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正文內(nèi)容

5號(hào)居住地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-資料下載頁

2025-02-25 09:41本頁面

【導(dǎo)讀】東同意將本項(xiàng)目一次性轉(zhuǎn)讓。1)項(xiàng)目位于中心城區(qū),地理位置優(yōu)越;5)珠海城市競爭力提升;6)區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量減少;7)珠海市區(qū)地塊稀缺,新盤少。4)本項(xiàng)目入市時(shí)周邊競爭項(xiàng)目逐步成熟。珠海區(qū)域生產(chǎn)總值自07至12年持續(xù)增長,但增長波動(dòng)較大,10年以來增長速度。受人民幣大幅升值及樓市調(diào)控影響,國內(nèi)出口貿(mào)易受到較大沖擊,股市和房地產(chǎn)市。相比,第三產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率大幅提高,增長結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。第二產(chǎn)業(yè)是珠海的支柱產(chǎn)業(yè),占生產(chǎn)總值的%。第三產(chǎn)業(yè)對(duì)珠海經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率較高,12年總量億元,同比增長%。珠海全社會(huì)固定資產(chǎn)投資逐年呈遞增的趨勢;12年珠海市居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)累計(jì)上漲%,漲幅比去年下降個(gè)百分點(diǎn)。受物價(jià)及房屋價(jià)格上漲影響,人均消費(fèi)支出增加%。珠海市常住人口數(shù)量及城市戶籍人口數(shù)呈逐年平穩(wěn)增長態(tài)勢,隨著珠三角各大城市??傮w預(yù)測2021年珠海樓市繼續(xù)2021年膠著態(tài)勢,上升動(dòng)力不足。

  

