【正文】 ).：(圖)(圖)(圖)(圖)(圖)★(五稿). 120 (圖)經(jīng)濟(jì)管理已審核020120410現(xiàn)代項(xiàng)目成本管理理論的應(yīng)用研究——﹑紹興人民路1號(hào)地塊住宅項(xiàng)目可行性分析報(bào)告紹興恒大置業(yè)有限公司目 錄一、 項(xiàng)目總論……………………………………………………..4二、紹興房產(chǎn)市場(chǎng)分析……………………………………………8板塊市場(chǎng)分析………………………………………………8競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析………………………………………………12價(jià)格分析……………………………………………………14重點(diǎn)個(gè)案簡(jiǎn)介………………………………………………15土地市場(chǎng)情況………………………………………………29本地塊分析…………………………………………………38總結(jié)…………………………………………………………39三、項(xiàng)目定位…………………………………………………………………………41SWOT分析……………….……………………………...…41項(xiàng)目整體定位………………………………………………42項(xiàng)目客源定位………………………………………………42面積配比定位………………………………………………43總結(jié)…………………………………………………………46四、規(guī)劃設(shè)計(jì)…………………………………………………………………………47設(shè)計(jì)依據(jù)……………………………………………………47工程內(nèi)容及規(guī)模概況………………………………………47設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想………………………………………………47總體設(shè)計(jì)……………………………………………………48建筑單體設(shè)計(jì)………………………………………………50主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)…………………………………………50五、銷售開發(fā)計(jì)劃………………………………………………………….………52蓄水期策略：………………………………………………52公開期策略：………………………………………………52價(jià)格推進(jìn)策略………………………………………………55銷售計(jì)劃……………………………………………………56開發(fā)計(jì)劃……………………………...…………………….56六、財(cái)務(wù)分析及資金回收支出計(jì)劃…………………………………………57項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析……………………………………………….57項(xiàng)目資金回籠狀況………………………………………….58項(xiàng)目資金支出狀況………………………………………….59項(xiàng)目資金計(jì)劃………………………………….……………60項(xiàng)目敏感性分析…………………………………………….60七、可行性研究報(bào)告結(jié)論……………………………….……………….………61一、 項(xiàng)目總論為滿足本市城市居民的住房要求，創(chuàng)建新型、精品城市住宅小區(qū)，公司經(jīng)過全面認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境進(jìn)行反復(fù)的分析比較，根據(jù)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)，選擇在本市域內(nèi)投資建設(shè)精品住宅小區(qū)。結(jié)合本市城市建設(shè)與改造的優(yōu)惠政策這一優(yōu)越條件為本項(xiàng)目的開發(fā)帶來不可多得的商機(jī)。地塊自然條件優(yōu)越，并具有市場(chǎng)的唯一性、稀缺性與不可替代性，具備了打造高端物業(yè)的前提條件。2009年一季度，紹興住宅類房源共成交491套，均價(jià)每平方米7343元。2009年1月份，這意味著前三月，紹興商品房被消化了近30萬平方米。5月，紹興將接連有9塊土地走上拍賣臺(tái)，其中7塊是商住地塊。