南京星漢仙林項(xiàng)目整體定位報(bào)告-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 O) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 目前仙林沒(méi)有在售的多層住宅，暫時(shí)形成一個(gè)斷檔期，本項(xiàng)目將是這個(gè)檔期率先推出的多層住宅項(xiàng)目，是個(gè)有利時(shí)機(jī)。 項(xiàng)目威脅點(diǎn)分析 (T) 占地 25 萬(wàn)平米的高教社區(qū)與本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)檔期相差不大，客戶(hù)群體也有一部分相同，會(huì)分流一部分教師客戶(hù)，對(duì)項(xiàng)目的價(jià)格也會(huì)有所影響。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。但卻忽略了大學(xué)城也能夠引起人們的一種情感，一種回歸。目前亞?wèn)|在售的樓盤(pán)中也以別墅為主，且相對(duì)來(lái)說(shuō)位置都比較好，環(huán)境也很優(yōu)美。 大學(xué)城的建立自然帶來(lái)了大學(xué)老師從事的工作外業(yè)務(wù)和生意，高校教師一般都有自己的事務(wù)所，或在其他公司兼職。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。有感于劉歡的一檔題為“六十年代生人”的節(jié)目，劉歡見(jiàn)到大學(xué)的老師、同學(xué)，激動(dòng)得熱淚盈眶，昔日的大學(xué)同窗翻著那些發(fā)黃的照片，憶這那些美好的往事，有多少人心潮澎湃！本項(xiàng)目地處大學(xué)城，在這種氛圍下的一種“藝術(shù)人生”的居住項(xiàng)目，又可以打動(dòng)多少人的心呢？！ 方案 B： “香草社區(qū)” 項(xiàng)目命名的名稱(chēng)要能引起人們對(duì)大學(xué)無(wú)限美好的想象。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。為了提高小區(qū)的綜合質(zhì)素，營(yíng)造項(xiàng)目更多的賣(mài)點(diǎn)，使市場(chǎng)形象更為完整，項(xiàng)目推出四個(gè)主題： 藝術(shù)化的小區(qū)建筑風(fēng)格。打造成一個(gè)適合老同學(xué)聚會(huì)的地方， 不失時(shí)機(jī)地舉辦一些聯(lián)誼會(huì)，讓重逢的喜悅總是彌漫在會(huì)所里。 SOHO 的戶(hù)型能為高校教師居家辦公、經(jīng)商提供全新的方式；青年公寓以小戶(hù)型為主，滿(mǎn)足簡(jiǎn)單生活功能，廚衛(wèi)設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單；小戶(hù)型住宅，以滿(mǎn)足首次置業(yè)的需要，設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)實(shí)用，功能合理。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。通過(guò)情感的回歸來(lái)使他們?cè)诖送顿Y置業(yè)，居住休閑。 強(qiáng)調(diào)這里的生活是充滿(mǎn)美好追憶的生活，你會(huì)在不經(jīng)意間捕捉到熟悉的身影，發(fā)現(xiàn)那個(gè)當(dāng)年刻下的秘密。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。八十年代以來(lái)從大學(xué)畢業(yè)的畢業(yè)生現(xiàn)在已經(jīng)在社會(huì)的各個(gè)行業(yè)擔(dān)當(dāng)起了中級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的職位，收入穩(wěn)定而豐厚，置業(yè)熱情高漲，投資欲望強(qiáng)烈，是樓市最有潛力的消費(fèi)群體。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。中間是青年公寓；西面靠近仙林中學(xué)的一側(cè)是小戶(hù)型住宅區(qū)，即確保了私密性，又豐富了社區(qū)的產(chǎn)品類(lèi)型 青年公寓采用“ U”字走勢(shì)的半圍合布局，使每一建筑在一以貫之的空間關(guān)聯(lián)之下，更造就尺度宜人的開(kāi)放性，由此帶來(lái)東西向戶(hù)型良好的觀景效果，以及南北向建筑超大間距的舒放體驗(yàn)，內(nèi)部圍合院 落自成一隅。但有幾點(diǎn)因素可以支撐東西向戶(hù)型不會(huì)滯銷(xiāo)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 ? 現(xiàn)代住宅強(qiáng)調(diào)鄰里的回歸，強(qiáng)調(diào)情感的認(rèn)同，半圍合“ U”的布局正是準(zhǔn)確把握了這種人與人、人與自然的尺度關(guān)系，造就一種和諧的居住氛圍，江南園林和北方四合院就是這樣形成的。 通過(guò)大飄窗、大陽(yáng)臺(tái)、大面積落地玻璃，追求陽(yáng)光通風(fēng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 建筑物立面參考圖 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目局部布局參考圖 四、 戶(hù)型定位 參照目前市場(chǎng)在售的同類(lèi)產(chǎn)品和市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)以及我們通過(guò)潛在客戶(hù)走訪了解到的需求狀況，為滿(mǎn)足功能和每個(gè)功能區(qū)有足夠的空間，戶(hù)型的定位如下：（單位：平米） 產(chǎn)品品種 SOHO 小戶(hù)型住宅 青年公寓 戶(hù)型面積 50、 70 80、 100 3 4 65 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 備注 單獨(dú)工作間，帶衛(wèi)生間，可分可合，自由組合 以?xún)煞亢腿繛橹?，以?jīng)濟(jì)適用為主 單室套、一房、兩房 戶(hù)型面積進(jìn)一步細(xì)分，各自所占比例如下 SOHO 小戶(hù)型住宅 青年公寓 面積 比例 面積 比例 面積 比例 40177。2 30% 100177。2 20% 合計(jì) 100% 合計(jì) 100% 合計(jì) 100% 第五章 價(jià)格定位 一、項(xiàng)目周邊樓盤(pán)價(jià)格 目前仙林城區(qū)已經(jīng)幾乎沒(méi)有現(xiàn)房可售，從二手房市場(chǎng)上了解到的信息如下 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 從二手房市場(chǎng)上了解到，仙林住宅價(jià)格自 2000 年以來(lái)三年內(nèi)翻了一番。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。沁蘭雅筑四期清盤(pán)優(yōu)惠，聯(lián)排別墅只剩邊上 6 幢。 綜上所述，我司認(rèn)為一期的價(jià)格為 物業(yè)類(lèi)型 SOHO 小戶(hù)型住宅 青年公寓 精裝修 5500 5500 5500 未裝修 4800 4800 4800 同時(shí)，根據(jù)本項(xiàng)目的土地成交價(jià)格，得出靜態(tài)毛利潤(rùn)率大致如下： 土地面積 成交價(jià)格 樓面地價(jià) 成本（未裝修） 平均售價(jià) 利潤(rùn) 毛利潤(rùn)率 11500 萬(wàn) 2000 2000 4800 800 20% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。
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