【正文】 比例為 ： ： ，三產(chǎn)就業(yè)人口比例為 8： 26： 66。 ?位于北京大都市東北邊緣 ， 北京東部發(fā)展的重要節(jié)點(diǎn) ， 是北京十一五規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展的三個(gè)重點(diǎn)新城之一 ?2023年規(guī)劃用地規(guī)模 108平方公里 ， 人口 90萬(wàn)人 。 中心城 S6線 濱河路 L1線 M15線 京順路 白馬路 京承高速 京密公路 馬坡 綜合交通系統(tǒng)的規(guī)劃將在未來(lái)大大提高區(qū)域的可達(dá)性 ， 增強(qiáng)了馬坡組團(tuán)與北京城市中心區(qū)及順義其他組團(tuán)的聯(lián)系 現(xiàn)狀交通 : ? 馬坡組團(tuán)現(xiàn)狀主要通過京順路 、京密路與北京市區(qū)建立交通聯(lián)系 ，這條路車流量大 ， 擁堵情況時(shí)有發(fā)生 。 此外 2023年將建成的地鐵 M15號(hào)線與 S6線連接 ， 進(jìn)一步增強(qiáng)了地塊的公交可達(dá)性 。 潮白河森林公園 ?北京市最大的平原型京郊森林公園 ?南北長(zhǎng) 38公里，總面積 ，其中生態(tài)風(fēng)景林面積 。各層還設(shè)有酒吧。 《 馬坡組團(tuán)控制性詳細(xì)規(guī)劃 》 順義新城文化發(fā)展規(guī)劃： “ 促進(jìn)城市文化發(fā)展 ， 打造具有鮮明特色的新城文化 ， 打造以馬坡組團(tuán)為核心 、輻射整個(gè)新城的現(xiàn)代文化中心區(qū) ， 提升城市文化功能 。 其馬坡組團(tuán)東西向通過白馬路（ 奧運(yùn)大道 ） 與奧運(yùn)水上公園和河?xùn)|新區(qū)聯(lián)系 ， 南北向通過順安路 （ 光明大街 ） 、 西二環(huán)路等主要道路與老城組團(tuán)和牛欄山組團(tuán)聯(lián)系 ， 通過京密路與空港區(qū)聯(lián)系 。 ?空港城組團(tuán)： 承當(dāng)?shù)闹饕鞘新毮転闀?huì)展和臨空產(chǎn)業(yè) ， 城鎮(zhèn)人口規(guī)?？刂圃?22萬(wàn)人 。 城市發(fā)展從城市中心化向郊區(qū)化過渡的階段； 經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng) ，2023年人均 GDP達(dá)到5457美元 。 整個(gè)水上運(yùn)動(dòng)賽事將持續(xù)14天 ， 在比賽舉辦期 ， 假設(shè)每場(chǎng)比賽場(chǎng)館都席滿 ， 共能吸引 51萬(wàn)名觀眾 ， 所能夠帶來(lái)即時(shí)的經(jīng)濟(jì)收入有限 ， 而且缺乏可持續(xù)性 。 04080120160200240奧運(yùn)前2 年 奧運(yùn)前1 年 奧運(yùn)年 奧運(yùn)后1 年 奧運(yùn)后2 年洛杉磯 漢城 巴塞羅那 亞特蘭大 悉尼奧運(yùn)會(huì)前后國(guó)外游客入境量指數(shù) 奧運(yùn)會(huì)舉辦前 ?投資增大 ?城市形象不斷提高 ?旅游業(yè)開始增長(zhǎng) 奧運(yùn)會(huì)舉辦期 第三產(chǎn)業(yè)部分行業(yè)達(dá)到高潮，需求強(qiáng)勁 奧運(yùn)會(huì)舉辦后 ?比賽場(chǎng)館的改造重建 ， 周邊區(qū)域相關(guān)休閑旅游資源的開發(fā)利用 后奧運(yùn)效應(yīng) 申辦期 2~3年 規(guī)劃期 2~3年 籌備期 3~4年 奧運(yùn)會(huì)后 ， 悉尼奧林匹克花園以體育文化為主題 ， 以打造功能復(fù)合的活力之城為目的制定城市發(fā)展計(jì)劃 ， 成為可持續(xù)發(fā)展區(qū)域的典范 已有的舉措： ?為確保奧運(yùn)體育場(chǎng)館發(fā)揮持續(xù)的作用 ， 成立悉尼奧林匹克委員會(huì) ， 負(fù)責(zé)承接各類文化演出 、 藝術(shù)展覽 、 國(guó)際性賽事等 。 