【正文】 16 六、地塊產(chǎn)品市場(chǎng)定位及建設(shè)進(jìn)度 、項(xiàng)目所處板塊概述 本項(xiàng)目位于 XX中心 1 公里內(nèi)輻射地段。 、小結(jié) 隨著“一橋”（港珠澳大橋）、“兩港”（海港、空港）、“三鐵”（廣珠鐵路、廣珠輕軌、粵西沿海高速鐵路）、“四高速”（京珠高速、江珠高速、太澳高速和沿海高速公路）、“八縱六橫”等重大交通基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，珠海的固有優(yōu)勢(shì)將得到進(jìn)一步發(fā)揮，珠海的發(fā)展硬環(huán)境將提升到一個(gè)新的水平，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力、輻射力將顯著增強(qiáng)，一小時(shí)都市圈更將使珠海作為珠三角區(qū)域中心城市的地位呼之欲 出，對(duì)珠海樓市形成較強(qiáng)的支撐動(dòng)力。 港珠澳大橋預(yù)計(jì) 2021 年至 2021 年建成通車 。 、戰(zhàn)略性重大項(xiàng)目相繼推進(jìn)完成 ? 港珠澳大橋 港珠澳大橋連接香港與 XX、珠海，主體工程為全長(zhǎng)約 35公里的跨海橋隧，香港的連接線 公里，珠海的連接線 公里。 、小結(jié) 2021 年的政策導(dǎo)向性較為明顯，將延續(xù) 2021 年調(diào)控從緊的基調(diào)，隨著珠?！皣?guó)四條”即將出臺(tái)，將給珠海樓市帶來(lái)一定的不確定性，但調(diào)控從緊的基調(diào)不會(huì) 改變。對(duì)個(gè)人購(gòu)買 90 平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按 1%稅率征收契稅； 對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足 5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅 。 ? 存貸款基準(zhǔn)利率 20212021年存貸款利率走勢(shì)0123456782011年2月2011年4月2011年6月2011年8月2011年10月2011年12月2012年2月2012年4月2012年6月5年期存款基準(zhǔn)利率 5年以上貸款基準(zhǔn)利率 12月 5日 % 2021年 1月 20日 2月 24日 3月 25日 4月 21日 5月 18日 6月 20日 2021年 2月 24日 20212021 年存款準(zhǔn)備金率走勢(shì) 5 月 18日 19 20 21 8 點(diǎn)評(píng) ? 2021 年至 2021 年存貸款基準(zhǔn)利率 基本保持在同一水平附近稍微調(diào)整，說(shuō)明國(guó)家宏觀調(diào)控政策不松動(dòng)。 、小結(jié) 在全球經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)大環(huán)境下，珠海經(jīng)濟(jì)仍保持較高的增長(zhǎng)速度，但是增幅出現(xiàn)放緩的跡象；珠海房地產(chǎn)投資在 2021 年的增長(zhǎng)幅度再次達(dá)到峰值后， 2021 年投資增長(zhǎng)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)；人均收入水平提高，但受樓市調(diào)控影響，樓市呈現(xiàn)膠著狀態(tài)，消費(fèi)信心不足。 、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入快速增長(zhǎng) 20212021年 珠海市城鎮(zhèn)居民家庭人均收支情況 （單位：元）010000202103000040000人均可支配收入 19290 20949 22859 25382 28731 32978人均消費(fèi)支出 17422 16517 17948 20370 21162 2408307年 08年 09年 10年 11年 12年 6 ? 12年珠海市居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù) 累計(jì)上漲 %，漲幅比去年下降 個(gè)百分點(diǎn) 。 ? 第二產(chǎn)業(yè)是珠海的支柱產(chǎn)業(yè)，占生產(chǎn)總值的 %。 ? 珠海區(qū)域生產(chǎn)總值自 07 至 12年持續(xù)增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)波動(dòng)較大， 10 年以來(lái)增長(zhǎng)速度急速放緩。 劣勢(shì)： 1） 項(xiàng)目四周均有高層建筑物，日照受影響； 2） 地塊規(guī)模不大，不宜打造大型社區(qū)。 珠海 XXXX5 號(hào)居住地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 XXXX 企業(yè)管理 (珠海 )有限公司 二零一三年五月十日 1 一、項(xiàng)目概況 、 項(xiàng)目背景 本地塊屬于 XX 置換調(diào)整項(xiàng)目，位于珠海 XXXX 西路北側(cè)、 XX 路西側(cè)，現(xiàn)由（ XX）XX 投資有限公司（占股 98%）、 XXXX 投資發(fā)展有限公司（占股 2%）共同持有，該地塊股東同意將本項(xiàng)目一次性轉(zhuǎn)讓。 