【正文】 31 附件： 交易成交確認書、建設用地批準書、建設用地規(guī)劃許可證、用地平面圖 梅華北5號地塊產權 、規(guī)劃資料 投資明細估算 梅華北5號居住地塊 投資測算 編制單位： XXXX 企業(yè)管理 (珠海 )有限公司 編制人：莫燦源 編制時間：二零一三年五月十日 。 （ 3）基于自身條件，加強物業(yè)銷售策劃人員的組成，以市場為先，盡早介入進行本物業(yè)的前期銷售及策劃和推廣工作。 、建議 （ 1）鑒于本項目周邊樓盤較多，且均為大型成熟社區(qū)，前期規(guī)劃設計階段就本項目打造產品及檔次需多方調查和加以論證。 ? 本項目周邊樓盤精裝房均價在 1600018000 元 /m2 左右，以 XX公司的品牌，較其他樓盤，價格競爭優(yōu)勢相對較低。 29 、并購流程 恒豐公司發(fā)出并購意向書 恒豐 公司對宜嘉公司盡職調查 雙方 談判 并購合同 工商變更登記 雙方 簽訂 并購合同 股權并購對價支付 30 十一、結論及建議 本次投資可行性研究工作，是在 項目周邊進行了大量的市場研究的基礎之上，通過對開發(fā)周期的計劃，開發(fā)成本估算以及財務效益評價等方面作全面分析，從技術經濟角度對本項目開發(fā)可行性作出評價。 （ 4）項目股東為規(guī)避較重的稅費，只愿意將項目持股公司股權轉讓給 XX 企業(yè)。 方案二、三規(guī)避了巨額資本利得稅。 （ 3）潛在風險因素。 方案一要求 XX公司必須先與 XX 公司達成項目購買協議，然后再以項目的土地使用權為基礎，設立外商投資房地產企業(yè)。 兩種方案中，方案二、三的可操作性較差，方案一相對較好。方案一要繳納巨額的稅費，但轉讓價款可列入為項目成本，可以減少以后的 企業(yè)所得稅和土地增值稅的計征。但轉讓雙方都需要繳納印花稅。 方案二相關稅負表 （單位：萬元） 稅負計算公式 金額 轉讓方稅負 受讓方稅負 轉讓收入 a 39,178 轉讓成本 b 25,500 企業(yè)所得稅 c=(ab)*10% 1,368 1,368 印花稅 d=a*% 20 20 20 稅負總計 1,388 20 27 (3)方案三 方案三屬于 外資境外并 購項目公司外資股東公司股權 。但轉讓雙方都需要繳納印花稅。轉讓方不需繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅，需繳納股息所得稅。 轉讓方屬非居民企業(yè)，按 10%資本收益計提所得稅。受讓方應承擔相關的印花稅和契稅。 XX 公司 在三個月內以現金方式支付。 XX公司 在三個月內以現金方式支付。XX 公司 在三個月內以現金方式支付。 股東有意轉讓項目，轉讓價格為 39,178 萬元。股東原通過法院裁定受讓位于珠海拱北迎賓南路、粵海東路較西南角用地【土地使用證號：珠國用（ 1995） 04070100090】，受讓價格 25,500 萬元，因規(guī)劃調整，該地塊與 XXXX5 號居住地進行置換，并于 2021 年 8 月獲得建設用地規(guī)劃許可證【地字第202123 號】。 地價 地價變化幅度 凈利 (萬 ) 投資利潤率 投資年回報率 6,000 8% 11,699 % % 6,100 6% 11,096 % % 6,200 5% 10,494 % % 6,300 3% 9,891 % % 6,400 2% 9,288 % % 6,500 0% 8,685 % % 當住宅銷售均價在 16000 元 /m2 時，由上表看出股權交易價不高于 6100 元 /m2 時，投資年回報率才達到 10%，按 6500 元 /m2 交易，利潤空間不算太高。 售價 售價變化幅度 凈利 (萬 ) 投資利潤率 投資年回報率 13,730 14% 0 % % 14,000 13% 1,027 % % 14,500 9% 2,941 % % 15,000 6% 4,856 % % 15,500 3% 6,771 % % 16,000 0% 8,685 % % 16,500 3% 10,600 % % 17,000 6% 7,944 % % 17,500 9% 9,291 % % 18,000 13% 10,637 % % 18,500 16% 11,984 % % 由上表可以推斷，當高檔精裝（裝修標準 2021 元 /m2）住宅售價為： 13,730 元 /㎡時，投資收益率為 0，達到平衡點，即項目開發(fā)不虧不賺。 0結構 )，為減輕資金壓力，可以在 工程發(fā)包前，事先約定由施工單位墊付部分工程款。根據分析各種融資渠道的可能性和合法性，并考慮籌資成本與籌資風險，但由于本項目預期售價將高于珠海限價（ 11,285 元 /m2），必須現樓銷售，確定本項目的資金來源主要包括自有資金、銀行貸款。 、項目開發(fā)初步計劃 計劃 2021 年 8月取得土地， 2021 年 2月完成報建， 2021 年 3月 2021 年 9 月完成建設， 2021 年 10月開始銷售，總開發(fā)周期 33 月。 18 七、項目開發(fā)計劃及投資估算經濟分析 本項目可供銷售的物業(yè)類型主要為住宅，兼有部分配套商業(yè)，在項目開發(fā)前期，通過對項目各項前提投入、開發(fā)投入以及銷售收益進行分析，從而對項目開發(fā)可行與否進行評判。 、項目市場定位 通過對項目所處區(qū)域，及項目自身所具有的特質進行分析，本項目 適合打造高檔中型規(guī)模精品宜居社區(qū)。 ? 周邊配套 本項目周邊的生活、娛樂、休閑等配套成熟、交通便捷，并且擁有相當豐富的行政設施資源。該片區(qū)在以仁恒星園和中珠上城為代表項目的帶動下，逐漸成長為高尚、成熟，購房者最為認可的居 住新區(qū)。 、項目所處板塊房地產市場概況 XX 做為珠海新的行政中心，近年來房地產市場發(fā)展勢頭迅猛，成為珠海中心城區(qū)新建樓盤最多的區(qū)域，是珠海住宅市場供應量最為集中的區(qū)域。 XX片區(qū)位于珠海市中心城區(qū)腹地，承擔著中心 城區(qū)東西、南北向交通的連接，片區(qū)區(qū)域交通優(yōu)勢明顯。 14 、主城區(qū)在售經典樓盤銷售情況 區(qū)域 項目 建筑面積 產品 售價 (元 /m2) 吉大 新光御景山 120210㎡ 146㎡ ， 160㎡ ， 208㎡ 1700022021(精裝 ) 華業(yè)臨海 87188㎡ 177㎡， 185㎡， 211㎡ 16500(精裝 ) 格力將軍山 154626㎡ 157㎡， 164㎡ 17000(精裝 ) 拱北 富華里 238771㎡ 80130㎡ 23房 16500(精裝 ) 前山 心海州 1073958㎡ 預計 16000(精裝 ) 公園里 181599㎡ 70100㎡ 23房 13300(精裝 ) 花園城二期 296510㎡ 90150㎡ 34房 12800(毛坯 ) XX 華發(fā)四季 265000㎡ 88227㎡ 1485024000(精裝 ) 五洲花城二期 390924㎡ 1