí) 各大交通線的建成將對(duì) 其所處 區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目 產(chǎn)生 較強(qiáng)的 推進(jìn) 作用 。 珠海新香洲梅華北 5號(hào)居住地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 10 四 、 珠海城市建設(shè) 、 未來(lái)珠江口西岸核心城市 在國(guó)務(wù)院審議通過(guò)和正式下發(fā)的《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要》中明確提出，珠江口岸地區(qū)“以珠海市為核心”，這一上升到國(guó)家戰(zhàn)略層面的《綱要》讓珠海再次站在了引領(lǐng)珠江西岸發(fā)展的核心位置之上。 2） 點(diǎn)評(píng) 貸款利率及首付比例提高，增加 了 購(gòu)房門檻， 嚴(yán)重壓抑投資 需求 。 2）點(diǎn)評(píng) 交易環(huán)節(jié)相關(guān)稅費(fèi)的 調(diào)整 表明國(guó)家 打擊樓市投機(jī)的意圖，國(guó)家宏觀調(diào)控不放松。 、 稅收類政策 1）主要內(nèi)容 對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。 ? 公積金貸款利率 （注： 五年期以 上 ） 點(diǎn)評(píng) ? 每一次存貸款利率的調(diào)整，隨之而來(lái)的也 是 公積金貸款利率的調(diào)整 。 ? 中國(guó)經(jīng)濟(jì) 開(kāi)始出現(xiàn)增長(zhǎng)下滑的跡象 ， 央行 自 2020 年 6 月份開(kāi)始持續(xù)下調(diào) 人民幣存款準(zhǔn)備金率 ， 釋放出 國(guó)家 稍微放寬貨幣 政策 的 信號(hào)， 對(duì)提升 房地產(chǎn) 市場(chǎng)的信心 有一定的作用。總體預(yù)測(cè) 2020年 珠海 樓市 繼續(xù) 2020 年膠著態(tài)勢(shì)，上升動(dòng)力不足 。 、 人口規(guī)模 珠海市城市總?cè)丝凇艏丝谠鲩L(zhǎng)情況（萬(wàn)人） 148 9802040608010012014016018007年 08年 09年 10年 11年 12年城市總?cè)丝?城市戶籍人口 ? 珠海市 常住 人口數(shù)量及城市戶籍人口數(shù) 呈逐年 平穩(wěn)增長(zhǎng) 態(tài)勢(shì)， 隨著珠三角各大城市間交通網(wǎng)絡(luò)的進(jìn)一步通暢，以及珠海 城市建設(shè)進(jìn)一步升級(jí)，會(huì)吸引 到 更多的有識(shí)之士。 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 首次突破 3 萬(wàn) 元， 同比增長(zhǎng) %， 增幅 相比去年 增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn) 。 、 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 情況 20202020年 珠海市固定資產(chǎn)投資情況 ( 單位：億元）02004006008001000%%%%%%%固定資產(chǎn)投資 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)同比增幅 % % % % %08年 09年 10年 11年 12年 ? 珠海全社會(huì) 固定資產(chǎn)投資 逐年呈遞增的趨勢(shì) ； ? 房地產(chǎn)投資一直占據(jù)固定投資比 例達(dá) 3040%； ? 受房地產(chǎn)調(diào)控及市場(chǎng)反彈影響， 房地產(chǎn) 投資 增幅起伏較大 ， 11年 大幅 投資 ， 12 年則負(fù)增長(zhǎng)，隨著 存量 逐漸被消化，預(yù)計(jì) 13 年則會(huì)有一定的增幅。 受人民幣升值 出口受阻 及房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控影響， 12 年產(chǎn)業(yè)總量 億元，同比增 幅 急速 放緩， 僅 為 %。 ? 第一產(chǎn)業(yè)在珠海市全市總量中比重最小， 12 年產(chǎn)業(yè)總量 億元， 同比增長(zhǎng) %。 ? 受人民幣大幅升值 及 樓市 調(diào)控影響 ， 國(guó)內(nèi)出口貿(mào)易受到 較大 沖擊， 股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷 ， 繼 08 年 、 09 年受金融危機(jī)影響， 12 年 GDP再 次低于 10%的 增長(zhǎng)幅度。 珠海新香洲梅華北 5號(hào)居住地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 4 二 、珠海市宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì) 、珠海 地區(qū)生產(chǎn)總值 珠海市2 0 0 8 年 2 0 1 2 年區(qū)域生產(chǎn)總值及增長(zhǎng)情況 （單位：億元）0. 0%2. 0%4. 0%6. 0%8. 0%10 .0 %12 .0 %14 .0 %16 .0 %18 .0 %區(qū)域生產(chǎn)總值 同比增長(zhǎng) % % % % % %07年 08年 09年 10年 11年 12年 ? 12年珠海完成地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP） 億元， 同比增長(zhǎng) %，相比 前 年增幅放緩了 。 機(jī)會(huì)： 5） 珠海城市競(jìng)爭(zhēng)力提升； 6） 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量減少 ； 7） 珠海市區(qū)地塊稀缺，新盤少。 珠海新香洲梅華北 5號(hào)居住地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3 、 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì) 優(yōu)勢(shì)： 1） 項(xiàng)目位于中心城區(qū)，地理位置優(yōu)越 ； 2） 周邊配套成熟、生活便利； 3） 地塊方正、 平整 ； 4） 不近