【正文】 意購買 消費(fèi)者有能力購買有 無 有無有效需求需要或欲望 不能發(fā)生購買行為條件一 條件二 高價(jià)值與高附加值 ?園博園區(qū)的獨(dú)特的景觀、人文資源 ?開發(fā)商的品牌實(shí)力、先進(jìn)開發(fā)理念 ?區(qū)域高定位、高規(guī)劃、配套前景 較強(qiáng)的購買力 ?廈門的高房?jī)r(jià)，選擇廈門客戶已具備較強(qiáng)購買力。 大集美 現(xiàn)代化綜合性新城區(qū) 住宅建設(shè)集團(tuán) 公鐵大橋建成以后，可以改善廈門的公鐵平交現(xiàn)狀，完善廈門的快速路網(wǎng)結(jié)構(gòu)。2022JG03地塊項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告 經(jīng)濟(jì)規(guī)劃：產(chǎn)業(yè)繁榮，催生商務(wù)營運(yùn)中心 ?文教區(qū)、園博園、工業(yè)區(qū)、物流園、新城區(qū)等建設(shè)，帶來了人流、資金流，促進(jìn)杏林灣片區(qū)大發(fā)展，加速城市化進(jìn)程，成為廈門市次中心的重要組成部分； ?占地 1平方公里，包含20棟中高檔寫字樓，其中一棟 250米超高層寫字樓將成為 “ 地標(biāo) ” 性建筑。 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)聚集促成片區(qū)成熟 住宅建設(shè)集團(tuán) 住宅建設(shè)集團(tuán) 2022年全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 (GDP)，比上年增長(zhǎng) %，增幅在全省九個(gè)設(shè)區(qū)市和全國十五個(gè)副省級(jí)城市均位居第一。2022JG03地塊項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告 ■ 在長(zhǎng)三角、珠三角兩大經(jīng)濟(jì)帶的聯(lián)動(dòng)下，依托海西經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的大區(qū)域規(guī)劃 ，大廈門作為閩三角的中心城市，蘊(yùn)藏著極大的城市發(fā)展?jié)摿Γ? ■隨著本島城市發(fā)展空間的外拓，集美的高定位、高規(guī)劃，極大提升灣區(qū)投資 、生活環(huán)境及吸引力，促使區(qū)域物業(yè)價(jià)值、市場(chǎng)關(guān)注度提升； ■區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力和發(fā)展環(huán)境的提升，將形成良性循環(huán)，市場(chǎng)將促使居住物業(yè)有 更大需求； ■在高端的城市規(guī)劃背景下，良好的自然條件、人文景觀等營造，使得杏林灣 將發(fā)展成為一個(gè)集旅游、渡假、居住、商務(wù) 為一體 的城市新中心。2022JG03地塊項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告 – 智能化設(shè)計(jì) 187。全屋智能化電器設(shè)備 187。2022JG03地塊項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告 整合片區(qū)資源 ,主打江景豪宅、國際化 開發(fā)定位： 杭州核心區(qū)域全江景國際尊邸 建筑理念： 在規(guī)劃時(shí)將整個(gè)樓盤布局略偏了 30度，使 80%的住戶都能夠?qū)⒔氨M收眼底；杭州首創(chuàng)的“兩戶三梯”的奢侈電梯配臵；雙層 LOWE中空鋼化玻璃、鋁板幕墻；大開間、短進(jìn)深戶型 ，將別墅的設(shè)計(jì)理念融進(jìn)高層公寓 園林規(guī)劃： 倡導(dǎo)“城市大宅環(huán)境觀”的高尚景觀理念，充分把握建筑與自然的關(guān)系。 戶式中央新風(fēng)系統(tǒng) 187。 自動(dòng)換氣系統(tǒng) 住宅建設(shè)集團(tuán) ?區(qū)別處： —— 各項(xiàng)目在規(guī)劃布局、園林風(fēng)格、主題各異，充分結(jié)合自身資源特色； —— 對(duì)項(xiàng)目整合營銷理念和方式各異，通過不同概念進(jìn)行輸導(dǎo)。 ?2022年目前為止，全市出讓土地 329萬平方米，其中 集美商住面積 55萬平方米 。 集美銷售市場(chǎng)活躍，價(jià)格漲幅空前 ,未來將漸平穩(wěn) 住宅建設(shè)集團(tuán) 集美憑借各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)成為島內(nèi)向島外轉(zhuǎn)移的開發(fā)重點(diǎn) 住宅建設(shè)集團(tuán) 住宅建設(shè)集團(tuán) ? 馬來 西 亞 、印尼、菲律 賓 、臺(tái) 灣 等地 區(qū) 客 戶 是境外 購 房人群的主力群體。2022JG03地塊項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告 2022 年 1 1 1 月已售戶型分布010000202200 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %已售套數(shù) 1504 7100 10913 3067 1385 412 比例 6 . 1 7 % 2 9 . 1 2 4 4 . 7 6 1 2 . 5 8 5 . 6 8 % 1 . 6 9 %一房 二房 三房四房以上復(fù)式 別墅考慮因素 排在第一位 排在第二位 排在第三位 開發(fā)商品牌 % % % 小區(qū)規(guī)模及配套 % % % 戶型面積合適 % % % 樓層及朝向 % % % 價(jià)格 % % % 樓盤位置 14% % % 非常需要 比較需要 有無都可 不大需要 完全不需要 入戶花園 % % % % % 功能房 % % % % % 儲(chǔ)物室 % % % % % 生活陽臺(tái)帶 % % % % % 主人房設(shè)陽臺(tái) /大露臺(tái) % % % % % 凸窗 % % % % % 要素 實(shí)用性 采光通風(fēng) 景觀 附送面積 朝向 噪音 形象 星級(jí)指數(shù) ★★★ ★★ ★★★ ★ ★★★ ★ ★★★ ★★ ★★★ ★★ ★★★ ★ ★★★★★ 物業(yè)整體形象 對(duì)戶型關(guān)注點(diǎn) 居住空間要求 影響客戶成交的因素16%12%12%17%9%10%6%5%13%位置交通周邊配套戶型園林綠化升值潛力品牌開發(fā)商智能化物業(yè)管理關(guān)注點(diǎn)排序：資源 ≥ 物業(yè)綜合素質(zhì) ≥ 戶型關(guān)注點(diǎn) ≥ 居住空間要求 在售及未售高端項(xiàng)目 —— 客戶需求統(tǒng)計(jì) 住宅建設(shè)集團(tuán) 2022JG03地塊項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告 【 客戶 A】 職業(yè)：某商業(yè)銀行高管 年齡： 37歲 訪談紀(jì)要： 杏林灣未來規(guī)劃不錯(cuò)，交通和環(huán)境都有機(jī)會(huì)成為島外最好的居住區(qū)域，但是現(xiàn)在的居住工作環(huán)境還沒有完善，那些配套還要35年的時(shí)間才有辦法使用，如果真的要去那邊居住，我覺得現(xiàn)在還早。然后，就是房子的結(jié)構(gòu)，是不是實(shí)用。 我最近買了一套房子，就在大同小學(xué)邊上，就是圖學(xué)校好，我所知道的很多朋友就是因?yàn)閷W(xué)校才買的，廈門有 14所模范小學(xué)，島內(nèi)思明區(qū)有 12所，島外集美 1所，同安 1所，如果說要到島外去，孩子的讀書是問題。 外在環(huán)境，性價(jià)比 享受生活，度假 社區(qū)環(huán)境，實(shí)用性 客戶驗(yàn)證 —— 典型客戶訪談描述 住宅建設(shè)集團(tuán) 周邊的生活配套要便利，如交通、購物等； 居家安全。 看了你們的地理環(huán)境后，我認(rèn)為這個(gè)地方非常不錯(cuò)，和大的景觀在一起，政府也重視，可以做出一個(gè)很理想的產(chǎn)品。2022JG03地塊項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告 在售及未售高端項(xiàng)目 —— 價(jià)格市場(chǎng) 項(xiàng)目名稱 推出 量（㎡） 銷售率 銷售均價(jià) 海峽國際社區(qū) 29% 17080元 /㎡ 五緣灣 1號(hào) 30萬 未售 預(yù)估 17500元 /㎡ 云頂至尊 20萬 0% 23000元 /㎡ 金域藍(lán)灣三期 4萬 25% 17000元 /㎡ 香山 .