【正文】 08年 09年 10年 11年 12年20212021年 珠海商品住房竣工、銷售情況(萬 ㎡）竣工面積 銷售面積 ? 除 2021 年竣工面積大 幅下降外， 20212021 年年竣工面積均在 350 萬 400 萬 m2 區(qū)間， 0912 年年銷售面積均在 250 萬 m2 上下，表明珠海樓市供應(yīng)、銷售兩端平穩(wěn)。 XX 片區(qū)的職能定位為珠海市的行政、文化、體育中心，融市級行政、體育、文化功能和居住功能為一體的城市中心區(qū)。 、項(xiàng)目屬性分析 ? 地理位置 由于本項(xiàng)目地處 XX核心輻射區(qū)域，加之目前整個珠海市主城區(qū)地塊的稀缺，因此華潤萬家 本項(xiàng)目 體育中心 出入境接待大廳 珠海特區(qū)報(bào) 珠海電視臺 旺角商業(yè)中心 行政服務(wù)中心 公汽總站 一中高中部 市中級人民法院 十二小學(xué) 17 造就了本項(xiàng)目在地理位置上的唯一性。 、項(xiàng)目建設(shè)周期建議 目前珠海主城區(qū)待售及待開發(fā)的樓盤較少， 待目前主城區(qū)樓盤存量慢慢被消化后 ，珠海主城區(qū)內(nèi)項(xiàng)目的供應(yīng)會逐漸減少，而市場也將會開始復(fù)蘇，因此本項(xiàng)目適宜目前著手開發(fā)， 2021 年下半年入市，本項(xiàng)目的建設(shè)周期為 。 19 開發(fā)計(jì)劃表 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 58 月 912 月 12 月 312月 15 月 59 月 1012月 16 月 取得土地 完成設(shè) 計(jì) 完成報(bào) 建 完成建設(shè) 現(xiàn)樓銷售 、投資估算 、開發(fā)成本 序號 項(xiàng)目 計(jì)容面積 (㎡ ) 單價(jià) (元 ) 成本 (萬元 ) 1 項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi) 60,275 6,500 39,178 2 前期工程費(fèi) 60,275 143 861 3 建安工程費(fèi) 60,275 5,045 30,409 4 配套設(shè)施費(fèi) 60,275 561 3,382 5 開發(fā)間接費(fèi) 60,275 78 471 6 不可預(yù)見費(fèi) 60,275 175 1,054 合計(jì) 開發(fā)成本 60,275 12,502 75,355 20 、開發(fā)費(fèi)用 序號 項(xiàng)目 計(jì)容面積 (㎡ ) 單價(jià) (元 ) 費(fèi)用 (萬元 ) 1 管理費(fèi)用 60,275 434 2,613 2 銷售費(fèi)用 60,275 434 2,613 3 財(cái)務(wù)費(fèi)用 60,275 357 2,155 合計(jì) 開發(fā)費(fèi)用 60,275 1,225 7,381 、當(dāng)銷售均價(jià)住宅為 16,000 元 /㎡、商業(yè)為 25,000 元 /㎡、車位 16 萬元 /個時 （一）、銷售收入 項(xiàng)目 計(jì)容面積 /車位 (㎡ /個 ) 單價(jià) (元 ) 收入 (萬元 ) 高層洋房 57,071 16,000 91,313 商業(yè) 3,004 25,000 7,509 車位 356 160,000 5,704 合計(jì) 60,275 17399 104,526 （二）、稅費(fèi) 項(xiàng)目 計(jì)容面積 (㎡ ) 單價(jià) (元 ) 費(fèi)用 (萬元 ) 營業(yè)稅及附加 60,275 980 5,906 土地增值稅 60,275 企業(yè)所得稅 60,275 1,194 7,200 合計(jì) 60,275 2,174 13,105 21 (備注：因項(xiàng)目為股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，土地持有人通過 XX 置換獲得土地，原獲取土地價(jià)格為 25500萬元 ,增值稅、所得稅土地成本扣稅額為 25500萬元 ) 經(jīng)估算 項(xiàng)目總收益為： 104,526 萬元 項(xiàng)目開發(fā)成本為： 75,355 萬元 項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用為： 7,381 萬元 項(xiàng)目總投資為： 82,736 萬元 項(xiàng)目稅費(fèi)： 13,105 萬元 項(xiàng)目開發(fā)利潤：總收益 總成本 總費(fèi)用 稅費(fèi) = 8,685 萬元 銷售凈利潤率： 8685/104526 = % 投資利潤率： 8685/82736 = % 22 八、資金籌措計(jì)劃 、資金來源 本項(xiàng)目收購及開發(fā)共需資金 82,736 萬元，其中用于收購 39,178 萬元 ,實(shí)際項(xiàng)目投資額 (扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用 )為 67,668 萬元。 