【正文】 讓方稅負 受讓方稅負 轉讓收入 a 39,178 土地成本 b 25,500 開發(fā)成本及費用 c 0 增值額 d=ae 13,678 扣除項目金額 e=b+c+f+g+h+k 27,675 營 業(yè)稅 f=a*5% 1,959 1,959 城市維護建設稅 g=f*7% 137 137 教育費附加 h=f*3% 59 59 土地增值稅 i=d*30% 4,103 4,103 企業(yè)所得稅 j=(aei)*10% 740 740 印花稅 k=a*% 20 20 20 契稅 l=a*4% 1,567 1,567 稅負總計 7,018 1,587 (2)方案二 方案二屬于 外資境外并購項目公司股權 。 方案二： XX公司在珠海成立項目公司 ,將其擁有的項目公司的股權轉讓給 XX公司，轉讓價格為 39,178 萬 元。但是按目前 珠海樓市住宅的價格走勢以及珠海城區(qū)土地日趨減少來看，本項目高檔 精裝 住宅價格回落到 13,730 元/m2 的可能性較小。 、項目開發(fā)初步 規(guī)劃 建設用地面積： ㎡ 總建筑面積： ㎡ 容積率： 建筑密度： % 規(guī)劃戶數(shù)： 608 戶 其中： 88 ㎡戶型： 456 戶； 113 ㎡戶型： 152 戶 計容建筑面積： ㎡ 其中：高層洋房： 57071 ㎡， 4 幢， 20層；底層商鋪： 3004 ㎡（ 5%比例） 物管用房： 80㎡ 社區(qū)用房： 120 ㎡ 公建配套建筑 (不計容 )： 其中： 垃圾房： 60 ㎡；環(huán)衛(wèi)休息室： 120 ㎡ 配電房： 100 ㎡；通信設備房： 60 ㎡ 地下室建筑面 積 :18923 ㎡ 其中：車庫： 14972 ㎡，車位約 356 個；人防： 3951 ㎡ 景觀面積： 12933 ㎡ 其中：硬景： 7242 ㎡；軟景： 5691 ㎡ 道路面積： 3621 ㎡ 住宅全部擬定 2021 元 /m2 的精裝修標準。 XX片區(qū)內，大盤林立，樓盤的整體品質升級速度較快，區(qū)域內樓盤的整體價格幾乎接近東部沿海地區(qū)的樓盤售價。 、小結 隨著“一橋”（港珠澳大橋）、“兩港”（海港、空港）、“三鐵”（廣珠鐵路、廣珠輕軌、粵西沿海高速鐵路）、“四高速”（京珠高速、江珠高速、太澳高速和沿海高速公路）、“八縱六橫”等重大交通基礎設施的不斷完善，珠海的固有優(yōu)勢將得到進一步發(fā)揮，珠海的發(fā)展硬環(huán)境將提升到一個新的水平，區(qū)域競爭力、輻射力將顯著增強，一小時都市圈更將使珠海作為珠三角區(qū)域中心城市的地位呼之欲 出，對珠海樓市形成較強的支撐動力。 、戰(zhàn)略性重大項目相繼推進完成 ? 港珠澳大橋 港珠澳大橋連接香港與 XX、珠海，主體工程為全長約 35公里的跨海橋隧，香港的連接線 公里，珠海的連接線 公里。對個人購買 90 平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按 1%稅率征收契稅； 對個人購買住房不足 5年轉手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅 。 、小結 在全球經濟好轉大環(huán)境下，珠海經濟仍保持較高的增長速度，但是增幅出現(xiàn)放緩的跡象；珠海房地產投資在 2021 年的增長幅度再次達到峰值后， 2021 年投資增長出現(xiàn)負增長；人均收入水平提高，但受樓市調控影響，樓市呈現(xiàn)膠著狀態(tài)，消費信心不足。 ? 第二產業(yè)是珠海的支柱產業(yè)，占生產總值的 %。 劣勢： 1） 項目四周均有高層建筑物，日照受影響； 2） 地塊規(guī)模不大，不宜打造大型社區(qū)。 機會： 5） 珠海城市競爭力提升； 6） 區(qū)域內供應量減少； 7） 珠海市區(qū)地塊稀缺，新盤少。