碧海晴空 未售 16800元 /㎡ 英皇 〃 湖畔華庭 4萬 未售 18000元 /㎡ 鷺島 .北海灣 未售 11000元 /㎡ 價(jià)格區(qū)間描述： ?11000— 15000元 /平方米區(qū)間 此價(jià)格區(qū)間樓盤因地段因素影響，受島內(nèi)外之別影響，價(jià)格處于相對(duì)較低水平，但仍處于島外高位； ?16000— 20220元 /平方米區(qū)間 此類樓盤是當(dāng)前市場(chǎng)的主流，擁有交通、教育、商業(yè)等各類外部?jī)?yōu)勢(shì)配套，部分規(guī)模較大項(xiàng)目，還擁有較完善的社區(qū)自身配套、具有較高的品質(zhì)。 五緣灣 1號(hào) 廣告主題： 海岸線上影響力建筑 第一階段：海岸線上影響力建筑 云頂至尊 廣告主題： 結(jié)束豪宅想象 第一階段：結(jié)束豪宅想象；天地有大美而不言 第二階段： 10月， 260310平米山海景觀大宅推出 金域藍(lán)灣 廣告主題： 原創(chuàng)現(xiàn)代美宅 第一階段：美宅不只是居?。? 第二階段：超越所見，即為遠(yuǎn)見 第三階段：創(chuàng)新成就稀世之 “ 美 ” 碧海晴空 廣告主題： 東海岸 .139席頂尚空中別墅 第一階段： ； 不同的視野 享受特殊的生活品質(zhì) 139席 “ 空中別墅 ” ； 16日開盤開啟海岸新生活 從廣告訴求看 ,產(chǎn)品主要展示項(xiàng)目核心理念及資源、高品位、高附加值的特性 ,并渲染、拔高項(xiàng)目的形象； 媒體組合上，基本以報(bào)紙、戶外、網(wǎng)絡(luò)、電視為主，短信平臺(tái)及會(huì)展、車身等方式較少運(yùn)用 在售及未售高端項(xiàng)目 —— 營銷推廣 立體組合，拔高形象 住宅建設(shè)集團(tuán) 住宅建設(shè)集團(tuán) 東面一水之隔的園博園主展島，近享后花園－－杏林灣和園博園；同時(shí)位于大廈門幾何中心，交通便利，四通八達(dá)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；毗鄰集美杏林文教區(qū)、大學(xué)城，未來的廈門第三商務(wù)營運(yùn)中心，南面有規(guī)劃在建中的幼兒園、小學(xué)、中學(xué)，人文氣息濃郁；溫泉資源等優(yōu)勢(shì)，可以毫不客氣的說，項(xiàng)目所在板塊的特點(diǎn)就是 物華天寶、麗質(zhì)天成 住宅建設(shè)集團(tuán) 東面一水之隔的園博園主展島，美麗景致盡收眼底，近享后花園－－杏林灣和園博園； 北面是已平整但未出讓的地塊； 地塊南面為一在建中的大型浴場(chǎng)； 往西約 40米左右是在建中的公鐵大橋橋引，再往西為自然村。 公鐵大橋引橋 緊鄰廈門本島 ,臨近集美交通樞紐，出入便捷 住宅建設(shè)集團(tuán) 醫(yī)務(wù)配套 —— 地塊周邊規(guī)劃有杏林董任醫(yī)院和杏?xùn)|醫(yī)院。 ５、毗鄰廈門未來城市次中心，杏林灣新ＣＢＤ ６、開發(fā)商具有良好的品牌知名度及開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。 １、區(qū)域內(nèi)，金海灣、泉舜 住宅建設(shè)集團(tuán) 豪宅具有五大特征： 一是區(qū)位優(yōu)越不可替代 二是環(huán)境幽雅，或者具有不可再生、得天獨(dú)厚的自然資源 三是建筑精美不可復(fù)制 四是風(fēng)格各異難以仿造 五是人文價(jià)值無法再生 因此，稱得上豪宅的物業(yè)必然具有唯一性。比如沒有專門的工人房等 特點(diǎn)： ?在考慮地段的同時(shí)，增加了對(duì)景觀資源的需求 ?逐漸減少了對(duì)空間的奢華要求 ?豪宅社區(qū)與其它檔次的小區(qū)混雜在一起 代表項(xiàng)目：香江花園 代表項(xiàng)目：西堤別墅 特點(diǎn)： ?對(duì)稀缺資源的占有成為衡量豪宅的重要標(biāo)準(zhǔn)，包括城市景觀、自然景觀等。2022JG03地塊項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告 尊貴初級(jí)層次 生活理念： 尊貴要我 心理特征： 表現(xiàn)身份的尊貴，不得不受到尊貴的約束。 