5號(hào)居住地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-wenkub.com
2025-02-21 09:41 本頁(yè)面
【正文】 （ 4）對(duì)地塊現(xiàn)狀、年限及現(xiàn)有權(quán)屬人進(jìn)行深入分析，因現(xiàn)有地塊來(lái)源相對(duì)復(fù)雜，在地塊洽談過(guò)程需多方面了解，規(guī)避人為因素風(fēng)險(xiǎn)。 、結(jié)論 通過(guò)上述科學(xué)研究分析論證，本項(xiàng)目可行。 綜合考慮，宜選擇方案三完成交易操作。 三種方案中，方案一的潛在風(fēng)險(xiǎn)最小，且須就 轉(zhuǎn)讓的合法化 進(jìn)行分析，但可以避免項(xiàng)目的合法 性風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)外債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。 2021 年 ， 商務(wù)部和外管局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》（商資函［ 2021］ 50 號(hào)），交易程序及審批較為復(fù)雜。 方案三相關(guān)稅負(fù)表 （單位：萬(wàn)元） 稅負(fù)計(jì)算公式 金額 轉(zhuǎn)讓方稅負(fù) 受讓方稅負(fù) 轉(zhuǎn)讓收入 a 39,178 轉(zhuǎn)讓成本 b 25,500 印花稅 c=a*% 20 20 20 稅負(fù)總計(jì) 20 20 對(duì)于這三種方案，從轉(zhuǎn)讓雙方的角度考慮，各方應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)如表所示： 轉(zhuǎn)讓方需承擔(dān)的稅負(fù)比較表 （單位：萬(wàn)元） 方案一 方案二 方案三 營(yíng)業(yè)稅 1,959 城市維護(hù)建設(shè)稅 137 教育費(fèi)附加 59 土地增值稅 4,103 企業(yè)所得稅 740 1,368 印花稅 20 20 20 契稅 稅負(fù)總計(jì) 7,018 1,388 20 受讓方需承擔(dān)的稅負(fù)比較表 （單位：萬(wàn)元） 方案一 方案二 方案三 營(yíng)業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附 加 土地增值稅 企業(yè)所得稅 印花稅 20 20 20 契稅 1,567 稅負(fù)總計(jì) 1,587 20 20 28 、方案選擇分析 對(duì)三種交易方案影響因素分析如下： （ 1）稅收因素 從稅收成本考慮，方案三的總轉(zhuǎn)讓交易稅收成本是最小的，符合企業(yè)的最大利益，但方案二、三 轉(zhuǎn)讓價(jià)款 都不 可以列入項(xiàng)目的成本 ， 在 以后 項(xiàng)目清算時(shí)， 還 應(yīng)繳納相應(yīng)的、客觀的企業(yè)所得稅和土地增值稅 。 交易中，轉(zhuǎn)讓方屬非居民企業(yè)，按 10%資本收益計(jì)提所得稅。 方案一相關(guān)稅負(fù)表 （單位：萬(wàn)元） 稅負(fù)計(jì)算公式 金額 轉(zhuǎn)讓方稅負(fù) 受讓方稅負(fù) 轉(zhuǎn)讓收入 a 39,178 土地成本 b 25,500 開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用 c 0 增值額 d=ae 13,678 扣除項(xiàng)目金額 e=b+c+f+g+h+k 27,675 營(yíng) 業(yè)稅 f=a*5% 1,959 1,959 城市維護(hù)建設(shè)稅 g=f*7% 137 137 教育費(fèi)附加 h=f*3% 59 59 土地增值稅 i=d*30% 4,103 4,103 企業(yè)所得稅 j=(aei)*10% 740 740 印花稅 k=a*% 20 20 20 契稅 l=a*4% 1,567 1,567 稅負(fù)總計(jì) 7,018 1,587 (2)方案二 方案二屬于 外資境外并購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán) 。 26 (1)方案一 方案一屬于外資資產(chǎn)并購(gòu)?fù)赓Y公司項(xiàng)目資產(chǎn)，按照稅法的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓方 XX 公司應(yīng)承擔(dān)相關(guān)的營(yíng)業(yè)稅、土地增值 稅、城建稅及教育費(fèi)附加、印花稅和企業(yè)所得稅等。 