受人民幣升值出口受阻及房地產市場調控影響， 12年產業(yè)總量 億元，同比增幅急速放緩，僅為 %?？傮w預測 2021 年珠海樓市繼續(xù) 2021 年膠著態(tài)勢，上升動力不足。 2）點評 交易環(huán)節(jié)相關稅費的調整表明國家打擊樓市投機的意圖，國家宏觀調控不放松。在香港的銜接點選在大嶼山散石灣，珠海一端登陸點選在拱北， XX 一端在東方明珠點登錄。 13 五、珠海房地產市場發(fā)展狀況 、珠海市商品住房建設規(guī)模 050010001500202108年 09年 10年 11年 12年20212021年珠海商品住房施工面積(萬㎡）施工面積 隨著 2021 年樓市的升溫，市場上施工量大增，截止至 2021 年，市場上已經累積有將近 960 萬平方米的住房施工面積，施工面積與新開工面積比進一步擴大，說明珠海房地產開發(fā)量充足，后續(xù)開發(fā)以消化存量為主。該片區(qū)在以仁恒星園和中珠上城為代表項目的帶動下，逐漸成長為高尚、成熟，購房者最為認可的居 住新區(qū)。 、項目開發(fā)初步計劃 計劃 2021 年 8月取得土地， 2021 年 2月完成報建， 2021 年 3月 2021 年 9 月完成建設， 2021 年 10月開始銷售，總開發(fā)周期 33 月。 地價 地價變化幅度 凈利 (萬 ) 投資利潤率 投資年回報率 6,000 8% 11,699 % % 6,100 6% 11,096 % % 6,200 5% 10,494 % % 6,300 3% 9,891 % % 6,400 2% 9,288 % % 6,500 0% 8,685 % % 當住宅銷售均價在 16000 元 /m2 時，由上表看出股權交易價不高于 6100 元 /m2 時，投資年回報率才達到 10%，按 6500 元 /m2 交易，利潤空間不算太高。 XX公司 在三個月內以現(xiàn)金方式支付。轉讓方不需繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅，需繳納股息所得稅。方案一要繳納巨額的稅費，但轉讓價款可列入為項目成本，可以減少以后的 企業(yè)所得稅和土地增值稅的計征。 方案二、三規(guī)避了巨額資本利得稅。 、建議 （ 1）鑒于本項目周邊樓盤較多，且均為大型成熟社區(qū)，前期規(guī)劃設計階段就本項目打造產品及檔次需多方調查和加以論證。 （ 3）基于自身條件，加強物業(yè)銷售策劃人員的組成，以市場為先，盡早介入進行本物業(yè)的前期銷售及策劃和推廣工作。 （ 4）項目股東為規(guī)避較重的稅費，只愿意將項目持股公司股權轉讓給 XX 企業(yè)。 兩種方案中，方案二、三的可操作性較差，方案一相對較好。但轉讓雙方都需要繳納印花稅。 XX 公司 在三個月內以現(xiàn)金方式支付。股東原通過法院裁定受讓位于珠海拱北迎賓南路、粵海東路較西南角用地【土地使用證號：珠國用（ 1995） 04070100090】，受讓價格 25,500 萬元，因規(guī)劃調整，該地塊與 XXXX5 號居住地進行置換，并于 2021 年 8 月獲得建設用地規(guī)劃許可證【地字第202123 號】。根據分析各種融資渠道的可能性和合法性，并考慮籌資成本與籌資風險，但由于本項目預期售價將高于珠海限價（ 11,285 元 /m2），必須現(xiàn)樓銷售，確定本項目的資金來源主要包括自有資金、銀行貸款。 ? 周邊配套 本項目周邊的生活、娛樂、休閑等配套成熟、交通便捷，并且擁有相當豐富的行政設施資源。 14 、主城區(qū)在售經典樓盤銷售情況 區(qū)域 項目 建筑面積 產品 售價 (元 /m2) 吉大 新光御景山 120210㎡ 146㎡ ， 160㎡ ， 208㎡ 1700022021(精裝 ) 華業(yè)臨海 87188㎡ 177㎡， 185㎡， 211㎡ 16500(精裝 ) 格力將軍山 154626㎡ 157㎡， 164㎡ 17000(精裝 )