片區(qū) 對(duì)比項(xiàng)目 戶型配比 熱銷戶型 客戶心態(tài)分析 五緣灣片區(qū) 海峽國際 社區(qū) 3房 2廳 130165m178。 6% 復(fù)式 189250m178。 復(fù)式 268280m178。 1% 3房 /130 165m178。 58% 5房 2廳 265— 283 m178。 復(fù)式 519— 533m178。2022JG03地塊項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告 我們挖掘和總結(jié)了消費(fèi)者置業(yè)中的核心需求，并找出了客戶的兩個(gè)需求點(diǎn) 客戶的消費(fèi)習(xí)慣 ?自住的實(shí)用性 ?注重買入價(jià)格和資產(chǎn)持有 ?投資和消費(fèi)上的精細(xì)和理性 ?身份的標(biāo)榜 ?對(duì)新生活場(chǎng)景和新生活方式的接受和期待 在置業(yè)中的核心需求元素 ?安靜、整潔、優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境 ?較低的買入價(jià)格和增值潛力 ?卓越的物業(yè)品質(zhì)和持有價(jià)值 ?良好的區(qū)域前景展示 ?便利的配套和便利的交通 ?滿足休閑度假基本要求 ?稀缺的自然環(huán)境和景觀 ?精神的愉悅、閑適和放松 ?創(chuàng)新性的產(chǎn)品類型和所彰顯的生活方式 物超所值的投資產(chǎn)品 理想的居住、度假空間 資料來源：同致行分析 目標(biāo)客戶需求點(diǎn)分析 住宅建設(shè)集團(tuán) 2022JG03地塊項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告 沖破時(shí)代，創(chuàng)建新生活 他們的行為伴隨及帶動(dòng)著城市發(fā)展 他們的觀念影響帶動(dòng)著周圍人群 他們的生活方式更多自主而不是跟從 …… 新一代財(cái)智富豪是城市主人 新一代富豪的生活方式已變化 置業(yè)觀念已變化 對(duì)生活的理解已變化 住宅建設(shè)集團(tuán) ?既是都市 中心， 又是自然的地塊，其獨(dú)特性，珍貴性 和融合性，反映出自身對(duì)左右城市發(fā)展，見證城市擴(kuò)張，同時(shí)享受自然的大隱； ?擁有珍稀、絕版自然資源：山、水、林、湖之美。 ?生活場(chǎng)景與自然的溝通，主張自然統(tǒng)一。 沖破時(shí)代 —— 核心目標(biāo)群置業(yè)觀 住宅建設(shè)集團(tuán) 2022JG03地塊項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略原則 Project overall development strategy of principle 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略是滿足項(xiàng)目作為住宅建設(shè)集團(tuán)立足杏林，完成以項(xiàng)目品牌帶動(dòng)企業(yè)品牌的使命； 在整體發(fā)展戰(zhàn)略制定過程中，項(xiàng)目將第一個(gè)制定出杏林灣高端項(xiàng)目品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)杏林今后高端項(xiàng)目開發(fā)方向做出表率； 充分的利用項(xiàng)目周邊資源，無論從項(xiàng)目布局、外觀，還是項(xiàng)目景觀園林的設(shè)計(jì)都與整個(gè)杏林灣的總體設(shè)計(jì)相和諧，與園博園發(fā)展相契合； 在項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略中，導(dǎo)入社區(qū)獨(dú)有的文化內(nèi)涵，賦予建筑精神層面的光芒，使項(xiàng)目不單純只是一個(gè)建筑群，同時(shí)還是一個(gè)精神的家。 北面及東面視野面廣，景觀資源豐富，擁杏林灣與園博園為一體，是地塊價(jià)值核心點(diǎn)。 次價(jià)值位 ， 可考慮布置高層和小高層 ， 以中戶型為主 （ 大三房及小四房為主 ， 配以少量小三房 ） 。 住宅建設(shè)集團(tuán) 可以引水入社區(qū) ，將項(xiàng)目融入園博園 ， 形成三維立體園林 ， 加上項(xiàng)目規(guī)劃的通透性所帶來的風(fēng) 、 氧