【正文】 買別墅時(shí)，并不太考慮該別墅是否有便利的附屬設(shè)施，主要以自然景色為重點(diǎn) ? 從市場(chǎng)的反應(yīng)可知，在維護(hù)嚴(yán)格的環(huán)境設(shè)施或保育標(biāo)準(zhǔn)上的支出，是極為正常合理的 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目市場(chǎng)及客戶群 ? 臵業(yè)人群：來自佛羅里達(dá)州、喬治亞州以及東北走廊各州和中西部地區(qū)的度假者中高水準(zhǔn)以上收入的專業(yè)人士吸引全國的各類協(xié)會(huì)和公司團(tuán)體等大型組織 的會(huì)議活動(dòng) ? 臵業(yè)動(dòng)機(jī)：旅游度假，會(huì)議度假、永久住家，退休養(yǎng)老，投資 ? 度假村的需求市場(chǎng)：散布各州，甚至遠(yuǎn)到歐洲其他國家 ? 度假村的不動(dòng)產(chǎn)買主，大多是中高所得的階層，年齡在 40歲以上 ? 臵業(yè)方式：同時(shí)購買土地與別墅或公寓 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 美國 佛羅里達(dá) 杰克生維爾 亞美利亞海島農(nóng)莊 項(xiàng)目所在區(qū)位： 亞美利亞海島農(nóng)莊 ? 從我們的市場(chǎng)抽樣訪談?wù){(diào)查可以看出，消費(fèi)者在青城山購房的主要目的還是自?。ê磥眇B(yǎng)老型居?。?，純投資行為很少。 讓我們先著眼于 “ 百草園 ” 開發(fā)模式研究 ?類型一：度假及居住型項(xiàng)目 ?類型二：會(huì)議型項(xiàng)目 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 至崇州市 青城山旅游 風(fēng)景區(qū) 至都江堰市 北 106省道 ? 目前 106省道為連接都江堰市、青城山旅游風(fēng)景區(qū)以及崇州市的唯一主要干道 .本項(xiàng)目所在地處于 106省道東側(cè) ,交通主要依賴 106省道。 ? 雖然臨近項(xiàng)目有剛剛建成的東軟大學(xué) ,但教育配套依舊無法與城市相比。 ? 項(xiàng)目地塊活水資源豐富 ,切水質(zhì)清徹見底。 政府規(guī)劃 地理位置 順應(yīng)市場(chǎng) 1 2 3 圍繞 “ 中國式養(yǎng)生 ” 為核心打造國際養(yǎng)生休閑旅游度假區(qū) 處于青城山組團(tuán)的第二片區(qū)與第三片區(qū)之間，承載以強(qiáng)化中醫(yī)養(yǎng)生、休閑度假功能 隨著中國老齡化人數(shù)增多，養(yǎng)老、調(diào)養(yǎng)以及純粹養(yǎng)生度假的人群會(huì)越來越多 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 我們解決問題的技術(shù)思路 宏觀層面 / 戰(zhàn)略層面 ? 百草園發(fā)展模式 ? 百草園價(jià)值挖掘與再造 ?百草園增值設(shè)施與功能 ?中觀層面 / 策略層面 ? 366項(xiàng)目定位 ?366項(xiàng)目意向初探 ?366項(xiàng)目容積率的分布 ?366項(xiàng)目案名初步建議 ? 分析思路 ? 結(jié)果構(gòu)成 青城山歷史、現(xiàn)狀 青城山未來發(fā)展規(guī)劃 對(duì)青城山未來發(fā)展的研判 與百草園項(xiàng)目相關(guān)的結(jié)論 青城山研究 ? 模式研究 ? 案例研究 青城山地產(chǎn)市場(chǎng)格局 青城山地產(chǎn)發(fā)展階段 對(duì)青城山地產(chǎn)未來發(fā)展的研判 與百草園項(xiàng)目相關(guān)的結(jié)論 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 ? 模式研究 ? 案例研究 ? 模式研究 ? 案例研究 ? 模式研究 ? 案例研究 項(xiàng)目資源分析 后續(xù)專題研究 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 案例研究結(jié)論 ?多種形態(tài)的產(chǎn)品組合有利于擴(kuò)大目標(biāo)客戶群，但不同檔次的產(chǎn)品間應(yīng)有明顯界限。 