【正文】 7,018 1,587 (2)方案二 方案二屬于 外資境外并購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán) 。 三種方案中，方案一的潛在風(fēng)險(xiǎn)最小，且須就 轉(zhuǎn)讓的合法化 進(jìn)行分析，但可以避免項(xiàng)目的合法 性風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)外債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。 （ 4）對(duì)地塊現(xiàn)狀、年限及現(xiàn)有權(quán)屬人進(jìn)行深入分析，因現(xiàn)有地塊來(lái)源相對(duì)復(fù)雜，在地塊洽談過(guò)程需多方面了解，規(guī)避人為因素風(fēng)險(xiǎn)。 2021 年 ， 商務(wù)部和外管局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》（商資函［ 2021］ 50 號(hào)），交易程序及審批較為復(fù)雜。 26 (1)方案一 方案一屬于外資資產(chǎn)并購(gòu)?fù)赓Y公司項(xiàng)目資產(chǎn)，按照稅法的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓方 XX 公司應(yīng)承擔(dān)相關(guān)的營(yíng)業(yè)稅、土地增值 稅、城建稅及教育費(fèi)附加、印花稅和企業(yè)所得稅等。 結(jié)合我司外資性質(zhì)及房地產(chǎn)運(yùn)作慣例，開(kāi)發(fā)商的自有資金應(yīng)占總投資的 50%以上，貸款額度 為總投資的 50%(即： 33,834 萬(wàn)元 )，現(xiàn)資本金為 26265 萬(wàn)元，即另需自籌 7,569萬(wàn)元自有資金，其余資金依靠銀行貸款解決，詳見(jiàn)資金計(jì)劃表： 金額單位：萬(wàn)元 年度 計(jì)算項(xiàng) 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 合計(jì) 2021 年 當(dāng)期投入數(shù) 2819 2819 5639 投入累計(jì)數(shù) 2819 5639 當(dāng)期資金回籠數(shù) 資金差額 4749 1930 當(dāng)年利息 2021 年 當(dāng)期投入數(shù) 2819 5639 5639 5639 19736 投入累計(jì)數(shù) 8458 14097 19736 25375 當(dāng)期資金回籠數(shù) 資金差額 890 6529 12168 17807 當(dāng)年利息 18 131 243 356 748 2021 年 當(dāng)期投入數(shù) 2819 2819 2819 8458 投入累計(jì)數(shù) 28195 31014 33834 33834 當(dāng)期資金回籠數(shù) 52263 累計(jì)資金回籠數(shù) 52263 資金差額 20626 23446 26265 25998 當(dāng)年利息 413 469 525 1407 2021 年 當(dāng)期投入數(shù) 投入累計(jì)數(shù) 33834 33834 當(dāng)期資金回籠數(shù) 26132 26132 累計(jì)資金回籠數(shù) 78395 104526 資金差額 52130 78261 當(dāng)年利息 合計(jì) 利息支出 2155 23 、資金來(lái)源結(jié)構(gòu) 籌措資金來(lái)源 籌措資金 (萬(wàn)元 ) 籌措資金比例 總需資金 67688 100% 自有資 金 33834 50% 銀行貸款 33834 50% 在實(shí)際運(yùn)作時(shí)， 銀行可能會(huì)要求達(dá)到一定建設(shè)進(jìn)度才發(fā)放貸款 (比如：完成177。 16 六、地塊產(chǎn)品市場(chǎng)定位及建設(shè)進(jìn)度 、項(xiàng)目所處板塊概述 本項(xiàng)目位于 XX中心 1 公里內(nèi)輻射地段。 、小結(jié) 2021 年的政策導(dǎo)向性較為明顯，將延續(xù) 2021 年調(diào)控從緊的基調(diào)，隨著珠?！皣?guó)四條”即將出臺(tái)，將給珠海樓市帶來(lái)一定的不確定性，但調(diào)控從緊的基調(diào)不會(huì) 改變。 、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入快速增長(zhǎng) 20212021年 珠海市城鎮(zhèn)居民家庭人均收支情況 （單位：元）010000202103000040000人均可支配收入 19290 20949 22859 25382 28731 32978人均消費(fèi)支出 17422 16517 17948 20370 21162 2408307年 08年 09年 10年 11年 12年 6 ? 