【正文】 20套 約 25萬 81119 ㎡ 2023年底 3000 4000 新都盛世名門 17萬 ㎡ 小高層 一期336套 3房、 4房 20235 2700元 3500元 未開售 約 40萬 ㎡ 120170 ㎡ 2023年年底 現(xiàn)代城市花園 ㎡ 高層 一期約 730套 3房 20235月 3200元 3300元 未開售 16㎡ 103134 ㎡ 2023年底 金澤花園二期 3萬 ㎡ 高層 947 4房 20237 / 預(yù)計 3300元 未開售 15萬 ㎡ 118155㎡ 20236 城市家園二期 約 7000㎡ 10 高層 約 780套 單房、 3房 2023325 3000元 3500元 開盤賣約100套 ㎡ 30100 ㎡ 2023年初 亞太新城 ㎡ 多層 約 84套 4房 / / 3700元帶裝修 20套 /月 17萬 ㎡ 128167㎡ / 新塘新世界 425畝 多層 第八期約300套 3房 202351 3000 3200帶裝修 40套 /月 76109 ㎡ 2023年底 50萬 ㎡ 個盤研究 中心區(qū)高價盤 中心區(qū)高價盤 新塘住宅項目信息表 價格區(qū)間 項目 占地面積 容積率 建筑類別 總套數(shù) 主力戶型 開盤時間 起價 均價 大致銷售 速度 銷售 率 名稱 建筑面積 面積區(qū)間 入伙時間 4000 5000 碧桂園 鳳凰城（洋房） 10000萬 ㎡ 多層、小高層 洋房約 500套 4房 4000元 鳳嶺苑：4500 鳳雅苑：4000 55套 /月 85% 96190㎡ 翡翠綠洲莊園豪宅 6萬 ㎡ 小高層 592 36房 2023820 4200元 4500元帶裝修 30套 /月 約 50% 8萬 ㎡ 130500㎡ 202351 東方名都 18萬 ㎡ 高層 約3000 公寓 34房 20237 / 4000元毛坯 公寓 4500帶扎 / / 約 50萬 ㎡ 50㎡ 100160 ㎡ 2023年底 個盤研究 ?新塘鎮(zhèn)內(nèi)中心區(qū)板塊，平均毛坯房價在 28003500元 /㎡ 。出現(xiàn)部分豪華型 3房； ?4房集中在 140160m2的舒適型及豪華型產(chǎn)品； ?高檔次、產(chǎn)品創(chuàng)新成為未來趨勢； 住宅市場分析小結(jié) ?中心板塊內(nèi)小戶型以 1房、 2房銷售速度快 ?小戶型的投資回報率高 ?小戶型未來推貨量不大 各項目客戶分析一覽表 項目名稱 客戶群情況 鳳凰城 新塘本地人、開發(fā)區(qū)客戶、外地在新塘的生意人、少數(shù)東莞、深圳客戶。 新塘新世界 一批經(jīng)濟(jì)實力相對不高的新塘本地客戶、一部分開發(fā)區(qū)的新晉移民。 —— 有效利用地塊資源，發(fā)揮優(yōu)勢，規(guī)避劣勢 —— 適中戶型，實現(xiàn)單價突破，確保項目檔次，實現(xiàn)發(fā)展商目標(biāo)！ —— 控制總價，與市場項目形成錯位競爭，打造總價競爭力！ 產(chǎn)品定位策略 戶型 面積（ ㎡ ） 面積比例 設(shè)置原因 1房（公寓） 3550 15％ 控制面積，降低投資門檻，實現(xiàn)單價突破 2房 6585 20％ 控制面積，形成總價錯位競爭 3房 90120 30％ 控制面積，與廣園東項目形成總價差異 120140 10％ 利用地塊特點，打造樓王，確保項目形象、檔次！ 4房 160～ 170 25％ 客戶定位 核心客戶：企業(yè)中高層管理人員，公務(wù)員、機(jī)關(guān)事業(yè)單位人員 重點客戶：新塘大型企業(yè)白領(lǐng)、個體經(jīng)營者、投資者 游離客戶：新塘大型企業(yè)老板 人居交往 私密性 社會階層標(biāo)簽 社區(qū)歸屬感 生活格調(diào) 空間靈活變化 …… 需求失落 期待城市核心區(qū)、建筑人性化的回歸 成熟便利 片區(qū)項目形象定位 形象模式 現(xiàn)有方向 代表性樓盤 形象定位 對價格的 支撐力度 “ 炫 ” 金色港灣 年輕、張揚(yáng)生活 —— 小空間，大生活 便利＋投資 —— 非常生活，非常投資 ★★★ 豪 翡翠綠洲、紫云山莊 森林半島莊園豪宅 ★★★★★ 客戶模式 鳳凰城 白領(lǐng)也可以住別墅 ★★★ 大品牌模式 新塘新世界 高舉東部人居標(biāo)竿大旗 ★★★ 概念 匯美體育花園 運動領(lǐng)跑生活 讓運動與生活更近些 ★★★ 體現(xiàn)品質(zhì)感“豪” 對形象及價格支撐力度最大！ 