失敗原因 單一的度假別墅市場(chǎng)狹窄，與客戶需求有偏差。 ? 綠色俱樂部以均價(jià)約 8萬元/人的會(huì)員證價(jià)格，已招收會(huì)員約 1919人。 ? 距離深圳羅湖口岸約 1小時(shí)車程，距離惠陽市約 30分鐘車程。 核心功能區(qū)對(duì)項(xiàng)目的啟動(dòng)有重要意義。 別墅投資者的別墅出租，充分提高使用率。 第一期：西海灘度假村 ? 一期主要包括 150間客房的旅館和 25棟別墅，酒店、沙灘為核心功能區(qū)。 ? 養(yǎng)老 —— 占 40％。購買動(dòng)機(jī)分別是：投資者，增值轉(zhuǎn)售，避稅，獲取利益；投資兼使用者，與投資者大致相同，只是使用時(shí)間較長(zhǎng)；休閑度假，長(zhǎng)期增值。 。 功能布局 ? 主要由三大部分組成：設(shè)施齊全的度假村、高爾夫俱樂部以及會(huì)議中心。 與黃金海岸其它度假區(qū)形成差異性。 ?定位一 其住宅產(chǎn)品分為出售和出 租兩大類，兼顧長(zhǎng)期居住 及旅游度假短期逗留等人 群。有些別墅還配獨(dú)立的辦公空間。現(xiàn)有功能已比較齊全，以高爾夫、游艇為核心，同時(shí)提供各種休閑娛樂活動(dòng)。 Sanctuary cove(澳大利亞 ) ? 概況 :著名的旅游度假勝地，位于澳大利亞黃金海岸北端，距離布魯斯本 50分鐘車程，距離附近機(jī)場(chǎng)也僅 45分鐘車程，有澳大利亞最美的高爾夫球場(chǎng)。 ?要求具有專業(yè)化的管理服務(wù)團(tuán)體 ?Generic description of the 7 factors ?距離主要商業(yè)中心區(qū)不超過 2小時(shí)車程。 2023年底，成都市人均 GDP達(dá)到 2502美元， 2023年 成都人均GDP將達(dá) 5000美元 數(shù)據(jù)來源： 《 成都市 2023年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) 》 ? 成都發(fā)展度假物業(yè)的條件已經(jīng)成熟 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 住宅的重點(diǎn)開發(fā)應(yīng)放在最后的增值期。 ? 距離感在人們心中應(yīng)該是“ 可到達(dá)距離 ” ，而非 “ 太遠(yuǎn)了不想去 ” 。一方面，由于我國經(jīng)濟(jì)還不是很發(fā)達(dá)，城市化水平還不高，為廣大民眾提供第一居所的任務(wù)還相當(dāng)重，使得巧借旅游元素為第一居所建設(shè)服務(wù)，以提升居住質(zhì)量、豐富生活功能還將是復(fù)合房地產(chǎn)中的重要分支；另一方面，隨著我國經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和人民生活水平的整體提高，我國傳統(tǒng)的觀光型旅游開始向度假型旅游過渡 ，新興中產(chǎn)階級(jí)萌生了度假臵業(yè)的需求和支付能力，又使度假房地產(chǎn)前景廣闊。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 趙女士 33歲（銀行職員） 謝女士 47（會(huì)計(jì)） 周大爺 64歲（退休） 我一直都很喜歡青城山的環(huán)境，也一直夢(mèng)想在這邊買套房子，就跟我姐他們一起買了兩套挨著的，有時(shí)間就一起過來住兩天，調(diào)養(yǎng)哈身心嘛。 青城前山及青城鎮(zhèn)區(qū)域樓盤主廣告語 106省道東側(cè)區(qū)域樓盤廣告語 ? 中國青城 —— 中國青城 生命長(zhǎng)青 ? 碧水青城 —— 參天古木旁，一池碧水映 青城 ? 蜀秀青城 —— 山間稀有之地 ? 四季青城 —— 苔深不雨山常濕，林靜無 風(fēng)暑自清 ? 青城雅舍 —— 自然著 休閑著 健康著 ? 上善棲 —— 上善之地 詩意棲居 青城后山區(qū)域樓盤主廣告語 106省道進(jìn)都江堰市區(qū)域 ? 天下青城 —— 得山 .得水 .得天下 半山 .半島 .一別墅 ? 泓坊河畔 —— 悠遠(yuǎn) 韻律 靈動(dòng) 尊容 ? 