機(jī)會(huì)： 5） 珠海城市競(jìng)爭(zhēng)力提升； 6） 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量減少； 7） 珠海市區(qū)地塊稀缺，新盤少。 ? 受人民幣大幅升值及樓市調(diào)控影響，國(guó)內(nèi)出口貿(mào)易受到較大沖擊，股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，繼 08 年、 09年受金融危機(jī)影響， 12年 GDP 再次低于 10%的增長(zhǎng)幅度。受人民幣升值出口受阻及房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控影響， 12年產(chǎn)業(yè)總量 億元，同比增幅急速放緩，僅為 %。 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入首次突破 3萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %，增幅相比去年增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn) ?？傮w預(yù)測(cè) 2021 年珠海樓市繼續(xù) 2021 年膠著態(tài)勢(shì)，上升動(dòng)力不足。 ? 公積金貸款利率 （注：五年期以上） 點(diǎn)評(píng) ? 每一次存貸款利率的調(diào)整，隨之而來(lái)的也是公積金貸款利率的調(diào)整。 2）點(diǎn)評(píng) 交易環(huán)節(jié)相關(guān)稅費(fèi)的調(diào)整表明國(guó)家打擊樓市投機(jī)的意圖，國(guó)家宏觀調(diào)控不放松。 10 四、珠海城市建設(shè) 、未來(lái)珠江口西岸核心城市 在國(guó)務(wù)院審議通過(guò)和正式下發(fā)的《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要》中明確提出，珠江口岸地區(qū)“以珠海市為核心”，這一上升到國(guó)家戰(zhàn)略層面的《綱要》讓珠海再次站在了引領(lǐng)珠江西岸發(fā)展的核心位置之上。在香港的銜接點(diǎn)選在大嶼山散石灣，珠海一端登陸點(diǎn)選在拱北， XX 一端在東方明珠點(diǎn)登錄。 港珠澳大橋使珠江東西兩岸城市以及香港和 XX連接形成環(huán)形，將使港深、廣佛和珠澳三大經(jīng)濟(jì)帶形成閉合的三角型快速陸路網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)，從而帶動(dòng)粵港澳三地的旅游、房地產(chǎn)市場(chǎng)，拉動(dòng)投資，前景廣闊。 13 五、珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r 、珠海市商品住房建設(shè)規(guī)模 050010001500202108年 09年 10年 11年 12年20212021年珠海商品住房施工面積(萬(wàn)㎡）施工面積 隨著 2021 年樓市的升溫，市場(chǎng)上施工量大增，截止至 2021 年，市場(chǎng)上已經(jīng)累積有將近 960 萬(wàn)平方米的住房施工面積，施工面積與新開(kāi)工面積比進(jìn)一步擴(kuò)大，說(shuō)明珠海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量充足，后續(xù)開(kāi)發(fā)以消化存量為主。 XX片區(qū)位于珠海市中心城區(qū)腹地，承擔(dān)著中心 城區(qū)東西、南北向交通的連接，片區(qū)區(qū)域交通優(yōu)勢(shì)明顯。該片區(qū)在以仁恒星園和中珠上城為代表項(xiàng)目的帶動(dòng)下，逐漸成長(zhǎng)為高尚、成熟，購(gòu)房者最為認(rèn)可的居 住新區(qū)。 、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目所處區(qū)域，及項(xiàng)目自身所具有的特質(zhì)進(jìn)行分析，本項(xiàng)目 適合打造高檔中型規(guī)模精品宜居社區(qū)。 、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初步計(jì)劃 計(jì)劃 2021 年 8月取得土地， 2021 年 2月完成報(bào)建， 2021 年 3月 2021 年 9 月完成建設(shè)， 2021 年 10月開(kāi)始銷售，總開(kāi)發(fā)周期 33 月。 0結(jié)構(gòu) )，為減輕資金壓力，可以在 工程發(fā)包前，事先約定由施工單位墊付部分工程款。 地價(jià) 地價(jià)變化幅度 凈利 (萬(wàn) ) 投資利潤(rùn)率 投資年回報(bào)率 6,000 8% 11,699 % % 6,100 6% 11,096 % % 6,200 5% 10,494 % % 6,300 3% 9,891 % % 6,400 2% 9,288 % % 6,500 0% 8