5號(hào)居住地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-在線瀏覽
2025-04-30 09:41本頁(yè)面
【正文】 2021 年竣工面積大 幅下降外， 20212021 年年竣工面積均在 350 萬(wàn) 400 萬(wàn) m2 區(qū)間， 0912 年年銷售面積均在 250 萬(wàn) m2 上下，表明珠海樓市供應(yīng)、銷售兩端平穩(wěn)。 16 六、地塊產(chǎn)品市場(chǎng)定位及建設(shè)進(jìn)度 、項(xiàng)目所處板塊概述 本項(xiàng)目位于 XX中心 1 公里內(nèi)輻射地段。 XX 片區(qū)的職能定位為珠海市的行政、文化、體育中心，融市級(jí)行政、體育、文化功能和居住功能為一體的城市中心區(qū)。 XX片區(qū)內(nèi)，大盤林立，樓盤的整體品質(zhì)升級(jí)速度較快，區(qū)域內(nèi)樓盤的整體價(jià)格幾乎接近東部沿海地區(qū)的樓盤售價(jià)。 、項(xiàng)目屬性分析 ? 地理位置 由于本項(xiàng)目地處 XX核心輻射區(qū)域，加之目前整個(gè)珠海市主城區(qū)地塊的稀缺，因此華潤(rùn)萬(wàn)家 本項(xiàng)目 體育中心 出入境接待大廳 珠海特區(qū)報(bào) 珠海電視臺(tái) 旺角商業(yè)中心 行政服務(wù)中心 公汽總站 一中高中部 市中級(jí)人民法院 十二小學(xué) 17 造就了本項(xiàng)目在地理位置上的唯一性。 ? 區(qū)域素質(zhì) 由于 XX 是珠海新的行政服務(wù)中心，因此公務(wù)員、機(jī)關(guān)、事企業(yè)單位的員工構(gòu)成了本區(qū)域的主力人群，所以本區(qū)域人口的整體素質(zhì)相對(duì)較高。 、項(xiàng)目建設(shè)周期建議 目前珠海主城區(qū)待售及待開(kāi)發(fā)的樓盤較少， 待目前主城區(qū)樓盤存量慢慢被消化后 ，珠海主城區(qū)內(nèi)項(xiàng)目的供應(yīng)會(huì)逐漸減少，而市場(chǎng)也將會(huì)開(kāi)始復(fù)蘇，因此本項(xiàng)目適宜目前著手開(kāi)發(fā)， 2021 年下半年入市，本項(xiàng)目的建設(shè)周期為 。 、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初步 規(guī)劃 建設(shè)用地面積： ㎡ 總建筑面積： ㎡ 容積率： 建筑密度： % 規(guī)劃戶數(shù)： 608 戶 其中： 88 ㎡戶型： 456 戶； 113 ㎡戶型： 152 戶 計(jì)容建筑面積： ㎡ 其中：高層洋房： 57071 ㎡， 4 幢， 20層；底層商鋪： 3004 ㎡（ 5%比例） 物管用房： 80㎡ 社區(qū)用房： 120 ㎡ 公建配套建筑 (不計(jì)容 )： 其中： 垃圾房： 60 ㎡；環(huán)衛(wèi)休息室： 120 ㎡ 配電房： 100 ㎡；通信設(shè)備房： 60 ㎡ 地下室建筑面 積 :18923 ㎡ 其中：車庫(kù)： 14972 ㎡，車位約 356 個(gè)；人防： 3951 ㎡ 景觀面積： 12933 ㎡ 其中：硬景： 7242 ㎡；軟景： 5691 ㎡ 道路面積： 3621 ㎡ 住宅全部擬定 2021 元 /m2 的精裝修標(biāo)準(zhǔn)。 19 開(kāi)發(fā)計(jì)劃表 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 58 月 912 月 12 月 312月 15 月 59 月 1012月 16 月 取得土地 完成設(shè) 計(jì) 完成報(bào) 建 完成建設(shè) 現(xiàn)樓銷售 、投資估算 、開(kāi)發(fā)成本 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)容面積 (㎡ ) 單價(jià) (元 ) 成本 (萬(wàn)元 ) 1 項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi) 60,275 6,500 39,178 2 前期工程費(fèi) 60,275 143 861 3 建安工程費(fèi) 60,275 5,045 30,409 4 配套設(shè)施費(fèi) 60,275 561 3,382 5 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 60,275 78 471 6 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 60,275 175 1,054 合計(jì) 開(kāi)發(fā)成本 60,275 12,502 75,355 20 、開(kāi)發(fā)費(fèi)用 