5號(hào)居住地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 11 各交通線路說(shuō)明： 道路網(wǎng)結(jié)構(gòu) 骨架道路網(wǎng)絡(luò)名稱 備注 A縱向道路（由東至西） A1 京珠高速 金鳳路 三臺(tái)石路 — 港昌路 承擔(dān)珠海東部對(duì)外聯(lián)系以及與區(qū)域內(nèi)主要城市聯(lián)系的功能 A2 105 國(guó)道 翠屏路 南灣大道 橫琴大橋 蓮花口岸 聯(lián)系橫琴、南灣和中山主城 A3 太澳高速 A4 中山沿江快速 磨刀門(mén)東側(cè)快速路 中山西部南北向公路延伸至洪灣 A5 江珠高速 — 機(jī)場(chǎng)（以及鶴洲南） A6 珠海機(jī)場(chǎng) 機(jī)場(chǎng)北路 — B6 聯(lián)系機(jī)場(chǎng)、金灣中心城和斗 門(mén)中心城至蓮洲 A7 平東路 高欄港口第二通道 A8 珠港大道 北部直接聯(lián)系江門(mén)，同時(shí)與江珠高速銜接 B橫向道路（由南至北） B1 蓮花大橋 金琴路 珠海機(jī)場(chǎng) 高欄港 B2 港珠澳大橋 洪屏路 江珠高速 B3 珠海大道 改造成為快速聯(lián)系通道 B4 梅華路 中山南部 珠峰大道 承擔(dān)中心城區(qū)與西區(qū)交通聯(lián)系的功能 B5 粵西沿海高速公路 B6 中山橫五線 蓮洲 江門(mén)南 江門(mén)南部橫向公路延伸 珠?！鞍丝v六橫”交通網(wǎng)絡(luò)的構(gòu)筑，將使珠海“珠江西岸核心城市” 的地位更加明顯，同時(shí)各大交通線的建成將對(duì)其所處區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生較強(qiáng)的推進(jìn)作用 。 廣珠輕軌起于廣州南站，途經(jīng)番禺、順德、中山、珠海等各市區(qū)的沿途工業(yè)重鎮(zhèn)，建成后不僅有利于珠三角區(qū)域之間資源的整合利 用，增強(qiáng)城市之間的配套能力，提高經(jīng)濟(jì)質(zhì)量，節(jié)約成本，促進(jìn)整個(gè)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)升級(jí)和轉(zhuǎn)型，而且還使珠海一直以來(lái)處于交通末梢位置的局面得到徹底改變。 、項(xiàng)目所處板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 XX 做為珠海新的行政中心，近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，成為珠海中心城區(qū)新建樓盤(pán)最多的區(qū)域，是珠海住宅市場(chǎng)供應(yīng)量最為集中的區(qū)域。 18 七、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃及投資估算經(jīng)濟(jì)分析 本項(xiàng)目可供銷售的物業(yè)類型主要為住宅，兼有部分配套商業(yè)，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目各項(xiàng)前提投入、開(kāi)發(fā)投入以及銷售收益進(jìn)行分析，從而對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行與否進(jìn)行評(píng)判。 售價(jià) 售價(jià)變化幅度 凈利 (萬(wàn) ) 投資利潤(rùn)率 投資年回報(bào)率 13,730 14% 0 % % 14,000 13% 1,027 % % 14,500 9% 2,941 % % 15,000 6% 4,856 % % 15,500 3% 6,771 % % 16,000 0% 8,685 % % 16,500 3% 10,600 % % 17,000 6% 7,944 % % 17,500 9% 9,291 % % 18,000 13% 10,637 % % 18,500 16% 11,984 % % 由上表可以推斷，當(dāng)高檔精裝（裝修標(biāo)準(zhǔn) 2021 元 /m2）住宅售價(jià)為： 13,730 元 /㎡時(shí)，投資收益率為 0，達(dá)到平衡點(diǎn)，即項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不虧不賺。XX 公司 在三個(gè)月內(nèi)以現(xiàn)金方式支付。 轉(zhuǎn)讓方屬非居民企業(yè)，按 10%資本收益計(jì)提所得稅。但轉(zhuǎn)讓雙方都需要繳納印花稅。 （ 3）潛在風(fēng)險(xiǎn)因素。 ? 本項(xiàng)目周邊樓盤(pán)精裝房均價(jià)在 1600018000 元 /m2 左右，以 XX公司的品牌，較其他樓盤(pán)，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)相對(duì)較低。 31 附件： 交易成交確認(rèn)書(shū)、建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、用地平面圖 梅華北5號(hào)地塊產(chǎn)權(quán) 、規(guī)劃資料 投資明細(xì)估算 梅華北5號(hào)居住地塊 投資測(cè)算 編制單位： XXXX 企業(yè)管理 (珠海 )有限公司 編制人：莫燦源 編制時(shí)間：二零一三年五月十日 。 