【正文】 可行性研究報(bào)告相關(guān)附表一、工程計(jì)劃?rùn)M道圖二、開(kāi)發(fā)成本估算表②資金供應(yīng)的持續(xù)性：本項(xiàng)目資金供應(yīng)將隨著開(kāi)發(fā)進(jìn)度的不斷推進(jìn)而逐步投入，要保證各個(gè)開(kāi)發(fā)期內(nèi)的資金能持續(xù)到位，防止臨時(shí)性的資金短缺而延長(zhǎng)整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期。該項(xiàng)目存在一定建筑本體風(fēng)險(xiǎn)。十五部分 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議一、項(xiàng)目主要問(wèn)題的解決辦法和建議項(xiàng)目主要問(wèn)題：本項(xiàng)目前期投入資金較大，持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)；周邊區(qū)域同質(zhì)化高檔樓盤(pán)較多，有一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力?？尚行匝芯拷Y(jié)論：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司具備充沛資金、技術(shù)實(shí)力、工程經(jīng)驗(yàn)和良好信譽(yù)，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，且從技術(shù)方面看亦充分具備可行性。 可行性研究報(bào)告結(jié)論及建議一、評(píng)估結(jié)論：建設(shè)條件：本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理之中，建設(shè)資金籌措方案已擬定，現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件具備。 （2）目前對(duì)人和社會(huì)影響項(xiàng)目在規(guī)劃中本著以人為本、注重生態(tài)原則，合理組織環(huán)境和交通體系，完善布局，力爭(zhēng)創(chuàng)造一個(gè)寧?kù)o、親切、安全的居住環(huán)境和開(kāi)闊、方便的公共活動(dòng)環(huán)境以及自然優(yōu)美的生活環(huán)境。全民素質(zhì)、環(huán)境生態(tài)等方面的社會(huì)效益。 項(xiàng)目節(jié)能設(shè)計(jì)的社會(huì)效益。促進(jìn)了**城市發(fā)展的基礎(chǔ)力量，拉動(dòng)了城市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。在盈虧平衡點(diǎn)時(shí)，所得稅為0，因此不計(jì)所得稅，有：開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用+銷售費(fèi)用+銷售稅金=銷售收入開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用+銷售總額BEP（銷售費(fèi)用率+銷售稅費(fèi)率）= 銷售總額BEP計(jì)算得：BEP = %由BEP數(shù)據(jù)證明XX西路5號(hào)地塊項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)第十三部分 不確定性因素分析不確定因素主要來(lái)自以下幾個(gè)方面：建造成本、售價(jià)、開(kāi)發(fā)周期、貸款利率等盈利能力分析一、項(xiàng)目盈利能力分析本項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)收入390856萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)總投資 247137萬(wàn)元，可獲得投資利潤(rùn) 143719萬(wàn)元，%，繳納所得稅25227萬(wàn)元，扣除所得稅后凈利潤(rùn)為75683萬(wàn)元，項(xiàng)目盈利能力很強(qiáng)。根據(jù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和銷售進(jìn)程，車(chē)庫(kù)在銷售的項(xiàng)目取得預(yù)售證或者項(xiàng)目成為準(zhǔn)現(xiàn)房時(shí)開(kāi)始發(fā)售。 項(xiàng)目銷售方式及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)算一、項(xiàng)目銷售方式. { B9 r* b7 A( Z根據(jù)現(xiàn)行的商品房銷售政策,房地產(chǎn)項(xiàng)目須投資達(dá)到總投資的百分之三十后可預(yù)銷售，一般執(zhí)行原則是工程形象地下室部分完成允許申領(lǐng)《商品房預(yù)售許可證》。長(zhǎng)期借款采用：最后1年還清方案，從建設(shè)經(jīng)營(yíng)期第三年開(kāi)始計(jì)算。 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是自有資金二是向銀行貸款三是預(yù)售收入用于投資部分。 z3 ~( a( ^②開(kāi)發(fā)正式啟動(dòng)的時(shí)間設(shè)定為項(xiàng)目規(guī)劃方案通過(guò)規(guī)劃部門(mén)審批時(shí)間為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的起始日。 