5號居住地項目可行性研究報告-文庫吧在線文庫
【正文】 、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入快速增長 20212021年 珠海市城鎮(zhèn)居民家庭人均收支情況 （單位：元）010000202103000040000人均可支配收入 19290 20949 22859 25382 28731 32978人均消費支出 17422 16517 17948 20370 21162 2408307年 08年 09年 10年 11年 12年 6 ? 12年珠海市居民消費價格總指數(shù) 累計上漲 %，漲幅比去年下降 個百分點 。 ? 存貸款基準利率 20212021年存貸款利率走勢0123456782011年2月2011年4月2011年6月2011年8月2011年10月2011年12月2012年2月2012年4月2012年6月5年期存款基準利率 5年以上貸款基準利率 12月 5日 % 2021年 1月 20日 2月 24日 3月 25日 4月 21日 5月 18日 6月 20日 2021年 2月 24日 20212021 年存款準備金率走勢 5 月 18日 19 20 21 8 點評 ? 2021 年至 2021 年存貸款基準利率 基本保持在同一水平附近稍微調(diào)整，說明國家宏觀調(diào)控政策不松動。 、小結(jié) 2021 年的政策導(dǎo)向性較為明顯，將延續(xù) 2021 年調(diào)控從緊的基調(diào)，隨著珠?！皣臈l”即將出臺，將給珠海樓市帶來一定的不確定性，但調(diào)控從緊的基調(diào)不會 改變。 港珠澳大橋預(yù)計 2021 年至 2021 年建成通車 。 16 六、地塊產(chǎn)品市場定位及建設(shè)進度 、項目所處板塊概述 本項目位于 XX中心 1 公里內(nèi)輻射地段。 ? 區(qū)域素質(zhì) 由于 XX 是珠海新的行政服務(wù)中心，因此公務(wù)員、機關(guān)、事企業(yè)單位的員工構(gòu)成了本區(qū)域的主力人群，所以本區(qū)域人口的整體素質(zhì)相對較高。 結(jié)合我司外資性質(zhì)及房地產(chǎn)運作慣例，開發(fā)商的自有資金應(yīng)占總投資的 50%以上，貸款額度 為總投資的 50%(即： 33,834 萬元 )，現(xiàn)資本金為 26265 萬元，即另需自籌 7,569萬元自有資金，其余資金依靠銀行貸款解決，詳見資金計劃表： 金額單位：萬元 年度 計算項 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 合計 2021 年 當期投入數(shù) 2819 2819 5639 投入累計數(shù) 2819 5639 當期資金回籠數(shù) 資金差額 4749 1930 當年利息 2021 年 當期投入數(shù) 2819 5639 5639 5639 19736 投入累計數(shù) 8458 14097 19736 25375 當期資金回籠數(shù) 資金差額 890 6529 12168 17807 當年利息 18 131 243 356 748 2021 年 當期投入數(shù) 2819 2819 2819 8458 投入累計數(shù) 28195 31014 33834 33834 當期資金回籠數(shù) 52263 累計資金回籠數(shù) 52263 資金差額 20626 23446 26265 25998 當年利息 413 469 525 1407 2021 年 當期投入數(shù) 投入累計數(shù) 33834 33834 當期資金回籠數(shù) 26132 26132 累計資金回籠數(shù) 78395 104526 資金差額 52130 78261 當年利息 合計 利息支出 2155 23 、資金來源結(jié)構(gòu) 籌措資金來源 籌措資金 (萬元 ) 籌措資金比例 總需資金 67688 100% 自有資 金 33834 50% 銀行貸款 33834 50% 在實際運作時， 銀行可能會要求達到一定建設(shè)進度才發(fā)放貸款 (比如：完成177。 股東取得土地后已成立房地產(chǎn)項目公司，但土地使用權(quán)仍掛在 XX 公司及XX 公司名下，因土地性質(zhì)調(diào)整審批手續(xù)擱置，仍未取得土地證，土地使用權(quán)限時間從2021 年起算。 26 (1)方案一 方案一屬于外資資產(chǎn)并購?fù)赓Y公司項目資產(chǎn)，按照稅法的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓方 XX 公司應(yīng)承擔相關(guān)的營業(yè)稅、土地增值 稅、城建稅及教育費附加、印花稅和企業(yè)所得稅等。 交易中，轉(zhuǎn)讓方屬非居民企業(yè)，按 10%資本收益計提所得稅。 2021 年 ， 商務(wù)部和外管局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》（商資函［ 2021］ 50 號），交易程序及審批較為復(fù)雜。 綜合考慮，宜選擇方案三完成交易操作。 （ 4）對地塊現(xiàn)狀、年限及現(xiàn)有權(quán)屬人進行深入分析，因現(xiàn)有地塊來源相對復(fù)雜，在地塊洽談過程需多方面了解，規(guī)避人為因素風險。 、結(jié)論 通過上述科學(xué)研究分析論證，本項目可行。 三種方案中，方案一的潛在風險最小，且須就 轉(zhuǎn)讓的合法化 進行分析，但可以避免項目的合法 性風險和對外債務(wù)的風險。 方案三相關(guān)稅負表 （單位：萬元） 稅負計算公式 金額 轉(zhuǎn)讓方稅負 受讓方稅負 轉(zhuǎn)讓收入 a 39,178 轉(zhuǎn)讓成本 b 25,500 印花稅 c=a*% 20 20 20 稅負總計 20 20 對于這三種方案，從轉(zhuǎn)讓雙方的角度考慮，各方應(yīng)承擔的稅負如表所示： 轉(zhuǎn)讓方需承擔的稅負比較表 （單位：萬元） 方案一 方案二 方案三 營業(yè)稅 1,959 城市維護建設(shè)稅 137 教育費附加 59 土地增值稅 4,103 企業(yè)所得稅 740 1,368 印花稅 20 20 20 契稅 稅負總計 7,018 1,388 20 受讓方需承擔的稅負比較表 （單位：萬元） 方案一 方案二 方案三 營業(yè)稅 城市維護建設(shè)稅 教育費附 加 土地增值稅 企業(yè)所得稅 印花稅 20 20 20 契稅 1,567 稅負總計 1,587 20 20 28 、方案選擇分析 對三種交易方案影響因素分析如下： （ 1）稅收因素 從稅收成本考慮，方案三的總轉(zhuǎn)讓交易稅收成本是最小的，符合企業(yè)的最大利益，但方案二、三 轉(zhuǎn)讓價款 都不 可以列入項目的成本 ， 在 以后 項目清算時， 還 應(yīng)繳納相應(yīng)的、客觀的企業(yè)所得稅和土地增值稅 。 方案一相關(guān)稅負表 （單位：萬元） 稅負計算公式 金額 轉(zhuǎn)
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