5號(hào)居住地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-免費(fèi)閱讀
【正文】 （ 2）加強(qiáng)公司內(nèi)部管理，健全各 項(xiàng)財(cái)務(wù)制度，在項(xiàng)目開發(fā)過程中對(duì)開發(fā)的成本和效益進(jìn)行有效的動(dòng)態(tài)跟蹤控制。但 如果項(xiàng)目取得不符合法律規(guī)定或存在重大瑕疵，則可能會(huì)被 XX 收回或責(zé)令補(bǔ)交地價(jià)款等費(fèi)用 ；目標(biāo)公司或有負(fù)債 ,包括未披露的對(duì)外擔(dān)保、潛在的合同違約與潛在的未支付款項(xiàng)等，容易產(chǎn)生或有負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)。 （ 2）可操作性因素。受讓方不用繳 納契稅。 方案三： XX 公司在 XX 直接收購(gòu) XX公司 100%股權(quán) ,轉(zhuǎn)讓價(jià)格為 39,178 萬 元。 25 十、項(xiàng)目交易方式分析 、項(xiàng)目股權(quán)情況 地塊現(xiàn) 由（ XX） XX 投資有限公司（占股 98%）、 XXXX 投資發(fā)展有限公司（占股 2%）共同持有。 19 開發(fā)計(jì)劃表 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 58 月 912 月 12 月 312月 15 月 59 月 1012月 16 月 取得土地 完成設(shè) 計(jì) 完成報(bào) 建 完成建設(shè) 現(xiàn)樓銷售 、投資估算 、開發(fā)成本 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)容面積 (㎡ ) 單價(jià) (元 ) 成本 (萬元 ) 1 項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi) 60,275 6,500 39,178 2 前期工程費(fèi) 60,275 143 861 3 建安工程費(fèi) 60,275 5,045 30,409 4 配套設(shè)施費(fèi) 60,275 561 3,382 5 開發(fā)間接費(fèi) 60,275 78 471 6 不可預(yù)見費(fèi) 60,275 175 1,054 合計(jì) 開發(fā)成本 60,275 12,502 75,355 20 、開發(fā)費(fèi)用 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)容面積 (㎡ ) 單價(jià) (元 ) 費(fèi)用 (萬元 ) 1 管理費(fèi)用 60,275 434 2,613 2 銷售費(fèi)用 60,275 434 2,613 3 財(cái)務(wù)費(fèi)用 60,275 357 2,155 合計(jì) 開發(fā)費(fèi)用 60,275 1,225 7,381 、當(dāng)銷售均價(jià)住宅為 16,000 元 /㎡、商業(yè)為 25,000 元 /㎡、車位 16 萬元 /個(gè)時(shí) （一）、銷售收入 項(xiàng)目 計(jì)容面積 /車位 (㎡ /個(gè) ) 單價(jià) (元 ) 收入 (萬元 ) 高層洋房 57,071 16,000 91,313 商業(yè) 3,004 25,000 7,509 車位 356 160,000 5,704 合計(jì) 60,275 17399 104,526 （二）、稅費(fèi) 項(xiàng)目 計(jì)容面積 (㎡ ) 單價(jià) (元 ) 費(fèi)用 (萬元 ) 營(yíng)業(yè)稅及附加 60,275 980 5,906 土地增值稅 60,275 企業(yè)所得稅 60,275 1,194 7,200 合計(jì) 60,275 2,174 13,105 21 (備注：因項(xiàng)目為股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，土地持有人通過 XX 置換獲得土地，原獲取土地價(jià)格為 25500萬元 ,增值稅、所得稅土地成本扣稅額為 25500萬元 ) 經(jīng)估算 項(xiàng)目總收益為： 104,526 萬元 項(xiàng)目開發(fā)成本為： 75,355 萬元 項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用為： 7,381 萬元 項(xiàng)目總投資為： 82,736 萬元 項(xiàng)目稅費(fèi)： 13,105 萬元 項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)：總收益 總成本 總費(fèi)用 稅費(fèi) = 8,685 萬元 銷售凈利潤(rùn)率： 8685/104526 = % 投資利潤(rùn)率： 8685/82736 = % 22 八、資金籌措計(jì)劃 、資金來源 本項(xiàng)目收購(gòu)及開發(fā)共需資金 82,736 萬元，其中用于收購(gòu) 39,178 萬元 ,實(shí)際項(xiàng)目投資額 (扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用 )為 67,668 萬元。 、項(xiàng)目屬性分析 ? 地理位置 由于本項(xiàng)目地處 XX核心輻射區(qū)域，加之目前整個(gè)珠海市主城區(qū)地塊的稀缺，因此華潤(rùn)萬家 本項(xiàng)目 體育中心 出入境接待大廳 珠海特區(qū)報(bào) 珠海電視臺(tái) 旺角商業(yè)中心 行政服務(wù)中心 公汽總站 一中高中部 市中級(jí)人民法院 十二小學(xué) 17 造就了本項(xiàng)目在地理位置上的唯一性。 、商品住房竣工面積、銷售面積情況 010020030040050008年 09年 10年 11年 12年20212021年 珠海商品住房竣工、銷售情況(萬 ㎡）竣工面積 銷售面積 ? 除 2021 年竣工面積大 幅下降外， 20212021 年年竣工面積均在 350 萬 400 萬 m2 區(qū)間， 0912 年年銷售面積均在 250 萬 m2 上下，表明珠海樓市供應(yīng)、銷售兩端平穩(wěn)。整個(gè)工程將按 6 車道高速公路標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，設(shè)計(jì)行車時(shí)速 100 公里。 1146 1129 1177 1268 20212021 年公積金貸款利率走勢(shì) 貸款% 1276 9 、第二套房貸政策 1）主要內(nèi)容 對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60％，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的 倍。 7 三、 2021 年 2021 年房地產(chǎn)重點(diǎn)政策解析 、貨幣類政策 ? 存款準(zhǔn)備金率 點(diǎn)評(píng) ? 2021 年經(jīng)濟(jì)發(fā)展過熱的趨勢(shì)一直延續(xù)至 2021 年上半年，國(guó)家的貨幣政策表現(xiàn)為從緊的調(diào)性。 ? 第三產(chǎn)業(yè)對(duì)珠海經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率較高， 12 年總量 億元，同比增長(zhǎng) %。 威脅： 3） 整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不明朗，調(diào)控從緊； 4） 本項(xiàng)目入市時(shí)周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目逐步成熟。 3 、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì) 優(yōu)勢(shì)： 1） 項(xiàng)目位于中心城區(qū)，地理位置優(yōu)越； 2） 周邊 配套成熟、生活便利； 3） 地塊方正、平整； 4） 不近主干道，噪音較少。 ? 第一產(chǎn)業(yè)在珠海市全市總量中比重最小， 12 年產(chǎn)業(yè)總量 億元，同比增長(zhǎng) %。 、人口規(guī)模 珠海市城市總?cè)丝?、戶籍人口增長(zhǎng)情況（萬人） 148 9802040608010012014016018007年 08年 09年 10年 11年 12年城市總?cè)丝?城市戶籍人口 ? 珠海市 常住人口數(shù)量及城市戶籍人口數(shù)呈逐年平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，隨著珠三角各大城市間交通網(wǎng)絡(luò)的進(jìn)一步通暢，以及珠海城市建設(shè)進(jìn)一步升級(jí)，會(huì)吸引到更多的有識(shí)之士。 、稅收類政策 1）主要內(nèi)容 對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。 、珠海 大交通脈絡(luò)即將成型 珠?！鞍丝v六橫”道路網(wǎng)規(guī)劃
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