特色功能發(fā)展 城市功能的延伸 后現(xiàn)代 CBD 重點(diǎn)發(fā)展以體育文化為主題的休閑娛樂等配套功能，提供類型多樣的休閑娛樂設(shè)施打造區(qū)域特色，帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展 充足的休閑娛樂設(shè)施和多樣化的住宅產(chǎn)品吸引高素質(zhì)人口入住，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，商務(wù)區(qū)的雛形成，隨著商務(wù)區(qū)的不斷成熟，形成產(chǎn)業(yè)和人口不斷升級(jí)的良性循環(huán)。 生活形態(tài) ?生活形態(tài)單一，僅能滿足基本的居住需求，缺乏商業(yè)文化休閑等相關(guān)配套設(shè)施。 城市發(fā)展的高級(jí)階段： ?在城市發(fā)展具備一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)后，通過良好的城市規(guī)劃，改善城市環(huán)境，加大城市配套的建設(shè) ?城市環(huán)境的改善和配套的豐富吸引高素質(zhì)人口入住，帶來(lái)高附加值產(chǎn)業(yè)的進(jìn)駐，如高科技、金融、物流等產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)人口與產(chǎn)業(yè)不斷升級(jí)，最終達(dá)到共同繁榮。 同時(shí) ，大力拓展對(duì)外貿(mào)易特別是對(duì)港貿(mào)易 ， 初步解決了發(fā)展道路上的原始積累問題 。 1979 1984 年均增長(zhǎng)率約 89％ 綜合性經(jīng)濟(jì)特區(qū)階段完成了產(chǎn)業(yè)初步的升級(jí) ?1984年深圳基本完成初創(chuàng)階段，開始轉(zhuǎn)入開拓外向型的新時(shí)期，城市功能開始增強(qiáng)， 1986年完成深圳總體規(guī)劃，確定了深圳以 “ 工業(yè)為主，工貿(mào)并舉 ” 的 綜合性經(jīng)濟(jì)特區(qū) 的城市性質(zhì)。 經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)得益于特區(qū)所具有的優(yōu)惠政策優(yōu)勢(shì)和比鄰香港的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 此片區(qū)只是羅湖區(qū)的縮影，由于羅湖是深圳最早開發(fā)的行政區(qū)，高強(qiáng)度的開發(fā)導(dǎo)致居住環(huán)境相對(duì)惡化， 羅湖目前的發(fā)展已相對(duì)衰落，財(cái)富人群外移，城市向西發(fā)展，中心區(qū)定位于福田區(qū) 。 ?以經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)為主要目標(biāo)的城市規(guī)劃，忽略了對(duì)環(huán)境的建設(shè)，出現(xiàn)、財(cái)富外流的現(xiàn)象，城市發(fā)展可持續(xù)性減弱。同時(shí)，進(jìn)行了大規(guī)模的城市建設(shè)，開發(fā)區(qū)和特區(qū)中的的城市功能得到彌補(bǔ)，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，科教文衛(wèi)事業(yè)同步建設(shè)，使深圳真正具備了適合人們居住、工作的環(huán)境。工業(yè)總產(chǎn)值突破 2023億元，其中高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)比例超過 40％。 深圳城市規(guī)劃注重對(duì)自然生態(tài)的保護(hù)和建設(shè)，實(shí)現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展 ?深圳總體規(guī)劃構(gòu)筑了自然生態(tài)和人工生態(tài)兩個(gè)層次的空間構(gòu)架：一是城市建設(shè)發(fā)展用地，呈 “ W” 字型；二是保護(hù)與保護(hù)型發(fā)展用地，以山體、水系、植被和組團(tuán)分隔用地為因素聯(lián)成系統(tǒng)，呈 “ M” 字型。