29 、并購(gòu)流程 恒豐公司發(fā)出并購(gòu)意向書(shū) 恒豐 公司對(duì)宜嘉公司盡職調(diào)查 雙方 談判 并購(gòu)合同 工商變更登記 雙方 簽訂 并購(gòu)合同 股權(quán)并購(gòu)對(duì)價(jià)支付 30 十一、結(jié)論及建議 本次投資可行性研究工作，是在 項(xiàng)目周邊進(jìn)行了大量的市場(chǎng)研究的基礎(chǔ)之上，通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)周期的計(jì)劃，開(kāi)發(fā)成本估算以及財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)等方面作全面分析，從技術(shù)經(jīng)濟(jì)角度對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性作出評(píng)價(jià)。 方案一要求 XX公司必須先與 XX 公司達(dá)成項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)協(xié)議，然后再以項(xiàng)目的土地使用權(quán)為基礎(chǔ)，設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)。 方案二相關(guān)稅負(fù)表 （單位：萬(wàn)元） 稅負(fù)計(jì)算公式 金額 轉(zhuǎn)讓方稅負(fù) 受讓方稅負(fù) 轉(zhuǎn)讓收入 a 39,178 轉(zhuǎn)讓成本 b 25,500 企業(yè)所得稅 c=(ab)*10% 1,368 1,368 印花稅 d=a*% 20 20 20 稅負(fù)總計(jì) 1,388 20 27 (3)方案三 方案三屬于 外資境外并 購(gòu)項(xiàng)目公司外資股東公司股權(quán) 。受讓方應(yīng)承擔(dān)相關(guān)的印花稅和契稅。 股東有意轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為 39,178 萬(wàn)元。 0結(jié)構(gòu) )，為減輕資金壓力，可以在 工程發(fā)包前，事先約定由施工單位墊付部分工程款。 、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目所處區(qū)域，及項(xiàng)目自身所具有的特質(zhì)進(jìn)行分析，本項(xiàng)目 適合打造高檔中型規(guī)模精品宜居社區(qū)。 XX片區(qū)位于珠海市中心城區(qū)腹地，承擔(dān)著中心 城區(qū)東西、南北向交通的連接，片區(qū)區(qū)域交通優(yōu)勢(shì)明顯。 港珠澳大橋使珠江東西兩岸城市以及香港和 XX連接形成環(huán)形，將使港深、廣佛和珠澳三大經(jīng)濟(jì)帶形成閉合的三角型快速陸路網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)，從而帶動(dòng)粵港澳三地的旅游、房地產(chǎn)市場(chǎng)，拉動(dòng)投資，前景廣闊。 10 四、珠海城市建設(shè) 、未來(lái)珠江口西岸核心城市 在國(guó)務(wù)院審議通過(guò)和正式下發(fā)的《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要》中明確提出，珠江口岸地區(qū)“以珠海市為核心”，這一上升到國(guó)家戰(zhàn)略層面的《綱要》讓珠海再次站在了引領(lǐng)珠江西岸發(fā)展的核心位置之上。 ? 公積金貸款利率 （注：五年期以上） 點(diǎn)評(píng) ? 每一次存貸款利率的調(diào)整，隨之而來(lái)的也是公積金貸款利率的調(diào)整。 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入首次突破 3萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %，增幅相比去年增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn) 。 ? 受人民幣大幅升值及樓市調(diào)控影響，國(guó)內(nèi)出口貿(mào)易受到較大沖擊，股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，繼 08 年、 09年受金融危機(jī)影響， 12年 GDP 再次低于 10%的增長(zhǎng)幅度。 珠海 XXXX5 號(hào)居住地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 XXXX 企業(yè)管理 (珠海 )有限公司 二零一三年五月十日 1 一、項(xiàng)目概況 、 項(xiàng)目背景 本地塊屬于 XX 置換調(diào)整項(xiàng)目，位于珠海 XXXX 西路北側(cè)、 XX 路西側(cè)，現(xiàn)由（ XX）XX 投資有限公司（占股 98%）、 XXXX 投資發(fā)展有限公司（占股 2%）共同持有，該地塊股東同意將本項(xiàng)目一次性轉(zhuǎn)讓。 ? 珠海區(qū)域生產(chǎn)總值自 07 至 12年持續(xù)增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)波動(dòng)較大， 10 年以來(lái)增長(zhǎng)速度急速放緩。
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