z①項(xiàng)目的設(shè)計(jì)及開(kāi)工準(zhǔn)備（初步及施工圖設(shè)計(jì)、三通一平、報(bào)建、招標(biāo)等）：6個(gè)月 9 n$ G$ }) B f。 z②項(xiàng)目經(jīng)測(cè)算銷售值達(dá)39億元人民幣，暫定開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)時(shí)間3年，其中銷售期為2年。二、建設(shè)方式及進(jìn)度安排（一）開(kāi)發(fā)計(jì)劃擬定的原則①作為中高檔住宅項(xiàng)目,在擬定項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃時(shí)，我們主要遵循快速開(kāi)發(fā)，快速回收資金，達(dá)到快速滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的原則。戶型面積140～240平方米，適合不同層次需求。項(xiàng)目工程規(guī)劃與安排一、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃1．建設(shè)方案規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù)l 中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法、土地管理法、環(huán)境保護(hù)法l 國(guó)家及地方現(xiàn)行有關(guān)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范l 規(guī)劃紅線圖l XX西路5號(hào)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件書(shū)工程內(nèi)容及規(guī)模概況，地面建筑面積為219055m2，地下部分面積為86000m2，建筑密度為16%，綠地率40%左右。項(xiàng)目擬采用法式古典主義的宮廷建筑，力求在典雅高貴的古典建筑風(fēng)格的統(tǒng)一基調(diào)下，以古典的構(gòu)圖比例和豐富精致的細(xì)部營(yíng)造出高品質(zhì)的住宅建筑，形成整體協(xié)調(diào)又不失變化豐富的建筑群，營(yíng)造一個(gè)以多層、高層住宅結(jié)合的高端社區(qū)。第八部分◆面積需求：以自住為主要需求，考慮經(jīng)濟(jì)性和舒適性，別墅在500㎡以下（本次問(wèn)卷調(diào)查客戶不是潛在別墅客戶），排屋在200㎡400㎡，高層在130200㎡左右?！艚逃⑹杖?、家庭規(guī)模：目標(biāo)客戶都接受過(guò)良好的教育，高收入，家庭成員以2代或是3代居。高端客戶排屋需求面積以200300㎡占65%，300㎡400㎡占比20%，400㎡以上幾乎沒(méi)有。（6）喜歡的物業(yè)形態(tài)及再次購(gòu)房的目的在本次調(diào)查中，排屋是最受歡迎的物業(yè)形態(tài)，占到了29%，高層26%，別墅22%，三者差距不大，但是在訪談中發(fā)現(xiàn)，當(dāng)高層與排屋總價(jià)相近時(shí)，有8成客戶選擇排屋。（4）汽車(chē)數(shù)量及品牌 大多客戶都擁有1輛以上的私家車(chē)，有車(chē)位購(gòu)買(mǎi)傾向。（1）客戶工作及居住區(qū)域分析 大部分受訪人群居住與生活均在市區(qū)，分別占到人群的39%和41%，柯橋次之，分別占到17%和16%。第三層面：杭州、上海等少量外地客戶，特別是原籍**市的人士。企事業(yè)單位高層管理人員收入跨度較大，銀行保險(xiǎn)類分行行長(zhǎng)年薪50～80萬(wàn)，有些可能更高；電力水利在25萬(wàn)左右。二、價(jià)格定位從總體上說(shuō)，**市區(qū)目前六大板塊住宅的層次可粗略地劃分為高中低三個(gè)層次。第七部分由此，一幅XX新區(qū)核心區(qū)塊的新藍(lán)圖，正在越來(lái)越清晰地呈現(xiàn)。新區(qū)主干道群賢路與紹三線路口，距杭甬高速**接口處 3 公里，距蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng) 25 公里。項(xiàng)目西北側(cè)為XX國(guó)家濕地公園內(nèi)唯一自然山體——梅山，西側(cè)隔江是未來(lái)的**市政府，周邊文化科技配套設(shè)施規(guī)劃設(shè)施齊全，是XX乃至**范圍內(nèi)位置最優(yōu)越的居住項(xiàng)目之一。；。2008年剩余在售排屋2套，小高層2套，高層4套。綠化率30%建筑設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格中式戶型范圍排屋214265平方米，高層122172平方米，小高層100176平方米，空中別墅：316381平方米。截止08年底共銷售166套，年銷售總額約2億元。目前均價(jià)11000元/平米物管收費(fèi)排屋：3元 /平方米/；高層：交通狀況；有12路、88路、312路、602路經(jīng)過(guò)104國(guó)復(fù)線。小區(qū)配套會(huì)所規(guī)模500平方米配套健身體育館、恒溫室內(nèi)游泳館、四個(gè)親水碼頭。截止08年底銷售高層134套，排屋21套。交付日期一期2010年樓盤(pán)售價(jià)高層均價(jià)：12000 排屋均價(jià)：13000元/平方米付款方式及折扣一次性付款96折；按揭付款首付40%以上98折，40%打97折。