【正文】 XXXX 企業(yè)管理 (珠海 )有限公司 二零一三年五月十日 1 一、項(xiàng)目概況 、 項(xiàng)目背景 本地塊屬于 XX 置換調(diào)整項(xiàng)目，位于珠海 XXXX 西路北側(cè)、 XX 路西側(cè)，現(xiàn)由（ XX）XX 投資有限公司（占股 98%）、 XXXX 投資發(fā)展有限公司（占股 2%）共同持有，該地塊股東同意將本項(xiàng)目一次性轉(zhuǎn)讓。 、項(xiàng)目基本屬性 、項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo) 用地性質(zhì)：住宅、商業(yè) 容積率： 規(guī)劃用地面積： ㎡ 建筑密度： 20% 規(guī)劃計(jì)容積率建筑規(guī)模： ㎡ 綠地率： 35% 配套公建： 120 ㎡ 停車位： 車位 /100 ㎡建筑面積 套型限制： 90 戶型≥ 70% 、項(xiàng)目屬性 ? 項(xiàng)目地理位置 吉大 新香洲 香洲 本案 2 ? 項(xiàng)目四至 ? 項(xiàng)目地貌狀況 該項(xiàng)目位于梅華西路以北、 XX 路以西，地塊方正；地塊平整無附屬建筑物，地勢較低，積水。 劣勢： 1） 項(xiàng)目四周均有高層建筑物，日照受影響； 2） 地塊規(guī)模不大，不宜打造大型社區(qū)。 威脅： 3） 整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢不明朗，調(diào)控從緊； 4） 本項(xiàng)目入市時(shí)周邊競爭項(xiàng)目逐步成熟。 ? 珠海區(qū)域生產(chǎn)總值自 07 至 12年持續(xù)增長，但增長波動(dòng)較大， 10 年以來增長速度急速放緩。 、三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不變，第三產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率提高 珠海市三大產(chǎn)業(yè)構(gòu)成 （單位：億元）0100200300400500600700800900%%%%%%%%%%%第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)所占比例 % % % % % %07年 08年 09年 10年 11年 12年 5 ? 12年第一、二、三產(chǎn)業(yè)對 GDP 增長的貢獻(xiàn)率分別為 %， %和 %，與前年相比，第三產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率大幅提高， 增長結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。 ? 第二產(chǎn)業(yè)是珠海的支柱產(chǎn)業(yè)，占生產(chǎn)總值的 %。 ? 第三產(chǎn)業(yè)對珠海經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率較高， 12 年總量 億元，同比增長 %。 、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入快速增長 20212021年 珠海市城鎮(zhèn)居民家庭人均收支情況 （單位：元）010000202103000040000人均可支配收入 19290 20949 22859 25382 28731 32978人均消費(fèi)支出 17422 16517 17948 20370 21162 2408307年 08年 09年 10年 11年 12年 6 ? 12年珠海市居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù) 累計(jì)上漲 %，漲幅比去年下降 個(gè)百分點(diǎn) 。 受物價(jià)及房屋價(jià)格上漲影響，人均消費(fèi)支出增加 %。 、小結(jié) 在全球經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)大環(huán)境下，珠海經(jīng)濟(jì)仍保持較高的增長速度，但是增幅出現(xiàn)放緩的跡象；珠海房地產(chǎn)投資在 2021 年的增長幅度再次達(dá)到峰值后， 2021 年投資增長出現(xiàn)負(fù)增長；人均收入水平提高，但受樓市調(diào)控影響，樓市呈現(xiàn)膠著狀態(tài)，消費(fèi)信心不足。 7 三、 2021 年 2021 年房地產(chǎn)重點(diǎn)政策解析 、貨幣類政策 ? 存款準(zhǔn)備金率 點(diǎn)評 ? 2021 年經(jīng)濟(jì)發(fā)展過熱的趨勢一直延續(xù)至 2021 年上半年，國家的貨幣政策表現(xiàn)為從緊的調(diào)性。 ? 存貸款基準(zhǔn)利率 20212021年存貸款利率走勢0123456782011年2月2011年4月2011年6月2011年8月2011年10月2011年12月2012年2月2012年4月2012年6月5年期存款基準(zhǔn)利率 5年以上貸款基準(zhǔn)利率 12月 5日 % 2021年 1月 20日 2月 24日 3月 25日 4月 21日 5月 18日 6月 20日 2021年 2月 24日 20212021 年存款準(zhǔn)備金率走勢 5 月 18日 19 20 21 8 點(diǎn)評 ? 2021 年至 2021 年存貸款基準(zhǔn)利率 基本保持在同一水平附近稍微調(diào)整，說明國家宏觀調(diào)控政策不松動(dòng)。公積金貸款利率基本保持在 %上下波動(dòng)，說明樓市國家宏觀調(diào)控不放松。對個(gè)人購買 90 平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按 1%稅率征收契稅； 對個(gè)人購買住房不足 5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅 。 1146 1129 1177 1268 20212021 年公積金貸款利率走勢 貸款% 1276 9 、第二套房貸政策 1）主要內(nèi)容 對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60％，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的 倍。 、小結(jié) 2021 年的政策導(dǎo)向性較為明顯，將延續(xù) 2021 年調(diào)控從緊的基調(diào)，隨著珠海“國四條”即將出臺(tái)，將給珠海樓市帶來一定的不確定性，但調(diào)控從緊的基調(diào)不會(huì) 改變。 珠海被定位為“核心”，珠海作為珠江西岸核心城市，將與以佛山、江門、中山、肇慶市為節(jié)點(diǎn)的珠江口西岸城市一起，努力提升地區(qū)發(fā)展水平，珠?！爸榻靼逗诵某鞘小边@一定位，與 30 年前鄧小平將珠海定位為“特區(qū)”，具有同等重要意義。 、戰(zhàn)略性重大項(xiàng)目相繼推進(jìn)完成 ? 港珠澳大橋 港珠澳大橋連接香港與 XX、珠海，主體工程為全長約 35公里的跨海橋隧，香港的連接線 公里，珠海的連接線 公里。整個(gè)工程將按 6 車道高速公路標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，設(shè)計(jì)行車時(shí)速 100 公里。 港珠澳大橋預(yù)計(jì) 2021 年至 2021 年建成通車 。 ? 廣珠城際軌道 12 廣珠輕軌是珠三角軌道交通網(wǎng)的主軸線之一，于 2021 年 12 月 18 日正式動(dòng)工，工程全線總長 143公里，其中廣州至珠海主線長 117 公里 ,2021 年 12月 31 日全線通車，廣州南站至珠海站最快只需 58 分鐘 。 、小結(jié) 隨著“一橋”（港珠澳大橋）、“兩港”（海港、空港）、“三鐵”（廣珠鐵路、廣珠輕軌、粵西沿海高速鐵路）、“四高速”（京珠高速、江珠高速、太澳高速和沿海高速公路）、“八縱六橫”等重大交通基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，珠海的固有優(yōu)勢將得到進(jìn)一步發(fā)揮，珠海的發(fā)展硬環(huán)境將提升到一個(gè)新的水平，區(qū)域競爭力、輻射力將顯著增強(qiáng)，一小時(shí)都市圈更將使珠海作為珠三角區(qū)域中心城市的地位呼之欲 出，對珠海樓市形成較強(qiáng)的支撐動(dòng)力。 、商品住房竣工面積、銷售面積情況 010020030040050008年 09年 10年 11年 12年20212021年 珠海商品住房竣工、銷售情況(萬 ㎡）竣工面積 銷售面積 ? 除