24 九、不確定性分析 、項(xiàng)目盈虧平衡分析 考慮到市場銷售價(jià)格的變化，對本項(xiàng)目分析，主要是住宅價(jià)格及項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)的變化對各種指標(biāo)的影響，市場行情不確定因素各種銷售價(jià)格收益分析。 25 十、項(xiàng)目交易方式分析 、項(xiàng)目股權(quán)情況 地塊現(xiàn) 由（ XX） XX 投資有限公司（占股 98%）、 XXXX 投資發(fā)展有限公司（占股 2%）共同持有。 （營業(yè)稅稅率為 5%，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為 7%，教育費(fèi)附加稅率為 3%，企業(yè)所得稅稅率為 25%(非居民企業(yè) 10%)，印花稅稅率為 %，契稅稅率為 4%） 項(xiàng)目評估結(jié)果表 金額單位：萬元 賬面價(jià)值 評估價(jià)值 增減值 資產(chǎn)合計(jì) 25,500 39,178 13,678 負(fù)債合計(jì) 0 0 0 所有者權(quán)益合計(jì) 25,500 39,178 13,678 、可轉(zhuǎn)讓方案分析 有以下 三種轉(zhuǎn)讓方案可供選擇： 方案一： XX 公司 將其持有的資產(chǎn)直接轉(zhuǎn)讓給 XX 公司 ，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為 39,178 萬 元。 方案三： XX 公司在 XX 直接收購 XX公司 100%股權(quán) ,轉(zhuǎn)讓價(jià)格為 39,178 萬 元。由于 增值額 /扣除項(xiàng)目金額 ＝ ％ 50%,故增值稅稅率 為 30％。受讓方不用繳 納契稅。轉(zhuǎn)讓方不需繳納營業(yè)稅、土地增值稅、股息所得稅和契稅，受讓方不用繳納契稅。 （ 2）可操作性因素。 方案二、三 前期 需進(jìn)行 盡職調(diào)查 ， 對目標(biāo)房地產(chǎn)公司的外部環(huán)境和內(nèi)部情況進(jìn)行審慎的調(diào)查與評估。但 如果項(xiàng)目取得不符合法律規(guī)定或存在重大瑕疵，則可能會被 XX 收回或責(zé)令補(bǔ)交地價(jià)款等費(fèi)用 ；目標(biāo)公司或有負(fù)債 ,包括未披露的對外擔(dān)保、潛在的合同違約與潛在的未支付款項(xiàng)等，容易產(chǎn)生或有負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)將有關(guān)的研究結(jié)論及可行性建議表述如下： 、研究分項(xiàng)結(jié)果 ? 在珠海經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長， GDP 持續(xù)攀升的支撐和帶動下，珠海的樓市平穩(wěn)發(fā)展； ? 珠海限價(jià)限購政策，由于本項(xiàng)目定價(jià)高于珠海限價(jià)，必須通過現(xiàn)樓回款，一定程度上增加了本項(xiàng)目的資金成本及市場風(fēng)險(xiǎn)； ? 珠海主城區(qū)土地資源稀缺，而剛性需求較大； ? 本地塊地理位置優(yōu)越，緊鄰香洲區(qū)行政中心，周邊有多個大型成熟社區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)基本成熟； ? 從盈虧平衡分析可知，本項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力一般； ? 本項(xiàng)目實(shí)際投入 億元，通過商品房銷售回籠，總利潤約 8685 萬元，投資回報(bào)率為： %，投資回報(bào)率尚算可以。 （ 2）加強(qiáng)公司內(nèi)部管理，健全各 項(xiàng)財(cái)務(wù)制度，在項(xiàng)目開發(fā)過程中對開發(fā)的成本和效益進(jìn)行有效的動態(tài)跟蹤控