這一綠色開敞空間已成為深圳一道亮麗的風(fēng)景，在引導(dǎo)新鮮空氣進(jìn)入市區(qū)的同時(shí)，還增加了城市的田園情趣。良好的生態(tài)環(huán)境是華僑城社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)。 高標(biāo)準(zhǔn)城市建設(shè)為經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)，深圳在未來(lái) 10年內(nèi)成為具有國(guó)際水平的科技、物流及金融中心城市 高科技城 ? 深圳發(fā)展高新技術(shù)設(shè)施完善、信息網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，人居環(huán)境優(yōu)美。 物流及金融中心城市 ? 物流 ：深圳是與香港連體的內(nèi)地城市，具有成為香港擴(kuò)充物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間的有利條件，深圳目前和將來(lái)的具備的交通、通訊、及其他區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施，可直接為香港擴(kuò)展其已包括的各種功能服務(wù)，且城市環(huán)境及比較成本方面，深圳更具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，成為國(guó)際性的物流中心城市。 根據(jù) 2023年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) ， 全市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為 4282億元人民幣 ，其中上述四大產(chǎn)業(yè)對(duì) GDP的貢獻(xiàn)率分別為 50％ 、 ％ 、9％ 及 ％ ， 總計(jì)達(dá)到 ％ 。 深圳軟件業(yè)從業(yè)人口變化 （萬(wàn)人） 深圳軟件業(yè)產(chǎn)值規(guī)劃（億元） 2023 2023 14 30 2023 560 1800 2023 2023 年均增長(zhǎng)率 27％ 通過對(duì)深圳城市發(fā)展歷程分析，總結(jié)了“先業(yè)后城”及“城優(yōu)業(yè)盛”兩種不同發(fā)展理念的特征 ? 城市基礎(chǔ)設(shè)施及商業(yè)休閑生活配套發(fā)展先行 ? 政府公共服務(wù)體系的強(qiáng)勢(shì)打造 ? 先于產(chǎn)業(yè)聚集的優(yōu)質(zhì)社區(qū)建設(shè) 城市建設(shè) ? 優(yōu)質(zhì)社區(qū) 、開闊空間 、 豐富的城市功能吸引大量高素質(zhì)人口 ? 高質(zhì)量生活 ，高素質(zhì)人口的聚集使城市在人口結(jié)構(gòu)優(yōu)化的過程中升級(jí) 人口結(jié)構(gòu)優(yōu)化 ? 人口優(yōu)化與產(chǎn)業(yè)升級(jí)形成良性循環(huán) ? 城市建設(shè)促進(jìn)產(chǎn)業(yè) ，產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)城市健康均衡發(fā)展 城市均衡發(fā)展 ? 高素質(zhì)人口進(jìn)入置業(yè)為高端產(chǎn)業(yè)聚集提供了良好的人力資源 ? 宜居的生活環(huán)境成為CEO遷址辦公物業(yè)的首選 高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展 ? 城市以加工制造等低層次的產(chǎn)業(yè)為核心。 ? 從整體上看順義新城現(xiàn)狀人口與規(guī)劃人口之間存在約 55萬(wàn)巨大缺口，且現(xiàn)狀人口近一半從事加工制造業(yè)，人口素質(zhì)低， 2023年在業(yè)人口大專以上學(xué)歷比例僅為 6%。 