【正文】 .......3. 項目背景與概況 ...........................................................3. 主要技術經(jīng)濟指標 .........................................................7. 問題與建議 ...............................................................8第 2 章 項目投資環(huán)境與市場研究 ...................................................9. 投資環(huán)境分析 .............................................................9. 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 ......................................................11. 銷售預測 ................................................................15. 營銷策略 ................................................................19第 3 章 建設規(guī)模與項目開發(fā)條件 ..................................................21. 建設規(guī)模 ................................................................21. 項目概況現(xiàn)狀 ............................................................21. 項目建設條件 ............................................................22第 4 章 建筑 方案 ................................................................26. 設計依據(jù) ................................................................26. 項目設計主題和開發(fā)理念 ..................................................26. 項目總體規(guī)劃方案 ........................................................27. 建筑設計 ................................................................28. 結(jié)構(gòu)設計 ................................................................29. 給排水設計 ..............................................................30第 5 章 節(jié)能節(jié)水措施 ............................................................32. 設計依據(jù) ................................................................32. 建筑部分節(jié)能設計 ........................................................32第 6 章 環(huán)境影響評價 ............................................................33. 編制依據(jù) ................................................................33. 環(huán)境現(xiàn)狀 ................................................................33. 項目建設對環(huán)境的影響 ....................................................34. 環(huán)境保護措施 ............................................................34第 7 章 勞動衛(wèi)生與消防 ..........................................................35. 指導思想 ................................................................35. 職業(yè)安全衛(wèi)生健康對策與措施 ..............................................35. 消防設計 ................................................................36第 8 章 組織機構(gòu)與人力資源配置 ..................................................38. 組織機構(gòu) ................................................................38. 人力資源配置 ............................................................38第 9 章 項目實施進度 ............................................................39. 項目開發(fā)期 ..............................................................39. 項目實施進度安排 ........................................................39. 項目實施過程控制措施 ....................................................393第 10 章 項目招投標 ..............................................................41. 工程項目招標投標概述 ....................................................41. 工程項目招標投標因素分析 ................................................42. 招標依據(jù) ................................................................44. 招標范圍 ................................................................44. 招標方式 ................................................................44第 11 章 投資估算與資金籌措 ......................................................45. 投資估 算 ................................................................45. 資金籌措 ................................................................45第 12 章 財務評價 ................................................................47. 項目評估依據(jù) ............................................................47. 財務評價基礎數(shù)據(jù)的選擇 ..................................................47. 財務評價 ................................................................47. 不確定性分析 ............................................................48第 13 章 社會評價 ................................................................49. 項目對社會的影響分析 ....................................................49. 風險分析 ................................................................50. 社會評價結(jié)論 ............................................................51第 14 章 研究結(jié)論與建議 ..........................................................52. 可行性研究結(jié)論 ..........................................................52. 建議 ....................................................................524第 1 章 總 論. 項目背景與概況項目名稱：X 明珠居住小區(qū)一期(3 號樓)項目承辦單位概況單位名稱：XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司單位性質(zhì)：有限責任公司(外國自然人獨資)注冊資金：港幣 2,000 萬元單位住所：X 市雙臺子區(qū)業(yè)務范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售法定代表人：吳小平企業(yè)負責人：吳小平，男，1965 年 9 月 30 日生于雙臺子。在 X 雙臺子區(qū)建設大型住宅小區(qū)——X 大橋明珠。2022 年 3 月，由 X 市委領導帶隊考察組一行 5 人親赴雙臺子區(qū)建設意向單位 XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進行了為期 3 天的考察并參觀了其開發(fā)建設樓盤。編制范圍依據(jù)國家有關政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對 XX 居住小區(qū)一期(3 號樓)項目建設的目的、必要性、項目區(qū)域概況、項目規(guī)劃方案及建設內(nèi)容、項目建設組織管理、項目招標方案、投資估算、融資方案與效益分析、財務分析、項目風險分析等方面進行全面論證和研究。根據(jù)國家有關部門的分析和預測，我國居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，到 2022 年，我國城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達到 22 平方米，平均每戶擁有一套功能基本齊全的住房，住房消費占整個消費的比重將達到 15%，城市化水平將提高到 36%左右。② 項目對城市建設將起到促進作用2022 年 12 月 24 日，在遼寧省各民主黨派省委、無黨派人士和省工商聯(lián)參政議政聯(lián)合調(diào)研課題組向遼寧省委、省政府提交的《“3+5”新型城市群建設及產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路與對策研究總報告》中，提出要把“3+5”新型城市群打造成為功能互補的高新產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、發(fā)展布局合理的新型城市連綿區(qū)、中部領先的現(xiàn)代大商業(yè)區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的綜合生態(tài)區(qū)。因此，改善 X 市人民的居住條件已經(jīng)成為 X 市政府特別關心的問題之一。而投資、消費、出口是國民經(jīng)濟增長的原動力，因此國家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機會。本項目與 X 市著名的 X 大橋相望；距 X 市火車站不到500 米,自然環(huán)境優(yōu)越，道路交通便利。經(jīng)考察，在中國 2022 年中國中西部招商會中引入了 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，對該項目進行投資建設，并成立了 X 市 X 大橋東岸南段建設協(xié)調(diào)領導小組，將 X 東岸風光帶南段建設項目納入省、市重點項目。 “已改制企業(yè)原則上按改制拍賣價取得土地使用權(quán)；正在改制的企業(yè)，按市政府和省政府相關文件執(zhí)行，整宗土地采取掛牌方式供地，市天翔公司（原三機廠） 、市住宅公司、砂石公司等單位座落在 X 大橋東岸南段的土地納入投資方的總體開發(fā)，市建衡實業(yè)有限公司納入 X 大橋東岸南段土地的綜合開發(fā)。X 市房地產(chǎn)市場正處于開發(fā)高潮時期，競爭日趨白熾化，因此需要切實考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；在建設過程中，需要嚴格控制工程成本和管理成本。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為 %，與上年持平；第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為 %，上升 個百分點；第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為 %，下降 個百分點。商品房竣工面積 58,236 萬平方米，增長 %。項目開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟社會情況及管理、政策因素2022 年，X 市實現(xiàn)生產(chǎn)總值（初步核算） 億元，增長 %。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化，第二產(chǎn)業(yè)比重上升，2022 年二產(chǎn)業(yè)占 GDP 的比重達到 %，比 2022 年上升 個百分點。年末就業(yè)勞動力 萬人，新增就業(yè)人員 萬人，其中城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員 萬人，其中下崗失業(yè)人員再就業(yè) 萬人。全年居民消費價格總水平比年初上升 個百分點，其中,服務價格上漲 個百分點。安全生產(chǎn)形勢好轉(zhuǎn)，全年共發(fā)生各類安全事故 864 起，同比下降 ％；死亡 242 人，同比下