城市核心，人居典范 住宅形象定位 項目命名： 九州 新城 1號 九州 源天雅境 住宅市場分析 商業(yè)市場分析 酒店、公寓市場分析 商業(yè)市場分析商業(yè)定位策略推導(dǎo) 商業(yè) 定位 ② 自身資源條件 ③ 消費者及投資者需求啟示 ① 區(qū)域商業(yè)格局研究 街鋪商業(yè)狀況分析 集中式商業(yè)狀況分析 商業(yè)街狀況分析 專業(yè)市場商業(yè)狀況分析 ④ 規(guī)劃概念建議 解放北商業(yè)街區(qū) 月租金情況： 街頭： 250300元 /平米 街中： 200元 /平米 街尾： 180190元 /平米 ?解放北路是連接新塘新、舊中心區(qū)的南北主干道之一，匯聚了天和百貨、通訊品牌、服裝品牌、麥當(dāng)勞等商家，沿線商鋪全部滿租。 街頭： 65元 /平方米；街中：80元 /平方米；街尾： 60元 /平方米 群星西路 五金店，牛仔服裝加工廠（下鋪上廠）、通訊數(shù)碼產(chǎn)品、貨倉超市、銀行等 店鋪密集，成行成市，多有固定客源 了解租金水平 新塘大道 消防器材用品店、布藝、床上用品店、裝飾材料、家私、家電、通訊產(chǎn)品 街鋪零散，大多經(jīng)營狀況一般，不少商鋪轉(zhuǎn)手招租。 售： 5000單層8000（附送一層） 金澤花園 （一期） 街鋪 飲食、家居裝飾 服裝、鞋類等 40300平米不等 —— 銷售 售： 臨街鋪經(jīng)營良好 城市家園 商業(yè)街 通信數(shù)碼產(chǎn)品、藥店、服裝店 商業(yè)街： 6080平米 面深比 1：，面寬約4~5米 可租可售 租： 150250 業(yè)態(tài)構(gòu)成基本延續(xù)解放北路的服裝、通信產(chǎn)品等，但目前開業(yè)時間尚短，人氣聚集需假以時日，目前街鋪開業(yè)率僅 30％， 售： 15000 街鋪商業(yè)狀況分析 小區(qū)街鋪：以滿足小區(qū)居民日常生活需要為主，可租可售，開業(yè)率較低。 新客隆廣場 新都匯名店城 天和百貨 集中式商業(yè)狀況分析 商場 建筑形式 規(guī)模 商家進(jìn)駐情況 經(jīng)營方式 經(jīng)營狀況 天和百貨 （ 01年開業(yè)） 裙樓商業(yè) 三層商業(yè)（含夾層） 層面積約 6000平米 首層：麥當(dāng)勞、班尼路及其他服裝、鞋類、數(shù)碼產(chǎn)品 夾層：書店、童裝二層：超市 開放式品牌專柜及店中店模式；天和百貨以 45元 /平方米包租，其場內(nèi)商家以營業(yè)額 1825%分成提點 ,保底價 100元 /平方米 （首層） 良好 新客隆廣場 （ 02年開業(yè)） 獨立商業(yè) 三層商業(yè) 層面積約 6000平米 首層：肯德基、化妝品、服裝品牌、首飾 二層：大型超市 三層：家電、鞋、服裝 以租為主，首層部分鋪位出售，均價 6800元 /平方米（內(nèi)部職工認(rèn)購），返租后與二三層超市統(tǒng)一經(jīng)營管理；街鋪租價 150元 /平方米 /月，其場內(nèi)商家以營業(yè)額 1825%分成提點 人流量大，經(jīng)營良好 新都匯名店城 （ 05年開業(yè)） 裙樓商業(yè) 四層商業(yè) 層面積約 6000平米 首層：麥當(dāng)勞、六福珠寶、化妝品、數(shù)碼產(chǎn)品 二層：品牌服裝 三層：超市 四層：規(guī)劃中 統(tǒng)一招商經(jīng)營，開放式品牌專柜及店中店模式。 村屋、廠房 廣深大道 村屋 項目自身資源條件是實施創(chuàng)新性市場策略的導(dǎo)向 對于商鋪消費者而言，休閑購物的需求無法得到滿足；對于投資者而言，投資回報高且穩(wěn)定、具有統(tǒng)一招商推廣的商鋪供應(yīng)無法得到滿足！ 新塘客戶訪談 消費者、投資者需求的失落就是本案確立超越性的基礎(chǔ) 新塘客戶訪談 訪談?wù)Z錄 新塘汽車城老板娘（王女士） 基本的生活需要會在新塘買，去新客隆啦，還算比較齊全； 如買大件商品或高檔貨當(dāng)然去廣州啦，我就常去天河城那邊。 