【正文】 隨著國家宏觀調(diào)控政策的貫徹落實， xx20xx 年尤其是下半年房地產(chǎn)市場預(yù)計將呈現(xiàn)以下特點： 1）房地產(chǎn)開發(fā)投資增長回落。 xx房地產(chǎn)市場特征分析： 綜上所述，我們可以對近幾年 xx 房地產(chǎn)市場的特征總結(jié)如下： ① 房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，但增速與市場需求的增長呈良性發(fā)展關(guān)系。 從近幾年的數(shù)據(jù)，我們分析其房地產(chǎn)投資增長，如下： 年 份 20xx 20xx 20xx 20xx 房地產(chǎn)開發(fā)投資金額（億元） 增長幅度 % % % % 上表中很明顯， 20xx、 XXXX 年 是 xx 房地產(chǎn)投資的快速增長年，快速的投資增長來自于 xx 房地產(chǎn)市場需求的提升。 主要特征：早期樓盤少，檔次低，規(guī)模少，樓盤素質(zhì)一般中檔次以下，普遍價格比較低，但沿江的樓盤價格相對比較高，隨著風(fēng)光帶的建設(shè)，沿江路將發(fā)展成為 xx的豪宅地標(biāo)。樓盤在同等檔次的情況下，銷售速度比其它幾個區(qū)快。 ② 華新開發(fā)區(qū)板快 華新開發(fā)區(qū)位于 xx 市西部，是 xx 市新的行政中心，市委市政府等行政事業(yè)性單位均已入駐該片區(qū)，已形成一定的規(guī)模，政府機關(guān)搬遷工作已基本完成，區(qū)域的后發(fā)優(yōu)勢已經(jīng)開始體現(xiàn)，片區(qū)市場將具有較大的發(fā)展和潛力。 . 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 xx房地產(chǎn)市場區(qū)域分布及特點 ① 主城區(qū)板塊 主城區(qū)為 xx 市老的行政、商業(yè)、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商業(yè)氛圍濃厚，升值潛力及投資價值大，土地成本較高，主要以中高檔次的高層住宅、商鋪為主、銷售價格受到規(guī)模和建筑規(guī)劃水平的不同，住宅在 18003000 元 /平方米左右。全年工業(yè)完成投資 億元，比上年增長 %。居民享受最低生活保險的對象共有 萬人，城市居民領(lǐng)取失業(yè)保險人數(shù) 萬人，基本做到應(yīng)保盡保。社會保障事業(yè)穩(wěn)步推進。城市居民人均可支配收入 10681 元，比上年增長 %；扣除物價因 素，實際增長 %。年末全市戶籍人口 萬人，其中城鎮(zhèn)人口 萬人，增長 %；鄉(xiāng)村人口 萬人，下降 %。食品類價格上漲 個百分點。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為 %，就業(yè)形勢保持穩(wěn)定。主要經(jīng)濟結(jié)構(gòu)比重見圖 2。按常住人口計算，全市人均生產(chǎn)總值 12287元，比 20xx 年增長 %，翻了一番。 中央經(jīng)濟工作會議將 20xx 年的調(diào)控政策業(yè)位于緊縮，為“防止經(jīng)濟增長由偏快轉(zhuǎn)向過熱、防止價格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹”， XXXX 年 12 月 8 日，央行將存款利準(zhǔn)備金率提高一個百分點；同年 11 月 CPI 同比上漲 %；隨后央行、銀監(jiān)會明確規(guī)定第二套房貸以戶為單位； 12 月國務(wù)院發(fā)出禁令：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買小產(chǎn)權(quán)房，繼 20xx 年經(jīng)來，因家出臺的宏觀調(diào)控政策頻率之高，調(diào)控力度之大，前所未有，以“管嚴(yán)土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，緊緊扼住 了房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續(xù)漲高，同時各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大了調(diào)控力度。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資 1,466 億元，比上年增長 %；第二產(chǎn)業(yè)投資51,020 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)投資 64,928 億元，增長 %。 湘水 花園 居住小區(qū)一期 (項目可行性研究報告 第 3 頁 共 19 頁 第 2章 項目投資環(huán)境與市場研究 . 投資環(huán)境分析 國家政治經(jīng)濟形勢及有關(guān)政策 XXXX 年 全年國內(nèi)生產(chǎn)總值 246,619 億元，比上年增長 %。分析測算過程假定本項目在土地取得、立項、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國家及 xx 的房地產(chǎn)項目開發(fā)程序及規(guī)定?！