【正文】 16 六、地塊產(chǎn)品市場定位及建設進度 、項目所處板塊概述 本項目位于 XX中心 1 公里內(nèi)輻射地段。 、小結(jié) 隨著“一橋”（港珠澳大橋）、“兩港”（海港、空港）、“三鐵”（廣珠鐵路、廣珠輕軌、粵西沿海高速鐵路）、“四高速”（京珠高速、江珠高速、太澳高速和沿海高速公路）、“八縱六橫”等重大交通基礎設施的不斷完善，珠海的固有優(yōu)勢將得到進一步發(fā)揮，珠海的發(fā)展硬環(huán)境將提升到一個新的水平，區(qū)域競爭力、輻射力將顯著增強，一小時都市圈更將使珠海作為珠三角區(qū)域中心城市的地位呼之欲 出，對珠海樓市形成較強的支撐動力。 港珠澳大橋預計 2021 年至 2021 年建成通車 。 、戰(zhàn)略性重大項目相繼推進完成 ? 港珠澳大橋 港珠澳大橋連接香港與 XX、珠海，主體工程為全長約 35公里的跨海橋隧，香港的連接線 公里，珠海的連接線 公里。 、小結(jié) 2021 年的政策導向性較為明顯，將延續(xù) 2021 年調(diào)控從緊的基調(diào)，隨著珠?！皣臈l”即將出臺，將給珠海樓市帶來一定的不確定性，但調(diào)控從緊的基調(diào)不會 改變。對個人購買 90 平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按 1%稅率征收契稅； 對個人購買住房不足 5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅 。 ? 存貸款基準利率 20212021年存貸款利率走勢0123456782011年2月2011年4月2011年6月2011年8月2011年10月2011年12月2012年2月2012年4月2012年6月5年期存款基準利率 5年以上貸款基準利率 12月 5日 % 2021年 1月 20日 2月 24日 3月 25日 4月 21日 5月 18日 6月 20日 2021年 2月 24日 20212021 年存款準備金率走勢 5 月 18日 19 20 21 8 點評 ? 2021 年至 2021 年存貸款基準利率 基本保持在同一水平附近稍微調(diào)整，說明國家宏觀調(diào)控政策不松動。 、小結(jié) 在全球經(jīng)濟好轉(zhuǎn)大環(huán)境下，珠海經(jīng)濟仍保持較高的增長速度，但是增幅出現(xiàn)放緩的跡象；珠海房地產(chǎn)投資在 2021 年的增長幅度再次達到峰值后， 2021 年投資增長出現(xiàn)負增長；人均收入水平提高，但受樓市調(diào)控影響，樓市呈現(xiàn)膠著狀態(tài)，消費信心不足。 、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入快速增長 20212021年 珠海市城鎮(zhèn)居民家庭人均收支情況 （單位：元）010000202103000040000人均可支配收入 19290 20949 22859 25382 28731 32978人均消費支出 17422 16517 17948 20370 21162 2408307年 08年 09年 10年 11年 12年 6 ? 12年珠海市居民消費價格總指數(shù) 累計上漲 %，漲幅比去年下降 個百分點 。 ? 第二產(chǎn)業(yè)是珠海的支柱產(chǎn)業(yè)，占生產(chǎn)總值的 %。 ? 珠海區(qū)域生產(chǎn)總值自 07 至 12年持續(xù)增長，但增長波動較大， 10 年以來增長速度急速放緩。 劣勢： 1） 項目四周均有高層建筑物，日照受影響； 2） 地塊規(guī)模不大，不宜打造大型社區(qū)。 珠海 XXXX5 號居住地項目可行性研究報告 XXXX 企業(yè)管理 (珠海 )有限公司 二零一三年五月十日 1 一、項目概況 、 項目背景 本地塊屬于 XX 置換調(diào)整項目，位于珠海 XXXX 西路北側(cè)、 XX 路西側(cè)，現(xiàn)由（ XX）XX 投資有限公司（占股 98%）、 XXXX 投資發(fā)展有限公司（占股 2%）共同持有，該地塊股東同意將本項目一次性轉(zhuǎn)讓。 