新塘要是有象天河城等大型購物娛樂中心就好了。 ① ② ③ 商業(yè)規(guī)劃初步建議 打造業(yè)態(tài)特色鮮明、商業(yè)功能有機(jī)組合的街區(qū) MALL！ ④ 三大商業(yè)功能 編號 功能規(guī)劃 業(yè)態(tài)舉例 商業(yè)輻射圈 ①② 主題風(fēng)情購物街 精品 服飾 皮具 新塘鎮(zhèn) ③ 社區(qū)商業(yè)街 美容美發(fā) 餐飲 便利店 周邊居民 樓盤住戶 ④ 休閑康體中心 健身室 桑拿 沐足 新塘鎮(zhèn)為主 ②內(nèi)街鋪 住宅架空層 騎樓式內(nèi)街走廊 內(nèi)街鋪剖面示意圖 商業(yè)規(guī)劃初步建議 引入尺度宜人的商業(yè)內(nèi)街，體現(xiàn)風(fēng)情街區(qū) MALL概念，超越單邊商鋪布局！ ? ①是東西相通的街鋪，同時面向小區(qū)規(guī)劃路及新增內(nèi)街的人流；提高商鋪層高，形成買一層送一層的方式，提升商鋪附加值。 ③ 商業(yè)規(guī)劃初步建議 康體中心與商業(yè)街區(qū)互補(bǔ)共生，推動公建配套經(jīng)營的可持續(xù)發(fā)展！ ? ④ 休閑康體中心：充分利用廣深大道良好的昭示性，建造標(biāo)志性廣場，吸引過往客流；主體商業(yè)裙樓充分考慮小區(qū)會所及健康中心建筑指標(biāo)要求，設(shè)置相關(guān)室內(nèi)空間，功能包括健身室、桑拿按摩、沐足、 SPA等元素。 酒店個案分析 酒店市場現(xiàn)狀分析 ?新塘酒店市場結(jié)構(gòu)不完整，四星及以下檔次的酒店較齊全，五星級酒店屬目前市場的空白。 ?商務(wù)客主要選擇高端和熟悉的賓館酒店，本地人和商販主要選擇臨近老城區(qū)和價格相對便宜的賓館酒店；而散客的分布沒有太多規(guī)律，主要根據(jù)個人經(jīng)濟(jì)狀況選擇酒店居住。 項目經(jīng)濟(jì)測算結(jié)果： 項目利潤表 序號 費用名稱 金額（萬元） 1 經(jīng)營收入 銷售收入 其它收入 —— 2 開發(fā)成本 3 銷售費用（ 3％） 4 財務(wù)費用（ ％） 5 與銷售相關(guān)稅費 營業(yè)稅（ 5％） 印花稅（ ％） 城建稅（ ％） 教育附加費（ ％） 交易手續(xù)費（ 3元 /ｍ 2） 6 利潤總額 7 所得稅（ 33％） 8 稅后利潤 詳細(xì)計算連接 The End. 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023/3/142023/3/142023/3/14Tuesday, March 14, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 2023/3/142023/3/14March 14, 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 2023/3/142023/3/142023/3/14Mar2314Mar23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023年 3月 2023/3/142023/3/142023/3/143/14/2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023/3/142023/3/142023/3/143/14/2023 2:52:30 AM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023/3/142023/3/142023/3/142023/3/143/14/2023 1意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/3/142023/3/142023/3/142023/3/14 MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. 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