方案二： XX公司在珠海成立項(xiàng)目公司 ,將其擁有的項(xiàng)目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給 XX公司，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為 39,178 萬(wàn) 元。 股東取得土地后已成立房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，但土地使用權(quán)仍掛在 XX 公司及XX 公司名下，因土地性質(zhì)調(diào)整審批手續(xù)擱置，仍未取得土地證，土地使用權(quán)限時(shí)間從2021 年起算。但是按目前 珠海樓市住宅的價(jià)格走勢(shì)以及珠海城區(qū)土地日趨減少來(lái)看，本項(xiàng)目高檔 精裝 住宅價(jià)格回落到 13,730 元/m2 的可能性較小。 結(jié)合我司外資性質(zhì)及房地產(chǎn)運(yùn)作慣例，開(kāi)發(fā)商的自有資金應(yīng)占總投資的 50%以上，貸款額度 為總投資的 50%(即： 33,834 萬(wàn)元 )，現(xiàn)資本金為 26265 萬(wàn)元，即另需自籌 7,569萬(wàn)元自有資金，其余資金依靠銀行貸款解決，詳見(jiàn)資金計(jì)劃表： 金額單位：萬(wàn)元 年度 計(jì)算項(xiàng) 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 合計(jì) 2021 年 當(dāng)期投入數(shù) 2819 2819 5639 投入累計(jì)數(shù) 2819 5639 當(dāng)期資金回籠數(shù) 資金差額 4749 1930 當(dāng)年利息 2021 年 當(dāng)期投入數(shù) 2819 5639 5639 5639 19736 投入累計(jì)數(shù) 8458 14097 19736 25375 當(dāng)期資金回籠數(shù) 資金差額 890 6529 12168 17807 當(dāng)年利息 18 131 243 356 748 2021 年 當(dāng)期投入數(shù) 2819 2819 2819 8458 投入累計(jì)數(shù) 28195 31014 33834 33834 當(dāng)期資金回籠數(shù) 52263 累計(jì)資金回籠數(shù) 52263 資金差額 20626 23446 26265 25998 當(dāng)年利息 413 469 525 1407 2021 年 當(dāng)期投入數(shù) 投入累計(jì)數(shù) 33834 33834 當(dāng)期資金回籠數(shù) 26132 26132 累計(jì)資金回籠數(shù) 78395 104526 資金差額 52130 78261 當(dāng)年利息 合計(jì) 利息支出 2155 23 、資金來(lái)源結(jié)構(gòu) 籌措資金來(lái)源 籌措資金 (萬(wàn)元 ) 籌措資金比例 總需資金 67688 100% 自有資 金 33834 50% 銀行貸款 33834 50% 在實(shí)際運(yùn)作時(shí)， 銀行可能會(huì)要求達(dá)到一定建設(shè)進(jìn)度才發(fā)放貸款 (比如：完成177。 、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初步 規(guī)劃 建設(shè)用地面積： ㎡ 總建筑面積： ㎡ 容積率： 建筑密度： % 規(guī)劃戶數(shù)： 608 戶 其中： 88 ㎡戶型： 456 戶； 113 ㎡戶型： 152 戶 計(jì)容建筑面積： ㎡ 其中：高層洋房： 57071 ㎡， 4 幢， 20層；底層商鋪： 3004 ㎡（ 5%比例） 物管用房： 80㎡ 社區(qū)用房： 120 ㎡ 公建配套建筑 (不計(jì)容 )： 其中： 垃圾房： 60 ㎡；環(huán)衛(wèi)休息室： 120 ㎡ 配電房： 100 ㎡；通信設(shè)備房： 60 ㎡ 地下室建筑面 積 :18923 ㎡ 其中：車庫(kù)： 14972 ㎡，車位約 356 個(gè)；人防： 3951 ㎡ 景觀面積： 12933 ㎡ 其中：硬景： 7242 ㎡；軟景： 5691 ㎡ 道路面積： 3621 ㎡ 住宅全部擬定 2021 元 /m2 的精裝修標(biāo)準(zhǔn)。 ? 區(qū)域素質(zhì) 由于 XX 是珠海新的行政服務(wù)中心，因此公務(wù)員、機(jī)關(guān)、事企業(yè)單位的員工構(gòu)成了本區(qū)域的主力人群，所以本區(qū)域人口的整體素質(zhì)相對(duì)較高。 XX片區(qū)內(nèi)，大盤(pán)林立，樓盤(pán)的整體品質(zhì)升級(jí)速度較快，區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)的整體價(jià)格幾乎接近東部沿海地區(qū)的樓盤(pán)售價(jià)。
環(huán)評(píng)公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1