【正文】 73288㎡ 34房 15000(精裝 )起 云頂瀾山 390000㎡ 88㎡、 120㎡、 125㎡ 12021(毛坯 ) 南灣 華發(fā)新城 6期 491000㎡ 6090㎡ 17000(精裝 ) 本案 15 、小結(jié) 珠海市區(qū)樓市出現(xiàn)如下的特征： ? 目前主城區(qū)在售樓盤(pán)均價(jià)在 16000 元 /m2 左右，且多按精裝標(biāo)準(zhǔn)交樓； ? 主城區(qū)新盤(pán)基本售罄，待售樓盤(pán)不多，后市供應(yīng)不足。 13 五、珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r 、珠海市商品住房建設(shè)規(guī)模 050010001500202108年 09年 10年 11年 12年20212021年珠海商品住房施工面積(萬(wàn)㎡）施工面積 隨著 2021 年樓市的升溫，市場(chǎng)上施工量大增，截止至 2021 年，市場(chǎng)上已經(jīng)累積有將近 960 萬(wàn)平方米的住房施工面積，施工面積與新開(kāi)工面積比進(jìn)一步擴(kuò)大，說(shuō)明珠海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量充足，后續(xù)開(kāi)發(fā)以消化存量為主。 廣珠輕軌起于廣州南站，途經(jīng)番禺、順德、中山、珠海等各市區(qū)的沿途工業(yè)重鎮(zhèn)，建成后不僅有利于珠三角區(qū)域之間資源的整合利 用，增強(qiáng)城市之間的配套能力，提高經(jīng)濟(jì)質(zhì)量，節(jié)約成本，促進(jìn)整個(gè)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)升級(jí)和轉(zhuǎn)型，而且還使珠海一直以來(lái)處于交通末梢位置的局面得到徹底改變。 港珠澳大橋使珠江東西兩岸城市以及香港和 XX連接形成環(huán)形，將使港深、廣佛和珠澳三大經(jīng)濟(jì)帶形成閉合的三角型快速陸路網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)，從而帶動(dòng)粵港澳三地的旅游、房地產(chǎn)市場(chǎng)，拉動(dòng)投資，前景廣闊。 建成通車后，開(kāi)車從香港到珠海的時(shí)間將由目前的 3個(gè)多小時(shí)縮減為半個(gè)多小時(shí)。在香港的銜接點(diǎn)選在大嶼山散石灣，珠海一端登陸點(diǎn)選在拱北， XX 一端在東方明珠點(diǎn)登錄。 、珠海 大交通脈絡(luò)即將成型 珠?！鞍丝v六橫”道路網(wǎng)規(guī)劃 11 各交通線路說(shuō)明： 道路網(wǎng)結(jié)構(gòu) 骨架道路網(wǎng)絡(luò)名稱 備注 A縱向道路（由東至西） A1 京珠高速 金鳳路 三臺(tái)石路 — 港昌路 承擔(dān)珠海東部對(duì)外聯(lián)系以及與區(qū)域內(nèi)主要城市聯(lián)系的功能 A2 105 國(guó)道 翠屏路 南灣大道 橫琴大橋 蓮花口岸 聯(lián)系橫琴、南灣和中山主城 A3 太澳高速 A4 中山沿江快速 磨刀門東側(cè)快速路 中山西部南北向公路延伸至洪灣 A5 江珠高速 — 機(jī)場(chǎng)（以及鶴洲南） A6 珠海機(jī)場(chǎng) 機(jī)場(chǎng)北路 — B6 聯(lián)系機(jī)場(chǎng)、金灣中心城和斗 門中心城至蓮洲 A7 平東路 高欄港口第二通道 A8 珠港大道 北部直接聯(lián)系江門，同時(shí)與江珠高速銜接 B橫向道路（由南至北） B1 蓮花大橋 金琴路 珠海機(jī)場(chǎng) 高欄港 B2 港珠澳大橋 洪屏路 江珠高速 B3 珠海大道 改造成為快速聯(lián)系通道 B4 梅華路 中山南部 珠峰大道 承擔(dān)中心城區(qū)與西區(qū)交通聯(lián)系的功能 B5 粵西沿海高速公路 B6 中山橫五線 蓮洲 江門南 江門南部橫向公路延伸 珠?！鞍丝v六橫”交通網(wǎng)絡(luò)的構(gòu)筑，將使珠?！爸榻靼逗诵某鞘小?的地位更加明顯，同時(shí)各大交通線的建成將對(duì)其所處區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生較強(qiáng)的推進(jìn)作用 。 10 四、珠海城市建設(shè) 、未來(lái)珠江口西岸核心城市 在國(guó)務(wù)院審議通過(guò)和正式下發(fā)的《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要》中明確提出，珠江口岸地區(qū)“以珠海市為核心”，這一上升到國(guó)家戰(zhàn)略層面的《綱要》讓珠海再次站在了引領(lǐng)珠江西岸發(fā)展的核心位置之上。 2）點(diǎn)評(píng) 貸款利率及首付比例提高，增加了購(gòu)房門檻，嚴(yán)重壓抑投資需求。 2）點(diǎn)評(píng) 交易環(huán)節(jié)相關(guān)稅費(fèi)的調(diào)整表明國(guó)家打擊樓市投機(jī)的意圖，國(guó)家宏觀調(diào)控不放松。 、稅收類政策 1）主要內(nèi)容 對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。 ? 公積金貸款利率 （注：五年期以上） 點(diǎn)評(píng) ? 每一次存貸款利率的調(diào)整，隨之而來(lái)的也是公積金貸款利率的調(diào)整。 ? 中國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始出現(xiàn)增長(zhǎng)下滑的跡象， 央行自 2021 年 6 月份開(kāi)始持續(xù)下調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率，釋放出國(guó)家稍微放寬貨幣政策的信號(hào)，對(duì)提升房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心有一定的作用?？傮w預(yù)測(cè) 2021 年珠海樓市繼續(xù) 2021 年膠著態(tài)勢(shì)，上升動(dòng)力不足。 、人口規(guī)模 珠海市城市總?cè)丝?、戶籍人口增長(zhǎng)情況（萬(wàn)人） 148 9802040608010012014016018007年 08年 09年 10年 11年 12年城市總?cè)丝?城市戶籍人口 ? 珠海市 常住人口數(shù)量及城市戶籍人口數(shù)呈逐年平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，隨著珠三角各大城市間交通網(wǎng)絡(luò)的進(jìn)一步通暢，以及珠海城市建設(shè)進(jìn)一步升級(jí)，會(huì)吸引到更多的有識(shí)之士。 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入首次突破 3萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %，增幅相比去年增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn) 。 、 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 情況 20212021年 珠海市固定資產(chǎn)投資情況 ( 單位：億元）02004006008001000%%%%%%%固定資產(chǎn)投資 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)同比增幅 % % % % %08年 09年 10年 11年 12年 ? 珠海全社會(huì)固定資產(chǎn)投資逐年呈遞增的趨勢(shì)； ? 房地產(chǎn)投資一直占據(jù)固定投資比例達(dá) 3040%； ? 受房地產(chǎn)調(diào)控及市場(chǎng)反彈影響，房地產(chǎn)投資增幅起伏較大， 11 年大幅投資， 12 年則負(fù)增長(zhǎng)，隨著存量逐漸被消化，預(yù)計(jì) 13年則會(huì)有一定的增幅。受人民幣升值出口受阻及房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控影響， 12年產(chǎn)業(yè)總量 億元，同比增幅急速放緩，僅為 %。 ? 第一產(chǎn)業(yè)在珠海市全市總量中比重最小， 12 年產(chǎn)業(yè)總量 億元，同比增長(zhǎng) %。 ? 受人民幣大幅升值及樓市調(diào)控影響，國(guó)內(nèi)出口貿(mào)易受到較大沖擊，股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，繼 08 年、 09年受金融危機(jī)影響， 12年 GDP 再次低于 10%的增長(zhǎng)幅度。 4 二、珠海市宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì) 、珠海地區(qū)生產(chǎn)總值 珠海市2 0 0 8 年 2 0 1 2 年區(qū)域生產(chǎn)總值及增長(zhǎng)情況 （單位：億元）0. 0%2. 0%4. 0%6. 0%8. 0%10 .0 %12 .0 %14 .0 %16 .0 %18 .0 %區(qū)域生產(chǎn)總值 同比增長(zhǎng) % % % % % %07年 08年 09年 10年 11年 12年 ? 12年珠海完成地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，同比增長(zhǎng) %，相比前年增幅放緩了 個(gè)百分點(diǎn)。 機(jī)會(huì)： 5） 珠海城市競(jìng)爭(zhēng)力提升； 6） 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量減少； 7） 珠海市區(qū)地塊稀缺，新盤(pán)少。 3 、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì) 優(yōu)勢(shì)： 1） 項(xiàng)目位于中心城區(qū)，地理位置優(yōu)越； 2） 周邊 配套成熟、生活便利； 3） 地塊方正、平整； 4） 不近主干道，噪音較少。 珠海 XXXX5 號(hào)居住地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告