【正文】 太陽(yáng) 高層 兩房、三房 90130 57005850 5176萬(wàn) 后小太陽(yáng) 小高層 三房 135 5950 77萬(wàn) 三代孩子 多層 三房、四房、兩代居 120150 5950 7189萬(wàn) 富貴之家 富貴之家 多層 四房、躍層、別墅 160200 6000 94118萬(wàn) 二、客戶產(chǎn)品對(duì)照（項(xiàng)目成本分析后的修正） 產(chǎn)品類(lèi)型 戶型類(lèi)型 戶型面積 戶型均價(jià) 戶型總價(jià) 單一產(chǎn)品容積率 社會(huì)新銳 青年持家 高層 兩房 8090 5750 4652萬(wàn) 望子成龍 小太陽(yáng) 高層 兩房、三房 90130 5850 76萬(wàn) 后小太陽(yáng) 高層 三房 130 5950 77萬(wàn) 三代孩子 高層 三房、四房、兩代居 130150 5950 89萬(wàn) 富貴之家 富貴之家 1 高層 四房、躍層 160200 5900 118萬(wàn) 三、結(jié)論及建議 從市場(chǎng)及客戶調(diào)研的結(jié)論來(lái)看，市場(chǎng)機(jī)會(huì)選擇的產(chǎn)品面積段在 120160㎡ ， 單價(jià)段可考慮界定在 57006000元 /平米 . 產(chǎn)品類(lèi)型 :多層（ 6F） 強(qiáng)排容積率 :１ .１ 產(chǎn)品類(lèi)型 :小高層（ 12F） 強(qiáng)排容積率 : 產(chǎn)品類(lèi)型 :高層（ 18F） 強(qiáng)排容積率 : 產(chǎn)品類(lèi)型 :高層（ 24F） 強(qiáng)排容積率 : 產(chǎn)品類(lèi)型 :高層（ 33F） 強(qiáng)排容積率 : 單一產(chǎn)品成本假設(shè)表 一、單一產(chǎn)品成本假設(shè)法 細(xì)分客戶 望子成龍、富貴之家 望子成龍、富貴之家 社會(huì)新銳、望子成龍、富貴之家 社會(huì)新銳、望子成龍 對(duì)應(yīng)產(chǎn)品的容積率 建筑類(lèi)型 多層 小高層 12F 高層 18F 高層 33F 成本構(gòu)成 土地費(fèi)用 (萬(wàn)元 ) 13965 13965 13965 13965 開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) (萬(wàn)元 ) 698 896 1090 1560 配套設(shè)施費(fèi) (萬(wàn)元 ) 1647 3025 3480 4740 園林設(shè)施費(fèi) (萬(wàn)元 ) 693 693 693 693 社區(qū)管網(wǎng)費(fèi) (萬(wàn)元 ) 1769 3204 3982 5862 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) (萬(wàn)元 ) 2054 2490 2737 3299 期間費(fèi)用 (萬(wàn)元 ) 734 1300 1518 2345 主體建筑費(fèi) (萬(wàn)元 ) 2708 6609 9153 15869 主體安裝費(fèi) (萬(wàn)元 ) 346 1289 1618 2512 成本合計(jì) 24614 33472 38238 50845 可售住宅面積 (平方 ) 30602 56056 70356 104676 單位成本 (元 /平方 ) 8043 5971 5435 4857 市場(chǎng)售價(jià)（營(yíng)銷(xiāo)部提供數(shù)據(jù)） 6000 5800 5850 5600 財(cái)務(wù)指標(biāo) 單位凈利 1652 389 2 233 單方凈利率 % % % % ５ .３可選組合方案 ５ .單一成本假設(shè)法 產(chǎn)品類(lèi)型 1:全 18F 容積率 凈利率： ％ IRR： % 產(chǎn)品類(lèi)型 2:33F+18F 容積率 凈利率： ％ IRR： % 經(jīng)過(guò)快速成本測(cè)算，因全３３層方案利潤(rùn)率過(guò)低，因此最終選擇比選組合方案為：全１８層、 18+33層以及 18+24層三種組合． 