【正文】 ，支持改善性購房需求，放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制，加快城鎮(zhèn)化。站前區(qū)將成為休閑居住的樂園。 項目綜合評價本項目屬住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目，符合國家產(chǎn)業(yè)政策。包括分攤土地款在內(nèi)，本項目已投入資金約 9365 萬元。 主要技術經(jīng)濟指標表 12 項目主要經(jīng)濟技術指標匯總表序號 項目 單位 指標 備注一 技術指標1 總占地面積 平方米 99073總建筑面積 平方米 170678小高層住宅建筑 平方米 30423情境洋房 平方米 107411幼兒園 平方米 2022商鋪建筑 平方米 1738居委會用房 平方米 50物業(yè)管理用房 平方米 300公廁 平方米 60門衛(wèi)、垃圾收集等 平方米 300計算容積率建筑人防車庫 平方米 3816高層地下室 平方米 1678情境洋房地下室 平方米 215022 其中保溫層建筑面積 平方米 1400不計算容積率建筑3 居住戶數(shù) 戶 10814 機動車停車位 輛 3355 自行車位 輛 22006 綠地率 % 7 集中綠地率 % 8 建筑覆蓋率 % 9 容積率 二 經(jīng)濟指標1 總投資 萬元 289862 銷售收入 萬元 413693 上繳稅收 萬元 4 稅后利潤 萬元 5 投資利潤率 % 6 資本金利潤率 % 7 內(nèi)部收益率 % 稅后8 財務凈現(xiàn)值 萬元 稅后9 借款償還期 年 2 貸款意向 項目背景與進展：2022 年 5 月，******房地產(chǎn)（集團）股份3有限公司注資 3000 萬元成立******房地產(chǎn)集團******置業(yè)有限公司。 主要建設規(guī)模與內(nèi)容：該建項目工程占地面積 99073 平方米，規(guī)劃建筑面積 170678 平方米，主要建筑物情況見表 11。表 11 主要建筑物一覽表序號 建筑名稱建筑面積（m 2） 備注1 小高層住宅建筑 304232 情境洋房（多層建筑） 1074113 幼兒園 20224 商鋪建筑 17385 居委會用房 506 物業(yè)管理用房 3007 公廁 608 門衛(wèi)、垃圾收集等 300地上建筑9 人防車庫 381610 高層地下室 167811 情境洋房地下室 21502地下建筑 投資估算與資金籌措：項目總投資估算為 28986 萬元，其中建設投資 萬元，建設期利息 萬元。2022 年 7 月，通過公開招掛牌方式，公司依法取得了***市火車站站前區(qū) 13＃、17＃地塊的土地使用權。 編制依據(jù)（1） 《***市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》（2） 《***市城市總體規(guī)劃》 （調(diào)整）（3） 《***市火車站站前區(qū)控制性詳細規(guī)劃》（4） 《***市住宅小區(qū)配套設施規(guī)劃建設管理辦法》（5） 《***市商品房銷售管理辦法》（6） 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》（7） 《******花園方案設計》（8）項目單位提供的其他資料（9）有關統(tǒng)計調(diào)查資料（10）有關政策和技術標準 研究范圍我們受建設單位委托，對工程項目的必要性、建設條件、工程方案、市場環(huán)境、投資構成與能力、財務效益與社會效益、環(huán)境影響等方面進行分析論證，為單位決策和融資提供參考，為初步設計提供依據(jù)。******花園居住小區(qū)所在***市火車站站前區(qū)是市委、市政府依托城市交通樞紐，打造集物流、商貿(mào)、休閑、居住為一體的城市新區(qū)。項目開發(fā)的是高品位住宅小區(qū)，鎖定的是有較大經(jīng)濟來源和實力以及改善性購房人群，以此確定相應的投資水平和價格水平，市場目標是明確的，定位是準確的。會議表示保持宏觀經(jīng)濟政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，對于地產(chǎn)行業(yè)的政策基調(diào)是積極扶持的。項目建設在可一定程度上滿足城市居民的居住需求，提升城市居民的居住水平，并促進商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)造就業(yè)，具有良好的社會效益。清償能力分析表明，項目有足夠的還款能力。站前區(qū)交通優(yōu)越：南、北、東、西、中分別有銅九鐵路、沿江高速、寧宜城際鐵路、***路、長江南路等通過或穿越，***火車站、汽車客運總站、公交始發(fā)站均位于區(qū)內(nèi)。7供水：由緯三路、緯四路市政給水管網(wǎng)供給。 