12年珠海市居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù) 累計(jì)上漲 %，漲幅比去年下降 個(gè)百分點(diǎn) 。 珠海 XXXX5 號(hào)居住地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 XXXX 企業(yè)管理 (珠海 )有限公司 二零一三年五月十日 1 一、項(xiàng)目概況 、 項(xiàng)目背景 本地塊屬于 XX 置換調(diào)整項(xiàng)目，位于珠海 XXXX 西路北側(cè)、 XX 路西側(cè)，現(xiàn)由（ XX）XX 投資有限公司（占股 98%）、 XXXX 投資發(fā)展有限公司（占股 2%）共同持有，該地塊股東同意將本項(xiàng)目一次性轉(zhuǎn)讓。 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入首次突破 3萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %，增幅相比去年增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn) 。 10 四、珠海城市建設(shè) 、未來(lái)珠江口西岸核心城市 在國(guó)務(wù)院審議通過(guò)和正式下發(fā)的《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要》中明確提出，珠江口岸地區(qū)“以珠海市為核心”，這一上升到國(guó)家戰(zhàn)略層面的《綱要》讓珠海再次站在了引領(lǐng)珠江西岸發(fā)展的核心位置之上。 XX片區(qū)位于珠海市中心城區(qū)腹地，承擔(dān)著中心 城區(qū)東西、南北向交通的連接，片區(qū)區(qū)域交通優(yōu)勢(shì)明顯。 0結(jié)構(gòu) )，為減輕資金壓力，可以在 工程發(fā)包前，事先約定由施工單位墊付部分工程款。受讓方應(yīng)承擔(dān)相關(guān)的印花稅和契稅。 方案一要求 XX公司必須先與 XX 公司達(dá)成項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)協(xié)議，然后再以項(xiàng)目的土地使用權(quán)為基礎(chǔ)，設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)。 31 附件： 交易成交確認(rèn)書(shū)、建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、用地平面圖 梅華北5號(hào)地塊產(chǎn)權(quán) 、規(guī)劃資料 投資明細(xì)估算 梅華北5號(hào)居住地塊 投資測(cè)算 編制單位： XXXX 企業(yè)管理 (珠海 )有限公司 編制人：莫燦源 編制時(shí)間：二零一三年五月十日 。 （ 3）潛在風(fēng)險(xiǎn)因素。 轉(zhuǎn)讓方屬非居民企業(yè)，按 10%資本收益計(jì)提所得稅。 售價(jià) 售價(jià)變化幅度 凈利 (萬(wàn) ) 投資利潤(rùn)率 投資年回報(bào)率 13,730 14% 0 % % 14,000 13% 1,027 % % 14,500 9% 2,941 % % 15,000 6% 4,856 % % 15,500 3% 6,771 % % 16,000 0% 8,685 % % 16,500 3% 10,600 % % 17,000 6% 7,944 % % 17,500 9% 9,291 % % 18,000 13% 10,637 % % 18,500 16% 11,984 % % 由上表可以推斷，當(dāng)高檔精裝（裝修標(biāo)準(zhǔn) 2021 元 /m2）住宅售價(jià)為： 13,730 元 /㎡時(shí)，投資收益率為 0，達(dá)到平衡點(diǎn)，即項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不虧不賺。 、項(xiàng)目所處板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 XX 做為珠海新的行政中心，近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，成為珠海中心城區(qū)新建樓盤(pán)最多的區(qū)域，是珠海住宅市場(chǎng)供應(yīng)量最為集中的區(qū)域。 、珠海 大交通脈絡(luò)即將成型 珠?！鞍丝v六橫”道路網(wǎng)規(guī)劃 11 各交通線路說(shuō)明： 道路網(wǎng)結(jié)構(gòu) 骨架道路網(wǎng)絡(luò)名稱 備注 A縱向道路（由東至西） A1 京珠高速