【正文】 當(dāng)年利息 413 469 525 1407 2021 年 當(dāng)期投入數(shù) 投入累計數(shù) 33834 33834 當(dāng)期資金回籠數(shù) 26132 26132 累計資金回籠數(shù) 78395 104526 資金差額 52130 78261 當(dāng)年利息 合計 利息支出 2155 23 、資金來源結(jié)構(gòu) 籌措資金來源 籌措資金 (萬元 ) 籌措資金比例 總需資金 67688 100% 自有資 金 33834 50% 銀行貸款 33834 50% 在實(shí)際運(yùn)作時， 銀行可能會要求達(dá)到一定建設(shè)進(jìn)度才發(fā)放貸款 (比如：完成177。 24 九、不確定性分析 、項目盈虧平衡分析 考慮到市場銷售價格的變化，對本項目分析，主要是住宅價格及項目轉(zhuǎn)讓費(fèi)的變化對各種指標(biāo)的影響，市場行情不確定因素各種銷售價格收益分析。但是按目前 珠海樓市住宅的價格走勢以及珠海城區(qū)土地日趨減少來看，本項目高檔 精裝 住宅價格回落到 13,730 元/m2 的可能性較小。 25 十、項目交易方式分析 、項目股權(quán)情況 地塊現(xiàn) 由（ XX） XX 投資有限公司（占股 98%）、 XXXX 投資發(fā)展有限公司（占股 2%）共同持有。 股東取得土地后已成立房地產(chǎn)項目公司，但土地使用權(quán)仍掛在 XX 公司及XX 公司名下，因土地性質(zhì)調(diào)整審批手續(xù)擱置，仍未取得土地證，土地使用權(quán)限時間從2021 年起算。 （營業(yè)稅稅率為 5%，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為 7%，教育費(fèi)附加稅率為 3%，企業(yè)所得稅稅率為 25%(非居民企業(yè) 10%)，印花稅稅率為 %，契稅稅率為 4%） 項目評估結(jié)果表 金額單位：萬元 賬面價值 評估價值 增減值 資產(chǎn)合計 25,500 39,178 13,678 負(fù)債合計 0 0 0 所有者權(quán)益合計 25,500 39,178 13,678 、可轉(zhuǎn)讓方案分析 有以下 三種轉(zhuǎn)讓方案可供選擇： 方案一： XX 公司 將其持有的資產(chǎn)直接轉(zhuǎn)讓給 XX 公司 ，轉(zhuǎn)讓價格為 39,178 萬 元。 方案二： XX公司在珠海成立項目公司 ,將其擁有的項目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給 XX公司，轉(zhuǎn)讓價格為 39,178 萬 元。 方案三： XX 公司在 XX 直接收購 XX公司 100%股權(quán) ,轉(zhuǎn)讓價格為 39,178 萬 元。 26 (1)方案一 方案一屬于外資資產(chǎn)并購?fù)赓Y公司項目資產(chǎn)，按照稅法的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓方 XX 公司應(yīng)承擔(dān)相關(guān)的營業(yè)稅、土地增值 稅、城建稅及教育費(fèi)附加、印花稅和企業(yè)所得稅等。由于 增值額 /扣除項目金額 ＝ ％ 50%,故增值稅稅率 為 30％。 方案一相關(guān)稅負(fù)表 （單位：萬元） 稅負(fù)計算公式 金額 轉(zhuǎn)讓方稅負(fù) 受讓方稅負(fù) 轉(zhuǎn)讓收入 a 39,178 土地成本 b 25,500 開發(fā)成本及費(fèi)用 c 0 增值額 d=ae 13,678 扣除項目金額 e=b+c+f+g+h+k 27,675 營 業(yè)稅 f=a*5% 1,959 1,959 城市維護(hù)建設(shè)稅 g=f*7% 137 137 教育費(fèi)附加 h=f*3% 59 59 土地增值稅 i=d*30% 4,103 4,103 企業(yè)所得稅 j=(aei)*10% 740 740 印花稅 k=a*% 20 20 20 契稅 l=a*4% 1,567 1,567 稅負(fù)總計 7,018 1,587 (2)方案二 方案二屬于 外資境外并購項目公司股權(quán) 。受讓方不用繳 納契稅。 交易中，轉(zhuǎn)讓方屬非居民企業(yè)，按 10%資本收益計提所得稅。