截止當(dāng)年年底剩余排屋及高層全部售完，SOHO公寓售出55套。截止當(dāng)年年底共銷售高層520套，排屋12套。SOHO公寓商業(yè)部分3元/㎡/月。規(guī)劃戶數(shù)暫無(wú)容積率綠化率%建筑設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格新古典主義戶型范圍250—350㎡小區(qū)配套會(huì)所規(guī)模暫無(wú)配套暫無(wú)建筑用材、設(shè)施暫無(wú)開(kāi)盤(pán)日期一期2010年3月，二期預(yù)計(jì)2010年6月底交付日期暫無(wú)樓盤(pán)售價(jià)一期均價(jià)11000元/平米，二期預(yù)計(jì)13000元/平米付款方式及折扣暫無(wú)銷售情況項(xiàng)目一期推出高層15樓116套房源，主力戶型89方。規(guī)劃戶數(shù)暫無(wú)容積率綠化率25%建筑設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格現(xiàn)代戶型范圍180—240㎡小區(qū)配套會(huì)所規(guī)模未定配套未定建筑用材、設(shè)施面磚開(kāi)盤(pán)日期預(yù)計(jì)2010年交付日期暫無(wú)樓盤(pán)售價(jià)預(yù)計(jì)12000元/㎡付款方式及折扣暫無(wú)銷售情況金色家園預(yù)計(jì)于2010年下半年開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)可接受購(gòu)房意向登記，此次推出的排屋主力面積在250320㎡之間，高層主力面積在88180㎡之間物管收費(fèi)暫無(wú)項(xiàng)目效果圖現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景金色家園2007年11月28日拍得，樓面地價(jià)為3946元/平米，起拍價(jià)4億，成交金額為7億。2007年坤和房產(chǎn)率先將高層居住理念引入**，革新了**的人居觀念，伴隨著白鷺金灘排屋的熱銷，大灘版塊逐步樹(shù)立起其在**房地產(chǎn)市場(chǎng)的高端地位。公交線路走向沿途站點(diǎn)間隔時(shí)間運(yùn)營(yíng)時(shí)間302路西南～東北**一中→XX中學(xué)→ 墨 莊 25分鐘長(zhǎng)橋首班6:25 墨莊首班6:15　至　長(zhǎng)橋末班18:00 墨莊末班17:00（3）交通發(fā)展趨勢(shì)地塊周邊的公交線路較少，目前出行工具為公交車(chē)和自行車(chē)/助動(dòng)車(chē)，但由于人氣不足，來(lái)往于市中心的出租車(chē)比較少，公交車(chē)到晚上九點(diǎn)就停止運(yùn)營(yíng)，從便捷角度出發(fā)在短期內(nèi)交通問(wèn)題仍成為區(qū)域內(nèi)的一個(gè)重要問(wèn)題。 XX濕地公園總面積約15公里，位于**中心城市三大組團(tuán)越城、柯橋、袍江之間，是典型的淡水河流湖泊型濕地。XX中學(xué)：XX中學(xué)位于XX新區(qū)，由錫麟中學(xué)、靈芝鎮(zhèn)中、靈芝鎮(zhèn)中嘉會(huì)分校兼并活動(dòng)，北臨云集路，東面為規(guī)劃中的靈芝路，西面也為規(guī)劃道路，南面為河流，占地113畝，學(xué)校有60個(gè)班級(jí)，可容納3000名學(xué)生，是市區(qū)規(guī)模最大的初中學(xué)校。XX新區(qū)位于**大城市越城、柯橋、袍江、杭州灣**工業(yè)新城區(qū)四大城市組團(tuán)的中心，是**大城市的“綠心”。隨著大量外來(lái)品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)的進(jìn)入以及消費(fèi)者購(gòu)房觀念的改變，**房地產(chǎn)市場(chǎng)正面臨著一個(gè)前所未有的發(fā)展機(jī)遇，而目前這種商品房市場(chǎng)供需兩旺的局面僅僅是一個(gè)開(kāi)始，作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人均收入水平領(lǐng)先的城市來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)需求一旦被充分激發(fā)，其潛力是不可忽視的。但是，進(jìn)入2007年以來(lái)，以上這種狀況正在發(fā)生迅速的變化，隨著**房地產(chǎn)市場(chǎng)整體開(kāi)發(fā)水平的提高，全國(guó)范圍內(nèi)房?jī)r(jià)的快速上漲，**當(dāng)?shù)刈≌M(fèi)者的消費(fèi)熱情和潛力正在得到前所未有的激發(fā)。從總體上說(shuō)，**市區(qū)目前六大板塊住宅的層次可粗略地劃分為高中低三個(gè)層次。**高端住宅推廣力度加強(qiáng)，成交比重增大，中低端住宅在成交激增的勢(shì)頭下穩(wěn)中有升?！?2007年，以品質(zhì)為賣(mài)點(diǎn)樓盤(pán)集中面市，世茂迪蕩、山水人家、白鷺金灘、金湖灣等樓盤(pán)持續(xù)熱銷售，**市區(qū)高端樓盤(pán)部分房源首次邁過(guò)萬(wàn)元大關(guān)。也就是從那時(shí)起，集團(tuán)購(gòu)房逐漸淡出，而個(gè)人購(gòu)房日漸成為市場(chǎng)的主體，商品房市場(chǎng)成為真正市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)意義上的格局才初步形成。