【正文】 資金差額 20626 23446 26265 25998 當年利息 413 469 525 1407 2020 年 當期投入數(shù) 投入累計數(shù) 33834 33834 當期資金回籠數(shù) 26132 26132 累計資金回籠數(shù) 78395 104526 資金差額 52130 78261 當年利息 合計 利息支出 2155 珠海新香洲梅華北 5號居住地項目可行性研究報告 23 、 資金來源結(jié)構(gòu) 籌措資金來源 籌措資金 (萬元 ) 籌措資金比例 總 需資金 67688 100% 自有資金 33834 50% 銀行貸款 33834 50% 在實際運作時， 銀行可能 會要求達到一定建設(shè)進度才 發(fā)放貸款 (比如：完成 177。 珠海新香洲梅華北 5號居住地項目可行性研究報告 24 九 、 不確定性分析 、 項目盈虧平衡分析 考慮到市場銷售價格的變化，對本項目分析，主要是住宅價格 及項目轉(zhuǎn)讓費 的變化對各種指標的影響， 市 場行情不確定因素各種銷售價格收益分析 。但是按目前 珠海樓市住宅的價格走勢以及珠海城區(qū)土地日趨減少來看，本項目 高檔 精裝 住宅價格回落到 13,730元/m2 的可能性 較小 。 珠海新香洲梅華北 5號居住地項目可行性研究報告 25 十、項目 交易方式分析 、 項目 股權(quán) 情況 地塊現(xiàn) 由（澳門）宜嘉投資有限公司（占股 98%）、浙江華澤投資發(fā)展有限公司（占股 2%）共同持有 。 股東取得土地后 已 成立房地產(chǎn)項目公司 ， 但 土地使用權(quán)仍 掛 在宜嘉公司及華澤公司名下， 因土地性質(zhì)調(diào)整審批手續(xù) 擱置 ，仍未取得土地證，土地使用權(quán)限時間 從 2020 年 起算 。 （營業(yè)稅稅率為 5%，城市維護建設(shè)稅稅率為 7%，教育費附加稅率為 3%，企業(yè)所得稅稅率為 25%(非 居民企業(yè) 10%)，印花稅稅率為 %，契稅稅率為 4%） 項目評估結(jié)果表 金額單位：萬元 賬面價值 評估 價值 增減值 資產(chǎn)合計 25,500 39,178 13,678 負債合計 0 0 0 所有者權(quán)益合計 25,500 39,178 13,678 、 可 轉(zhuǎn)讓方案分析 有 以下 三 種轉(zhuǎn)讓方案 可供選擇 ： 方案一： 宜嘉 公司 將其持有 的資產(chǎn)直接轉(zhuǎn)讓給 恒豐 公司 ，轉(zhuǎn)讓價格為 39,178 萬 元。 方案二： 宜嘉 公司 在珠海成立 項目 公司 ,將其擁有的 項目公司 的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給 恒豐 公司 ， 轉(zhuǎn)讓價格為 39,178 萬 元 。 方案 三 ： 恒豐公司在澳門直接收購宜嘉公司 100%股權(quán) ,轉(zhuǎn)讓價格為 39,178 萬 元。 珠海新香洲梅華北 5號居住地項目可行性研究報告 26 (1)方案一 方案一屬于外資資產(chǎn)并購 外資 公司項目 資產(chǎn) ，按照稅法的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓方 宜嘉 公司 應(yīng)承擔相 關(guān)的營業(yè)稅、土地增值稅、城建稅及教育費附加、印花稅和企業(yè)所得稅等。由于 增值額 /扣除項目金額 ＝ ％ 50%,故增值稅稅率 為 30％。 方案一相關(guān)稅負表 （單位： 萬 元） 稅負計算公式 金額 轉(zhuǎn)讓方稅負 受讓方稅負 轉(zhuǎn)讓收入 a 39,178 土地成本 b 25,500 開發(fā)成本及費用 c 0 增值額 d=ae 13,678 扣除項目金額 e=b+c+f+g+h+k 27,675 營業(yè)稅 f=a*5% 1,959 1,959 城市維護建設(shè)稅 g=f*7% 137 137 教育費附加 h=f*3% 59 59 土地增值稅 i=d*30% 4,103 4,103 企業(yè)所得稅 j=(aei)*10% 740 740 印花稅 k=a*% 20 20 20 契稅 l=a*4% 1,567 1,567 稅負總計 7,018 1,587 (2)方案 二 方案 二 屬于 外資境外并購項目公司股權(quán) 。