轉(zhuǎn)讓方不需繳納營業(yè)稅、土地增值稅、股息所得稅和契稅，受讓方不用繳納契稅。 方案三相關(guān)稅負(fù)表 （單位：萬元） 稅負(fù)計算公式 金額 轉(zhuǎn)讓方稅負(fù) 受讓方稅負(fù) 轉(zhuǎn)讓收入 a 39,178 轉(zhuǎn)讓成本 b 25,500 印花稅 c=a*% 20 20 20 稅負(fù)總計 20 20 對于這三種方案，從轉(zhuǎn)讓雙方的角度考慮，各方應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)如表所示： 轉(zhuǎn)讓方需承擔(dān)的稅負(fù)比較表 （單位：萬元） 方案一 方案二 方案三 營業(yè)稅 1,959 城市維護(hù)建設(shè)稅 137 教育費(fèi)附加 59 土地增值稅 4,103 企業(yè)所得稅 740 1,368 印花稅 20 20 20 契稅 稅負(fù)總計 7,018 1,388 20 受讓方需承擔(dān)的稅負(fù)比較表 （單位：萬元） 方案一 方案二 方案三 營業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附 加 土地增值稅 企業(yè)所得稅 印花稅 20 20 20 契稅 1,567 稅負(fù)總計 1,587 20 20 28 、方案選擇分析 對三種交易方案影響因素分析如下： （ 1）稅收因素 從稅收成本考慮，方案三的總轉(zhuǎn)讓交易稅收成本是最小的，符合企業(yè)的最大利益，但方案二、三 轉(zhuǎn)讓價款 都不 可以列入項目的成本 ， 在 以后 項目清算時， 還 應(yīng)繳納相應(yīng)的、客觀的企業(yè)所得稅和土地增值稅 。 （ 2）可操作性因素。 2021 年 ， 商務(wù)部和外管局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》（商資函［ 2021］ 50 號），交易程序及審批較為復(fù)雜。 方案二、三 前期 需進(jìn)行 盡職調(diào)查 ， 對目標(biāo)房地產(chǎn)公司的外部環(huán)境和內(nèi)部情況進(jìn)行審慎的調(diào)查與評估。 三種方案中，方案一的潛在風(fēng)險最小，且須就 轉(zhuǎn)讓的合法化 進(jìn)行分析，但可以避免項目的合法 性風(fēng)險和對外債務(wù)的風(fēng)險。但 如果項目取得不符合法律規(guī)定或存在重大瑕疵，則可能會被 XX 收回或責(zé)令補(bǔ)交地價款等費(fèi)用 ；目標(biāo)公司或有負(fù)債 ,包括未披露的對外擔(dān)保、潛在的合同違約與潛在的未支付款項等，容易產(chǎn)生或有負(fù)債風(fēng)險。 綜合考慮，宜選擇方案三完成交易操作?，F(xiàn)將有關(guān)的研究結(jié)論及可行性建議表述如下： 、研究分項結(jié)果 ? 在珠海經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長， GDP 持續(xù)攀升的支撐和帶動下，珠海的樓市平穩(wěn)發(fā)展； ? 珠海限價限購政策，由于本項目定價高于珠海限價，必須通過現(xiàn)樓回款，一定程度上增加了本項目的資金成本及市場風(fēng)險； ? 珠海主城區(qū)土地資源稀缺，而剛性需求較大； ? 本地塊地理位置優(yōu)越，緊鄰香洲區(qū)行政中心，周邊有多個大型成熟社區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)基本成熟； ? 從盈虧平衡分析可知，本項目抗風(fēng)險能力一般； ? 本項目實(shí)際投入 億元，通過商品房銷售回籠，總利潤約 8685 萬元，投資回報率為： %，投資回報率尚算可以。 、結(jié)論 通過上述科學(xué)研究分析論證，本項目可行。 （ 2）加強(qiáng)公司內(nèi)部管理，健全各 項財務(wù)制度，在項目開發(fā)過程中對開發(fā)的成本和效益進(jìn)行有效的動態(tài)跟蹤控制。 （ 4）對地塊現(xiàn)狀、年限及現(xiàn)有權(quán)屬人進(jìn)行深入分析，因現(xiàn)有地塊來源相對復(fù)雜，在地塊洽談過程需多方面了解，規(guī)避人為因素風(fēng)