【正文】 ? 而核心區(qū)的主要功能一般則為會議中心或主題游樂園 本報告是嚴格保密的。 活動場所 文化設施 劇院 電影院 展覽館 博物館和藝術(shù)畫廊 音樂廳 運動設施 戶外和戶內(nèi) 娛樂設施 酒吧 娛樂場（跳舞或賭博） 夜吧 舉辦活動 休閑設施 自然特有的 古跡 教堂 港口 歷史意義街道 紀念意義的建筑 公園和綠地 水、航道 社會、文化特征 民間傳說 友善 語言 地方活力 風俗、傳統(tǒng) 安全 第二要素 旅館和飲食 超市 購物便利 附加要素 可到達性及停車設施 信息交流點 標識、導引系統(tǒng)和地圖 旅游業(yè)必備的基礎(chǔ)要素 本報告是嚴格保密的。 ? 我們相信，這將成為中鐵二局里程杯式的戰(zhàn)略選擇，在青城山挖掘更深層次的資源，我們在獲取更大利潤空間的同時，順應政府的規(guī)劃與發(fā)展，更獲取品牌價值。 本報告是嚴格保密的。安費克 項目主體： 到 1980年時，規(guī)劃區(qū)內(nèi)已超過 700個居住單元，其中 60%是屬于公寓別墅，其余 40%為獨棟別墅。那帕同時也是一個參觀葡萄酒釀造業(yè)的絕佳之地。 三種形式 ： 1． 存度假旅館另外增設的會議室 2. 為增進別墅度假區(qū)的使用程度和收益率而開發(fā) 的會議中心 3. 純粹作為集會使用的會議設備 希爾維拉多度假村 Silverado Resort 本報告是嚴格保密的。 讓我們先著眼于 “ 百草園 ” 開發(fā)模式研究 ?類型一：度假及居住型項目 ?類型二：會議型項目 本報告是嚴格保密的。 項目所在區(qū)位： 卡那帕利海灘度假村 ? 項目所在區(qū)域概況：夏威夷地區(qū)除了鷗胡島之外，第二大的度假中心。而其他同樣供開會者住宿的小型公寓，則可以進行買賣和出租，以便獲得更多的利潤 本報告是嚴格保密的。 案例一研究： 亞美利亞海島農(nóng)莊 Armenia village 項目定位（開發(fā)目標）： 度假經(jīng)營與居住臵業(yè)相結(jié)合，主要為度假經(jīng)營，高爾夫等多種娛樂經(jīng)營 項目規(guī)模： 占地 900英畝（ ） 項目主體： 旅館、度假公寓及別墅 本報告是嚴格保密的。 交通：項目與都江堰市以南 106省道約 15公里處 ,交通主要依賴 106省道。 ? 項目內(nèi)耕地面積廣闊 ,易于規(guī)劃和開發(fā)。 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 ? 經(jīng)深汕高速公路、機荷高速公路、北山大道及深惠公路可達。 ?具有獨特風格的開發(fā)計劃。這類買家主要尋求的是：一個臨近度假區(qū)，可以享受其優(yōu)點而避開其缺點的環(huán)境，私密性和安全性是基本的考慮重點。 本報告是嚴格保密的。 租、售結(jié)合，兼顧長期居住及旅游度假短期逗留等人群。主要有別墅、聯(lián)排別墅、多層洋房等，戶型從 2房到 5房以上，少有單房。 度假區(qū)開發(fā)案例研究 ?成功案例 Sanctuary cove(澳大利亞 ) 齊亞哇（ Kiawah）海角樂園（美國） ?失敗案例 深圳龍崗植物園 本報告是嚴格保密的。 居住度假發(fā)展歷程 驅(qū)動因素 駕車家庭度假的發(fā)展 家庭度假臵業(yè) 人均居住面積 —— 30㎡ /人 人均 GDP 3000美元 5000美元 私人小汽車普及 OK OK 交通網(wǎng)絡完善 OK OK 長假 OK OK 度假物業(yè)發(fā)展的驅(qū)動因素模型 06年底，成都私車擁有量仍繼北京、廣州之后，居全國第三位，居民家庭平均每百戶擁有汽車 9輛 (私家車 5輛 )。 旅游地產(chǎn)空間分布模型 ? 以點構(gòu)面，相互間存在一定距離，這樣可以保證每個功能性場所與居住地形成功能的單獨性，互不干擾。 這邊風景好、安靜，不管是在這兒生活還是工作都很舒服，房子呢也不大，比較實用。 ? 從各樓盤廣告語中我們也可以看到如果跳出青城山的旅游自然資源，樓盤幾乎就是一個空殼。 ? 在大多數(shù)購房者眼中，青城山的房地產(chǎn)主要集中在別墅項目上，其實青城山的別墅項目很難直接定義為別墅。 客戶 /價格 電梯公寓客戶以遂寧本市中高端人群為主，價格平臺在 1800元 /平米以上。 本報告是嚴格保密的。 