梅華北5號居住地塊可行性分析報告-在線瀏覽
2024-10-30 09:54本頁面
【正文】 30040050008年 09年 10年 11年 12年20202020年 珠海商品住房竣工、銷售情況(萬 ㎡）竣工面積 銷售面積 ? 除 2020 年竣 工面積大幅下降外， 20202020 年年竣工面積均在 350 萬 400 萬 m2區(qū)間， 0912 年年銷售面積均在 250 萬 m2 上下，表明珠海樓市供應 、 銷售兩端平穩(wěn)。 珠海新香洲梅華北 5號居住地項目可行性研究報告 16 六 、 地塊產(chǎn)品市場定位及建設進度 、 項目所處板塊概述 本項目位于新香洲 中心 1公里內 輻射 地段 。新香洲 片區(qū)的職能定位為珠海市的行政、文化、體育中心，融市級行政、體育、文化功能和居住功能為一體的城市中心區(qū)。新香洲片區(qū)內，大盤林立，樓盤的整體品質升級速度較快 ， 區(qū)域內樓盤的整體價格幾乎接近東部沿海地區(qū)的樓盤售價。 、項目 屬性 分析 ? 地理位置 由于 本項目地處新香洲 核心 輻射 區(qū)域， 加之目前 整個珠海市主城區(qū)地塊的稀缺， 因華潤萬家 本項目 體育中心 出入境接待大廳 珠海特區(qū)報 珠海電視臺 旺角商業(yè)中心 行政服務中心 公汽總站 一中高中部 市中級人民法院 十二小學 珠海新香洲梅華北 5號居住地項目可行性研究報告 17 此 造就了本項目 在地理位置上 的 唯一 性。 ? 區(qū)域素質 由于 新香洲 是珠海新的行政服務中心， 因此 公務員、 機關、 事企業(yè)單位的 員工 構成了本區(qū)域的主力人群，所以本區(qū)域人口的整體素質 相對 較高 。 、 項目 建設周期建議 目前珠海主城區(qū)待售及待開發(fā)的樓盤較少， 待目前主城區(qū)樓盤存量慢慢被消化后 ，珠海主城區(qū)內項目的供應會逐漸減少 ，而市場也將會開始復蘇，因此本項目 適宜目前著手開發(fā)， 2020 年下半年 入市 ， 本項目的建設周期為 。 、項目開發(fā) 初步 規(guī)劃 建設用地面積 ： ㎡ 總建筑面積： ㎡ 容積率： 建筑密度： % 規(guī)劃戶數(shù)： 608 戶 其中： 88 ㎡ 戶型： 456 戶 ； 113㎡ 戶型： 152戶 計容建筑面積： ㎡ 其中：高層洋房： 57071 ㎡ ， 4幢， 20 層 ； 底層商鋪： 3004 ㎡ （ 5%比例） 物管用房： 80 ㎡ 社區(qū)用房： 120 ㎡ 公 建配套建筑 (不計容 )： 其中： 垃圾房： 60 ㎡ ； 環(huán)衛(wèi)休息室： 120 ㎡ 配電房： 100 ㎡ ； 通信設備房 ： 60㎡ 地下室建筑面積 :18923 ㎡ 其中：車庫： 14972 ㎡ ，車位約 356個 ； 人防： 3951 ㎡ 景觀面積： 12933 ㎡ 其中：硬景： 7242 ㎡ ； 軟景： 5691 ㎡ 道路面積： 3621 ㎡ 住宅全部擬定 2020 元 /m2 的精裝修標準。 珠海新香洲梅華北 5號居住地項目可行性研究報告 19 開發(fā)計劃表 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 58 月 912 月 12 月 312 月 15 月 59 月 1012月 16 月 取得土地 完成設 計 完成報 建 完成建設 現(xiàn)樓銷售 、投資估算 、開發(fā)成本 序號 項目 計容面積 (㎡ ) 單價 (元 ) 成本 (萬元 ) 1 項目轉讓 費 60,275 6,500 39,178 2 前期工程費 60,275 143 861 3 建安工程費 60,275 5,045 30,409 4 配套設施費 60,275 561 3,382 5 開發(fā)間接費 60,275 78 471 6 不可預見費 60,275 175 1,054 合計 開發(fā)成本 60,275 12,502 75,355 珠海新香洲梅華北 5號居住地項目可行性研究報告 20 、 開發(fā)費用 序號 項目 計容面積 (㎡ ) 單價 (元 ) 費用 (萬元 ) 1 管理費用 60,275 434 2,613 2 銷售費用 60,275 434 2,613 3 財務費用 60,275 357 2,155 合計 開發(fā) 費用 60,275 1,225 7,381 、 當銷售均價住宅 為 16,000 元 /㎡、商業(yè)為 25,000 元 /㎡、車位 16萬 元 /個時 （ 一 ） 、 銷售 收入 項目 計容面積 /車位 (㎡ /個 ) 單價 (元 ) 收入 (萬元 ) 高層洋房 57,071 16,000 91,313 商業(yè) 3,004 25,000 7,509 車位 356 160,000 5,704 合計 60,275 17399 104,526 （ 二 ） 、稅費 項目 計容面積 (㎡ ) 單價 (元 ) 費用 (萬元 ) 營業(yè)稅及附加 60,275 980 5,906 土地增值稅 60,275 企 業(yè)所得稅 60,275 1,194 7,200 合計 60,275 2,174 13,105 珠海新香洲梅華北 5號居住地項目可行性研究報告 21 (備注：因項目為股權轉讓項目，土地持有人通過政府置換獲得土地，原獲取土地價格為 25500萬元 ,增值稅 、所得稅 土地成本扣稅額為 25500萬元 ) 經(jīng)估算 項目總收益為： 104,526 萬元 項目開發(fā)成本為： 75,355 萬元 項目開發(fā)費用 為： 7,381萬元 項目 總 投資為： 82,736 萬元 項目稅費 ： 13,105 萬元 項目開發(fā)利潤：總收益 總成本 總費用 稅費 = 8,685萬元 銷售 凈利潤率 ： 8685/104526 = % 投資利潤率： 8685/82736 = % 珠海新香洲梅華北 5號居住地項目可行性研究報告 22 八、 資金籌措 計劃 、 資金來源 本項目 收購及 開發(fā)共需資金 82,736萬元， 其中用于收購 39,178 萬元 ,實際項目投資額 (扣除財務費用 )為 67,668 萬元。 結合 我司外資性質及 房地產(chǎn)運作慣例，開發(fā)商的自有資金應占總投資的 50%以上 ，貸款額度為總投資的 50%(即： 33,834 萬元 )，現(xiàn)資本金為 26265 萬元，即 另需 自籌 7,569萬元 自有資金 ，其余資金依靠 銀行貸款 解決 ，詳見資金計劃表： 金額單位：萬元 年度 計算項 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 合計 2020 年 當期投入數(shù) 2819 2819 5639 投入累計數(shù) 2819 5639 當期資金回籠數(shù) 資金差額 4749 1930 當年利息 2020 年 當期投入數(shù) 2819 5639 5639 5639 19736 投入累計數(shù) 8458 14097 19736 25375 當期資金回籠數(shù) 資金差額 890 6529 12168 17807 當年利息 18 131 243 356 748 2020 年 當期投入數(shù) 2819 2819 2819 8458 投入累計數(shù) 28195 31014 33834 33834 當期資金回籠數(shù) 52263 累計資金回籠數(shù) 52263
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