水郡 —— 天府渠首 洲嶼之上 獨(dú)立源墅 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 樓盤檔次相對(duì)較低 西式風(fēng)格 中式風(fēng)格 低端 中端 高端 中國青城 天下青城 四季青城 泓坊河畔 春語華璋 碧水青城 蜀秀青城 青城雅舍 上善棲 建筑風(fēng)格以中式為主，多為低端產(chǎn)品 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 更多存在的是多層型物業(yè)，這主要是因?yàn)樵谇喑巧礁浇_發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目都有限高，最高不能超過 12米。 產(chǎn) 品 疊拼 180240平米；連排 240 +平米；多層 120+平米 多以 100140平米別墅為主 價(jià) 格 預(yù)計(jì)最高價(jià) 4000元 /平米，最低價(jià) 3600元 /平米 預(yù)計(jì)均價(jià) 3300元 /平米 銷售狀況 未售（ 2023年 8月一期開盤） 未售 2023年開盤 客 戶 配 套 自然資源缺乏 依托資源 產(chǎn)品形式 3層公寓為主，臨街含底商 客戶 /價(jià)格 均價(jià) 4500元 /平米左右（除 “ 中國青城 ” 外），客戶多為養(yǎng)老者 未來供應(yīng) 未來可開發(fā)土地較少。 未來供應(yīng) 未來土地資源匱乏。D區(qū)公寓 99%(剩 2套 6躍 7) 客 戶 度假享受型客戶，多為家庭比較富于的外地人，以成都客戶為主。 青城后山區(qū)域：以純別墅為主的高檔低密度住宅，結(jié)合娛樂健身項(xiàng)目對(duì)外銷售。 依托資源 產(chǎn)品形式 小面積雙拼或連排別墅為主。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目名稱 四季青城 青城雅舍 基本情況 占地 40畝左右，雙拼、疊拼，酒店式公寓住宅， 300多戶，洋房風(fēng)格。 滯銷戶型： 100以上平米戶型，總價(jià)高。 青城前山及青城鎮(zhèn)區(qū)域 ：依托青城山自然資源，多個(gè)樓盤共同打造休閑度假區(qū)。 106省道東側(cè)區(qū)域 以“上善棲”為代表的樓盤，其位臵離青城山相對(duì)較遠(yuǎn)，但可開發(fā)土地較多，且開發(fā)量較大，樓盤配套相對(duì)可以比較完善。面積相對(duì)較大，因距都江堰、青城山旅游景區(qū)相對(duì)較遠(yuǎn)，因此均價(jià)也較其它區(qū)域樓盤低。 建在山間的住宅，只是旅游資源未有前山豐富，因此價(jià)格比不過前山。 小結(jié) 房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展可持續(xù) 10年 結(jié)論 1 房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)空間巨大 結(jié)論 2 青城山固定資產(chǎn)投資總額持續(xù)穩(wěn)步上漲 結(jié)論 3 青城山房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資份額不多，但仍 持續(xù)增長(zhǎng) 結(jié)論 4 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2023上半年 第一梯度價(jià)格 （青城前山山腳） 11000元 /平方米 第二梯度價(jià)格 （青城后山山間） 6000元 /平方米 第三梯度價(jià)格 （近青城山 /106省道旁） 4000+元 /平方米 第四梯度價(jià)格 （出 106省道往都江堰方向） 3500元 /平方米 各梯度價(jià)格比 （第一梯度為 100） 100： 55： 36 ： 32 前山山腳 106省道旁 后山山間 商品住宅價(jià)格梯度 近都江堰市 ? 從 2023年至今，青城山商品住宅房的房?jī)r(jià)平均增長(zhǎng)超過 500元，增長(zhǎng)幅度每年大于10％。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 微觀視角下：房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)空間巨大 我國人均住宅使用面積的未來增長(zhǎng)空間 2023年我國城鎮(zhèn)居民人均住宅 使用面積 僅 方米 2023年我國人均住房使用面積可能達(dá)到的水平為 24平方米左右（建筑面積 30平方米左右） 2 4 . 