機會： 5） 珠海城市競爭力提升； 6） 區(qū)域內(nèi)供應量減少； 7） 珠海市區(qū)地塊稀缺，新盤少。 ? 受人民幣大幅升值及樓市調(diào)控影響，國內(nèi)出口貿(mào)易受到較大沖擊，股市和房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，繼 08 年、 09年受金融危機影響， 12年 GDP 再次低于 10%的增長幅度。受人民幣升值出口受阻及房地產(chǎn)市場調(diào)控影響， 12年產(chǎn)業(yè)總量 億元，同比增幅急速放緩，僅為 %。 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入首次突破 3萬元，同比增長 %，增幅相比去年增長 個百分點 ?？傮w預測 2021 年珠海樓市繼續(xù) 2021 年膠著態(tài)勢，上升動力不足。 ? 公積金貸款利率 （注：五年期以上） 點評 ? 每一次存貸款利率的調(diào)整，隨之而來的也是公積金貸款利率的調(diào)整。 2）點評 交易環(huán)節(jié)相關(guān)稅費的調(diào)整表明國家打擊樓市投機的意圖，國家宏觀調(diào)控不放松。 10 四、珠海城市建設 、未來珠江口西岸核心城市 在國務院審議通過和正式下發(fā)的《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要》中明確提出，珠江口岸地區(qū)“以珠海市為核心”，這一上升到國家戰(zhàn)略層面的《綱要》讓珠海再次站在了引領(lǐng)珠江西岸發(fā)展的核心位置之上。在香港的銜接點選在大嶼山散石灣，珠海一端登陸點選在拱北， XX 一端在東方明珠點登錄。 港珠澳大橋使珠江東西兩岸城市以及香港和 XX連接形成環(huán)形，將使港深、廣佛和珠澳三大經(jīng)濟帶形成閉合的三角型快速陸路網(wǎng)絡結(jié)構(gòu)，從而帶動粵港澳三地的旅游、房地產(chǎn)市場，拉動投資，前景廣闊。 13 五、珠海房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況 、珠海市商品住房建設規(guī)模 050010001500202108年 09年 10年 11年 12年20212021年珠海商品住房施工面積(萬㎡）施工面積 隨著 2021 年樓市的升溫，市場上施工量大增，截止至 2021 年，市場上已經(jīng)累積有將近 960 萬平方米的住房施工面積，施工面積與新開工面積比進一步擴大，說明珠海房地產(chǎn)開發(fā)量充足，后續(xù)開發(fā)以消化存量為主。 XX片區(qū)位于珠海市中心城區(qū)腹地，承擔著中心 城區(qū)東西、南北向交通的連接，片區(qū)區(qū)域交通優(yōu)勢明顯。該片區(qū)在以仁恒星園和中珠上城為代表項目的帶動下，逐漸成長為高尚、成熟，購房者最為認可的居 住新區(qū)。 、項目市場定位 通過對項目所處區(qū)域，及項目自身所具有的特質(zhì)進行分析，本項目 適合打造高檔中型規(guī)模精品宜居社區(qū)。 、項目開發(fā)初步計劃 計劃 2021 年 8月取得土地， 2021 年 2月完成報建， 2021 年 3月 2021 年 9 月完成建設， 2021 年 10月開始銷售，總開發(fā)周期 33 月。 0結(jié)構(gòu) )，為減輕資金壓力，可以在 工程發(fā)包前，事先約定由施工單位墊付部分工程款。 地價 地價變化幅度 凈利 (萬 ) 投資利潤率 投資年回報率 6,000 8% 11,699 % % 6,100 6% 11,096 % % 6,200 5% 10,494 % % 6,300 3% 9,891 % % 6,400 2% 9,288 % % 6,500 0% 8