【正文】 讓方稅負(fù) 受讓方稅負(fù) 轉(zhuǎn)讓收入 a 39,178 土地成本 b 25,500 開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用 c 0 增值額 d=ae 13,678 扣除項(xiàng)目金額 e=b+c+f+g+h+k 27,675 營(yíng) 業(yè)稅 f=a*5% 1,959 1,959 城市維護(hù)建設(shè)稅 g=f*7% 137 137 教育費(fèi)附加 h=f*3% 59 59 土地增值稅 i=d*30% 4,103 4,103 企業(yè)所得稅 j=(aei)*10% 740 740 印花稅 k=a*% 20 20 20 契稅 l=a*4% 1,567 1,567 稅負(fù)總計(jì) 7,018 1,587 (2)方案二 方案二屬于 外資境外并購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán) 。 方案二： XX公司在珠海成立項(xiàng)目公司 ,將其擁有的項(xiàng)目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給 XX公司，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為 39,178 萬(wàn) 元。但是按目前 珠海樓市住宅的價(jià)格走勢(shì)以及珠海城區(qū)土地日趨減少來(lái)看，本項(xiàng)目高檔 精裝 住宅價(jià)格回落到 13,730 元/m2 的可能性較小。 、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初步 規(guī)劃 建設(shè)用地面積： ㎡ 總建筑面積： ㎡ 容積率： 建筑密度： % 規(guī)劃戶(hù)數(shù)： 608 戶(hù) 其中： 88 ㎡戶(hù)型： 456 戶(hù)； 113 ㎡戶(hù)型： 152 戶(hù) 計(jì)容建筑面積： ㎡ 其中：高層洋房： 57071 ㎡， 4 幢， 20層；底層商鋪： 3004 ㎡（ 5%比例） 物管用房： 80㎡ 社區(qū)用房： 120 ㎡ 公建配套建筑 (不計(jì)容 )： 其中： 垃圾房： 60 ㎡；環(huán)衛(wèi)休息室： 120 ㎡ 配電房： 100 ㎡；通信設(shè)備房： 60 ㎡ 地下室建筑面 積 :18923 ㎡ 其中：車(chē)庫(kù)： 14972 ㎡，車(chē)位約 356 個(gè)；人防： 3951 ㎡ 景觀面積： 12933 ㎡ 其中：硬景： 7242 ㎡；軟景： 5691 ㎡ 道路面積： 3621 ㎡ 住宅全部擬定 2021 元 /m2 的精裝修標(biāo)準(zhǔn)。 XX片區(qū)內(nèi)，大盤(pán)林立，樓盤(pán)的整體品質(zhì)升級(jí)速度較快，區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)的整體價(jià)格幾乎接近東部沿海地區(qū)的樓盤(pán)售價(jià)。 、小結(jié) 隨著“一橋”（港珠澳大橋）、“兩港”（海港、空港）、“三鐵”（廣珠鐵路、廣珠輕軌、粵西沿海高速鐵路）、“四高速”（京珠高速、江珠高速、太澳高速和沿海高速公路）、“八縱六橫”等重大交通基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，珠海的固有優(yōu)勢(shì)將得到進(jìn)一步發(fā)揮，珠海的發(fā)展硬環(huán)境將提升到一個(gè)新的水平，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力、輻射力將顯著增強(qiáng)，一小時(shí)都市圈更將使珠海作為珠三角區(qū)域中心城市的地位呼之欲 出，對(duì)珠海樓市形成較強(qiáng)的支撐動(dòng)力。 、戰(zhàn)略性重大項(xiàng)目相繼推進(jìn)完成 ? 港珠澳大橋 港珠澳大橋連接香港與 XX、珠海，主體工程為全長(zhǎng)約 35公里的跨海橋隧，香港的連接線(xiàn) 公里，珠海的連接線(xiàn) 公里。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi) 90 平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按 1%稅率征收契稅； 對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足 5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷(xiāo)售收入全額征稅 。 、小結(jié) 在全球經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)大環(huán)境下，珠海經(jīng)濟(jì)仍保持較高的增長(zhǎng)速度，但是增幅出現(xiàn)放緩的跡象；珠海房地產(chǎn)投資在 2021 年的增長(zhǎng)幅度再次達(dá)到峰值后， 2021 年投資增長(zhǎng)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)；人均收入水平提高，但受樓市調(diào)控影響，樓市呈現(xiàn)膠著狀態(tài)，消費(fèi)信心不足。 ? 第二產(chǎn)業(yè)是珠海的支柱產(chǎn)業(yè)，占生產(chǎn)總值的 %。 劣勢(shì)： 1） 項(xiàng)目四周均有高層建筑物，日照受影響； 2） 地塊規(guī)模不大，不宜打造大型社區(qū)。 機(jī)會(huì)： 5） 珠海城市競(jìng)爭(zhēng)力提升； 6） 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量減少； 7） 珠海市區(qū)地塊稀缺，新盤(pán)少。