霸谙娼瓥|岸南段堤咱東廂可開發(fā)的土地范圍內(nèi)，根據(jù)投資方從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資額加 20%的回報率確定補償用地面積，作為投資方的開發(fā)用地，由市規(guī)劃、國土資源等部門經(jīng)依法批準(zhǔn)后將用紅線劃歸投資方實行控制開發(fā)”。為了加快招商引資力度，加快 xx 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展，把 xx 建設(shè)成為區(qū)域性中心城市，珠暉區(qū)啟動了湘江東 岸南段沿江風(fēng)光帶堤路工程的建設(shè)。經(jīng)考察，在中國 20xx 年中國中西部招商會中引入了 xxxx 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，對該項目進行投資建設(shè)，并成立了 xx 市湘江東岸南段建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，由原市委副書記王雄飛任組長，珠暉區(qū)委書記段志剛?cè)胃苯M長，市委市政府相關(guān)職能部門的領(lǐng)導(dǎo)及珠暉區(qū)負責(zé)人擔(dān)任成員。第六條規(guī)定了東廂用地出讓價。 根據(jù)測算，在預(yù)計的銷售價格、銷售率條件下，本項目具備良好的可行性。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 28,910 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 121,381 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 96,328 億元，增長 %。 全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 25,280 億元，比上年增長 %，其中商品住宅投資 18,010億元，增長 %。以上政策對打擊房地產(chǎn)投機，消除房地產(chǎn)泡沫，保障房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了巨大的作用。近五年，是 xx 經(jīng)濟發(fā)展較快的五年，經(jīng)濟總量從 20xx 年的 億元，增加到 XXXX 年 的 億元，年均增長速度達到%。就業(yè)再就業(yè)成效顯著。物價總水平溫和上漲。房屋銷售價格上漲 %，其中商品房銷售價格上漲 %。人口出生率 ‰，人口死亡率 ‰，人口自然增長率 ‰ 。農(nóng)民人均純收入 4885 元，增長 %，實際增長 %。 年末全市五項社會保險擴面 萬人次，參?？?cè)藬?shù) 萬人次，征繳基金 億元（含企業(yè)養(yǎng)老保險清欠），支付各項保險待遇 億元。 XXXX 年 ， xx 市 固定資產(chǎn)投資較快增長，投資結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。其中制造業(yè)完成投資 億元，占工業(yè)投資的比重為 %；電力、燃氣及水的生產(chǎn)供應(yīng)業(yè)完成投資 億元，占工業(yè)投資的比重為 %。老城區(qū)比較有代表性的有熙園、中泰 xx 市民對華新區(qū)的認可度是比較高的，片區(qū)規(guī)劃較好，路網(wǎng)建設(shè)已經(jīng)完成，生活配套設(shè)施正在逐步完善，生活便利程度不斷提高。 ③ 立新片區(qū)板塊 相對其它幾個區(qū)域而言，立新區(qū)雖然離老城中心區(qū)比較近，但感覺比較偏僻，區(qū)域形象不佳，規(guī)劃不好，小區(qū)檔次普遍比較低，建設(shè)速度也比較慢，交通、購物、休閑、商業(yè)、生活配套也未完全上來，并且檔次不高，缺乏基本的生活配套設(shè)施，生活的氛圍遠未形成。 xx房地產(chǎn)投資分析 20xx20xx衡陽房地產(chǎn)開發(fā)投資情況一覽表 010203020xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額(億元) 從上面的圖表數(shù)據(jù)中可以看出， xx 房地產(chǎn)投資一共出現(xiàn)兩次較大幅度的增長，一湘水 花園 居住小區(qū)一期 (項目可行性研究報告 第 7 頁 共 19 頁 次是 20xx 年，一次是 XXXX 年 。從走訪的樓盤看，很多都是 20xx 年就開始興建的項目，只經(jīng)過 12 年的銷售，項目就基本售完，表明銷售速度大大提升。 ② 增量地供應(yīng)大幅度增加，存量地減少，住宅用地供應(yīng)總量增加。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資需求由強轉(zhuǎn)弱，新注冊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比上年減少，增量資金謹(jǐn)慎入市。按照國家調(diào)控政策的要求，套型建筑面積 90 平方米以下的住房供應(yīng)將大幅增加，中低價位、中小套型普通商品房的土 地供應(yīng)也將大幅增加，大戶型住房建設(shè)與供應(yīng)受到相應(yīng)限制，中小套型普通商品住房將逐步成為房地產(chǎn)市場的主流產(chǎn)品。 ② 20xx年 xx 樓市走勢 對 xx 房價的走勢，目前受到宏觀調(diào)控政策、 CPI 指數(shù)持續(xù)的攀高居民生活壓力加大、股市動蕩跌至 3000 點以下等情況的影響，樓價增長勢頭將相對放緩，但是總體上依然呈現(xiàn)