【正文】 花稅和企業(yè)所得稅等。受讓方應(yīng)承擔(dān)相關(guān)的印花稅和契稅。由于 增值額 /扣除項(xiàng)目金額 = % 50%,故增值稅稅率 為 30%。 轉(zhuǎn)讓方屬非居民企業(yè),按 10%資本收益計(jì)提所得稅。 方案一相關(guān)稅負(fù)表 (單位:萬元) 稅負(fù)計(jì)算公式 金額 轉(zhuǎn)讓方稅負(fù) 受讓方稅負(fù) 轉(zhuǎn)讓收入 a 39,178 土地成本 b 25,500 開發(fā)成本及費(fèi)用 c 0 增值額 d=ae 13,678 扣除項(xiàng)目金額 e=b+c+f+g+h+k 27,675 營 業(yè)稅 f=a*5% 1,959 1,959 城市維護(hù)建設(shè)稅 g=f*7% 137 137 教育費(fèi)附加 h=f*3% 59 59 土地增值稅 i=d*30% 4,103 4,103 企業(yè)所得稅 j=(aei)*10% 740 740 印花稅 k=a*% 20 20 20 契稅 l=a*4% 1,567 1,567 稅負(fù)總計(jì) 7,018 1,587 (2)方案二 方案二屬于 外資境外并購項(xiàng)目公司股權(quán) 。轉(zhuǎn)讓方不需繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅,需繳納股息所得稅。受讓方不用繳 納契稅。但轉(zhuǎn)讓雙方都需要繳納印花稅。 交易中,轉(zhuǎn)讓方屬非居民企業(yè),按 10%資本收益計(jì)提所得稅。 方案二相關(guān)稅負(fù)表 (單位:萬元) 稅負(fù)計(jì)算公式 金額 轉(zhuǎn)讓方稅負(fù) 受讓方稅負(fù) 轉(zhuǎn)讓收入 a 39,178 轉(zhuǎn)讓成本 b 25,500 企業(yè)所得稅 c=(ab)*10% 1,368 1,368 印花稅 d=a*% 20 20 20 稅負(fù)總計(jì) 1,388 20 27 (3)方案三 方案三屬于 外資境外并 購項(xiàng)目公司外資股東公司股權(quán) 。轉(zhuǎn)讓方不需繳納營業(yè)稅、土地增值稅、股息所得稅和契稅,受讓方不用繳納契稅。但轉(zhuǎn)讓雙方都需要繳納印花稅。 方案三相關(guān)稅負(fù)表 (單位:萬元) 稅負(fù)計(jì)算公式 金額 轉(zhuǎn)讓方稅負(fù) 受讓方稅負(fù) 轉(zhuǎn)讓收入 a 39,178 轉(zhuǎn)讓成本 b 25,500 印花稅 c=a*% 20 20 20 稅負(fù)總計(jì) 20 20 對(duì)于這三種方案,從轉(zhuǎn)讓雙方的角度考慮,各方應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)如表所示: 轉(zhuǎn)讓方需承擔(dān)的稅負(fù)比較表 (單位:萬元) 方案一 方案二 方案三 營業(yè)稅 1,959 城市維護(hù)建設(shè)稅 137 教育費(fèi)附加 59 土地增值稅 4,103 企業(yè)所得稅 740 1,368 印花稅 20 20 20 契稅 稅負(fù)總計(jì) 7,018 1,388 20 受讓方需承擔(dān)的稅負(fù)比較表 (單位:萬元) 方案一 方案二 方案三 營業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附 加 土地增值稅 企業(yè)所得稅 印花稅 20 20 20 契稅 1,567 稅負(fù)總計(jì) 1,587 20 20 28 、方案選擇分析 對(duì)三種交易方案影響因素分析如下: ( 1)稅收因素 從稅收成本考慮,方案三的總轉(zhuǎn)讓交易稅收成本是最小的,符合企業(yè)的最大利益,但方案二、三 轉(zhuǎn)讓價(jià)款 都不 可以列入項(xiàng)目的成本 , 在 以后 項(xiàng)目清算時(shí), 還 應(yīng)繳納相應(yīng)的、客觀的企業(yè)所得稅和土地增值稅 。方案一要繳納巨額的稅費(fèi),但轉(zhuǎn)讓價(jià)款可列入為項(xiàng)目成本,可以減少以后的 企業(yè)所得稅和土地增值稅的計(jì)征。 ( 2)可操作性因素。 兩種方案中,方案二、三的可操作性較差,方案一相對(duì)較好。 2021 年 , 商務(wù)部和外管局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》(商資函[ 2021] 50 號(hào)),交易程序及審批較為復(fù)雜。 方案一要求 XX公司必須先與 XX 公司達(dá)成項(xiàng)目購買協(xié)議,然后再以項(xiàng)目的土地使用權(quán)為基礎(chǔ),設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)。 方案二、三 前期 需進(jìn)行 盡職調(diào)查 , 對(duì)目標(biāo)房地產(chǎn)公司的外部環(huán)境和內(nèi)部情況進(jìn)行審慎的調(diào)查與評(píng)估。 ( 3)潛在風(fēng)險(xiǎn)因素。 三種方案中,方案一的潛在風(fēng)險(xiǎn)最小,且須就 轉(zhuǎn)讓的合法化 進(jìn)行分析,但可以避免項(xiàng)目的合法 性風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)外債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。 方案二、三規(guī)避了巨額資本利得稅。但 如果項(xiàng)目取得不符合法律規(guī)定或存在重大瑕疵,則可能會(huì)被 XX 收回或責(zé)令補(bǔ)交地價(jià)款等費(fèi)用 ;目標(biāo)公司或有負(fù)債 ,包括未披露的對(duì)外擔(dān)保、潛在的合同違約與潛在的未支付款項(xiàng)等,容易產(chǎn)生或有負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)。 ( 4)項(xiàng)目股東為規(guī)避較重的稅費(fèi),只愿意將項(xiàng)目持股公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給 XX 企業(yè)。 綜合考慮,宜選擇方案三完成交易操作。 29 、并購流程 恒豐公司發(fā)出并購意向書 恒豐 公司對(duì)宜嘉公司盡職調(diào)查 雙方 談判 并購合同 工商變更登記 雙方 簽訂 并購合同 股權(quán)并購對(duì)價(jià)支付 30 十一、結(jié)論及建議 本次投資可行性研究工作,是在 項(xiàng)目周邊進(jìn)行了大量的市場研究的基礎(chǔ)之上,通過對(duì)開發(fā)周期的計(jì)劃,開發(fā)成本估算以及財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)等方面作全面分析,從技術(shù)經(jīng)濟(jì)角度對(duì)本項(xiàng)目開發(fā)可行性作出評(píng)價(jià)?,F(xiàn)將有關(guān)的研究結(jié)論及可行性建議表述如下: 、研究分項(xiàng)結(jié)果 ? 在珠海經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長, GDP 持續(xù)攀升的支撐和帶動(dòng)下,珠海的樓市平穩(wěn)發(fā)展; ? 珠海限價(jià)限購政策,由于本項(xiàng)目定價(jià)高于珠海限價(jià),必須通過現(xiàn)樓回款,一定程度上增加了本項(xiàng)目的資金成本及市場風(fēng)險(xiǎn); ? 珠海主城區(qū)土地資源稀缺,而剛性需求較大; ? 本地塊地理位置優(yōu)越,緊鄰香洲區(qū)行政中心,周邊有多個(gè)大型成熟社區(qū),基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)基本成熟; ? 從盈虧平衡分析可知,本項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力一般; ? 本項(xiàng)目實(shí)際投入 億元,通過商品房銷售回籠,總利潤約 8685 萬元,投資回報(bào)率為: %,投資回報(bào)率尚算可以。 ? 本項(xiàng)目周邊樓盤精裝房均價(jià)在 1600018000 元 /m2 左右,以 XX公司的品牌,較其他樓盤,價(jià)格競爭優(yōu)勢相對(duì)較低。 、結(jié)論 通過上述科學(xué)研究分析論證,本項(xiàng)目可行。 、建議 ( 1)鑒于本項(xiàng)目周邊樓盤較多,且均為大型成熟社區(qū),前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就本項(xiàng)目打造產(chǎn)品及檔次需多方調(diào)查和加以論證。 ( 2)加強(qiáng)公司內(nèi)部管理,健全各 項(xiàng)財(cái)務(wù)制度,在項(xiàng)目開發(fā)過程中對(duì)開發(fā)的成本和效益進(jìn)行有效的動(dòng)態(tài)跟蹤控制。 ( 3)基于自身?xiàng)l件,加強(qiáng)物業(yè)銷售策劃人員的組成,以市場為先,盡早介入進(jìn)行本物業(yè)的前期銷售及策劃和推廣工作。 ( 4)對(duì)地塊現(xiàn)狀、年限及現(xiàn)有權(quán)屬人進(jìn)行深入分析,因現(xiàn)有地塊來源相對(duì)復(fù)雜,在地塊洽談過程需多方面了解,規(guī)避人為因素風(fēng)險(xiǎn)。 31 附件: 交易成交確認(rèn)書、建設(shè)用地批準(zhǔn)書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、用地平面圖 梅華北5號(hào)地塊產(chǎn)權(quán) 、規(guī)劃資料 投資明細(xì)估算 梅華北5號(hào)居住地塊 投資測算 編制單位: XXXX 企業(yè)管理 (珠海 )有限公司 編制人:莫燦源 編制時(shí)間:二零一三年五月十日
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