余杭鎮(zhèn)xx地塊項目整體定位-文庫吧在線文庫
【正文】 。沿街 設(shè) 兩層商鋪，均價 7000元 / m2。 地 上 一、二層：中型連鎖超市（如：世紀(jì)聯(lián)華、華聯(lián)超市、農(nóng)工商、人本超市等），該類型超市的特征是， 貨品豐富且適合在縣鎮(zhèn)級地區(qū)發(fā)展，配合 1層綠色農(nóng)貿(mào)市場， 自然 成為了一個 15000 平米的大型生鮮型超市了，將老余杭鎮(zhèn)從市場消費走入商場消費。首先，只開發(fā)其中一個部分的話都會存在兩個 企業(yè)共用一個項目公司的問題，債權(quán)債務(wù)很難分清，包括今后的利稅如何操作。 威脅點（ T）： ● 若一定需要按政府規(guī)劃要求定位為農(nóng)副產(chǎn)品市場實施，則本項目操作存在很大難度，因為農(nóng)副產(chǎn)品的交易不能支持本項目的利潤回報，所以 必須解決規(guī)劃的隱憂。 劣勢（ W）： ● 項目所在地，雖然是交通要道， 也離鎮(zhèn)中心較近，但由于一橋之隔 ，會造成進入郊區(qū)的心理感覺， 嚴(yán) 重缺乏消費人流。兩者是相附相成的，只有主力商家及優(yōu)質(zhì)品牌商家的進駐，才能推動這些個體經(jīng)營戶的購買欲望， 也只有個體經(jīng)營戶與大型主力點形成人流互動，地段興旺了，大型主力商家才會考慮買物業(yè)來經(jīng)營。 第二類：經(jīng)濟富裕的本地居民 1）、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟富裕，具豐富積蓄，擁有相當(dāng)資產(chǎn)及物業(yè)； 2）當(dāng)?shù)?居民 ，經(jīng)濟基礎(chǔ)良好，擁有一定資產(chǎn)及物業(yè)。 紫竹人家 、 中園花苑 、 福田 作為杭州外圍居住組團中最大的組團，余杭組團規(guī)劃的出臺，為廣大消費者樹立了區(qū)域遠(yuǎn)景發(fā)展的信心。 環(huán)境 ： 市政府提出“旅游西進”戰(zhàn)略，余杭區(qū)將眼光投向了南湖分洪區(qū)，作出了“在確保滿足分洪、滯洪功能的前提下，將南湖開發(fā)建設(shè)成休閑度假勝地”的決策。 余杭鎮(zhèn) XX 地塊 項目整體定位 第一部分：市場調(diào)查 一、余杭鎮(zhèn)總體 交通環(huán)境 發(fā)展?fàn)顩r： 交通： 老余杭房產(chǎn)具備三大優(yōu)勢：合理的土地價格、不可低估的房產(chǎn)開發(fā)空間、豐富的旅游景觀、特產(chǎn)資源。據(jù)稱杭州余杭區(qū)政府將為此投資 16億元，用 10年時間，將南湖分洪區(qū)改造成貌似西湖的旅游景區(qū)。老余杭樓盤目前的價格在 4000 元 /平方米左右，相對于城區(qū)，有更好的性價比。 城市花園 、 欣龍華府公寓 、 通城 購買心理分析： 當(dāng)?shù)?居民 隨著城市的發(fā)展建設(shè)，繼而土地出讓而獲利甚豐，收入穩(wěn)定， 都 具良好投資意識，較具投資經(jīng)驗，對于優(yōu)質(zhì)物業(yè)將會有相當(dāng)?shù)呐d趣。 針對以上客戶群體，建議銷售以部分返租 3+2（市場部分，也可采取拍賣 5 年的經(jīng)營權(quán)利） ，用 5 年的經(jīng)營權(quán)來支持品牌主力店的進駐，從而達到其他獨立產(chǎn)權(quán)商鋪的順利銷售。 ● 項目本身 商業(yè) 這么大體量周邊幾乎有沒有其他小區(qū)，目前來看，是一個 比較 生地盤，還需要較長時間的培育期。 ● 商業(yè)與住宅緊密的捆綁在一起 ，住商相互影響，很難做到雙贏，因此需要有選擇性的放棄一部分利潤。其次， 只開發(fā)住宅，存在若商業(yè)規(guī)劃定位不明的話，嚴(yán)重影響住宅的品味，從而影響住宅的銷售，而只開發(fā)商業(yè)部分 ，項目現(xiàn)金流面臨嚴(yán)峻考驗，本項目商業(yè)體量大，周邊商業(yè)氛圍尚未形成，沒經(jīng)過很好的定位、包裝，再經(jīng)一定時間的捂盤是很難取得預(yù)期的贏利目標(biāo)的，而余杭住宅銷售是有一定基礎(chǔ)的，所以住宅銷售可以彌補現(xiàn)金流緊張的局面，避免由于捂盤出現(xiàn)資金鏈脫鏈的隱憂，同時住宅的銷售也是人氣的引入，有利商業(yè)氛圍的盡早形成。 地上三 、四 層：商務(wù)休閑、娛樂為主題的商家（如： KTV、酒吧、海鮮城等） ，該類型商戶的經(jīng)濟實力往往都比較強，有足夠的實力能夠長期經(jīng)營或者自己將物業(yè)購買經(jīng)營，能與超市等形成共融。 四維碧景 園 位于余杭鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心，余杭 公交車 站對面，總建筑面積十一萬平方米， 均為多層
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1