產(chǎn)業(yè)鏈 利潤(rùn) 電子信息產(chǎn)業(yè) 汽車制造業(yè) 后現(xiàn)代 CBD： Fairfax的指標(biāo) 順義現(xiàn)狀指標(biāo) 順義新城 城市發(fā)展目標(biāo) 本科以上學(xué)歷占總?cè)丝?2% 本科以上學(xué)歷占總?cè)丝?60% 第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的比例為１： 第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的比例為１： 就業(yè)率為 60% 就業(yè)率為 98% 住宅開發(fā)強(qiáng)度小于 1 住宅開發(fā)強(qiáng)度：容積率 用地比例：居住 34%，工業(yè)50% 用地比例：居住 50%，工業(yè)1% 中等家庭年平均收入（ 萬(wàn)元） 中等家庭年平均收入（ 9萬(wàn)美元） 順義新城城市發(fā)展目標(biāo) — 新城是承擔(dān)疏解中心城人口和功能 、 集聚新的產(chǎn)業(yè) ， 帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的規(guī)模化城市地區(qū) 。 “ 城優(yōu)業(yè)盛”的發(fā)展理念在城市建設(shè)方面彌補(bǔ)了城市功能缺失，提升區(qū)域美譽(yù)度及吸引高素質(zhì)人口的入駐 ?彌補(bǔ)城市功能缺失：促進(jìn)高檔次、多樣化的商業(yè)和休閑娛樂業(yè)的發(fā)展； ?提高區(qū)域美譽(yù)度及知名度 ?吸引高素質(zhì)人口入駐區(qū)域 順義雖然局部地區(qū)吸引部分高素質(zhì)人口，但總體外來(lái)人口以加工制造低端人口為主，素質(zhì)偏低 ?空港片區(qū)的外來(lái)人口的收入狀況呈現(xiàn)沙漏形分布 ，中產(chǎn)階級(jí)的量相對(duì)較少； 高素質(zhì)的外來(lái)人群多數(shù)不在區(qū)域內(nèi)就業(yè) ?順義外來(lái)人口年齡構(gòu)成以青壯年人口為主 ， 文化素質(zhì)也普遍較低 ， 受過高等教育的人只占 3% 空港片區(qū)外來(lái)人口的收入分布 空港片區(qū)外來(lái)人口的教育程度分布 順義區(qū)外來(lái)人口的年齡分布 順義區(qū)外來(lái)人口的教育程度分布 “ 城優(yōu)業(yè)盛”的發(fā)展理念提供多層次的居住產(chǎn)品，吸引高素質(zhì)人口入駐 ? 面向主流中產(chǎn)階層的功能復(fù)合社區(qū)打造，吸引高素質(zhì)人口入駐區(qū)域，提高區(qū)域整體人口素質(zhì)。 ?醫(yī)院、社區(qū)超市、體育場(chǎng)館等設(shè)施是順義迫切需要解決的生活配套設(shè)施，通過對(duì)社會(huì)各階層人士調(diào)查，對(duì)生活配套關(guān)注較高的是醫(yī)院、中小學(xué)、公園、商業(yè)購(gòu)物場(chǎng)所、體育設(shè)施和書店。 萬(wàn)科業(yè)主 中法夫婦 交通，商業(yè)，醫(yī)療設(shè)施不好，一般到市區(qū)購(gòu)物，不到順義老城，因?yàn)闄n次低，服務(wù)質(zhì)量不夠。 ? 高素質(zhì)人口涌入相應(yīng)增加對(duì)區(qū)域內(nèi)的中高端商業(yè)及休閑等城市功能的需求。 萬(wàn)科公司 王先生 交通，商業(yè)，醫(yī)療設(shè)施不好，一般到市區(qū)購(gòu)物，不到順義老城，因?yàn)闄n次低，服務(wù)質(zhì)量不夠。 萬(wàn)科業(yè)主 ?順義高素質(zhì)郊區(qū)化居住區(qū)沒有形成規(guī)模，造成區(qū)域發(fā)展不勻質(zhì)，從而導(dǎo)致能夠吸引高水平就地消費(fèi)的配套設(shè)施匱乏。 棕櫚泉業(yè)主 與其他郊區(qū)縣相比，順義也沒什么特別的地方，滑雪的時(shí)候去，高爾夫什么的，其他地方也有，再就是別墅多點(diǎn)，那是機(jī)場(chǎng)的原因。 人口素質(zhì)提高、城市功能完善，使得區(qū)域形象提升，城市美譽(yù)度提高。 