產(chǎn)品類(lèi)型 3:24F+18F 容積率 凈利率： ％ IRR： % 產(chǎn)品類(lèi)型 :全 18F 商業(yè)面積 :10000平米 容積率 覆蓋率 :26% 建議售價(jià)： 5800（ 18F） 產(chǎn)品類(lèi)型 :33F+18F 商業(yè)面積 :10000平米 容積率 覆蓋率 :24% 建議售價(jià)： 5800（ 18F）、5500（ 33F） 產(chǎn)品類(lèi)型 :24F+18F 商業(yè)面積 :10500平米 容積率 覆蓋率 :23% 建議售價(jià)： 5950（ 18F）、5900（ 24F） ６ .深化方案比選 比選方案（產(chǎn)品組合） :根據(jù)下表可以得出方案三為最優(yōu)方案 . 產(chǎn)品配比方案對(duì)比評(píng)價(jià)表 產(chǎn)品類(lèi)型 方案一 方案二 方案三 全 18層 高層（ 33層） 高層（ 18層） 高層（ 24層） 高層（ 18層） 產(chǎn)品構(gòu)成 產(chǎn)品比例構(gòu)成 100% % % 50% 50% 對(duì)應(yīng)客戶細(xì)分 社會(huì)新銳、 望子成龍、富貴之家 社會(huì)新銳、望子成龍 望子成龍、富貴之家 望子成龍，社會(huì)新銳 望子成龍，社會(huì)新銳 容積率 3 市場(chǎng)機(jī)會(huì)比較 銷(xiāo)售速度評(píng)價(jià) 較快 一般 較快 較快 較快 價(jià)格空間評(píng)價(jià) 較大 較大 較大 大 大 直接競(jìng)爭(zhēng)評(píng)價(jià) 較強(qiáng) 強(qiáng) 一般 強(qiáng) 一般 產(chǎn)品創(chuàng)新評(píng)價(jià) 一般 一般 一般 財(cái)務(wù)指標(biāo)比較 總?cè)莘e率 綜合單方成本（含車(chē)庫(kù)） 4458 4504 單方凈利潤(rùn) 615 469 620 項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn) 4910 3785 4989 IRR % % % 銷(xiāo)售凈利率 % 8% % 開(kāi)發(fā)節(jié)奏比較 開(kāi)發(fā)速度評(píng)價(jià) 開(kāi)發(fā)速度快 開(kāi)發(fā)速度慢 開(kāi)發(fā)速度較快 首期開(kāi)盤(pán)時(shí)間評(píng)價(jià) 18層開(kāi)盤(pán)時(shí)間一致 18層開(kāi)盤(pán)時(shí)間一致 ,33層晚 3個(gè)月開(kāi) 18層開(kāi)盤(pán)時(shí)間一致 ,24層晚半個(gè)月 現(xiàn)金流評(píng)價(jià) 現(xiàn)金回籠快 現(xiàn)金回籠慢 現(xiàn)金回籠快 客戶定位 一、客戶定位 產(chǎn)品建筑類(lèi)型 戶型特征 容積率 產(chǎn)品類(lèi)型 面積比例 套數(shù) 戶型類(lèi)型 戶型面積 戶型均價(jià) 戶型總價(jià) 朝向 社會(huì)新銳 青年持家 高層 20% 132 二房 90 5900 53萬(wàn) 南 望子成龍 小太陽(yáng) 高層 25% 224 三房、兩代居 130 5900 77萬(wàn) 南 后小太陽(yáng) 高層 25% 148 三房 135 6000 81萬(wàn) 南 三代孩子 高層 20% 167 兩代居 120150 6000 7290萬(wàn) 南 富貴之家 富貴之家 高層 10% 34 四房 150165 6200 93102萬(wàn) 南 二、結(jié)論及建議 根據(jù)客戶細(xì)分調(diào)研結(jié)論，建議新項(xiàng)目戶型以望子成龍家庭為主力客戶群，其中主要以兩代居產(chǎn)品滿足其中孩子三代與小太陽(yáng)家庭的居住特性。 周?chē)虡I(yè)布局分散，天潤(rùn)發(fā)是該地區(qū)為數(shù)不多的商業(yè)點(diǎn)?？山ㄖ娣e約 42萬(wàn)平米，其中商業(yè)建筑面積約占總量的 40%，住宅建筑面積約占總量的 60%。 ? 目前政府大力宣傳該區(qū)域，錫城百姓對(duì)區(qū)域商業(yè)前景十分看好，商機(jī)巨大。