滯銷戶型：二層套一，沒有花園，且層高比三層矮很多 價 格 均價： 4000/平米 銷售狀況 2023年 3月開盤， 95% 2023年底（ 2023年 7月 31日交房） 92% 客 戶 成都市及周邊城市中、老年人 配 套 會所 欠缺 青城山旅游風景區(qū)自然風光 依托資源 產(chǎn)品形式 3層公寓為主，臨街含底商 客戶 /價格 均價 4500元 /平米左右（除 “ 中國青城 ” 外），客戶多為養(yǎng)老者 未來供應 未來可開發(fā)土地較少。 占地 36畝，聯(lián)排、小戶型公寓含底商，共162戶，川西民居風格 產(chǎn) 品 主力戶型：雙拼 130150平米； 戶型配比：湖邊獨棟： %；聯(lián)體別墅： － 45％左右；公寓： － 50％左右 暢銷戶型：雙層公寓，面積較小，實用，切總價不高； 滯銷戶型：獨棟別墅，單價總價太高；公寓 2層剩余 8戶，無花園 主力戶型： 8090m2左右戶型 戶型配比： 40平米左右躍層； 60平米左右躍層公寓； 80120平米以上聯(lián)排別墅 暢銷戶型： 60平米左右躍層，夠用，且總價低。圍繞青城山山腳做文章是該片區(qū)樓盤最大的賣點及優(yōu)勢。 青城山地產(chǎn)格局：板塊發(fā)展各具特色 高端物業(yè) 高端及中高端物業(yè) 中低端物業(yè) 中高端為主 青城前山山腳 低密度高端物業(yè)，以雙拼和兩層公寓為主，緊靠青城山，盡享天然自然資源，空氣負氧離子含量高，是養(yǎng)生之絕佳場所。 本報告是嚴格保密的。 我國房地產(chǎn)業(yè)未來增長彈性與其占國內(nèi)生產(chǎn)總值的份額 19912023年，我國房地產(chǎn)業(yè)增加值平均只占GDP的 % 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 5％ 4％ 6％ 7％ 8％ 9％ 10％ 11％ 2023 2025 2028 2031 2034 增長彈性 = 增長彈性 = 增長彈性 = 19912023年，我國房地產(chǎn)業(yè)增加值對 GDP增長彈性為 ，未來十幾年，房地產(chǎn)業(yè)增長彈性將上升到 ，甚至 （即 GDP增長 1%，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出增長 %或 %） 美國 40年來的穩(wěn)定線 地產(chǎn)行業(yè)前景：快速發(fā)展可持續(xù)數(shù)十年 本報告是嚴格保密的。 ? 兩翼： 龍門山和邛崍山南北山地生態(tài)旅游系統(tǒng) 三個圈層：中心游憩區(qū)、環(huán)城游憩圈層和龍門山 — 邛崍山觀光度假帶?！伴T票青城山”受遺產(chǎn)保護地和景區(qū) 《 條例 》 約束。 ? 旅游資源利用率較低，旅游市場有效供給不足。 本報告是嚴格保密的。 前言：關(guān)于本案的緣起 與傳統(tǒng)前期策劃報告有所不同之處，本提案中我們盡量契合中鐵二局“ 城市運營商” 的角度去思考問題，同時抱有對成都、對青城山這些中國地產(chǎn)開發(fā)中的 極優(yōu)質(zhì)資源 項目的一種虔誠的敬畏心態(tài)，找出 中國旅游養(yǎng)生度假區(qū)域開發(fā)模式。 申遺前的青城山旅游業(yè) 過去 ? 青城前山仍停留在觀光旅游，直上直下的模式中。 青城山旅游經(jīng)濟發(fā)展相對緩慢的深層次原因 現(xiàn)在 青城山旅游資源的開發(fā)利用滯后，尚未形成值得游客掏腰包的中意產(chǎn)品和參與性活動。 第三，旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展不協(xié)調(diào)，旅游高級化程度滯后，缺乏中高端的體驗與享受型旅游產(chǎn)品。 青城山的定位：從觀光旅游到養(yǎng)生度假 ? 青城山已不再只是依賴自然資源的觀光式旅游區(qū)，而應該是集深度觀光、娛樂、養(yǎng)生、休閑、度假等功能為一體的國際旅游度假區(qū)。 本報告是嚴格保密的。 小結(jié) 房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展可持續(xù) 10年 結(jié)論 1 房地產(chǎn)業(yè)的增長空間巨大 結(jié)論 2 青城山固定資產(chǎn)投資總額持續(xù)穩(wěn)步上漲 結(jié)論 3 青城山房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資份額不多，但仍 持續(xù)增長 結(jié)論 4 本報告是嚴格保密的。