受人民幣升值出口受阻及房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控影響， 12年產(chǎn)業(yè)總量 億元，同比增幅急速放緩，僅為 %?？傮w預(yù)測(cè) 2021 年珠海樓市繼續(xù) 2021 年膠著態(tài)勢(shì)，上升動(dòng)力不足。 2）點(diǎn)評(píng) 交易環(huán)節(jié)相關(guān)稅費(fèi)的調(diào)整表明國(guó)家打擊樓市投機(jī)的意圖，國(guó)家宏觀調(diào)控不放松。在香港的銜接點(diǎn)選在大嶼山散石灣，珠海一端登陸點(diǎn)選在拱北， XX 一端在東方明珠點(diǎn)登錄。 13 五、珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r 、珠海市商品住房建設(shè)規(guī)模 050010001500202108年 09年 10年 11年 12年20212021年珠海商品住房施工面積(萬(wàn)㎡）施工面積 隨著 2021 年樓市的升溫，市場(chǎng)上施工量大增，截止至 2021 年，市場(chǎng)上已經(jīng)累積有將近 960 萬(wàn)平方米的住房施工面積，施工面積與新開(kāi)工面積比進(jìn)一步擴(kuò)大，說(shuō)明珠海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量充足，后續(xù)開(kāi)發(fā)以消化存量為主。該片區(qū)在以仁恒星園和中珠上城為代表項(xiàng)目的帶動(dòng)下，逐漸成長(zhǎng)為高尚、成熟，購(gòu)房者最為認(rèn)可的居 住新區(qū)。 、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初步計(jì)劃 計(jì)劃 2021 年 8月取得土地， 2021 年 2月完成報(bào)建， 2021 年 3月 2021 年 9 月完成建設(shè)， 2021 年 10月開(kāi)始銷(xiāo)售，總開(kāi)發(fā)周期 33 月。 地價(jià) 地價(jià)變化幅度 凈利 (萬(wàn) ) 投資利潤(rùn)率 投資年回報(bào)率 6,000 8% 11,699 % % 6,100 6% 11,096 % % 6,200 5% 10,494 % % 6,300 3% 9,891 % % 6,400 2% 9,288 % % 6,500 0% 8,685 % % 當(dāng)住宅銷(xiāo)售均價(jià)在 16000 元 /m2 時(shí)，由上表看出股權(quán)交易價(jià)不高于 6100 元 /m2 時(shí)，投資年回報(bào)率才達(dá)到 10%，按 6500 元 /m2 交易，利潤(rùn)空間不算太高。 XX公司 在三個(gè)月內(nèi)以現(xiàn)金方式支付。轉(zhuǎn)讓方不需繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和契稅，需繳納股息所得稅。方案一要繳納巨額的稅費(fèi)，但轉(zhuǎn)讓價(jià)款可列入為項(xiàng)目成本，可以減少以后的 企業(yè)所得稅和土地增值稅的計(jì)征。 方案二、三規(guī)避了巨額資本利得稅。 、建議 （ 1）鑒于本項(xiàng)目周邊樓盤(pán)較多，且均為大型成熟社區(qū)，前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就本項(xiàng)目打造產(chǎn)品及檔次需多方調(diào)查和加以論證。 （ 3）基于自身?xiàng)l件，加強(qiáng)物業(yè)銷(xiāo)售策劃人員的組成，以市場(chǎng)為先，盡早介入進(jìn)行本物業(yè)的前期銷(xiāo)售及策劃和推廣工作。 （ 4）項(xiàng)目股東為規(guī)避較重的稅費(fèi)，只愿意將項(xiàng)目持股公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給 XX 企業(yè)。 兩種方案中，方案二、三的可操作性較差，方案一相對(duì)較好。但轉(zhuǎn)讓雙方都需要繳納印花稅。 XX 公司 在三個(gè)月內(nèi)以現(xiàn)金方式支付。股東原通過(guò)法院裁定受讓位于珠海拱北迎賓南路、粵海東路較西南角用地【土地使用證號(hào)：珠國(guó)用（ 1995） 04070100090】，受讓價(jià)格 25,500 萬(wàn)元，因規(guī)劃調(diào)整，該地塊與 XXXX5 號(hào)居住地進(jìn)行置換，并于 2021 年 8 月獲得建設(shè)用地規(guī)劃許可證【地字第202123 號(hào)】。根據(jù)分析各種融資渠道的可能性和合法性，并考慮籌資成本與籌資風(fēng)險(xiǎn)，但由于本項(xiàng)目預(yù)期售價(jià)將高于珠海限價(jià)（ 11,285 元 /m2），必須現(xiàn)樓銷(xiāo)售，確定本項(xiàng)目的資金來(lái)源主要包括自有資金、銀行貸款。 ? 周邊配套 本項(xiàng)目周邊的生活、娛樂(lè)、休閑等配套成熟、交通便捷，并且擁有相當(dāng)豐富的行政設(shè)施資源。 14 、主城區(qū)在售經(jīng)典樓盤(pán)銷(xiāo)售情況 區(qū)域 項(xiàng)目 建筑面積 產(chǎn)品 售價(jià) (元 /m2) 吉大 新光御景山 120210㎡ 146㎡ ， 160㎡ ， 208㎡ 1700022021(精裝 ) 華業(yè)臨海 87188㎡ 177㎡， 185㎡， 211㎡ 16500(精裝 ) 格力將軍山 154626㎡ 157㎡， 164㎡ 17000(精裝 )