順義各產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率（ 2023年） 第二產(chǎn)業(yè)以汽車、電子信息制造為支柱產(chǎn)業(yè)，但基本處于產(chǎn)業(yè)鏈最低端，附加值低 順義主要產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值和增加值占全區(qū)比重（20 0 4 年）3 8 . 8 0 %3 4 . 4 0 %6 . 6 0 %5 . 8 0 %2 . 7 0 %2 . 5 0 %1 . 8 0 %0 . 7 0 %6 . 7 0 %4 7 . 1 0 %1 5 . 3 0 %1 3 . 9 0 %4 . 1 0 %3 . 1 0 %3 . 4 0 %2 . 3 0 %1 . 4 0 %9 . 4 0 %汽車及零配件電子通信設(shè)備制造業(yè)飲料制造業(yè)農(nóng)副食品加工業(yè)電氣機(jī)械及器材制造業(yè)紡織服裝、鞋、帽制造業(yè)通用設(shè)備制造業(yè)醫(yī)藥制造業(yè)其他行業(yè)增加值比率占總產(chǎn)值比率2023年汽車制造業(yè)、電子信息設(shè)備制造業(yè)的產(chǎn)值占到順義工業(yè)總產(chǎn)值的 70%以上，是順義工業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)。 ?根據(jù)新城規(guī)劃，順義的三次產(chǎn)業(yè)比例由現(xiàn)狀的 %、 %和 % 調(diào)整到2023年的一產(chǎn)低于 1％，二、三次產(chǎn)業(yè)分別為 40％、 60％左右。 以低層次的產(chǎn)業(yè) 為主導(dǎo) 打造環(huán)境及配套吸引高附加值產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入 產(chǎn)業(yè)更換升級(jí)的歷程 以傳統(tǒng)的加工制造業(yè)等低層次的產(chǎn)業(yè)作為城市發(fā)展的核心。 世界頂級(jí)企業(yè) 的入駐 優(yōu)美的環(huán)境和齊備 、 一流的配套 、 高素質(zhì)的人口吸引了世界頂級(jí)企業(yè)的入駐 ， 從而促使產(chǎn)業(yè)及城市整體升級(jí) 。影響最小單元大小的因素主要有兩個(gè)方面： 主要目標(biāo)對(duì)象的承受能力 ：對(duì)于馬坡地區(qū)的開發(fā)，政府從長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)考慮，應(yīng)保證區(qū)域開發(fā)的時(shí)效性及連續(xù)性，因此，應(yīng)在市場(chǎng)的可接受性的基礎(chǔ)上，優(yōu)先考慮企業(yè)的運(yùn)作能力。 ?綜合考慮上述影響因素，本項(xiàng)目最小單元大小確定為 1000畝左右。 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 12 11 A B C 從土地內(nèi)部狀況、外部鄰接狀況及功能組合彈性三個(gè)方面對(duì)馬坡組團(tuán)的地塊資源進(jìn)行評(píng)價(jià) ?對(duì)于每個(gè)地塊單元的評(píng)價(jià)，主要從 地塊內(nèi)部狀況、外部鄰接狀況、 地塊的 功能彈性 三個(gè)方面進(jìn)行分析。 評(píng)價(jià)體系 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 12 11 ?一類用地 ：外部有良好的自然環(huán)境或內(nèi)部現(xiàn)狀資源較好，昭示性良好，功能的彈性較好，無(wú)明顯負(fù)面因素影響。 中 二類 “ 奧運(yùn)之心 ”公園，村落較多 南側(cè)緊鄰?qiáng)W運(yùn)大道，東側(cè)鄰近潮白河 強(qiáng) 一類 3 1 2 4 A 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 12 11 網(wǎng)格資源評(píng)價(jià) —— 57號(hào)地塊 網(wǎng)格編號(hào) 地塊內(nèi)部狀況 外部鄰接狀況 功能彈性 分類 地塊內(nèi)無(wú)