自然條件地質(zhì)：***大地構造上位于揚子地臺東北部，根據(jù)地層、構造、巖漿活動的差異，***市主城區(qū)為下?lián)P子臺坳，地層發(fā)育齊全，基巖為完整角礫巖，強度較高，承載力大。氣候：***市屬亞熱帶季風氣候區(qū)，氣候溫和，陽光充足，四季分明，降雨豐沛集中，年際變化大，多年平均降雨量 1502mm，平均溫度 ，平均無霜期 240 天。8第三章 市場分析及營銷策略 市場分析 ***市社會經(jīng)濟發(fā)展概況***市位于安徽省西南部，北臨浩蕩長江，南接雄奇黃山，是長江南岸重要的濱江港口城市和省級歷史文化名城，也是安徽省“兩山一湖”（黃山、九華山、太平湖）旅游區(qū)的重要組成部分。***是長江經(jīng)濟開發(fā)帶的重要組成部分，***港是長江干線重點港口之一，為一類開放口岸。幾年來，***市堅持走特色發(fā)展之路，緊緊圍繞實施“生態(tài)立市、工業(yè)強市、旅游興市、商貿(mào)活市”戰(zhàn)略，著力建設“實力***、活力***、魅力***、和諧***” ，進一步明確和強化了堅持抓工業(yè)、抓招商、抓園區(qū)、抓旅游、抓城市，以重點突破帶動全局發(fā)展的思路，經(jīng)濟社會發(fā)展全面提速，經(jīng)濟總量呈現(xiàn)跨越發(fā)展之勢，經(jīng)濟增速始終保持兩位數(shù)，2022 年在全省 17 個市中居第 2 位，達到 16%。近五年來全市人民收入變化情況見下表：人民收入 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（萬元） 6974 7882 9015 11017 12848增長率（%） 農(nóng)村民人均可支配收入（萬元） 2648 2940 3347 4012 4758增長率（%） ***市主城區(qū)商品住宅未來需求判斷隨 著 ***市 國 民 經(jīng) 濟 和 社 會 的 發(fā) 展 ， 人 們 的 財 富 水 平 有 較 大 提 高 ，人 們 的 消 費 理 念 生 活 方 式 正 在 迅 速 發(fā) 生 變 化 ， 在 衣 、 食 、 住 、 行 等 基礎 生 活 要 素 中 ， 住 房 已 成 為 人 們 改 善 生 活 的 首 要 目 標 。 按 照 人 均 住 房 面 積 34 平 方 米 計 ， 2022 年 至 2022 年 間 新增 城 市 人 口 對 商 品 住 房 的 需 求 總 量 為 萬 平 方 米 。111 月 ， 全 國 商 品 房 銷 售 面 積 75203 萬 平 方 米 ， 同 比 增 長%。111 月 ， 全 國 完 成 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 投 資 31271 億 元 ， 同 比 增 長%， 增 幅 比 110 月 提 高 個 百 分 點 。 主城區(qū) 110 月房地產(chǎn)市場情況分析今 年 111 月 份 我 市 房 地 產(chǎn) 市 場 保 持 了 持 續(xù) 穩(wěn) 定 的 發(fā) 展 態(tài) 勢 ， 房 地產(chǎn) 市 場 交 易 量 各 項 指 標 均 已 超 過 08 年 同 期 水 平 。商 品 房 新 開 工 面 積 增 幅 較 大 。 111 月 份 我 市 主 城 區(qū) 商 品 房 竣 工 面 積 萬 平 方 米 ， 同 比 增 長 %。2022 年 111 月 份 我 市 主 城 區(qū) 各 類 商 品 房 銷 售 （ 簽 約 ） 面 積 共 萬 平 方 米 （ 預 售 房 銷 售 面 積 萬 平 方 米 ， 現(xiàn) 房 銷 售 面 積12 萬 平 方 米 ） ， 同 比 08 年 111 月 增 長 ， 其 中 商 品 住 宅 銷 售（ 簽 約 ） 面 積 共 萬 平 方 米 ， 同 比 08 年 111 月 增 長 %。從以上數(shù)據(jù)來看 20223000 元/平方米的占總成交面積的 %，是目前市場的主導消費價格，但 30004000 元/ 平方米的房價比例有所提高，我市總體房價處于緩慢但穩(wěn)定的上升中。180平 方 米 以 上 的 成交 面 積 為 萬平 方 米 ， 占 成 交面 積 的 %。從以上數(shù)據(jù)來看，本市區(qū)以外人口占總成交比例的 42%，與 10 月份持平。五、市場總結從以上分析情況看今年 111 月份度我市房地產(chǎn)市場交易穩(wěn)步增長，特別是 911 三個月市場交易量增長幅度較上半年更為明顯，顯示一方面宏觀經(jīng)濟情況較好，需求旺盛；另一方面我市各惠民政策仍在持續(xù)地發(fā)揮拉動房地產(chǎn)市場消費的作用，預計短期內(nèi)我市房地產(chǎn)市場仍將保持持續(xù)增長勢頭?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)業(yè)不存在產(chǎn)能過剩的問題，國家對房地產(chǎn)業(yè)只會進行扶持，不會進行政策打壓。