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)容面積 (㎡ ) 單價(jià) (元 ) 費(fèi)用 (萬(wàn)元 ) 1 管理費(fèi)用 60,275 434 2,613 2 銷售費(fèi)用 60,275 434 2,613 3 財(cái)務(wù)費(fèi)用 60,275 357 2,155 合計(jì) 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 60,275 1,225 7,381 、當(dāng)銷售均價(jià)住宅為 16,000 元 /㎡、商業(yè)為 25,000 元 /㎡、車位 16 萬(wàn)元 /個(gè)時(shí) （一）、銷售收入 項(xiàng)目 計(jì)容面積 /車位 (㎡ /個(gè) ) 單價(jià) (元 ) 收入 (萬(wàn)元 ) 高層洋房 57,071 16,000 91,313 商業(yè) 3,004 25,000 7,509 車位 356 160,000 5,704 合計(jì) 60,275 17399 104,526 （二）、稅費(fèi) 項(xiàng)目 計(jì)容面積 (㎡ ) 單價(jià) (元 ) 費(fèi)用 (萬(wàn)元 ) 營(yíng)業(yè)稅及附加 60,275 980 5,906 土地增值稅 60,275 企業(yè)所得稅 60,275 1,194 7,200 合計(jì) 60,275 2,174 13,105 21 (備注：因項(xiàng)目為股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，土地持有人通過(guò) XX 置換獲得土地，原獲取土地價(jià)格為 25500萬(wàn)元 ,增值稅、所得稅土地成本扣稅額為 25500萬(wàn)元 ) 經(jīng)估算 項(xiàng)目總收益為： 104,526 萬(wàn)元 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本為： 75,355 萬(wàn)元 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)費(fèi)用為： 7,381 萬(wàn)元 項(xiàng)目總投資為： 82,736 萬(wàn)元 項(xiàng)目稅費(fèi)： 13,105 萬(wàn)元 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)：總收益 總成本 總費(fèi)用 稅費(fèi) = 8,685 萬(wàn)元 銷售凈利潤(rùn)率： 8685/104526 = % 投資利潤(rùn)率： 8685/82736 = % 22 八、資金籌措計(jì)劃 、資金來(lái)源 本項(xiàng)目收購(gòu)及開(kāi)發(fā)共需資金 82,736 萬(wàn)元，其中用于收購(gòu) 39,178 萬(wàn)元 ,實(shí)際項(xiàng)目投資額 (扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用 )為 67,668 萬(wàn)元。 結(jié)合我司外資性質(zhì)及房地產(chǎn)運(yùn)作慣例，開(kāi)發(fā)商的自有資金應(yīng)占總投資的 50%以上，貸款額度 為總投資的 50%(即： 33,834 萬(wàn)元 )，現(xiàn)資本金為 26265 萬(wàn)元，即另需自籌 7,569萬(wàn)元自有資金，其余資金依靠銀行貸款解決，詳見(jiàn)資金計(jì)劃表： 金額單位：萬(wàn)元 年度 計(jì)算項(xiàng) 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 合計(jì) 2021 年 當(dāng)期投入數(shù) 2819 2819 5639 投入累計(jì)數(shù) 2819 5639 當(dāng)期資金回籠數(shù) 資金差額 4749 1930 當(dāng)年利息 2021 年 當(dāng)期投入數(shù) 2819 5639 5639 5639 19736 投入累計(jì)數(shù) 8458 14097 19736 25375 當(dāng)期資金回籠數(shù) 資金差額 890 6529 12168 17807 當(dāng)年利息 18 131 243 356 748 2021 年 當(dāng)期投入數(shù) 2819 2819 2819 8458 投入累計(jì)數(shù) 28195 31014 33834 33834 當(dāng)期資金回籠數(shù) 52263 累計(jì)資金回籠數(shù) 52263 資金差額 20626 23446 26265 25998
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