業(yè)內(nèi)普遍比較認(rèn)同的數(shù)據(jù)是：房地產(chǎn)上下游共涉及50多個(gè)行業(yè)，每投入100元的資金可以創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)170~220元的需求；每銷售100元的住宅可以帶動(dòng)130~150元的其他消費(fèi)，住宅行業(yè)每吸納100人就業(yè)，可帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)200人就業(yè)；換一種算法則是，房地產(chǎn)業(yè)每減少100萬平方米建筑量，就會(huì)影響30萬人的就業(yè)，就會(huì)減少鋼材需求2萬噸、門窗需求8萬套、衛(wèi)生潔具需求2萬套左右。 2009年，紹興樓市銷售呈現(xiàn)持續(xù)回暖之勢(shì)。其中，6月30日當(dāng)天，成交98套，成為2009年以來單日銷售最多的一天。紹興樓市價(jià)格穩(wěn)中有升。全市房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)持續(xù)升溫之態(tài)。1至4月累計(jì)投資556735萬元，%。隨著樓市成交量回暖，紹興土地市場(chǎng)也步入理性復(fù)蘇的軌道。較之于2008年土地市場(chǎng)的冷清局面，2009年的幾場(chǎng)拍賣更讓人增添了對(duì)樓市回暖的信心，可以說是樓市回歸理性的一個(gè)風(fēng)向標(biāo)。近年來本市委、市人民政府給房地產(chǎn)商創(chuàng)造更為優(yōu)越的投資環(huán)境，加快轄區(qū)經(jīng)濟(jì)及城建發(fā)展，依據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際，制定了系列優(yōu)惠政策，采取多種形式讓房產(chǎn)商放心投資、大膽經(jīng)營(yíng)。適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，社會(huì)的要求，“品質(zhì)決定價(jià)值，價(jià)值決定價(jià)格，隨著本市人們生活水平的提高，對(duì)居住環(huán)境的提出越來越高的要求。本項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2011年9月開始銷售、2013年交房，正好處在紹興房產(chǎn)高速、穩(wěn)步發(fā)展的階段，結(jié)合本項(xiàng)目的規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)以及紹興房產(chǎn)市場(chǎng)的分析數(shù)據(jù)，我們有理由相信，這是個(gè)十分有前景的項(xiàng)目，具有良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益，本項(xiàng)目可行！二、紹興房產(chǎn)市場(chǎng)分析板塊市場(chǎng)分析(1)城南板塊陽明華都潤(rùn)和南岸花城怡蘭軒公寓水墨瀾庭樓盤名稱量體已推量體建筑形態(tài)開盤日期價(jià)格主力面積總套數(shù)已售套數(shù)去化率陽明華都1010聯(lián)排 疊加800012500聯(lián)排24026012792%南岸花城157高層82008789 13414073343359%水墨瀾庭聯(lián)排 11000227303 17418050539979%怡蘭軒公寓高層820078899388%(2)、城東板塊稽山一品紫金華庭涂山家園寶業(yè)四季園中亞東郡綠城寶業(yè)玉園東澤博園樓盤名稱量體已推量體建筑形態(tài)開盤日期價(jià)格主力面積總套數(shù)已售套數(shù)去化率中亞東郡90多層 高層 聯(lián)排09年11月多層480082127 260280374107%綠城玉園3獨(dú)棟 聯(lián)排200003000036010005442％稽山一品8——獨(dú)棟 聯(lián)排1000020000359623217195％紹興天下白鷺金灘坤和盛世名苑戢山香樟園水岸香堤項(xiàng)目(4)、迪蕩板塊樓盤名稱量體已推量體建筑形態(tài)開盤日期價(jià)格主力面積總套數(shù)已售套數(shù)去化率水岸香提117高層98001081381478155%世茂盛世名苑二期186高層11000138142 171195344322%大地香樟園聯(lián)排158002402501515100%花園洋房1380012017015070%37 1 扎實(shí)推進(jìn)農(nóng)村集體“三資”〈派駐監(jiān)督員管理暫行規(guī)定〉、＃、(試行).~(圖)(圖)(圖)(圖)(圖)經(jīng)濟(jì)管理已審核020120410污水處理——(圖)(圖)經(jīng)濟(jì)管理已審核020120410畢業(yè)設(shè)計(jì)：(圖)（全套）【絕版好資料，看到就別錯(cuò)過】.