余杭鎮(zhèn)xx地塊項(xiàng)目整體定位(完整版)
【正文】 ， 分四期開(kāi)發(fā)， 前三期已經(jīng)交付，第四期于 2021 年 5 月開(kāi)盤(pán)，均價(jià)4600 元 / m2。 廣大同城印象 位于文一西路延伸段與余杭鎮(zhèn)交界處，總建筑面積三十八萬(wàn)平方米，多層、小高層，分三期開(kāi)發(fā)， 一期于 2021 年 1月開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)均價(jià) 4680元 / m2。 主樓 45 層：考慮到樓上是單身公寓，某些業(yè)態(tài)的限制主要以商務(wù)、休閑、健身、美容類型商家（如兩岸咖啡、上島咖啡、青鳥(niǎo)健身等）該類型商業(yè)業(yè)態(tài)一來(lái)是給社區(qū)帶來(lái)便利，二來(lái)配合百貨賣(mài)場(chǎng)形成人流互動(dòng)。 第四部分：項(xiàng)目整體定 一．整體定位原則： 抓住新城西發(fā)展的大好趨勢(shì)，抓住本 地消費(fèi)群體，抓住投資者機(jī)會(huì)。 ● 須要有 強(qiáng)大的現(xiàn)實(shí) 題材 （描繪商業(yè)前景或?qū)嵸|(zhì)性的商家進(jìn)駐） 來(lái)說(shuō)服投資者。 ● 老余杭鎮(zhèn)歷來(lái)就是一個(gè)繁華的鎮(zhèn)，但人口有限， 消費(fèi)力有限。 二．項(xiàng)目ＳＷＯＴ分析： 優(yōu)勢(shì)（ S）： ● 本項(xiàng)目交通便利，是通往 老余杭及屬下村 的交通要道，又緊鄰 余杭鎮(zhèn)最核心的地段 ，交通便利，前景美好。 第三類：經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎實(shí)，收入豐厚，尤指專業(yè)人士 1）、在大型企業(yè)公司或事業(yè)單位，年收入 10萬(wàn)以上的高層管理人士； 2）、營(yíng)商有成之中小型私企老板、有一定經(jīng)營(yíng)規(guī)模個(gè)體商戶； 3）、 在浦江創(chuàng)業(yè) ，并已取得一定成就之外地成功人士； 4）、曾擁有較多房地產(chǎn)，現(xiàn)已套現(xiàn)，擁有相當(dāng)積蓄的企事業(yè)機(jī)關(guān)之中高層干部； 購(gòu)買(mǎi)心理分析： 以上人士主要從事加工業(yè)、零售業(yè)、金融、高新技術(shù)、企業(yè)管理等專業(yè)性較強(qiáng)的工作，該類人士購(gòu)鋪多選擇 一 、二層商鋪，部分資金周轉(zhuǎn)能力稍低的人士將選擇 二層以上的 樓層，該類人士對(duì)投資回報(bào)的金融意識(shí)較強(qiáng)，并 十分關(guān)注投資的利益點(diǎn)，對(duì)返租回報(bào)有迫切需求。 第二部分：客戶分析 一 .客戶群體的構(gòu)成與特征的描述： 該項(xiàng)目客戶群體分為兩大類： 第一類，購(gòu)買(mǎi) 投資 型客戶：該類型客戶主要以投資為目的，希望能看到很好的商業(yè)前景，能夠長(zhǎng)期獲得良好的遞增空間，不在乎短期的收益； 第二類，租賃經(jīng)營(yíng)型客戶：該類客戶在前期進(jìn)駐時(shí)希望能夠有很好的支持政策，相對(duì)第一類客戶比較該類客戶一般希望在短期內(nèi)看到有很好的市場(chǎng)前景，能夠依托項(xiàng)目獲得很好的銷(xiāo)售利益，基本是與開(kāi)發(fā)商實(shí)行共同搭建良好的商業(yè)氛圍 二 .客戶群細(xì)分及其客戶心理因素分析： 本項(xiàng)目面對(duì)投資型和經(jīng)營(yíng)型兩 大類客戶， 結(jié)合項(xiàng)目自身的物業(yè)質(zhì)素和客觀的市場(chǎng)情況，建議項(xiàng)目的客戶群定位如下： 1．目標(biāo)客戶群體定位投資者分析（預(yù)計(jì)所占之購(gòu)買(mǎi)比例為： 70%左右） 客戶類型 第一類：經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，先富起來(lái)的人士 1）、擁有大型企業(yè)的人士； 2）、擁有家族生意，以物業(yè)轉(zhuǎn)手或出租獲利作為主要目的之投資者； 3）、經(jīng)濟(jì)相當(dāng)富裕，具豐富積蓄，以投資置業(yè)作為保值用途的人士； 4）、企事業(yè)機(jī)關(guān)之高層國(guó)家干部； 購(gòu)買(mǎi)心理分析 ： 以上人士對(duì)投資方面有豐富經(jīng)驗(yàn)，主觀性較強(qiáng)，消費(fèi)心態(tài)上為得旺鋪不惜一擲千金。 就目前老余杭的商業(yè)機(jī)緣來(lái)講，在不遠(yuǎn)的將來(lái)余杭鎮(zhèn)會(huì)成為大杭州重要的商業(yè)集散地，商業(yè)資源優(yōu)勢(shì)豐厚，將成為不久以后的杭州商鋪投資新熱點(diǎn)。由此展開(kāi)的娛 樂(lè)項(xiàng)目有龍舟、天然游泳池、水灘、水街、燈船；還有泥上拔河、泥摔跤、泥游泳；水利博物館、南苕溪、銅山溪、大禹像、大禹傳說(shuō)展示等 ，這些方面都將大大帶動(dòng)余杭經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展 。杭州市東西向快速道的開(kāi)建為位于西終點(diǎn)的老余杭帶來(lái)了巨大發(fā)展契機(jī)。兩條交通主干線將老余 杭緊密地?fù)砣牒贾荽蟪俏鞯姆秶畠?nèi)，由此進(jìn)入了杭城周邊最強(qiáng)的潛力
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