（詳見(jiàn)如下分析表） 沿青山路（規(guī)劃中）一層商鋪建議售價(jià)： /平米 ２、 青山路（規(guī)劃中）、梁溪路轉(zhuǎn)角二層商鋪一、二層捆綁銷(xiāo)售，建議售價(jià)： /平米 ３、沿梁溪路二層商鋪一、二層捆綁銷(xiāo)售，建議售價(jià)： /平米 沿蠡溪路大型商鋪 建議售價(jià)： 8000元 /平米 2023年 7月 13日無(wú)錫市濱湖區(qū)城市投資發(fā)展公司通過(guò)招牌掛獲得該幅國(guó)有土地使用權(quán)，總價(jià) 。 2023年 4月 10日無(wú)錫富洋通過(guò)與無(wú)錫市國(guó)土局簽定及濱湖城投公司簽定補(bǔ)充合同 ,使無(wú)錫富洋正式成為該項(xiàng)目地塊的國(guó)有土地使用權(quán)人。 ” 否則我方可以解除收購(gòu)合作。 ” ； 方主動(dòng)與區(qū)拆遷辦溝通，隨時(shí)了解拆遷動(dòng)態(tài)，督促合作方拆遷進(jìn)展。 項(xiàng)目銷(xiāo)售及結(jié)算計(jì)劃 年度 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 合計(jì) 現(xiàn)金流入 26,003 16,724 6,415 49,142 現(xiàn)金流出 9,384 22,051 7,400 4,781 0 538 44,154 項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流 9,384 3,952 9,324 1,634 0 538 4,989 項(xiàng)目累計(jì)凈流量 9,384 5,432 3,892 5,527 5,527 4,989 4,989 年度 2023年 產(chǎn)品類(lèi)型 高層 高層 18F 商業(yè) 車(chē)位 合計(jì) 開(kāi)發(fā)計(jì)劃（ m2） 30,240 29,880 10,500 9,861 80,481 銷(xiāo)售面積（ m2） 24,192 23,904 48,096 銷(xiāo)售額（萬(wàn)） 14,273 14,223 28,496 銷(xiāo)售單價(jià)（元 /m2） 5,900 5,950 5,925 結(jié)算面積（ m2） 結(jié)算金額（萬(wàn)元） 單位凈利潤(rùn)（元 /m2） 凈利潤(rùn)（萬(wàn)元） 1,466 銷(xiāo)售凈利率 % 項(xiàng)目銷(xiāo)售及結(jié)算計(jì)劃 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目總金額（萬(wàn)元） **權(quán)益經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 銷(xiāo)售收入 49172 44228 開(kāi)發(fā)成本 36251 32626 資金峰值 20969 18872 項(xiàng)目總投資 38232 34409 凈利潤(rùn) 4989 4,637 內(nèi)部投資收益率 % % 銷(xiāo)售凈利率 % % 年度 2023年 2023年 總計(jì) 產(chǎn)品類(lèi)型 高層 高層 18F 商業(yè) 車(chē)位 合計(jì) 商業(yè) 車(chē)位 合計(jì) 開(kāi)發(fā)計(jì)劃（ m2） 80,481 銷(xiāo)售面積（ m2） 6,048 5,976 6,090 8,020 26,134 4,410 1,841 6,251 80,481 銷(xiāo)售額（萬(wàn)） 3,568 3,556 6,699 1,604 15,427 4,851 368 5,219 49,142 銷(xiāo)售單價(jià)（元 /m2） 5,900 5,950 11,000 2,000 5,903 11,000 2,000 8,350 6,106 結(jié)算面積（ m2） 30,240 29,880 6,090 8,020 74,230 4,410 1,841 6,251 80,481 結(jié)算金額（萬(wàn)元） 17,842 17,779 6,699 1,604 43,923 4,851 368 5,219 49,142 單位凈利潤(rùn)（元 /m2） 662 2,587 620 凈利潤(rùn)（萬(wàn)元） 4,916 1,617 5,068 銷(xiāo)售凈利率 % % % 謝謝！