(圖)(圖)經(jīng)濟(jì)管理已審核020120410★年產(chǎn)5000萬㎡(莊軍).ppt(圖)(論文).：(圖)(圖)(圖)(圖)(圖)★(五稿). 120 (圖)經(jīng)濟(jì)管理已審核020120410現(xiàn)代項(xiàng)目成本管理理論的應(yīng)用研究——﹑競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析區(qū)域樓盤名稱量體（萬方）已推量體（萬方）建筑形態(tài)開盤日期價(jià)格（元/㎡）主力面積（㎡）主力總價(jià)（萬元/套）已推套數(shù)已售套數(shù)去化率（%）迪蕩板塊水岸香提117高層9500元起1381281401478155%盛世名苑二期186高層9000138144 171177124160344322%大灘板塊山水名家3高層1100018025317026018615081%紹興天下3015高層1100012414316518011013015018037632286%白鷺金灘3720高層1000013017519123111015015023074359480%城東板塊涂山家園22高層6500120135708516115093%中亞東郡90多層、高層4800821273762374107%紫金華庭高層7600133146 16320310112324819980%城南板塊陽明華都二期//聯(lián)排130003123401278265%南岸花城157高層82008791 1341407311573342259%怡蘭軒公寓高層8000788965709388% 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，就高層產(chǎn)品而言，紹興市區(qū)在售樓盤主要集中在大灘板塊以及迪蕩板塊。高層產(chǎn)品市場(chǎng)分析將圍繞這七個(gè)樓盤進(jìn)行。價(jià)格分析l 銷售均價(jià)分析迪蕩板塊：目前盛世名苑剩余產(chǎn)品和樓層主要是低樓層或22層以上，銷售價(jià)格也有所提高，近期成交最高達(dá)到11000元/平米；大地香樟園的銷售平均價(jià)格也在13000元/平米。城東板塊：距離較遠(yuǎn)，配套檔次不高，最近開盤的中亞東郡其銷售均價(jià)在4800元/㎡左右 。重點(diǎn)個(gè)案簡(jiǎn)介星星港灣項(xiàng)目概況：周邊國(guó)際摩爾城、汽車西站、,紹興老城中心的區(qū)位，賦予星星港灣極其豐富的生活配套資源；“近城遠(yuǎn)塵”的區(qū)位特性，帶來了四通八達(dá)、非常便捷的交通。項(xiàng)目周邊學(xué)校云集，賦予星星港灣濃郁的人文氣息；極其豐富的生活配套設(shè)施，優(yōu)美的景觀，舒適的戶型，構(gòu)成一個(gè)集居住、休閑為一體的古越中心典藏級(jí)精品學(xué)區(qū)住宅。在房展會(huì)后正式開盤，價(jià)格在13000元/平米，最高單價(jià)達(dá)到22000元/平米出頭。開盤期間 優(yōu)惠幅度：按揭99%，一次性98%。水岸香堤項(xiàng)目概況星源項(xiàng)目總建筑面積近11萬平方米,整個(gè)小區(qū)環(huán)境優(yōu)美,品位高尚,是目前迪蕩新城僅有的純水岸高層花園美宅。 整個(gè)小區(qū)分南北兩大區(qū)塊，北塊位于浙東運(yùn)河以南，南塊位于城東臥龍路以北，南北兩區(qū)塊中有河道相連。其中第一組團(tuán)為兩幢1000套的人才公寓，套型面積為3545平方米，提供給來紹工作的優(yōu)秀人才。有紹興市便民中心，距在建的紹興cbd僅一路之隔，離在建的迪蕩新城商業(yè)中心僅2000米，目前已經(jīng)入住商業(yè)中心的國(guó)際知名品牌包括：法國(guó)的歐尚超市，英國(guó)的百安居，美國(guó)的星巴克和麥當(dāng)勞等產(chǎn)品營(yíng)造8幢1826層；一期147套；二期137套經(jīng)典戶型銷售去化 目前銷售已基本達(dá)到55%以上，目前剩余房源的銷售單價(jià)已上調(diào)到9500以上。天然生態(tài)林：樹種繁多，林木茂密，林間花草芬芳、道路蜿蜒，上百種林木花草，采幾束野花裝點(diǎn)居室，愜意生活，由此而始。左靠城市，右依自然；東為吼山，西鄰東湖；距市中心7公里距離，人民路雙向大道東西縱橫。1514137等數(shù)條公交線路直達(dá)繁華市中心，班車、TAXI，私家車，7公里瞬間切換。隨著生態(tài)園區(qū)規(guī)劃和建設(shè)日益完善，周邊風(fēng)景名勝、商業(yè)街、學(xué)校、銀行、農(nóng)