受讓方不用繳納契稅。 交易中 ，轉(zhuǎn)讓方 屬非居民企業(yè) ， 按 10%資本收益 計 提所得稅。轉(zhuǎn)讓方不需繳納營業(yè)稅、土地增值稅 、股息所得稅 和契稅 ， 受讓方不用繳納契稅。 方案 三 相關(guān)稅負表 （單位： 萬 元） 稅負計算公式 金額 轉(zhuǎn)讓方稅負 受讓方稅負 轉(zhuǎn)讓收入 a 39,178 轉(zhuǎn)讓成本 b 25,500 印花稅 c=a*% 20 20 20 稅負總計 20 20 對于這 三 種方案，從轉(zhuǎn)讓雙方的角度考慮，各方應(yīng)承擔的 稅負如表所示： 轉(zhuǎn)讓方需承擔的稅負比較表 （單位： 萬 元） 方案一 方案二 方案 三 營業(yè)稅 1,959 城市維護建設(shè)稅 137 教育費附加 59 土地增值稅 4,103 企業(yè)所得稅 740 1,368 印花稅 20 20 20 契稅 稅負總計 7,018 1,388 20 受 讓方需承擔的稅負比較表 （單位： 萬 元） 方案一 方案二 方案 三 營業(yè)稅 城市維護建設(shè) 稅 教育費附加 土地增值稅 企業(yè)所得稅 印花稅 20 20 20 契稅 1,567 稅負總計 1,587 20 20 珠海新香洲梅華北 5號居住地項目可行性研究報告 28 、 方案選擇 分析 對 三 種 交易方案影響 因素 分析如下： （ 1）稅收因素 從稅收成本考慮，方案 三 的總轉(zhuǎn)讓交易稅收成本是最小的，符合企業(yè)的最大利益 ，但 方案二、三 轉(zhuǎn)讓價款 都 不 可以列入項目的成本 ， 在 以后 項目清算時， 還 應(yīng)繳納相應(yīng)的、客觀的企業(yè)所得稅和土地增值稅 。 （ 2）可操作性因素。 2020 年 ， 商務(wù)部和外管局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》（商資函［ 2020］ 50 號）， 交易程序及審批較為復雜 。 方案二 、三 前期 需進行 盡職調(diào)查 ， 對目標房地產(chǎn)公司的外部環(huán)境和內(nèi)部情況進行審慎的調(diào)查與評估。 三 種方案中，方案一的潛在風險最小， 且 須就 轉(zhuǎn)讓的合法化 進行分析， 但 可以避免項目的合法性風險和對外債務(wù)的風險。 但 如果項目取得不符合法律規(guī)定或存在重大瑕疵，則可能會被政府收回或責令補交地價款等費用 ；目標公司 或有負債 ,包括未披露的對外擔保、潛在的合同違約與潛在的未支付款項等 ， 容易產(chǎn)生或有負債風險 。 綜合考慮，宜選擇方案 三 完成交易操作?，F(xiàn)將有關(guān)的研究結(jié)論及可行性建議表述如下： 、研究分項結(jié)果 ? 在珠海經(jīng)濟持續(xù)增長， GDP 持續(xù)攀升的支撐和帶動下，珠海的樓市 平穩(wěn) 發(fā)展； ? 珠海限價限購政策， 由于本項目定價高于珠海限價，必須通過現(xiàn)樓回款， 一定程度上增加了本項目的資金成本及市場風險； ? 珠海主城區(qū)土地資源稀缺，而剛性需求較大 ； ? 本地塊地理位置優(yōu)越， 緊鄰香洲區(qū)行政中心 ，周邊有多個大 型成熟社區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)基本成熟； ? 從盈虧平衡分析可知，本項目抗風險能力 一般 ； ? 本項目實際投入 ，通過商品房 銷售 回籠，總利潤 約 8685 萬 元，投資回報率為： %，投資回報率 尚 算 可 以 。 、結(jié)論 通過上述科學研究分析論證，本項目可行。 （ 2）加強 公司內(nèi)部管理，健全各項財務(wù)制度，在項目開發(fā)過程中對開發(fā)的成本和效益進行有效的動態(tài)跟蹤控制。 （ 4）對地塊 現(xiàn)狀、年限及 現(xiàn)有權(quán)屬人進行深入分析，因現(xiàn)有地塊 來源相對復雜，在地塊洽談過程需多方面了解，規(guī)避人為