2007年伴隨全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)走強(qiáng)，**房地產(chǎn)市場(chǎng)也開(kāi)始走進(jìn)了全面繁榮的時(shí)代，開(kāi)發(fā)區(qū)域從原來(lái)的越城區(qū)發(fā)展為城東開(kāi)發(fā)區(qū)（迪蕩新城）板快、城南老城區(qū)板快、會(huì)嵇山高端別墅區(qū)板塊、火車(chē)站北大灘高端公寓板塊、袍江新城板塊、柯橋商住板塊以及濱海商貿(mào)板塊等四大區(qū)域七大板塊的全新格局、隨著上投、世茂、坤和、臥龍、綠城、濱江等一系列外地品牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐，加上金昌、置業(yè)、北辰等本地開(kāi)發(fā)商對(duì)房產(chǎn)品價(jià)值理解的逐步深入，在**范圍內(nèi)形成了品質(zhì)開(kāi)發(fā)的新潮流，誕生了一批以高品質(zhì)的樓盤(pán)。其中：前四年是投資高速增長(zhǎng)期，1998年2001年，%；雖然2002年后，房地產(chǎn)投資增幅有所回落，但商品房住宅銷售勢(shì)頭依然旺盛，從19982004年，%，超過(guò)了1998年2001年這四年的銷售面積總和。高速發(fā)展階段（19982004年，約7年）。僅1992年和1993年，市區(qū)就冒出了30家房地產(chǎn)企業(yè)，開(kāi)發(fā)了如“鶴池苑”等代表性房產(chǎn)。1984年4月，誕生了**市第一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司—中國(guó)房地產(chǎn)集團(tuán)公司**分公司，同年又相繼成立了市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和市房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司，這標(biāo)志著市區(qū)乃至全市房地產(chǎn)業(yè)的正式起步。隨著**市民生活水平的提高，對(duì)居住環(huán)境的提出越來(lái)越高的要求?！霸街菪鲁恰笔侵冈谠匠?、柯橋、袍江三大組團(tuán)和XX新區(qū)的中間地帶，建設(shè)一個(gè)融合各個(gè)組團(tuán)的緊密型現(xiàn)代化新城區(qū)，將**分散的幾個(gè)組團(tuán)連在一起。第二部分（六）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1建設(shè)地點(diǎn)某新區(qū)XX西路2規(guī)劃總用地面積㎡3容積率≤4建筑密度≤25%5建筑高度24米≤建筑總高度≤80米6綠地率不少于30%7地下室面積≤104296㎡二、項(xiàng)目可行性研究結(jié)論本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策。建設(shè)地點(diǎn)：**市XX新區(qū)XX西路建設(shè)單位：某置業(yè)有限公司企業(yè)性質(zhì)：有限責(zé)任公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)注冊(cè)資金：10000萬(wàn)元法人代表：地址：聯(lián)系方式：開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)介：某置業(yè)有限公司系由股東**地產(chǎn)近控股集團(tuán)有限公司、浙江巨星控股集團(tuán)有限公司共同出資組建的股份制有限責(zé)任公司，于是2010年9月19日取得**市工商行政管理局核發(fā)的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照，注冊(cè)資本10000萬(wàn)元，公司堅(jiān)持以市場(chǎng)為導(dǎo)向，開(kāi)發(fā)為重點(diǎn)，經(jīng)營(yíng)為龍頭，質(zhì)量為根本的開(kāi)發(fā)理念和經(jīng)營(yíng)方針，尊崇“誠(chéng)信、品質(zhì)、責(zé)任、拼搏”的企業(yè)精神，全力打造XX品牌。新區(qū)西路5號(hào)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告新區(qū)西路5號(hào)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一部分項(xiàng)目的基本概況：項(xiàng)目位于**市XX新區(qū)XX西路，經(jīng)**市規(guī)劃國(guó)土局批準(zhǔn)，用地性質(zhì)為居住、商業(yè)辦公。 項(xiàng)目的可行性研究工作由開(kāi)發(fā)商XX置業(yè)有限公司獨(dú)立承擔(dān)并享有最終解釋權(quán)，可行性研究報(bào)告編制過(guò)程嚴(yán)格按照建設(shè)部、省建設(shè)廳、市建設(shè)局、國(guó)土資源局等相關(guān)政府部門(mén)文件。項(xiàng)目選址適宜，定位準(zhǔn)確，設(shè)計(jì)合理，售價(jià)適中，符合市場(chǎng)需求。 項(xiàng)目背景和發(fā)展概況一、項(xiàng)目建設(shè)背景 2002年，《**大城市發(fā)展戰(zhàn)略綱要》出臺(tái)，確定了越城、柯橋、袍江三大組