他們需要的住房是功能設施齊全、舒適、方便，小戶型、價格適中，可以承受得起的住房。改革開放使中國人民財富有了較大增長，需要有保值增值的渠道和工具，一部分人選擇了住房市場。住宅建筑面積21950 平方米，戶型設計以經(jīng)濟型三房為多。開盤即銷售 60%以上。目前銷售已近 90%。09 年 11 月 8日開盤，一期推出 1和 3樓，戶型面積為 7810109㎡，3200元/ ㎡，當天房源銷售即逾 80%。匯景花園位于九華山大道與百牙路交叉口西北角，與麗陽蘭庭相隔百牙路，由***市***房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設，****規(guī)劃設計院設計，總占地250 畝，總建筑面積 22 萬㎡。此項目是***最早開發(fā)的小區(qū)，也是品牌小區(qū)，社區(qū)已成熟，商業(yè)配套齊全，自然環(huán)境較佳（內(nèi)部綠化+外部清溪公園） ，交通方便，社區(qū)規(guī)模較大，配套完善。河濱花園坐擁白沙河、清溪河兩大水系，景觀以水貫穿一脈相連，從入口到庭院深處，可知可感的動態(tài)景觀。由*****規(guī)劃設計院已完成項目規(guī)劃，景觀設計則由國際上久負盛名的******團公司擔任，共分193 期開發(fā)，現(xiàn)在在售的為 11 幢多層住宅，面積范圍為 ㎡（二室二廳）～㎡（三室二廳二衛(wèi)） ，目前銷售均價為 3700 元/㎡，銷售率近 70%。 項目競爭力分析優(yōu)越的環(huán)境“******花園居住小區(qū)”位于***市南部站前區(qū)，是市委、市政府依托城市交通樞紐，打造集物流、商貿(mào)、休閑、居住為一體的城市新區(qū)。該地是休閑居住的樂園。秉承以人為本的理念，強調(diào)社區(qū)服務設施配套的舒適化、便捷化和完整化。滿足高尚層次的需要隨著***市國民經(jīng)濟和社會的發(fā)展，人們的生活水平有較大的提高，對生活環(huán)境、工作環(huán)境、消費水平有著更高、更新、更好的要求。 市場營銷策略 定位策略21進行市場細分，準確定位目標市場和目標人群，分析購房者的消費需求、消費偏好、消費理念，采取針對性的產(chǎn)品宣傳。以熱情的接待、高效的服務、標準化的解決程序，最大化的留住客戶。統(tǒng)一品牌形象，提升形象高度，賦予品牌良好的親和力。重視情感促銷，合理的配送贈品或紀念品，可以有效的吸引客戶和傳播品牌。***旅游資源得天獨厚，自然風光和人文景觀交相輝映，是理想的旅游休閑度假勝地。設州置府始于唐武德四年，迄今已有近 1400 年的歷史。本項目位于***市南部站前區(qū)，站前區(qū)是***市“一城五區(qū)”的重要組成部分，銅九鐵路、沿江高速和寧宜城際鐵路在這里匯集，***火車站、汽車客運總站、公交始發(fā)站均位于區(qū)內(nèi)，是***市連接外部地區(qū)的重要交通樞紐。優(yōu)越的區(qū)位，高速發(fā)展的區(qū)域經(jīng)濟為“******花園”的運作成功提供了堅實的基礎。生態(tài)性—自然健康以環(huán)境的塑造為主題，注重綠化空間的整體性、均好性，強調(diào)人、建筑、環(huán)境的共生與融合，充分發(fā)揮景觀優(yōu)勢，營造社區(qū)小氣候，實現(xiàn)人與自然的交流融合，同時注入健康休閑的理念，提升環(huán)境品質(zhì)。基地為南北向較長，東西向較短的規(guī)整矩形，東西兩側道路基本為南北走向（南偏東 17 度左右） 。第一層：南北走向的小區(qū)主要集中綠化體系。第三層：宅間交流空間。交通消防設計小區(qū)沿緯四路設置主要車行出入口，沿經(jīng)五路設置車行次要出入口。靜態(tài)交通規(guī)劃也是本次設計的重要方面，適應小汽車的日益增長，充分考慮停車庫的安排設計，采用地面停車和地下停車庫的形式，分別服務于不同人群。住宅的建筑造型體現(xiàn)總體規(guī)劃精神，采用濃郁的英倫風格，深厚的文化底蘊，與區(qū)域內(nèi)濃厚的學院氛圍相呼應，提升社區(qū)文化品質(zhì)，反映當代建筑設計思潮。 主要技術經(jīng)濟指標主要指標（1）用地面積 99073m2（2）總建筑面積 170678m2包括：計容積率建筑面積 142282m2其中：高層住宅建筑面積 30423m2情境洋房建筑面積 107411m2幼兒園建筑面積 2022m2商鋪建筑面積 1738m2居委會建筑面積 50m2物業(yè)管理建筑面積 300m2公廁建筑面積 60m2門衛(wèi)、垃圾收集等建筑面積 300m2不計容積率建筑面積 28396m2其中：人防車庫建筑面積 3816m2高層地下室建筑面積 1678m2情境洋房地下室建筑面積 21502m2保溫層建筑面積 1400m2（3）容積率 （4）建筑覆蓋率 ％（5）綠地率 ％（6）集中綠地率 ％（7）住宅戶數(shù) 1081 戶28（8）