面積相對較大，因距都江堰、青城山旅游景區(qū)相對較遠，因此均價也較其它區(qū)域樓盤低。 青城前山及青城鎮(zhèn)區(qū)域 ：依托青城山自然資源，多個樓盤共同打造休閑度假區(qū)。 項目名稱 四季青城 青城雅舍 基本情況 占地 40畝左右，雙拼、疊拼，酒店式公寓住宅， 300多戶，洋房風格。 依托資源 產(chǎn)品形式 小面積雙拼或連排別墅為主。D區(qū)公寓 99%(剩 2套 6躍 7) 客 戶 度假享受型客戶，多為家庭比較富于的外地人，以成都客戶為主。 產(chǎn) 品 疊拼 180240平米；連排 240 +平米；多層 120+平米 多以 100140平米別墅為主 價 格 預計最高價 4000元 /平米，最低價 3600元 /平米 預計均價 3300元 /平米 銷售狀況 未售（ 2023年 8月一期開盤） 未售 2023年開盤 客 戶 配 套 自然資源缺乏 依托資源 產(chǎn)品形式 3層公寓為主，臨街含底商 客戶 /價格 均價 4500元 /平米左右（除 “ 中國青城 ” 外），客戶多為養(yǎng)老者 未來供應 未來可開發(fā)土地較少。 ? 樓盤檔次相對較低 西式風格 中式風格 低端 中端 高端 中國青城 天下青城 四季青城 泓坊河畔 春語華璋 碧水青城 蜀秀青城 青城雅舍 上善棲 建筑風格以中式為主，多為低端產(chǎn)品 本報告是嚴格保密的。 趙女士 33歲（銀行職員） 謝女士 47（會計） 周大爺 64歲（退休） 我一直都很喜歡青城山的環(huán)境，也一直夢想在這邊買套房子，就跟我姐他們一起買了兩套挨著的，有時間就一起過來住兩天，調(diào)養(yǎng)哈身心嘛。一方面，由于我國經(jīng)濟還不是很發(fā)達，城市化水平還不高，為廣大民眾提供第一居所的任務還相當重，使得巧借旅游元素為第一居所建設服務，以提升居住質(zhì)量、豐富生活功能還將是復合房地產(chǎn)中的重要分支；另一方面，隨著我國經(jīng)濟的迅速發(fā)展和人民生活水平的整體提高，我國傳統(tǒng)的觀光型旅游開始向度假型旅游過渡 ，新興中產(chǎn)階級萌生了度假臵業(yè)的需求和支付能力，又使度假房地產(chǎn)前景廣闊。 ? 住宅的重點開發(fā)應放在最后的增值期。 ?要求具有專業(yè)化的管理服務團體 ?Generic description of the 7 factors ?距離主要商業(yè)中心區(qū)不超過 2小時車程。現(xiàn)有功能已比較齊全，以高爾夫、游艇為核心，同時提供各種休閑娛樂活動。 ?定位一 其住宅產(chǎn)品分為出售和出 租兩大類，兼顧長期居住 及旅游度假短期逗留等人 群。 功能布局 ? 主要由三大部分組成：設施齊全的度假村、高爾夫俱樂部以及會議中心。購買動機分別是：投資者，增值轉(zhuǎn)售，避稅，獲取利益；投資兼使用者，與投資者大致相同，只是使用時間較長；休閑度假，長期增值。 第一期：西海灘度假村 ? 一期主要包括 150間客房的旅館和 25棟別墅，酒店、沙灘為核心功能區(qū)。 核心功能區(qū)對項目的啟動有重要意義。 ? 綠色俱樂部以均價約 8萬元/人的會員證價格，已招收會員約 1919人。 案例研究結(jié)論 ?多種形態(tài)的產(chǎn)品組合有利于擴大目標客戶群，但不同檔次的產(chǎn)品間應有明顯界限。 政府規(guī)劃 地理位置 順應市場 1 2 3 圍繞 “ 中國式養(yǎng)生 ” 為核心打造國際養(yǎng)生休閑旅游度假區(qū) 處于青城山組團的第二片區(qū)與第三片區(qū)之間，承載以強化中醫(yī)養(yǎng)生、休閑度假功能 隨著中國老齡化人數(shù)增多，養(yǎng)老、調(diào)養(yǎng)以及純粹養(yǎng)生度假的人群會越來越多 本報告是嚴格保密的。 ? 雖然臨近項目有剛剛建成的東軟大學 ,但教育配套依舊無法與城市相比。 讓我們先著眼于 “ 百草園 ” 開發(fā)模式研究 ?類型一：度假及居住型項目 ?類型二：會議型項目 本報告是嚴格保密的。 項目市場及客戶群 ? 臵業(yè)人群：來自佛羅里達州、喬治亞州以及東北走廊各州和中西部地區(qū)的度假者中高水準以上收入的專業(yè)人士吸引全國的各類協(xié)會和公司團體等大型組織 的會議活動 ? 臵業(yè)動機：旅游度假，會議度假、永久住家，退休養(yǎng)老，投資 ? 度假村的需求市場：散布各州，甚至遠到歐洲其他國家 ? 度假村的不動產(chǎn)買主，大多是中高所得的階層，年齡在 40歲以上 ? 臵業(yè)方式：同時購買土地與別墅或公寓 本