42 0 . 51 7 . 84 2 . 52 7 . 53 2 . 52 2 . 50510152025303540452023 2023 2023 2030中國 美國美國1 9 4 0 年1950年1960年1970年平方米/ 人本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 青城山的定位：從觀光旅游到養(yǎng)生度假 ? 青城山已不再只是依賴自然資源的觀光式旅游區(qū)，而應(yīng)該是集深度觀光、娛樂、養(yǎng)生、休閑、度假等功能為一體的國際旅游度假區(qū)。 ? 四個(gè)板塊： 都市旅游區(qū)、都江堰 — 青城山精品旅游區(qū)、 城鎮(zhèn)文化旅游網(wǎng)節(jié)點(diǎn)、龍門山 —邛崍山生態(tài)旅游帶 “ 四個(gè)板塊 ”產(chǎn)業(yè)支撐體系建設(shè) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 第三，旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展不協(xié)調(diào)，旅游高級(jí)化程度滯后，缺乏中高端的體驗(yàn)與享受型旅游產(chǎn)品。 青城山景區(qū)旅游中游人基礎(chǔ)要素的消費(fèi)所占的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于提高要素的消費(fèi)比例。 青城山旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)緩慢的深層次原因 現(xiàn)在 青城山旅游資源的開發(fā)利用滯后，尚未形成值得游客掏腰包的中意產(chǎn)品和參與性活動(dòng)。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 申遺前的青城山旅游業(yè) 過去 ? 青城前山仍停留在觀光旅游，直上直下的模式中。 本報(bào)告需解決的問題 初步研究“百草園”的開發(fā)經(jīng)營模式 ? 我們的一切研究都以客戶的目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向。 前言：關(guān)于本案的緣起 與傳統(tǒng)前期策劃報(bào)告有所不同之處，本提案中我們盡量契合中鐵二局“ 城市運(yùn)營商” 的角度去思考問題，同時(shí)抱有對(duì)成都、對(duì)青城山這些中國地產(chǎn)開發(fā)中的 極優(yōu)質(zhì)資源 項(xiàng)目的一種虔誠的敬畏心態(tài)，找出 中國旅游養(yǎng)生度假區(qū)域開發(fā)模式。 青城山“ 百草園 ”養(yǎng)生度假 項(xiàng)目定位報(bào)告 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 青城山旅游發(fā)展的過去、現(xiàn)狀與未來 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 旅游資源利用率較低，旅游市場(chǎng)有效供給不足。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?！伴T票青城山”受遺產(chǎn)保護(hù)地和景區(qū) 《 條例 》 約束。 第一，景區(qū)相關(guān)管理?xiàng)l例綱性制約 第二，旅游資源利用率較低，旅游市場(chǎng)有效供給不足。 ? 兩翼： 龍門山和邛崍山南北山地生態(tài)旅游系統(tǒng) 三個(gè)圈層：中心游憩區(qū)、環(huán)城游憩圈層和龍門山 — 邛崍山觀光度假帶。 青城山將是 “ 中國式養(yǎng)生 ” 的核心啟動(dòng)區(qū)域 未來 以青城前山門片區(qū)為前臺(tái)，主要強(qiáng)化娛樂功能 片區(qū) 1 片區(qū) 2 以青城前山片區(qū)，主要強(qiáng)化深度觀光功能和養(yǎng)生文化集中展示與研習(xí)功能 片區(qū) 3 以青城后山片區(qū)為后臺(tái)